Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений
Покупка
Основная коллекция
Тематика:
Жилищно-коммунальное хозяйство
Издательство:
НИЦ ИНФРА-М
Год издания: 2025
Кол-во страниц: 248
Дополнительно
Вид издания:
Учебное пособие
Уровень образования:
Среднее профессиональное образование
ISBN: 978-5-16-015214-1
ISBN-онлайн: 978-5-16-109000-8
Артикул: 708043.07.01
Рассматриваются нормативно-правовые, экономические и технические вопросы управления собственностью. Особое внимание уделено организации управления недвижимостью профессиональными управляющими в многоквартирном доме.
Для студентов учреждений среднего профессионального образования, обучающихся по направлению подготовки 08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений». Может быть полезно всем, кто интересуется рынком недвижимости.
Тематика:
ББК:
УДК:
- 69: Строительство. Строительные материалы. Строительно-монтажные работы
- 690: Строительное производство: общие вопросы
ОКСО:
- Среднее профессиональное образование
- 08.02.01: Строительство и эксплуатация зданий и сооружений
- 08.02.02: Строительство и эксплуатация инженерных сооружений
- 08.02.13: Монтаж и эксплуатация внутренних сантехнических устройств, кондиционирования воздуха и вентиляции
- 08.02.14: Эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома
ГРНТИ:
Скопировать запись
Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений, 2024, 708043.06.01
Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений, 2023, 708043.05.01
Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений, 2022, 708043.03.01
Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений, 2020, 708043.02.01
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов
-¬¡ ©¡¡«¬ª°¡--¤ª©§¸©ª¡ª¬£ª©¤¡ -ÁÌÄÛÊÍÉʾ¼É¼¾¿ÊÀÏ Н.Я. КУЗИН В.Н. МИЩЕНКО С.А. МИЩЕНКО УПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 2-е издание, переработанное и дополненное Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом профессионального образования в качестве учебного пособия для учебных заведений, реализующих программу среднего профессионального образования по специальности 08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений» (протокол № 2 от 28.01.2019) Москва ИНФРА-М 2025
УДК 69.059(075.32) ББК 38.7-08я723 K89 Р е ц е н з е н т ы: Паршин В.А., заместитель председателя Пензенской областной торгово-промышленной палаты; Хрусталев Б.Б., доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экономика, организация и инвестиции» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства Кузин Н.Я. K89 Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений : учебное пособие / Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко, С.А. Мищенко. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2025. — 248 с. — (Среднее профессиональное образование). ISBN 978-5-16-015214-1 (print) ISBN 978-5-16-109000-8 (online) Рассматриваются нормативно-правовые, экономические и технические вопросы управления собственностью. Особое внимание уделено организации управления недвижимостью профессиональными управляющими в многоквартирном доме. Для студентов учреждений среднего профессионального образования, обучающихся по направлению подготовки 08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений». Может быть полезно всем, кто интересуется рынком недвижимости. УДК 69.059(075.32) ББК 38.7-08я723 © Кузин Н.Я., Мищенко В.Н., ISBN 978-5-16-015214-1 (print) ISBN 978-5-16-109000-8 (online) Мищенко С.А., 2019
ПРЕДИСЛОВИЕ Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране можно выделить реформирование рынка недвижимости. Становление российского рынка недвижимости и его влияние на экономику подтверждает, что недвижимость составляет основу национального богатства. Первоначальные инвестиции идут на приобретение зданий и сооружений или строительство новых объектов как базы для производства и жилья. Первые преобразования произошли в жилищной сфере. Приватизация жилья, создание первичного и вторичного рынка недвижимости формируют положительный социальный эффект. В то же время отсутствие надлежащих нормативно-правовых, финансовых, управленческих механизмов работы с недвижимостью способно существенно снизить рыночный потенциал и в отдельных случаях при вести к нежелательным последствиям, как это произошло в жилищно-коммунальной сфере. В настоящее время развитие жилищной сферы не соответствует предъявляемым к ней требованиям, что создает определенную напряженность между властью и населением. Жилищно-коммунальная сфера пока остается дотационной и отрицательно влияет на бюджет населенных пунктов и городов, снижая и без того низкий уровень жизни населения. Монополизм на энергоресурсы, неэффективное управление из-за недостаточной квалификации кадров, низкое качество предоставляемых услуг требуют коренной перестройки всей структуры управления и финансирования жилой недвижимости, перевод ее в экономически прибыльные условия. Рассматривая всю многогранность и обширные возможности рыночного обращения, владения, пользования и распоряжения, необходимо создать эффективную систему использования жилой недвижимости на всем протяжении жизненного цикла ее объектов. Новая экономическая политика предполагает работу жилищнокоммунальной сферы в бездотационном режиме. Все отношения между собственниками недвижимости и коммунальными предприятиями должны строиться на договорных отношениях. Основной курс — создание конкурентной среды в сфере жилищно-коммунальных отношений, привлечение инвестиций, снижение издержек производителей, улучшение обслуживания потребителей. Предполагает3
ся переход от дотирования высокодоходных слоев населения к адресной социальной поддержке семей с низкими доходами. Вместе с тем в последнее время из-за финансовых затруднений практически не уделялось внимание сохранности, ремонту и восстановлению изношенных строительных конструкций и систем инженерного обеспечения. Вопросы управления технической эксплуатацией недвижимости оказались зависимы не только от финансовых средств, но и от правового вакуума, который создался из-за отсутствия законодательной базы и недостатка специалистов, способных эксплуатировать недвижимость в новых рыночных условиях экономики. На первый план экономической модели жилищной сферы выступает управляющая компания, которая своевременно и качественно будет предоставлять жилищные и коммунальные услуги. В предлагаемом учебном пособии рассматриваются интересные и важные вопросы, связанные с грамотным управлением недвижимостью, освещаются задачи специалистов, осуществляющих техническую эксплуатацию зданий и производящих диагностику состояния строительных конструкций и всего здания. Кроме того, изложены вопросы ремонтно-восстановительных работ, в том числе работ по усилению конструкций для повышения их надежности и увеличения сроков службы. Предложена система управления технической эксплуатацией зданий.
ВВЕДЕНИЕ Экономическая эффективность эксплуатации, работоспособность и долговечность жилых и производственных зданий связаны с условиями эксплуатации, которые определяются закономерностями физического, морального износа и старения. Долговечность зданий зависит не только от района строительства, состояния грунтов, величины нагрузок, назначения зданий, качества окружающей среды, материалов, оборудования, конструктивных решений, но и от технических условий эксплуатации. Большинство воздействий носит случайный характер, поэтому изучение причин получения отказов и износа позволит предупредить разрушения, аварии, а значит, и крупные ремонтные расходы. В задачи службы технической эксплуатации входит не только сохранение здания во время эксплуатации, но и создание комфортных условий проживания в жилых зданиях, а также обеспечение условий для осуществления технологических процессов в производственных зданиях. Использование здания по назначению требует постоянного контроля функционирования систем жизнеобеспечения (освещение, отопление, водоснабжение и т.п.) и уборки помещений. Техническое обслуживание предусматривает работы по санитарному содержанию, контролю и учету технического состояния конструкций, инженерных систем и оборудования зданий, созданию нормальных условий их функционирования. Указанные меры не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, но их невыполнение может привести к изменению свойств материалов конструкций, созданию условий для развития коррозии, что приводит в дальнейшем к отказу инженерных систем. Эффективная эксплуатация зданий предполагает проведение современной диагностики его состояния, установление повреждений и причин их появления. Однако выявление причин повреждений — это только начальный этап работы. Еще важнее — своевременно устранить повреждения и причины их возникновения. 5
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 1 1.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ Управление недвижимостью — комплекс операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание зданий в рабочем состоянии, руководство рабочим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий для сдачи в аренду помещений, сбор арендной платы) в целях эффективного использования недвижимости в интересах собственника [3, 4]. Этот вид предпринимательской деятельности связан с операциями по инвестициям, строительству, риэлтерской деятельностью, подготовкой и реализацией залоговых и обменных документов (см. прил. 1). Под управлением недвижимостью понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу или эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов. Управление — процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей [3, 4, 9]. Объектом управления являются: • жилые дома, комплексы, деловые центры, отдельные офисы; • торговые, гостиничные комплексы; • ТСЖ; • корпоративная собственность; • государственные, унитарные предприятия жилищного хозяйства (ГУПЖКХ); • имущественные права. Услуги в сфере управления: • управление недвижимостью как объектом инвестиций; • разработка бизнес-плана управления; • изменение назначения и перепланировка объекта; • управление эксплуатацией; • поддержка всех систем жизнеобеспечения объекта управления; • управление риском; • обеспечение и управление службой безопасности; • юридическое представление интересов собственности; • сохранность, комфортность, чистота. 6
Управление — это эффективное руководство созданием и функционированием объекта недвижимости, осуществляемое на свой риск и направленное на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения пользования и распоряжения. С экономических позиций — это процесс распределения ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, строительных и иных материалов. Процесс управления недвижимостью сложный, длительный, многофункциональный, связанный также с планированием и организацией работ по возведению и эксплуатации недвижимости, созданию благоприятных условий труда для рабочих и получения соответствующей прибыли. Процесс, осуществляющий функции планирования, организации, создания и контроля, необходимые для формулирования и достижения поставленной цели, и есть управление. Модель управления объектом может состоять из двух систем – формальной и неформальной [8, 9]. Формальная система управления базируется на организационной структуре предприятия. Сама по себе система жесткая — ей свойственна строгость в исполнении заданий. Неформальная — это мягкая система, поощряющая личную инициативу, которая позволяет самореализоваться подчиненному. Формальная система хорошо работает при возможности количественной и качественной оценки объема работ работника и регламентации его обязанностей. Неформальная система предполагает постоянное изменение условий и объекта управления, т.е. создается нестабильность, при которой и руководитель не в состоянии по времени принимать решения. Решение — основа управления или выбор лучшего действия. Наиболее известны три группы теорий управления: классическая (традиционная — теория бюрократии, авторитета и власти); бихевиористская (неоклассическая); теория системного (современного) подхода. Традиционная, или классическая, теория предполагает централизованное управление, высокую степень организации и разделения труда, наличие четких должностных инструкций по выполнению своих обязанностей и включает планирование, организацию, руководство, координацию, контроль. Бихевиористская теория предполагает кооперативную работу , при которой для повышения мотивации труда необходимы как психологические, так и материальные стимулы. Для повышения производительности труда руководители пытались повысить заинтересованность работников (в Японии — участие в руководстве фирмы 7
и пожизненный наем, в России — бригадный подряд с системой коэффициентов трудового участия). Основой теории системного (современного) подхода является заинтересованность работников фирмы в своей работе, без чего фирма не может функционировать в быстроменяющейся обстановке и следовать в русле научно-технического прогресса. Эта система рассматривает организацию как «живой организм» в течение всего жизненного цикла фирмы. Организация должна совмещать классические и неоклассические формы правления. Финансовая устойчивость предприятия требует гибкого управления, заинтересованного, добросовестного отношение к своим обязанностям всех сотрудников фирмы. Различают следующие организационные структуры управления: дивизионную; программно-целевую; единого строительного бизнеса. Дивизионная структура определяется отдельными направлениями деятельности или управлением отделениями (единицами). Каждое отделение имеет полную самостоятельность. Оно вступает в договорные отношения, получает прибыль, осуществляет финансирование должностных лиц в установленных пределах по согласованию с руководством компании. Совершенно самостоятельная фирма, работающая в системе большой компании, направляет свои действия на единые стратегические цели. Все чаще используется новое явление в теории и практике управления — контроллинг (контролировать, управлять), который ставит основной целью предприятия оптимизацию финансовой деятельно сти с целью получения наибольшей прибыли и увеличения стоимости предприятия как бизнеса или капитала. При этом необходима стратегическая постановка задачи с программно-целевым ее решением. Стратегический подход (вместо должностного) требует от предприятия учета существующих условий, прогноза изменений, подготовки к возможным как отрицательным, так и положительным явлениям. Стратегическое планирование требует создания хозяйственных специальных центров. Планы их не всегда совпадают с целями и задачами фирм, работающих в этой компании. Однако следование в одном направлении в конечном итоге приводит компании к успеху. Самостоятельность, независимость, максимальная прибыль, уважительное отношение к партнерам и конкурентам, учет интересов не только фирмы, но и компании требуют соблюдения следующих 10 принципов управления: 1) сильная вера в индивидуализм (уважение личности); 2) не существует изолированной схемы поведения, любое действие вызывает цепь поведенческих реакций; 3) единый статус всех работников; 8
4) приглашение специалистов высочайшего класса; 5) продолжительное обучение работников, особенно высших управляющих; 6) делегирование максимально возможной ответственности на самые низкие уровни управления; 7) некоторые ограничения деятельности линейных управляющих; 8) поощрение разногласий; 9) развитие горизонтальных связей; 10) личное стимулирование рабочих. Для управления городской недвижимостью наиболее эффективна комплексная структура, при которой для решения общих задач применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения специальных работ приглашаются специализированные организации. Управление — это процесс принятия и реализации стратегических и тактических решений с заданной целью и с учетом внешней среды и потенциальных возможностей системы. Основными видами управления являются: стратегический, персональный, финансовый, производственный менеджмент или административное управление [4, 10]. 1.2. СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ Стратегическое управление сосредоточивает свое внимание на приоритетных направлениях финансово-хозяйственной деятельно сти с учетом факторов внешней среды и имеющихся ресурсов. В процессе стратегического управления изучается потребительский спрос, определяются общие цели и формируется ответ на вопросы: что, как, для кого? Определяется сфера и вид деятельности в соответствующем секторе рынка. Разрабатывается механизм привлечения инвестиций, технология производства, необходимые технические средства, рынок сбыта, распределение доходов между сферами накопления и потребления. Приоритетные направления задаются властными структурами, но способ выделения приоритетных сфер должен иметь экономическое обоснование, поскольку базируется на стимулах. Одной из главных задач управления является определение целей, ради которых существует и развивается данное предприятие, или определение политики фирмы или предприятия. Стратегическое управление тесно связано с планированием на перспективу. Например, главное в стратегии жилищно-коммунального хозяйства — это обеспечение функционирования и развития системы во внешней окружающей среде. Анализ внешних и внутренних условий необхо9
дим для выявления возможных угроз существованию системы, а также для определения возможности адаптации к изменяющейся внешней или внутренней среде. К внешней среде можно отнести деятельность государственных структур, направленную на создание нормативной базы. Сюда же входят экономические изменения макроэкономического уровня, потенциальное развитие технологии и методов управления, а также политические и социальные перемены в стране и регионе. Кроме того, культура управления и труда, традиции поведения, международные процессы, имеющие отношение к муниципальному уровню, — все это внешние факторы. Стратегия внутренней системы должна базироваться на деятельности, регламентированной документами предприятия (организации) — уставом, положениями, договорами, инструкциями, — и учитывать достигнутый уровень развития, определяемый качеством и количеством предоставляемых услуг, разработкой новых услуг и продукции, эффективностью использования всех видов ресурсов, уровнем хозяйственной деятельности, профессионализмом работников, их компетентностью, системой повышения квалификации и оплаты труда, эффективностью организации труда. 1.3. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ В ПРОЦЕССЕ ВОСПРОИЗВОДСТВА Новое строительство направлено на воспроизводство устаревших фондов путем возведения новых зданий для жилья или промышленного производства. Возмещение физически износившихся фондов называют простым воспроизводством, а возмещение морально устаревших и создание новых — расширенным воспроизводством. Перед любой организацией всегда стоит один из важнейших вопросов реализации намеченного — как осуществлять управление? Функции управления делятся на общие и частные. Общие функции обусловлены для всех предприятий. Частные функции определены спецификой выпускаемой продукции, местоположением, родом занятий. Обычно предприятия называют «хозяйствующим субъектом» — это экономически независимые образования (юридическое или физическое лицо), руководимые одним лицом или несколькими (советом директоров). Компании, фирмы, предприятия недвижимости могут являться юридическими или физическими лицами. В отношении недвижимости они могут преследовать различные цели: • получение максимальной прибыли; • возмещение издержек; • обеспечение экономической, политической независимости; 10