Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации

Москва 
ЮстицинфорМ 
2013

И.Е. Кабанова 
 
 
 
 

ПРавовоЕ РЕГУЛИРованИЕ 
ЛИЗИнГа нЕДвИЖИМоСТИ 
в РоССИйСКой  
ФЕДЕРацИИ 

 

Монография

Под общей редакцией
кандидата юридических наук, доцента 
М.А. Егоровой

РЕцЕнЗЕнТЫ:

Кархалев Денис николаевич — доктор юридических наук, профессор 
кафедры гражданского права Башкирского государственного университета.

Рыбаков вячеслав александрович — доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права и процесса рязанского государственного университета имени с.А. Есенина, член научно-консультативного совета при Верховном суде российской федерации.

Кабанова, И.Е.
 
Правовое регулирование лизинга недвижимости в российской федерации: монография / и.Е. Кабанова; под общ. ред. М.А. Егоровой. — М.: 
Юстицинформ, 2013. — 228 с.

ISBN 978-5-7205-1187-6.

В работе последовательно излагаются основные вопросы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу недвижимости. на основе анализа правовых норм, материалов судебной практики, отечественных и зарубежных доктринальных положений исследуются экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости, 
определяются квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости и его место в системе договорных обязательств. особое внимание уделяется вопросам заключения договора лизинга недвижимости, 
его существенным условиям, правам, обязанностям и ответственности 
участников лизинговой операции.
Книга адресована преподавателям, аспирантам и студентам юридических и экономических факультетов образовательных организаций, 
научным работникам, а также широкому кругу специалистов в области 
отношений по лизингу недвижимости.

УДК 347.453.1
ББК 67.404.2
          К12

ISBN 978-5-7205-1187-6

К12

УДК 347.453.1
ББК 67.404.2

© ЗАО «Юстицинформ», 2013

СПИСоК СоКРащЕнИй

Конвенция УНИДРУА (Оттавская конвенция, Конвенция) — 
Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге 
АПК РФ — Арбитражно-процессуальный кодекс Российской 
Федерации
ВК РФ — Воздушный кодекс Российской Федерации
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации 
ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК  РФ — Земельный кодекс Российской Федерации
КВВТ РФ — Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации
КоАП РФ — Кодекс об административных правонарушениях 
Российской Федерации
КТМ РФ — Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации
НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации
Закон о кадастре — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»
Закон о лизинге — Федеральный закон «О финансовой аренде 
(лизинге)»
Закон о регистрации — Федеральный закон «О регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним»
Принципы — Принципы международных коммерческих договоров
Проект изменений в ГК РФ — Проект Федерального закона  
№ 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью 
и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также 
в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Модельный закон — Модельный закон о лизинге (принят резолюцией УНИДРУА 18 ноября 2005 г.) 
ВАС РФ (ВАС) — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ВС РФ (ВС) — Верховный Суд Российской Федерации

ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним
ОКОФ — Общероссийский классификатор основных фондов 
СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации
ТПП РФ — Торгово-промышленная палата Российской Федерации
УНИДРУА — Международный институт унификации частного права
IAS 17 — Международный стандарт финансовой отчетности 
(МСФО) 17 «Аренда»
Leaseurope — Европейская федерация национальных лизинговых ассоциаций

ввЕДЕнИЕ

Отказ от административно-командной модели управления и переход к рыночной экономике стали причиной появления в российском гражданском праве новых институтов, новых договорных конструкций, опосредующих общественные отношения, основанные на 
частноправовых принципах диспозитивности, равенства, свободы 
договора, согласования воли и интересов субъектов. К подобным отношениям принадлежит лизинг, достаточно активно развивающийся в России на протяжении последнего двадцатилетия. 
В экономической литературе лизинг определяется как вид инновационной деятельности, финансовых услуг, форма кредитования 
при приобретении имущества, как специфическая форма финансирования вложений на приобретение машин, оборудования, недвижимого имущества и других элементов основного капитала при посредничестве специализированной финансовой (лизинговой) компании, которая получая право собственности на имущество, отдает 
его третьему лицу в аренду.
Лизинг позволяет решать задачу постоянной модернизации 
средств производства в условиях рынка и конкурентной среды, однако для того, чтобы в полной мере раскрыть потенциал лизинга, 
необходима четкая, последовательная, заинтересованная политика 
государства, выражающаяся, прежде всего, в надлежащем правовом 
регулировании лизинга. 
Изменение экономических условий и постоянное обновление 
законодательства обусловливает необходимость уточнения, соответствующей интерпретации и систематизации имеющихся теоретических положений о лизинге. В настоящее время нормы, посвященные рассматриваемым отношениям, содержатся в различных 
международных и национальных правовых актах, которые не всегда согласуются между собой и не обеспечивают адекватного регулирования лизинга в РФ. 
Несмотря на значительное количество правовых исследований, 
посвященных лизингу, дискуссионными остаются вопросы о его природе, сущности, формах и видах, соотношении понятий «лизинг», 

Введение
Введение

«финансовая аренда», «лизинговая» и «инвестиционная деятельность», субъектном составе и структуре лизингового обязательства. 
Сложности, связанные с различным толкованием и ошибочным 
применением отдельных положений действующего законодательства о лизинге, выявила судебная практика, но и последней не свойственно единообразие в разрешении споров, возникающих при осуществлении лизинга. 
Изменение действующего законодательства, в результате которого появилась возможность использования лизинга не только в предпринимательских целях, продолжение работы над совершенствованием правовых основ лизинга, способное привести к увеличению 
числа договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, нерешенность вопроса об 
очередности заключения и регистрации договоров о приобретении 
недвижимого имущества и лизинга недвижимости, неопределенность относительно момента возникновения обязанности по предоставлению недвижимости в лизинг и ее исполнения – главные 
причины, объясняющие возможность появления нового исследования, посвященного гражданско-правовому регулированию лизинга. 
Одно из перспективных направлений лизинга – это лизинг недвижимости, с помощью которого можно получить недвижимое имущество во владение и пользование на определенный срок без единовременной выплаты полной его стоимости. Однако лизингу недвижимости в РФ принадлежит самый маленький сегмент этого рынка. 
В России лизингу недвижимости в 2009 г. принадлежало только 
около 1,6% на рынке лизинга1 (без учета лизинга недвижимости в 
силу закона – абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ), в то время как доля лизинга недвижимости в европейских странах в среднем составляет 17%2, 
несмотря на неудачи 2009 г., в котором количество новых договоров лизинга недвижимости по сравнению с аналогичным общеев
1 исследование рынка лизинга по итогам 2009 г. / информация с официального сайта российской ассоциации лизинговых компаний http://www.rosleasing.
ru/news/?ident=374/ только 9 лизинговых компаний заключили договоры лизинга недвижимого имущества общим количеством 31.
2 см.: Смирнов Е.Е. россия на мировом рынке лизинга // Международные 
банковские операции. 2008. №3.

ропейским показателем за 2008 г. сократилось на 20,9%3. В целом, 
после десятилетия постоянного увеличения доли лизингового сектора в мировой экономике финансовый кризис привел к значительному спаду, и 2009 г. стал самым тяжелым для лизингового бизнеса с 1994 г. (с момента начала сбора и анализа показателей развития 
лизинга Европейской федерацией национальных лизинговых ассоциаций – Leaseurope). 
В 2010 году лизинг недвижимости продемонстрировал резкий 
прирост (на 298,88%) и составил 5,08% от общего рынка лизинга, 
что связывается с деятельностью ЗАО «Сбербанк Лизинг», заключившего в качестве лизингодателя более 70% новых договоров лизинга недвижимости в рамках реализации государственных проектов4. Остальные лизингодатели ограничились заключением от 1 до 
4 договоров лизинга недвижимости, кроме ООО «ЧелИндЛизинг», 
на счету которого 16 договоров лизинга недвижимости.
Но в 2011 – первом полугодии 2012 сумма лизинговых сделок 
с недвижимостью на российском рынке вновь сократилась (почти 
втрое), в то же время сделки с оборудованием выросли в объемах на 
22,8%. Для сравнения – сегмент лизинга недвижимости на общеевропейском рынке в 2011 году сократился лишь на 18,6%, а сделки с 
оборудованием выросли на 11,5%. При этом сделки в сегменте недвижимости сократились на 18,5% (в 2010-м сокращение составило 
13%). Доля этого сегмента на общеевропейском рынке в 2011 году 
составляла 9,5% (и это с учетом ее падения в результате экономической нестабильности). В наиболее же успешный период — в 2006 
году — его доля достигала 15,6%.
Приведенные выше данные рассчитаны в соответствии с методологией Leaseurope, согласно которой под лизингом подразумеваются все его виды лизинговых контрактов (в том числе финансовый 
лизинг, оперативный лизинг, а также покупка в рассрочку), подпадающие под трактовку стандарта IAS 17.
Если принимать во внимание только сделки с недвижимостью, 
подпадающие под определение ст. 665 ГК РФ, процент лизинга недвижимости на российском лизинговом рынке окажется еще мень
3 European Leasing Market Shows 28 Percent Downturn in 2009 // http://www.
worldleasingnews.com
4 обзор рынка лизинга 2010. российская ассоциация лизинговых компаний. с. 5.

Введение

шим. За последние десять лет его доля в новых сделках не превышала 6%, а среднее значение составляло примерно 2,3%. 
Причинами такого результата являются противоречия и пробелы 
в законодательстве, которые препятствуют распространению данного вида лизинга в деловой практике, и непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Теоретическое исследование правового регулирования лизинга недвижимости может помочь совершенствованию законодательства, что позитивно скажется на развитии 
лизинга недвижимости в России.

§ 1. Экономические основы и правовые особенности  
лизинга недвижимости

Глава I 
ПоняТИЕ И ПРавовая ПРИРоДа 
ДоГовоРа ЛИЗИнГа нЕДвИЖИМоСТИ

§ 1. Экономические основы и правовые особенности 
лизинга недвижимости

Успешное проведение экономических реформ в РФ во многом 
зависит от решения задачи технического переоснащения, от нахождения источников инвестиций, обеспечивающих обновление производственно-технической базы при недостаточности собственных 
ресурсов. Способом, доказавшим свою эффективность и признаваемым одним из ключевых механизмов финансирования бизнеса в 
настоящее время, является лизинг5. 
Импульсом для его развития в середине XX века стало увеличение потребностей бурно растущей транспортной системы. Новый вид арендных отношений, заключавшийся в приобретении 
оборудования и передаче его в аренду лицам, по заявке которых 
данное оборудование приобреталось, получил распространение в 
США и странах Западной Европы. Уже в начале 50-х годов прошлого столетия массовый характер приобрела сдача в лизинг 
транспортным организациям машин, морских судов, самолетов,  
железнодорожных составов6. 
Принципиальная идея лизинга состоит в возможности использования финансовых ресурсов лизингодателя с целью приобретения 

5 см.: European Leasing Market in 2009; Asset Finance and Leasing Trends in 2012 
and Prospects for 2013 // http://www.worldleasingnews.com/news/asset-financeand-leasing-trends-in-2012-and-prospects-for-2013/

6 см.: Договоры в предпринимательской деятельности / отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. М., 2008. с. 166.

Глава I. Понятие и правовая природа договора лизинга недвижимости

имущества для его последующего предоставления лизингополучателю с возвратом вложений и вознаграждения лизингодателя. Лизингодатель передает лизингополучателю во временное владение и пользование имущество для удовлетворения его потребностей, но экономический смысл заключается в предоставлении лизингодателем 
финансирования, необходимого для осуществления этой передачи. 
Данное обстоятельство позволяет исследователям правовой природы лизинга утверждать, что лизинг является одной из форм кредитования, при которой кредитор не выдает заемщику деньги, на которые последний купит конкретную вещь, а сам вкладывает эти деньги в указанную заемщиком вещь и передает их как бы внутри вещи. 
Выглядит это как передача вещи, хотя реально является передачей 
сокрытых в вещи денег7.
В РФ лизинг является методом государственной поддержки предпринимательства, инструментом технического оснащения производства и обновления основных фондов, способом получения кредита 
и кредитного дохода, формой инвестиций. Расширение использования лизинга как источника финансирования инвестиций было провозглашено в Плане по реализации основных направлений антикризисных действий и политики модернизации российской экономики8.
В Бюджетном послании Президента РФ была поставлена цель 
по созданию источников повышения конкурентоспособности российской экономики, ее модернизации и технологического обновления, и на лизинг возлагаются надежды как на средство достижения этой цели9. 
Распространенность лизинга объясняется экономическими причинами в ситуации, когда возрастающая конкуренция заставляет 

7 см.: Егоров А.В. тезисы вводного доклада на круглом столе «Лизинговая 
операция: как распутать клубок противоречий» (02 февраля 2012г.). текст доступен по ссылке: http://www.privlaw.ru/rshchp.php
8 План по реализации основных направлений антикризисных действий и политики модернизации российской экономики Правительства рф на 2010 год (утв. 
Правительством рф 02.03.2010) // российская газета. 20.03. 2009 г. № 4872.
9 см.: Бюджетное послание Президента российской федерации от 25 мая 2009 
г. «о бюджетной политике в 2010-2012 годах // опубликовано на интернет-портале «российской Газеты» 25.05.2009 г. http://www.rg.ru/printable/2009/05/25/
poslanie.html.