Землеустройство и управление землепользованием

Допущено 
Советом учебно-методического объединения по образованию 
в области менеджмента в качестве учебного пособия 
для студентов высших учебных заведений, обучающихся 
по направлению подготовки 38.03.02 «Менеджмент» 
(квалификация (степень) «бакалавр»)

Москва
ИНФРА-М
2018

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО 
И УПРАВЛЕНИЕ 
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 

В.В. СЛЕЗКО
Е.В. СЛЕЗКО
Л.В. СЛЕЗКО

УДК 
711.14(075.8) 
ББК 
65.32-5я73 
 
С47

Слезко В.В.
Землеустройство и управление землепользованием : учеб. пособие / В.В. Слезко, Е.В. Слезко, Л.В. Слезко. — М. : ИНФРА-М, 
2018. — 203 с. — (Высшее образование: Бакалавриат).

ISBN 978- 5 -16-006618-9 (print)
ISBN 978- 5 -16-100790-7 (online)

В учебном пособии рассмотрен круг вопросов, отражающих эволюцию 
развития земельных отношений в России, показаны механизмы управления земельными ресурсами, раскрывается сущность и содержание оценки 
земельных участков. Материал изложен с учетом последних изменений, 
внесенных  в земельное законодательство.
Проблемы массовой и индивидуальной оценки земли системно увязаны 
с институциональными особенностями земельного рынка и нормативноправовым регулированием земельных отношений. Раскрывается порядок 
оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Особое внимание 
авторы уделяют этическим нормам землепользования. 
Соответствует требованиям Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования последнего поколения.
Пособие предназначено для бакалавров, студентов высших учебных 
заведений и слушателей системы профессиональной переподготовки, обучающихся по направлению «Менеджмент», а также специалистов в данной 
области и для обучающихся по другим экономическим направлениям.

УДК 711.14(075.8)
ББК 65.32-5я73

С47

© Слезко В.В., Слезко Е.В.,
Слезко Л.В., 2013
ISBN 978- 5 -16-006618-9 (print)
ISBN 978- 5 -16-100790-7 (online)

ВВЕДЕНИЕ

Ликвидация монополии частной собственности на землю и другие 

реформы 1990-х гг. привели к качественно новой ситуации в земельных отношениях в России. Наиболее существенными новациями 
стали передача большей части сельскохозяйственных угодий в частную собственность и формирование рыночного оборота указанных 
земель. Развитие рынка земли потребовало в свою очередь развития 
качественного инструментария оценки земельных участков. Таким 
образом, система землеустройства и управления землепользованием 
перешла в качественно новое состояние.

Курс «Землеустройство и управление землепользованием» явля
ется общепрофессиональной дисциплиной, необходимой для формирования современных кадров в области земельных отношений в 
России. Роль и значение дисциплины заключаются в формировании 
у бакалавров общекультурных и профессиональных компетенций, 
необходимых для эффективного управления земельной собственностью.

Цель дисциплины — дать современные знания о методах и техно
логиях землепользования, основных подходах и принципах оценки 
земельных участков, закономерностях формирования и развития 
систем управления земельной собственностью на федеральном и 
региональном уровнях, показать практическое применение основных 
схем и методов оценки земельной недвижимости. В ее содержание 
входят основные вопросы теории и практики оценки и управления 
земельной собственностью, включая достижения мирового опыта. 
Особое внимание уделено специфике и опыту организации оценки 
и управления земельной собственностью в современной России.

Основная задача изучения дисциплины «Землеустройство и 

управление землепользованием» заключается в том, чтобы раскрыть: 
• основные понятия, термины и определения, применяемые в прак
тике оценки и управления земельной собственностью;

• современные системы управления землепользованием на раз
личных уровнях управления экономикой страны, их структуры 
и процессы, практику применения, тенденции и направления 
развития в мировой практике и в России;

• основные подходы и методы оценки земельных участков;
• основные нормативно-правовые акты, регулирующие землеу
стройство и управление землепользованием в Российской Федерации.
Данная дисциплина занимает одно из центральных мест в под
готовке бакалавров, специализирующихся в области оценочной 
деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального государственного 

образовательного стандарта бакалавр при изучении дисциплины 
должен развить следующий набор компетенций, которые позволят 
ему реализовать практические задачи в области земельных отношений (табл. 1).

Т а б л и ц а  1

Перечень общекультурных и профессиональных компетенций

Код компетенции
Наименование компетенции

ОК-1
Знание базовых ценностей мировой культуры и готовность опираться на 
них в своем личностном и общекультурном развитии

ОК-5
Владение культурой мышления, способностью к восприятию, обобщению 
и анализу информации, постановке цели и выбору путей ее достижения

ОК-8
Способность находить организационно-управленческие решения и готовность нести за них ответственность

ОК-9
Умение использовать нормативные правовые документы в своей деятельности

ОК-12
Осознание социальной значимости своей будущей профессии, обладание 
высокой мотивацией к выполнению профессиональной деятельности 

ОК-20
Способность учитывать последствия управленческих решений и действий 
с позиции социальной ответственности

ПК-11
Способность использовать основные методы финансового менеджмента 
для стоимостной оценки активов, управления оборотным капиталом, 
принятия решений по финансированию, формированию дивидендной 
политики и структуре капитала

ПК-31
Умение применять количественные и качественные методы анализа при 
принятии управленческих решений и строить экономические, финансовые 
и организационно-управленческие модели

ПК-34
Владение методами и программными средствами обработки деловой 
информации, способностью взаимодействовать со службами информационных технологий и эффективно использовать корпоративные 
информационные системы

ПК-40
Способность анализировать финансовую отчетность и принимать обоснованные инвестиционные, кредитные и финансовые решения

В результате изучения данной дисциплины бакалавр должен 

приобрести следующие знания, интеллектуальные умения и практические навыки:
• проводить анализ региональных рынков земли, систем управле
ния земельной собственностью и давать оценку их состояния и 
тенденций развития;

• уметь анализировать региональные системы управления земель
ной собственностью и оценивать эффективность их функционирования;

• собрать и обработать информацию, необходимую для оценки 

стоимости земельного участка;

• выбрать необходимые методы оценки земельной собственности 

согласно международным и отечественным стандартам оценки и 
уметь использовать их в практической деятельности;

• обрабатывать полученные результаты различными методами и 

определять итоговое значение, выбрать наиболее существенные 
для целей оценки земли характеристики оцениваемого объекта;

• представлять итоги проделанной работы в виде отчетов, оформ
ленных в соответствии со стандартами оценочной деятельности;

• провести анализ (диагностику) состояния управления земельной 

собственностью в организации с точки зрения его влияния на 
интегральную оценку объекта; 

• использовать государственную политику при выборе стратегии 

управления земельной собственностью;

• применять современные методы анализа и оценки земли.

Бакалавр также должен быть ознакомлен:

• с современной законодательной базой Российской Федерации в 

области землеустройства и управления землепользованием;

• государственной политикой в развитии рынка земельной соб
ственности в России, ее состоянием и тенденциями развития, 
основными программами правительства и отдельных регионов 
страны в этой области и ходом их реализации;

• зарубежным опытом организации и применения механизмов и 

методов оценки и управления земельной собственностью;

• современными технологиями, применяемыми в управлении 

государственной, муниципальной, общей и частной земельной 
собственностью, в отчуждении прав собственности на землю с 
надлежащим обеспечением обязательств собственника, в имущественном страховании и оценке рыночной стоимости земли.

ГЛАВА 1
 
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 
В РОССИИ 

1.1. 
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В УЧЕБНОМ ПОСОБИИ

Земельные отношения — общественные отношения между орга
нами государственной власти, органами местного самоуправления, 
юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования 
и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Участниками земельных отношений 
являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные 
образования, юридические лица и граждане Российской Федерации. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные 
юридические лица могут быть участниками земельных отношений 
на условиях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Объектами 
земельных отношений являются земельные участки и права на них.

Земельным участком называется часть земной поверхности, гра
ницы которой определены в соответствии с федеральными законами, 
а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, 
об использовании воздушного пространства и иными федеральными 
законами. 

Земля является объектом недвижимости, причем любое иное иму
щество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в 
силу своей связи с землей. Она имеет определенный правовой статус, 
который определяет форму законного владения, целевое назначение 
и разрешенное использование. 

Земля как недвижимое имущество является объектом граждан
ского оборота. 

Осуществляя властные полномочия на своей территории, госу
дарство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, 
контролирует использование земель, определяет охранные зоны, 
публичные сервитуты и т.д. Земельные участки образуются при 
разделе, объединении, перераспределении земельных участков или 
выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в 
государственной или муниципальной собственности. Земельные 
участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении 
образуются земельные участки, прекращают свое существование 
с даты государственной регистрации права собственности и иных 

вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, 
установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ 
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 
сделок с ним», за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ЗК 
РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В отдельных случаях и в порядке, которые установлены федераль
ным законом, могут создаваться и искусственные земельные участки.

Каждый земельный участок относится к определенной ЗК РФ 

категории земель. 

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подраз
деляются на следующие категории:
• земли сельскохозяйственного назначения (табл. 2);

Т а б л и ц а  2

Земли сельскохозяйственного назначения и их функции

Включают
Выполняют функцию
Используются для

Пашню и залежь

Сенокосы

Пастбища

Многолетние насаждения

Целину и др. угодья

Средства производства, 
орудия и предмета труда, 
пространственного базиса

Имеют приоритетный статус

В первую очередь выделяются для ведения сельского 
хозяйства

Особо ценные земли не 
приватизируются

Сельскохозяйственного производства

Личного подсобного хозяйства

Проведения научных исследований в сельском хозяйстве и 
обучения

Коллективного садоводства, животноводства и огородничества

Подсобного сельского хозяйства 
предприятий и АПК

Перевод в другие категории земель осуществляется по решению субъекта РФ

• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио
вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения 
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли 
иного специального назначения;

• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли водного фонда;
• земли запаса; 
• земли лесного фонда. 

Каждый из перечисленных видов земель выполняет определенную 

функцию и имеет свою собственную структуру (рис. 1.1—1.3 наглядно 
представляют функции и структуру первых трех).

Выполняют функции: 
Используются для: 

Пространственного базиса 

особых объектов

Социальные: охранные, 

санитарные и др.

Зон с особым режимом 

использования

Промышленности, транспорта

Связи, информатики

Обороны, пограничных 

и внутренних войск

Разработки полезных ископаемых

Рис. 1.2. Земли промышленности, обороны, связи и иного специального назначения

Категория земель обязательно должна быть указана в актах орга
нов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, 
а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих 
переход права на земельные участки. 

Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешен
ного использования.

К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды 

разрешенного использования, как: 

1 Внешняя граница устанавливается органами власти разных уровней.

Рис. 1.1. Земли населенных пунктов

Выполняют функции: 
Включают земельные участки1, 

занятые: 

Пространственного базиса 

для строительства

Культурно-бытовые 

Оздоровительные, 
рекреационные и др. 

Используются в соответствии 

с генпланами и проектами 
планировки и застройки

Жилищно-бытовыми строениями 

и сооружениями 

Объектами общего пользования 

(улицы, парки и др.)

Природоохранительными 

и рекреационными территориями

Сельскохозяйственным 

производством

1) индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 
2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). 

Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид 

разрешенного использования, как: 
1) ведение крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ); 
2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ); 
3) дачное строительство; 
4) садоводство.

Земельные отношения на особо охраняемых территориях регули
руются особым законодательством. Режим на них обеспечивается:
1) установлением охранных зон;
2) ограничением хозяйственной деятельности;
3) запрещением деятельности, препятствующей использованию 

земель по основному назначению.

Управление земельными отношениями — это комплекс меро
приятий, направленных (с учетом целей и задач собственника) на 
эффективное использование земли, что подразумевает в конечном 
итоге получение прибыли от ее использования. Основная цель эффективного управления земельными отношениями заключается в 
достижении экономических и социальных интересов собственников, 
пользователей земельных участков и общества в целом. 

Землеустройство — это комплекс мероприятий, осуществляемых 

государством, землевладельцами, землепользователями и собственниками земель по наведению порядка в использовании и охране 
земель.

Землеустройство включает в себя правовые, организационно
хозяйственные, экономические, технологические и технические 

Рис. 1.3. Земли особо охраняемых территорий

Выполняют функции: 
Включают земли: 

Массового отдыха и туризма

Защиты природы

Оздоровления природы

Природоохранные: заказники, 

заповедники, памятники природы, 

ботанические сады

С природными лечебными свойствами

Историко-культурного назначения

Рекреационные: зеленые зоны 

городов, турбаз и др.

Эстетические

Историко-культурные

мероприятия. В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 
2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» землеустройство в России 
подразделяется на два вида: территориальное землеустройство и 
внутрихозяйственное земле-устройство. 

Территориальное землеустройство — система мероприятий (дей
ствий) по изучению состояния земель, планированию и организации 
рационального использования и охраны земель, образованию новых 
и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. 

Территориальное землеустройство распространяется на все земли 

независимо от целевого назначения, форм собственности и использования.

Внутрихозяйственное землеустройство — система мероприятий 

(действий) по организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации 
территорий, используемых общинами коренных малочисленных 
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации 
и лицами, приравненными к ним, в целях обеспечения их традиционного образа жизни. 

Внутрихозяйственное землеустройство затрагивает сельскохо
зяйственные земли (в том числе земли, предоставленные для охоты 
и рыболовства).

Государственный кадастр недвижимости — это систематизиро
ванный свод сведений об учтенном, в соответствии Федеральным 
законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре 
недвижимости», недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах 
между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных 
образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных 
предусмотренных Федеральным законом сведений. 

Государственный кадастр недвижимости является федеральным 

государственным информационным ресурсом. 

В государственном кадастре недвижимости содержатся следую
щие основные сведения о земельных участках:
• кадастровые номера;
• местоположение (адрес);
• площадь;
• категория земель и разрешенное использование земельных участ
ков;

• описание границ земельных участков, их отдельных частей;
• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и 

ограничения (обременения);