Землеустройство и управление землепользованием

Допущено 

Советом учебно-методического объединения по образованию 

в области менеджмента в качестве учебного пособия 

для студентов высших учебных заведений, обучающихся 

по направлению подготовки 38.03.02 «Менеджмент» 

(квалификация (степень) «бакалавр»)

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО 

И УПРАВЛЕНИЕ 

ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ 

2-е издание, исправленное и дополненное

В.В. СЛЕЗКО
Е.В. СЛЕЗКО
Л.В. СЛЕЗКО

Москва 
ИНФРА-М 

202

УДК 
332.3(075.8)

ББК 
65.32-5я73 

 
С47

Слезко В.В.

Землеустройство и управление землепользованием : учеб-

ное пособие / В.В. Слезко, Е.В. Слезко, Л.В. Слезко. — 2-е 
изд., испр. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2024. — 221 с. — 
(Высшее образование). — DOI 10.12737/textbook_
93126240.

ISBN 978-5-16-019259-8 (print)
ISBN 978-5-16-107069-7 (online)

В учебном пособии рассмотрен круг вопросов, отражающих эволюцию 

развития земельных отношений в России, показаны механизмы управления 
земельными ресурсами, раскрываются сущность и содержание оценки 
земельных участков. 

Проблемы массовой и индивидуальной оценки земли системно увязаны 

с институциональными особенностями земельного рынка и нормативно-
правовым регулированием земельных отношений. Раскрывается порядок 
оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Особое внимание 
авторы уделяют этическим нормам землепользования. 

Соответствует требованиям федеральных государственных образователь-

ных стандартов высшего образования последнего поколения.

Предназначено для бакалавров, студентов высших учебных заведений 

и слушателей системы профессиональной переподготовки, обу чающихся 
по направлению «Менеджмент», а также специалистов в данной области 
и обучающихся по другим экономическим направлениям.

УДК 332.3(075.8)

ББК 65.32-5я73

С47

© Слезко В.В., Слезко Е.В.,

Слезко Л.В., 2013 

© Слезко В.В., Слезко Е.В.,

Слезко Л.В., 2019,
с изменениями

ISBN 978-5-16-019259-8 (print)
ISBN 978-5-16-107069-7 (online)

Р е ц е н з е н т:

Бусов В.И., доктор экономических наук, профессор

5d0c6cc5ccc6a4.

ВВЕДЕНИЕ

Ликвидация монополии частной собственности на землю и другие 
реформы 1990-х гг. привели к качественно новой ситуации в земельных 
отношениях в России. Наиболее существенными новациями 
стали передача большей части сельскохозяйственных угодий в частную 
собственность и формирование рыночного оборота указанных 
земель. Развитие рынка земли потребовало в свою очередь развития 
качественного инструментария оценки земельных участков. Таким 
образом, система землеустройства и управления землепользованием 
перешла в качественно новое состояние.
Курс «Землеустройство и управление землепользованием» является 
общепрофессиональной дисциплиной, необходимой для формирования 
современных кадров в области земельных отношений в 
России. Роль и значение дисциплины заключаются в формировании 
у бакалавров общекультурных и профессиональных компетенций, 
необходимых для эффективного управления земельной собственностью.

Цель дисциплины — дать современные знания о методах и технологиях 
землепользования, основных подходах и принципах оценки 
земельных участков, закономерностях формирования и развития 
систем управления земельной собственностью на федеральном и 
региональном уровнях, показать практическое применение основных 
схем и методов оценки земельной недвижимости. В ее содержание 
входят основные вопросы теории и практики оценки и управления 
земельной собственностью, включая достижения мирового опыта. 
Особое внимание уделено специфике и опыту организации оценки 
и управления земельной собственностью в современной России.
Основная задача изучения дисциплины «Землеустройство и 
управление землепользованием» заключается в том, чтобы раскрыть: 
• основные понятия, термины и определения, применяемые в практике 
оценки и управления земельной собственностью;
• современные системы управления землепользованием на различных 
уровнях управления экономикой страны, их структуры 
и процессы, практику применения, тенденции и направления 
развития в мировой практике и в России;
• основные подходы и методы оценки земельных участков;
• основные нормативно-правовые акты, регулирующие землеустройство 
и управление землепользованием в Российской Федерации.

Данная дисциплина занимает одно из центральных мест в подготовке 
бакалавров, специализирующихся в области оценочной 
деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального государственного 
образовательного стандарта бакалавр при изучении дисциплины должен 
развить следующий набор компетенций, которые позволят ему 
реализовать практические задачи в области земельных отношений.
Студент должен знать:
• базовые ценностей мировой культуры и быть готовым опираться 
на них в своем личностном и общекультурном развитии;
• современную законодательную базу Российской Федерации в области 
землеустройства и управления землепользованием;
• государственную политику в области развития земельно-имущественных 
отношений и рынка земельной собственности в России;
• основные программы Правительства РФ и администраций отдельных 
регионов страны в области землеустройства и землепользования;
• 
зарубежный опыт организации и применения механизмов и методов 
оценки и управления земельной собственностью;
уметь:
• анализировать механизмы функционирования федеральной 
и региональных систем управления земельной собственностью 
и давать оценку их состояния и тенденций развития;
• использовать государственную политику при выборе стратегии 
управления земельной собственностью;
• применять количественные и качественные методы анализа при 
принятии управленческих решений и строить экономические, 
финансовые и организационно-управленческие модели;
• использовать основные методы финансового менеджмента для 
стоимостной оценки активов, управления оборотным капиталом, 
принятия решений по финансированию, формированию дивидендной 
политики и структуры капитала;
• пользоваться публичной картой Росреестра и применять на практике 
сведения из Единого государственного реестра недвижимости;
• 
проводить анализ региональных рынков земли, систем управления 
земельной собственностью;
• собирать и обрабатывать информацию, необходимую для оценки 
стоимости земельного участка;
владеть:
• методами и программными средствами обработки деловой информации, 
способностью взаимодействовать со службами информационных 
технологий и эффективно использовать корпоративные 
информационные системы;
• необходимыми методами оценки земельной собственности согласно 
международным и отечественным стандартам оценки 

и представлять итоги проделанной работы в виде отчетов, оформленных 
в соответствии со стандартами оценочной деятельности;
• современными технологиями, применяемыми в управлении 
государственной, муниципальной, общей и частной земельной 
собственностью, в отчуждении прав собственности на землю 
с надлежащим обеспечением обязательств собственника.

ГЛАВА 1
 
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 
В РОССИИ 

1.1. 
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В УЧЕБНОМ ПОСОБИИ

Земельные отношения — общественные отношения между органами 
государственной власти, органами местного самоуправления, 
юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования 
и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления 
земельными ресурсами. Участниками земельных отношений 
являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные 
образования, юридические лица и граждане Российской Федерации. 
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные 
юридические лица могут быть участниками земельных отношений 
на условиях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации 
от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Объектами 
земельных отношений являются земельные участки и права на них.
Земельным участком называется часть земной поверхности, границы 
которой определены в соответствии с федеральными законами, 
а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, 
если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, 
об использовании воздушного пространства и иными федеральными 
законами. 
Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, 
прочно связанное с ней, является недвижимостью только в 
силу своей связи с землей. Она имеет определенный правовой статус, 
который определяет форму законного владения, целевое назначение 
и разрешенное использование. 
Земля как недвижимое имущество является объектом гражданского 
оборота. 
Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство 
устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями 
земли экологические требования в интересах общества, 
контролирует использование земель, определяет охранные зоны, 
публичные сервитуты и т.д. Земельные участки образуются при 
разделе, объединении, перераспределении земельных участков или 
выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в 
государственной или муниципальной собственности. Земельные 
участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении 
образуются земельные участки, прекращают свое существование 
с даты государственной регистрации права собственности и иных 

вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, 
установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ 
«О государственной регистрации недвижимости», за исключением 
случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных 
другими федеральными законами.
В отдельных случаях и в порядке, которые установлены федеральным 
законом, могут создаваться и искусственные земельные участки.
Каждый земельный участок относится к определенной ЗК РФ 
категории земель. 
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются 
на следующие категории:
• земли сельскохозяйственного назначения (табл. 1.1);

Т а б л и ц а  1 . 1

Земли сельскохозяйственного назначения и их функции

Включают
Выполняют функцию
Используются для

Пашню и залежь

Сенокосы

Пастбища

Многолетние насаждения

Целину и др. угодья

Средства производства, 
орудия и предмета труда, 
пространственного базиса

Имеют приоритетный статус

В первую очередь выделяются 
для ведения сельского 
хозяйства

Особо ценные земли не 
приватизируются

Сельскохозяйственного производства


Личного подсобного хозяйства

Проведения научных исследований 
в сельском хозяйстве и 
обучения

Коллективного садоводства, животноводства 
и огородничества

Подсобного сельского хозяйства 
предприятий и АПК

Перевод в другие категории земель осуществляется по решению субъекта РФ

• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, 
телевидения, информатики, земли для обеспечения 
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли 
иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли водного фонда;
• земли запаса; 
• земли лесного фонда. 
Каждый из перечисленных видов земель выполняет определенную 
функцию и имеет свою собственную структуру (рис. 1.1—1.3 наглядно 
представляют функции и структуру первых трех).

Выполняют функции: 
Используются для: 

Пространственного базиса 
особых объектов

Социальные: охранные, 
санитарные и др.

Зон с особым режимом 
использования

Промышленности, транспорта

Связи, информатики

Обороны, пограничных 
и внутренних войск

Разработки полезных ископаемых

Рис. 1.2. Земли промышленности, обороны, связи и иного специального назначения

Категория земель обязательно должна быть указана в актах органов 
исполнительной власти о предоставлении земельных участков, 
а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих 
переход права на земельные участки. 
Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного 
использования.

  1 Внешняя граница устанавливается органами власти разных уровней.

Рис. 1.1. Земли населенных пунктов

Выполняют функции: 
Включают земельные участки1, 
занятые: 

Пространственного базиса 
для строительства

Культурно-бытовые 

Оздоровительные, 
рекреационные и др. 

Используются в соответствии 
с генпланами и проектами 
планировки и застройки

Жилищно-бытовыми строениями 
и сооружениями 

Объектами общего пользования 
(улицы, парки и др.)

Природоохранительными 
и рекреационными территориями

Сельскохозяйственным 
производством

К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды 
разрешенного использования, как: 
1) индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 
2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). 
Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид 
разрешенного использования, как: 
1) ведение крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ); 
2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ); 
3) дачное строительство; 
4) садоводство.
Земельные отношения на особо охраняемых территориях регулируются 
особым законодательством. Режим на них обеспечивается:
1) установлением охранных зон;
2) ограничением хозяйственной деятельности;
3) запрещением деятельности, препятствующей использованию 
земель по основному назначению.

Управление земельными отношениями — это комплекс мероприятий, 
направленных (с учетом целей и задач собственника) на 
эффективное использование земли, что подразумевает в конечном 
итоге получение прибыли от ее использования. Основная цель эффективного 
управления земельными отношениями заключается в 
достижении экономических и социальных интересов собственников, 
пользователей земельных участков и общества в целом. 
Землеустройство — это комплекс мероприятий, осуществляемых 
государством, землевладельцами, землепользователями и собственниками 
земель по наведению порядка в использовании и охране 
земель.
Землеустройство включает в себя правовые, организационно-хозяйственные, 
экономические, технологические и технические меро-

Рис. 1.3. Земли особо охраняемых территорий

Выполняют функции: 
Включают земли: 

Массового отдыха и туризма

Защиты природы

Оздоровления природы

Природоохранные: заказники, 
заповедники, памятники природы, 
ботанические сады

С природными лечебными свойствами

Историко-культурного назначения

Рекреационные: зеленые зоны 
городов, турбаз и др.

Эстетические

Историко-культурные

приятия. В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. 
№ 78-ФЗ (в ред. от 31.12.2017) «О землеустройстве» землеустройство в 
России подразделяется на два вида: территориальное землеустройство 
и внутрихозяйственное земле-устройство. 
Территориальное землеустройство — система мероприятий (действий) 
по изучению состояния земель, планированию и организации 
рационального использования и охраны земель, образованию новых 
и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению 
их границ на местности. 
Территориальное землеустройство распространяется на все земли 
независимо от целевого назначения, форм собственности и использования.

Внутрихозяйственное землеустройство — система мероприятий 
(действий) по организации рационального использования земельных 
участков для осуществления сельскохозяйственного производства, 
а также по организации территорий в целях обеспечения традиционного 
образа жизни коренных малочисленных народов Российской 
Федерации. 
Внутрихозяйственное землеустройство затрагивает сельскохозяйственные 
земли (в том числе земли, предоставленные для охоты 
и рыболовства).
При проведении внутрихозяйственного землеустройства выполняются 
следующие виды работ:
• организация рационального использования гражданами и юридическими 
лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного 
производства, а также организация территорий, 
используемых общинами коренных малочисленных народов 
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации 
и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам 
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для 
обеспечения их традиционного образа жизни;
• разработка мероприятий по улучшению сельскохозяйственных 
угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации 
земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, 
селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, 
иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства 
и потребления, радиоактивными и химическими веществами, 
заражения и других негативных воздействий.
Государственный кадастр недвижимости — это систематизированный 
свод сведений об учтенном в соответствии с Федеральным 
законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О кадастровой 
деятельности» недвижимом имуществе, а также сведений 
о прохождении государственной границы Российской Федерации,