Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения

Н О В Е Л Л Ы  
Г РА Ж Д А Н С К О Г О  
З А К О Н О Д АТ Е Л Ь С Т В А
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
АРЕНДА. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ
К  ГЛАВАМ 34 и 35
Под редакцией П.В. Крашенинникова
Москва, 2014

УДК 347
ББК 67.404
    Г 75
Г 75
Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / 
Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2014. – 228 с.
ISBN 978-5-8354-1019-4 (в обл.)
Вниманию читателей предлагается постатейный комментарий к главе 34 «Аренда» и главе 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные главы анализируются с учетом изменений, вступивших 
в силу в 2012 г. (Федеральный закон от 28 июля 2012 г. № 131-ФЗ) 
и в 2013 г. (Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ). Следует оговориться, что изменения не носят концептуального характера. 
Гораздо важнее решения высших судов – это постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 
2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского 
кодекса Российской Федерации о договоре аренды»» и постановление 
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. 
№ 14 «О некоторых вопросах, возникших при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Для удобства пользования материалами предлагается алфавитнопредметный указатель.
Работа будет полезна для студентов, преподавателей юридических 
вузов, судей, адвокатов, корпоративных юристов, а также для граждан, 
интересующихся своими правами и обязанностями.
УДК 347
ББК 67.404
ISBN 978-5-8354-1019-4
© Коллектив авторов, 2014
© Е.В. Вершинина, А.Г. Долгов, алфавитно-предметный указатель, 2014
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2014

Оглавление
Авторы комментариев.
....................................................................................... 4
Вступительное слово.
......................................................................................... 6
Глава 34. Аренда.............................................................................................. 10
§ 1. Общие положения об аренде.................................................................. 10
§ 2. Прокат.
..................................................................................................... 75
§ 3. Аренда транспортных средств.
................................................................ 93
1. 
Аренда транспортного средства с предоставлением услуг 
по управлению и технической эксплуатации.
..................................... 93
2. 
Аренда транспортного средства без предоставления услуг 
по управлению и технической эксплуатации.
....................................115
§ 4. Аренда зданий и сооружений.
................................................................122
§ 5. Аренда предприятий..............................................................................136
§ 6. Финансовая аренда (лизинг).................................................................146
Глава 35. Наем жилого помещения.
.............................................................163
Алфавитно-предметный указатель.
................................................................219

Авторы комментариев
Вавилин Евгений Валерьевич, судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор – 
ст. 614–620.
Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор – ст. 606 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 650–655; 671 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 687, 688.
Ем Владимир Саурсеевич, доцент кафедры гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук – ст. 621–625; 632–649 (в соавт. с А.В. Киселевым).
Киселев Александр Викторович, преподаватель кафедры гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова – ст. 632–649 (в соавт. с В.С. Емом).
Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по гражданскому, 
уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист РФ, доктор юридических наук, профессор – вступительное слово; ст. 606 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 609, 666; 671 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 672–686.
Майфат Аркадий Викторович, профессор кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, доктор 
юридических наук – ст. 656–664.
Михеева Лидия Юрьевна, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор – ст. 607, 608.
Рузакова Ольга Александровна, заместитель руководителя аппарата 
Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук – ст. 610–613, 668–670.


 Авторы комментариев	
5
Телюкина Марина Викторовна, профессор кафедры гражданского права Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор – ст. 665, 667.
Челышев Михаил Юрьевич , доктор юридических наук, профессор – ст. 626–631.

Вступительное слово
Договор о передаче в возмездное временное владение и (или) пользование того или иного имущества, наверное, старейший после договоров мены, дарения и купли-продажи. Регламентация таких соглашений насчитывает около двух тысячелетий. При этом имущественный 
наем (аренда) претерпевает незначительные изменения независимо 
от времени и пространства (государства). Единственным исключением в этом универсальном правиле является наем жилого помещения 
в СССР и в ряде других государств, где произошло огосударствление 
основной части жилищного фонда.
О вреде «квартирного вопроса» со времен М. Булгакова написано 
немало. Тот факт, что этот вопрос очень «портил людей», объясняется 
прежде всего тем, что при советской власти основная часть жилищного 
фонда принадлежала государству. Право гражданина проживать в жилом помещении возникало в результате так называемой прописки. Отдельные счастливчики получали гордое звание «ответственный квартиросъемщик». Все эти блага доставались гражданам исключительно 
с соизволения властей. Такие специфические отношения между государством и гражданином по поводу найма последним жилого помещения обусловлены в том числе и той социальной функцией, которая 
возлагалась на жилье. Жилье было не просто имуществом, но и своего 
рода отличительным признаком для того, кому оно сдавалось внаем, 
в зависимости от места расположения, площади и степени комфорта. 
Постепенно договор имущественного найма жилого помещения 
был выведен на границу частного и публичного права. В Гражданский 
кодекс РСФСР 1922 г. нормы о найме жилых помещений все еще были расположены в главе «Имущественный наем». Окончательное выведение проблем жилых помещений в особый институт было закреплено системным постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 
1937 г. «О сохранении жилого фонда и улучшении жилищно-коммунального хозяйства в городах»
1.
Итак, на сегодняшний день мы имеем два устоявшихся, развитых 
гражданско-правовых института – аренду и наем жилого помещения, 
1  Собрание законодательства (далее – СЗ) СССР. 1937. № 69. Ст. 314.

Вступительное слово	
7
выраженных в двух главах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) – 34 и 35, а также в целом ряде законодательных и подзаконных актов по их поводу и огромном массиве судебной 
практики как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции.
В настоящее время нормы о договоре аренды в целом и об отдельных его видах содержатся не только в ГК РФ, но и в иных нормативных 
правовых актах, в частности в Земельном, Лесном, Водном кодексах, 
Кодексе торгового мореплавания РФ, федеральных законах от 21 июля 
1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
1, от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О 
финансовой аренде (лизинге)»
2, от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
3, от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
4, от 8 ноября 2007 г. 
№ 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности 
в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
5 и многих других. Одним 
из главных документов, содержащих разъяснения законодательства 
об аренде, является постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса 
Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления от 
25 января 2013 г. № 13).
Нормы о договоре найма жилого помещения содержатся не только в гл. 35 ГК РФ, но в первую очередь в ЖК РФ, а также в Законе РФ 
от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», с изменениями и дополнениями, огромном количестве подзаконных актов как российского, так и регионального 
уровня. Для применения норм гражданского и жилищного законодательства важнейшее значение имеет постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
6.
*  *  *
1  СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2  СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.
3  СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.
4  СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
5  СЗ РФ. 2007. № 46. Ст. 5553.
6  Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

Вступительное слово
Предлагаемое издание содержит постатейные комментарии к гл. 34 
«Аренда» и гл. 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. Авторами этих 
комментариев являются представители разных юридических школ 
и направлений. В книге проведен анализ гражданского и жилищного 
законодательства, рассмотрена судебная практика арбитражных судов 
и судов общей юрисдикции.

января 1996 г. 
 
 
    
       № 14-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят Государственной Думой
22 декабря 1995 г.
ЧАСТЬ ВТОРАЯ
(В ред. федеральных законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ,
от 17.12.1999 № 213-ФЗ, от 26.11.2002 № 152-ФЗ, от 10.01.2003 № 8-ФЗ,
от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 26.03.2003 № 37-ФЗ, от 11.11.2003 № 138-ФЗ,
от 23.12.2003 № 182-ФЗ, от 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 30.12.2004 № 219-ФЗ,
от 21.03.2005 № 22-ФЗ, от 09.05.2005 № 45-ФЗ, от 18.07.2005 № 89-ФЗ,
от 02.02.2006 № 19-ФЗ, от 18.12.2006 № 231-ФЗ, от 30.12.2006 № 276-ФЗ,
от 26.01.2007 № 5-ФЗ, от 20.04.2007 № 53-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ,
от 19.07.2007 № 197-ФЗ, от 24.07.2007 № 218-ФЗ, от 02.10.2007 № 225-ФЗ,
от 25.10.2007 № 234-ФЗ, от 04.11.2007 № 251-ФЗ, от 29.11.2007 № 287-ФЗ,
от 06.12.2007 № 334-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 14.07.2008 № 118-ФЗ,
от 25.12.2008 № 280-ФЗ, от 30.12.2008 № 308-ФЗ, от 09.04.2009 № 56-ФЗ,
от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 08.05.2010 № 83-ФЗ, от 07.02.2011 № 4-ФЗ,
от 18.07.2011 № 216-ФЗ, от 19.07.2011 № 248-ФЗ, от 19.10.2011 № 284-ФЗ,
от 21.11.2011 № 329-ФЗ, от 28.11.2011 № 336-ФЗ, от 28.11.2011 № 337-ФЗ,
от 30.11.2011 № 363-ФЗ, от 14.06.2012 № 78-ФЗ, от 28.06.2013 № 134-ФЗ,
от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 23.07.2013 № 251-ФЗ, от 02.12.2013 № 345-ФЗ,
от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 21.12.2013 № 379-ФЗ, от 28.12.2013 № 416-ФЗ,
с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 № 15-ФЗ,
Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П)

Глава 34. Аренда
§ 1. Общие положения об аренде 
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) 
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
1. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная 
правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.
История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. 
Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: 
«а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio 
operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis 
faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, 
что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование 
известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение»
1.
Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.
В Своде законов Российской империи имущественным наймом 
признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное 
вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь 
во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора
2.
1  Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: 
Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС «КонсультантПлюс».
2  См.: Свод законов Российской империи. СПб.: Изд. Я. Канторович, 1896. Т. 10. 
Ч. 1. Ст. 1691.