Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации

Жилищный
вопрос

ВЛ. Гринёв

Новое в долевом строительстве

Комплексный анализ и практические рекомендации

Жилищный
вопрос

В.П. Гринёв

НОВОЕ
В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ
КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ
И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

.~ --~

МОСКВА 2007

УДК 347.454.3(470+571)

ББК 67.404.2(2Рос)

Г85

Автор:
Грннев В.n. - член Союза юристов Москвы, окончил Российскую Академию
Правосудия. Руководитель Договорно-правового
департамента Группы компаний «ТЕХСТРОЙ». Имеет ученую степень и ученое звание. Автор ряда работ
по градостроительству: «Жилищное
И градостроительное законодательство
{словарь-справочник)>>, «Правовое регулирование градостроительной деятельности» и др.

ГрИНёВ, Валерий ПёцutОВИЧ .
Г85
Новое в долевом строительчве,
Комплексный анализ и практические рекомендации
/ в. п. Гринёв. - 2-е изд., доп. и перераб. Москва:
ГроссМедиа : РОСБУХ, 2007.-' 104 с. '- (Жилищный вопрос).IsBN 978-5-476-00364~9.
.
.

AreHTqJJ0pp
РГБ

Настоящее (B~opOe)издание подготовлено с учетом изменений, внесенных в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Ь6ъеКТО8недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РОССИЙСJ(ОЙ
Федерации» ФеДеральным законом
от 18 июля 2006 года N!!111-ФЗ, а такжедругих нормативных правовых актов,
касающихся долевого строительства. В работе представлены результаты комплексного анализа действующего российского законодательства и правовых
отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Особое внимание в работе уделено вопросам возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а также обеспечения исполнения обязательств по договору залогом и поручительством.
Практический интерес представляют приведенная типовая форма договора об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных
домов
(данная форма апробирована и применяется на практике), а также соответствующие приложения, в которых перечислены документы и информация,
представляемые застройщиком участнику долевого строительства.
Для руководителей и специалистов строительных организаций, занимающихся привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, студентов, других практических работников, а главное
граждан, интересующихся операциями по инвестированию средств в строительство недвижимости и приобретением квартир.

ISBN 978-5-476-00364-9
© 3АО «ГроссМедиаФерлаг»,2007
© ОАО «РОСБУХ», 2007
© вл Гринёв,текст,2007

Содержание

Введение.
. .
.
.
7

ГЛАВА 1. Понятие
договора
участия
граждан
и юридических
лиц
в долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и иных объектов
недвижимости
9
1.1. Сущность.и форма договора
13
1.2. Стороны по договору
14

ГЛАВА 2. Содержание
договора.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
15

2.1. Существенные условия договора.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
15
2. 1. 1. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты . . . . . . . . . . . ..
16
2.1.2. Срок передачи застройщиком объектадолевого

строительстваучастнику долевого строительства
18
2.1.3.
Гарантии качества,предусмотренные договором.
. . . . ..
19
2.2. Иные условия договора
20

2.2.1. Передача объектадолевого строительства.. . . . . . . . . . . ..
22
2.2.2. Уступкаправ требований по договору
.....
:...........
24
2.2.3. Исполнение обязательствпо договору.
. . . . . . . . . . . . . . ..
24
2.2.4. Обеспечение исполнения обязательствпо договору.
. . . ..
24

2.2.5. Расторжениедоговора и односторонний отказотего

исполнения.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
28
2.2;6. Наследование прав и обязанностей по договору.
. . . . . . ..
30

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

2 ЗакаэЗ
5

ГЛАВА 3. Проектная декларация.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
31

ГЛАВА 4. Государственная регистрация.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
37
4.1. Государственная регистр~.ция права собственности
на объекты долевого строительства
37
4.1.1. Государственная регистрация права собственности
на объекты незавершенного
строительства
39
4.2. Государственная регистрация договора
39

ПРИЛОЖЕНИЯ.............................................
41

Приложение
NQ1. Типовая форма договора (вариант) об участии
граждан в долевом строительстве многоквартирных
домов
....
41
Приложение
NQ2. Договор NQ_
Участия в долевом строительстве
объекта недвижимости.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
51
Приложение
NQ3. Договор NQ_
Уступки прав и перевода долга по

договору участия в долевом строительстве
58
Приложение
NQ4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов
и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

NQ214-ФЗ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
62
Приложение
NQ5. Федеральная служба по надзору в сфере защиты
прав потребителей и благополучия
человека.
. . . . . . . . . . . . . . ..
91
Приложение
NQ6. График платежей
100
Приложение
NQ7. Список рекомендуемых
документов
102

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

б

ВВЕДЕНИЕ

Участие граждан и юридических
лиц в долевом строительст
ве многоквартирных
домов
и иных объектов
недвижимости
до

принятия 30 декабря 2004 года Федерального
закона NQ214-ФЗ

«Об участии в долевом
строительстве
многоквартирных
домов

и иных объектов
недвижимости
и о внесении изменений
в неко
торые законодатеЛЬJ:iые акты Российской
Федерации»
(далее 
Федеральный
закон NQ214-ФЗ)
действующим
гражданским
за
конодательством
не регулировалось.

В силу этого отношения
строительных
организаций
и уча
стников
долевого
строительства
строились
без четко
опреде
ленных
правом
норм.
Зачастую
правоустанавливающие
доку
менты
между
соответствующими
субъектами
правоотноше
ний в основном
учитывали
интересы
только
строительных
ор
ганизаций.
Вышеупомянутый
Федеральный
Закон
призван
урегулиро
ваТь не только отношения,
связанные с привлечением
денежных

www.l000knlg.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

_
2*
7

средств для долевого строительства
на основе договоров
между

застройщиками'
и гражданами
и юридическими
лицами,
но и с

возникновением
у участников
долевого
строительства
права

собственности.

Кроме того, принятый
Закон
устанавливает
гарантии защи
ты участников
договорных
отношений
прав, законных
интересов

и имущества.

Впервые
в российской
правотворческой
деятельности
на

уровне федерального
законодательства
единым законом
введе
на обязанность
застройщика,
независимо
от его организацион
но-правовой
формы,
не только
иметь в собственности
или на

праве аренды земельный участок
и разрешение
на строительст
во, но самое главное - еще до заключения
договора
с первым

участником
долевого
строительства
подготовить
и опублико
вать в соответствующие
сроки проектную
декларацию,
включа
ющую в себя информацию
не только о своей организации,
но и

о проекте строительства.

Внесенные
в Федеральный
закон
NQ214-ФЗ
поправки
(от

18 июля 2006 г. NQ111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. NQ160-ФЗ)
не

только призваны выстроить правоотношения
между застройщи
ками
и участниками
долевого
строительства,
но и породить

дальнейшее
совершенствование
финансово-кредитного
секто
ра экономики
и принятия
ряда подзаконных
актов.

Безусловно,
эффективность
Федерального
закона
можно

будет оценить только
на основе анализа правоприменительной

практики
по договорам
об участии граждан
и юридических
лиц

в долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и иных объ
ектов недвижимости.

, Застройщик
- лицо, обеспечивающее
на принадлежащем
ему земельном
участке
строительство,
реконструкцию,
капитальный
ремонт
объектов
капитального
строительства,
а также выполнение
инженерных
изысканий,
подготовку проектной
документации
для строительства,
реконструкции,
капитального
ремонта
(п. 16 ст. 1 Градостроительного
кодекса
рф от
29 декабря
2004 г.).

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

8

ГЛАВА 1.
Понятие договора участия граждан
и юридических лиц в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости

в соответствии
с действующим
Гражданским
кодексом
рф2

договором
признается
соглашение
двух или нескольких
лиц об

установлении,
изменении
или прекращении
гражданских
прав и

обязанностей.
Договор,
заключаемый
гражданами
и юридическими
лица
ми о долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и иных

объектов
недвижимости,
призван
стать основным
документом,

регулирующим
пра-вовые и финансовые
отношения,
взаимные

обязательства,
ответственность
сторон
и порядок
разрешения

споров.

, Статья 420 ГК РФ.

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

9

Договор
участия
граждан
и юридических
лиц
в долевом

строительстве
характеризуется,
прежде
всего, как юридический

факт, относящийся
к правомерным
действиям,
направленным
на

достижение
определенного
правового
результата (установление,

изменение
или прекращение
гражданских
прав и обязанностей).

Принципиальная
схема организации
строительства
предпо
лагает последовательное
прохождение
трех этапов: изыскатель
ские работы - проектные
работы - собственно
строительств03•

В ходе первого
этапа проводится
сбор информации
об ус
ловиях будущего
строительства
и будущей
деятельности
наме
ченного
к постройке
объекта4,
а также
инженерные
изыскания,

Т.е. изучение при родных условий и факторов
техногенного
воз
действия
в целях рационального
и безопасного
использования

территорий
и земельных
участков
в их пределах,
подготовки

данных
по обоснованию
материалов,
необходимых
для терри
ториального
планирования,
планировки
территории
и архитек
турно-строительного
проектирования5•

Этот этап завершается
передачей застройщику
результатов

инженерно-геологических,
топографо-геодезических,
гидроме
теорологических,
инженерно-изыскательских
и
других
работ,

соответствующих
материалов
в виде технических
обмеров,
за
ключений
и др.

В ходе второго этапа составляются
проекты и сметы к нему,

а завершается
он обычно экспертизой
проекта.

Третий этап представляет собой возведение
объекта в соот
ветствии с проектом
и сметой.

Проектная
документация
составляется
с учетом
результа
тов изыскательских
работ. В зависимости
от сложности
предсто
з Брагинский М.И., Витрянский В.В.- Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151.

4 Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М., 1989. с.51.

5 Пункт 15 ст. 1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N2190-ФЗ).

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

10