Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений

УПРАВЛЕНИЕ 

ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ 

ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Н.Я. КУЗИН
В.Н. МИЩЕНКО
С.А. МИЩЕНКО

2-е издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано 

Межрегиональным учебно-методическим советом 

профессионального образования в качестве учебного пособия 

для учебных заведений, реализующих программу 

среднего профессионального образования по специальности 

08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий 

и сооружений» (протокол № 2 от 28.01.2019)

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Москва 
ИНФРА-М 

202

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723
 
K89

Кузин Н.Я.

K89  
Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений : учеб-

ное пособие / Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко, С.А. Мищенко. — 2-е изд., 
перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2024. — 248 с. — (Среднее профессиональное 
образование).

ISBN 978-5-16-015214-1 (print)
ISBN 978-5-16-109000-8 (online)
Рассматриваются нормативно-правовые, экономические и техниче-

ские вопросы управления собственностью. Особое внимание уделено 
организации управления недвижимостью профессиональными управляющими 
в многоквартирном доме.

Для студентов учреждений среднего профессионального образования, 

обучающихся по направлению подготовки 08.02.01 «Строительство и эксплуатация 
зданий и сооружений». Может быть полезно всем, кто интересуется 
рынком недвижимости.

УДК 69.059(075.32)

ББК 38.7-08я723

Р е ц е н з е н т ы:

Паршин В.А., заместитель председателя Пензенской областной тор-

гово-промышленной палаты;

Хрусталев Б.Б., доктор экономических наук, профессор, заведу-

ющий кафедрой «Экономика, организация и инвестиции» Пензенского 
государственного университета архитектуры и строительства

ISBN 978-5-16-015214-1 (print)
ISBN 978-5-16-109000-8 (online)

© Кузин Н.Я., Мищенко В.Н., 

Мищенко С.А., 2019

ПРЕДИСЛОВИЕ

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований 
в стране можно выделить реформирование рынка недвижимости. 
Становление российского рынка недвижимости и его 
влияние на экономику подтверждает, что недвижимость составляет 
основу национального богатства. Первоначальные инвестиции идут 
на приобретение зданий и сооружений или строительство новых объектов 
как базы для производства и жилья.
Первые преобразования произошли в жилищной сфере. Приватизация 
жилья, создание первичного и вторичного рынка недвижимости 
формируют положительный социальный эффект. В то же время 
отсутствие надлежащих нормативно-правовых, финансовых, управленческих 
механизмов работы с недвижимостью способно существенно 
снизить рыночный потенциал и в отдельных случаях при вести 
к нежелательным последствиям, как это произошло в жилищно-коммунальной 
сфере. В настоящее время развитие жилищной сферы не 
соответствует предъявляемым к ней требованиям, что создает определенную 
напряженность между властью и населением. Жилищно-коммунальная 
сфера пока остается дотационной и отрицательно влияет 
на бюджет населенных пунктов и городов, снижая и без того низкий 
уровень жизни населения. Монополизм на энергоресурсы, неэффективное 
управление из-за недостаточной квалификации кадров, низкое 
качество предоставляемых услуг требуют коренной перестройки всей 
структуры управления и финансирования жилой недвижимости, перевод 
ее в экономически прибыльные условия. Рассматривая всю многогранность 
и обширные возможности рыночного обращения, владения, 
пользования и распоряжения, необходимо создать эффективную 
систему использования жилой недвижимости на всем протяжении 
жизненного цикла ее объектов.
Новая экономическая политика предполагает работу жилищно-
коммунальной сферы в бездотационном режиме. Все отношения 
между собственниками недвижимости и коммунальными предприятиями 
должны строиться на договорных отношениях. Основной 
курс — создание конкурентной среды в сфере жилищно-коммунальных 
отношений, привлечение инвестиций, снижение издержек производителей, 
улучшение обслуживания потребителей. Предполагает-

ся переход от дотирования высокодоходных слоев населения к адресной 
социальной поддержке семей с низкими доходами.
Вместе с тем в последнее время из-за финансовых затруднений 
практически не уделялось внимание сохранности, ремонту и восстановлению 
изношенных строительных конструкций и систем инженерного 
обеспечения. Вопросы управления технической эксплуатацией 
недвижимости оказались зависимы не только от финансовых 
средств, но и от правового вакуума, который создался из-за отсутствия 
законодательной базы и недостатка специалистов, способных 
эксплуатировать недвижимость в новых рыночных условиях экономики.

На первый план экономической модели жилищной сферы выступает 
управляющая компания, которая своевременно и качественно 
будет предоставлять жилищные и коммунальные услуги.
В предлагаемом учебном пособии рассматриваются интересные 
и важные вопросы, связанные с грамотным управлением недвижимостью, 
освещаются задачи специалистов, осуществляющих техническую 
эксплуатацию зданий и производящих диагностику состояния 
строительных конструкций и всего здания. Кроме того, изложены 
вопросы ремонтно-восстановительных работ, в том числе работ 
по усилению конструкций для повышения их надежности и увеличения 
сроков службы. Предложена система управления технической 
эксплуатацией зданий.

ВВЕДЕНИЕ

Экономическая эффективность эксплуатации, работоспособность 
и долговечность жилых и производственных зданий связаны с 
условиями эксплуатации, которые определяются закономерностями 
физического, морального износа и старения. Долговечность зданий 
зависит не только от района строительства, состояния грунтов, величины 
нагрузок, назначения зданий, качества окружающей среды, 
материалов, оборудования, конструктивных решений, но и от технических 
условий эксплуатации.
Большинство воздействий носит случайный характер, поэтому 
изучение причин получения отказов и износа позволит предупредить 
разрушения, аварии, а значит, и крупные ремонтные расходы.
В задачи службы технической эксплуатации входит не только 
сохранение здания во время эксплуатации, но и создание комфортных 
условий проживания в жилых зданиях, а также обеспечение 
условий для осуществления технологических процессов в производственных 
зданиях.
Использование здания по назначению требует постоянного контроля 
функционирования систем жизнеобеспечения (освещение, 
отопление, водоснабжение и т.п.) и уборки помещений. Техническое 
обслуживание предусматривает работы по санитарному содержанию, 
контролю и учету технического состояния конструкций, инженерных 
систем и оборудования зданий, созданию нормальных условий 
их функционирования. Указанные меры не влияют непосредственно 
на техническое состояние конструкций, но их невыполнение может 
привести к изменению свойств материалов конструкций, созданию 
условий для развития коррозии, что приводит в дальнейшем к отказу 
инженерных систем.
Эффективная эксплуатация зданий предполагает проведение современной 
диагностики его состояния, установление повреждений 
и причин их появления. Однако выявление причин повреждений — 
это только начальный этап работы. Еще важнее — своевременно устранить 
повреждения и причины их возникновения.

1

 УПРАВЛЕНИЕ 
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1.  
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

Управление недвижимостью — комплекс операций по эксплуатации 
зданий и сооружений (поддержание зданий в рабочем 
состоянии, руководство рабочим персоналом, создание условий для 
арендаторов, определение условий для сдачи в аренду помещений, 
сбор арендной платы) в целях эффективного использования недвижимости 
в интересах собственника [3, 4].
Этот вид предпринимательской деятельности связан с операциями 
по инвестициям, строительству, риэлтерской деятельностью, 
подготовкой и реализацией залоговых и обменных документов (см. 
прил. 1).
Под управлением недвижимостью понимают совокупность процессов 
формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих 
наивысшую отдачу или эффективность от проводимой 
собственником стратегии и тактики по рациональному использованию 
активов.
Управление — процесс осуществления функций планирования, 
организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования 
и достижения поставленных целей [3, 4, 9].
Объектом управления являются:
 
• жилые дома, комплексы, деловые центры, отдельные офисы;
 
• торговые, гостиничные комплексы;
 
• ТСЖ;
 
• корпоративная собственность;
 
• государственные, унитарные предприятия жилищного хозяйства (
ГУПЖКХ);
 
• имущественные права.
Услуги в сфере управления:
 
• управление недвижимостью как объектом инвестиций;
 
• разработка бизнес-плана управления;
 
• изменение назначения и перепланировка объекта;
 
• управление эксплуатацией;
 
• поддержка всех систем жизнеобеспечения объекта управления;
 
• управление риском;
 
• обеспечение и управление службой безопасности;
 
• юридическое представление интересов собственности;
 
• сохранность, комфортность, чистота.

Управление — это эффективное руководство созданием и функционированием 
объекта недвижимости, осуществляемое на свой 
риск и направленное на извлечение прибыли (от своего имени или 
по поручению собственника) от реализации полномочий владения 
пользования и распоряжения.
С экономических позиций — это процесс распределения ресурсов: 
денег, рабочей силы, сырья, топлива, строительных и иных материалов.

Процесс управления недвижимостью сложный, длительный, 
многофункциональный, связанный также с планированием и организацией 
работ по возведению и эксплуатации недвижимости, созданию 
благоприятных условий труда для рабочих и получения соответствующей 
прибыли. Процесс, осуществляющий функции планирования, 
организации, создания и контроля, необходимые для 
формулирования и достижения поставленной цели, и есть управление.

Модель управления объектом может состоять из двух систем – 
формальной и неформальной [8, 9].
Формальная система управления базируется на организационной 
структуре предприятия. Сама по себе система жесткая — ей свойственна 
строгость в исполнении заданий. Неформальная — это мягкая 
система, поощряющая личную инициативу, которая позволяет само-
реализоваться подчиненному.
Формальная система хорошо работает при возможности количественной 
и качественной оценки объема работ работника и регламентации 
его обязанностей. Неформальная система предполагает 
постоянное изменение условий и объекта управления, т.е. создается 
нестабильность, при которой и руководитель не в состоянии по времени 
принимать решения.
Решение — основа управления или выбор лучшего действия.
Наиболее известны три группы теорий управления: классическая 
(традиционная — теория бюрократии, авторитета и власти); бихеви-
ористская (неоклассическая); теория системного (современного) 
подхода.
Традиционная, или классическая, теория предполагает централизованное 
управление, высокую степень организации и разделения 
труда, наличие четких должностных инструкций по выполнению 
своих обязанностей и включает планирование, организацию, руководство, 
координацию, контроль.
Бихевиористская теория предполагает кооперативную работу, при 
которой для повышения мотивации труда необходимы как психологические, 
так и материальные стимулы. Для повышения производительности 
труда руководители пытались повысить заинтересованность 
работников (в Японии — участие в руководстве фирмы 

и пожизненный наем, в России — бригадный подряд с системой коэффициентов 
трудового участия).
Основой теории системного (современного) подхода является заинтересованность 
работников фирмы в своей работе, без чего фирма 
не может функционировать в быстроменяющейся обстановке и следовать 
в русле научно-технического прогресса. Эта система рассматривает 
организацию как «живой организм» в течение всего жизненного 
цикла фирмы. 
Организация должна совмещать классические и неоклассические 
формы правления. Финансовая устойчивость предприятия требует 
гибкого управления, заинтересованного, добросовестного отношение 
к своим обязанностям всех сотрудников фирмы.
Различают следующие организационные структуры управления: 
дивизионную; программно-целевую; единого строительного бизнеса.
Дивизионная структура определяется отдельными направлениями 
деятельности или управлением отделениями (единицами). Каждое 
отделение имеет полную самостоятельность. Оно вступает в договорные 
отношения, получает прибыль, осуществляет финансирование 
должностных лиц в установленных пределах по согласованию 
с руководством компании. Совершенно самостоятельная фирма, работающая 
в системе большой компании, направляет свои действия 
на единые стратегические цели.
Все чаще используется новое явление в теории и практике управления — 
контроллинг (контролировать, управлять), который ставит 
основной целью предприятия оптимизацию финансовой деятельно сти 
с целью получения наибольшей прибыли и увеличения стоимости 
предприятия как бизнеса или капитала. При этом необходима стратегическая 
постановка задачи с программно-целевым ее решением.
Стратегический подход (вместо должностного) требует от предприятия 
учета существующих условий, прогноза изменений, подготовки 
к возможным как отрицательным, так и положительным явлениям.

Стратегическое планирование требует создания хозяйственных 
специальных центров. Планы их не всегда совпадают с целями и задачами 
фирм, работающих в этой компании. Однако следование в одном 
направлении в конечном итоге приводит компании к успеху. Самостоятельность, 
независимость, максимальная прибыль, уважительное 
отношение к партнерам и конкурентам, учет интересов не только фирмы, 
но и компании требуют соблюдения следующих 10 принципов 
управления:
1) сильная вера в индивидуализм (уважение личности);
2) не существует изолированной схемы поведения, любое действие 
вызывает цепь поведенческих реакций;
3) единый статус всех работников;

4) приглашение специалистов высочайшего класса;
5) продолжительное обучение работников, особенно высших 
управляющих;
6) делегирование максимально возможной ответственности на 
самые низкие уровни управления;
7) некоторые ограничения деятельности линейных управляющих;

8) поощрение разногласий;
9) развитие горизонтальных связей;
10) личное стимулирование рабочих.
Для управления городской недвижимостью наиболее эффективна 
комплексная структура, при которой для решения общих задач 
применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения 
специальных работ приглашаются специализированные организации.

Управление — это процесс принятия и реализации стратегических 
и тактических решений с заданной целью и с учетом внешней 
среды и потенциальных возможностей системы. Основными видами 
управления являются: стратегический, персональный, финансовый, 
производственный менеджмент или административное управление 
[4, 10].

1.2. 
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

Стратегическое управление сосредоточивает свое внимание 
на приоритетных направлениях финансово-хозяйственной 
деятельно сти с учетом факторов внешней среды и имеющихся ресурсов. 
В процессе стратегического управления изучается потребительский 
спрос, определяются общие цели и формируется ответ на вопросы: 
что, как, для кого?
Определяется сфера и вид деятельности в соответствующем секторе 
рынка. Разрабатывается механизм привлечения инвестиций, 
технология производства, необходимые технические средства, рынок 
сбыта, распределение доходов между сферами накопления и потребления. 
Приоритетные направления задаются властными структурами, 
но способ выделения приоритетных сфер должен иметь экономическое 
обоснование, поскольку базируется на стимулах.
Одной из главных задач управления является определение целей, 
ради которых существует и развивается данное предприятие, или 
определение политики фирмы или предприятия. Стратегическое 
управление тесно связано с планированием на перспективу. Например, 
главное в стратегии жилищно-коммунального хозяйства — это 
обеспечение функционирования и развития системы во внешней 
окружающей среде. Анализ внешних и внутренних условий необхо-

дим для выявления возможных угроз существованию системы, а также 
для определения возможности адаптации к изменяющейся внешней 
или внутренней среде.
К внешней среде можно отнести деятельность государственных 
структур, направленную на создание нормативной базы. Сюда же 
входят экономические изменения макроэкономического уровня, 
потенциальное развитие технологии и методов управления, а также 
политические и социальные перемены в стране и регионе. Кроме 
того, культура управления и труда, традиции поведения, международные 
процессы, имеющие отношение к муниципальному уровню, — 
все это внешние факторы.
Стратегия внутренней системы должна базироваться на деятельности, 
регламентированной документами предприятия (организации) — 
уставом, положениями, договорами, инструкциями, — и учитывать 
достигнутый уровень развития, определяемый качеством 
и количеством предоставляемых услуг, разработкой новых услуг 
и продукции, эффективностью использования всех видов ресурсов, 
уровнем хозяйственной деятельности, профессионализмом работников, 
их компетентностью, системой повышения квалификации 
и оплаты труда, эффективностью организации труда.

1.3.  
УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ 
В ПРОЦЕССЕ ВОСПРОИЗВОДСТВА

Новое строительство направлено на воспроизводство устаревших 
фондов путем возведения новых зданий для жилья или промышленного 
производства. Возмещение физически износившихся 
фондов называют простым воспроизводством, а возмещение морально 
устаревших и создание новых — расширенным воспроизводством.
Перед любой организацией всегда стоит один из важнейших вопросов 
реализации намеченного — как осуществлять управление? 
Функции управления делятся на общие и частные. Общие функции 
обусловлены для всех предприятий. Частные функции определены 
спецификой выпускаемой продукции, местоположением, 
родом занятий. Обычно предприятия называют «хозяйствующим 
субъектом» — это экономически независимые образования (юридическое 
или физическое лицо), руководимые одним лицом или несколькими (
советом директоров).
Компании, фирмы, предприятия недвижимости могут являться 
юридическими или физическими лицами. В отношении недвижимости 
они могут преследовать различные цели:
 
• получение максимальной прибыли;
 
• возмещение издержек;
 
• обеспечение экономической, политической независимости;