Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы

В.П.Гринёв

Долевое строительство.
Как защитить свои права и законные интересы

В.П.Гринёв









                ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО




КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА И ЗАКОННЫЕ ИНТЕРЕСЫ














МОСКВА 2005

УДК 347.454.3(470+571)
ББК 67.404.2(2Рос)
    Г85




Автор:
Гринёв В.П. - Руководитель договорно-правового департамента ООО «Компания Стройгарант», окончил Российскую академию правосудия, старший научный сотрудник.
2001-2004 гг.: ЗАО «Комстар» ~руководитель проекта «Куркино» (Экспериментальный жилой район г. Москвы)






            Гринёв, Валерий Павлович
Г85 , Долевое строительство. Как защитить свои права и законные инте-ресы/В.П. Гринёв. - ЛА.: ГроссЛЛедиа, 2005. - 80 с. - ISBN 5-476-00174-3.
            Агентство С1РРГБ
           В настоящем издании автором проведен комплексный анализ действующего российского законодательства и правовых отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Особое внимание в работе уделено вопросам возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
           Практический интерес представляет приведенная типовая форма договора об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (данная форма апробирована и применяется на практике) и нормативные правовые акты.
           Книга будет полезна для руководителей и специалистов строительных организаций, индивидуальных предпринимателей, занимающихся привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, студентов, других практических работников и граждан, интересующихся операциями по инвестированию средств в строительство недвижимости.

           При подготовке настоящего издания использованы электронные тексты документов из информационно-правовой системы «Консультант-Плюс».





ISBN 5-476-00174-3

                             О ЗАО «ГроссМедиа Ферлаг», 2005
                                                  О ООО «ГроссМедиа», 2005
                                                  © В.П. Гринёв, текст, 2005

            Содержание



   Введение................................................... 7

   Глава 1. Понятие договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости............................... 9

   1.1. Сущность и форма договора............................ 13
   1.2. Стороны по договору ................................. 14

   Глава 2. Содержание договора.............................. 16

   2.1. Существенные условия договора........................ 16
   2.1.1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства............ 17
        2.1.1.1. Санкция за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства......................................... 18
. 2.1.2. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты............ 18
        2.1.2.1. Санкция за нарушение срока внесения платежей ... 19
   2.1.3. Гарантии качества, предусмотренные договором....... 19
       2.1.3.1. Санкции за нарушение требований к качеству объекта ..............;............................... 20
   2.2. Иные условия договора................................ 21
   2.2.1. Передача объекта долевого строительства ........... 22


5

2.2.2. Уступка прав требований по договору................. 23
2.2.3. Односторонний отказ от исполнения договора.......... 24
2.2.4. Исполнение обязательств по договору................. 25
2.2.5. Обеспечение исполнения обязательств по договору...    25
2.2.6. Наследование прав и обязанностей по договору........ 27

Глава 3. Проектная декларация............................   29

Глава 4. Государственная регистрация..... ................. 35
4,1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.......................... 35
4.1.1. Государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства.................... 37
4.2,. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору ................................. 37

Приложения
Приложение № 1. Перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства.............. 38
Приложение № 2. Информация о застройщике................... 40
Приложение № 3. Информация о проекте строительства.......    41
Приложение №4. Типовая форма договора (вариант) об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов....   43
Приложение № 5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.................................................   53

6

            Введение





    Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона № 214-ФЗ* ¹ действующим гражданским законодательством не регулировалось.
    В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций.
    Вышеупомянутый Федеральный Закон призван урегулировать не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договоров между застройщиками² и гражданами и юридическими лица

     ¹ Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ - Приведен в Приложении № 5 к данной работе (вступает в силу с 01.04.2005 г,).

     ¹ Застройщик - лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта. - Градостроительный кодекс РФ (в ред. ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ), п. 16, ст. 1.

7

ми, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности.
    Кроме того, принятый Закон устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов и имущества.
    Следует отметить, что вступающий в силу 1 апреля 2005 года принципиально новый нормативный правовой акт не только призван выстроить правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, но и породить дальнейшее совершенствование финансово-кредитного сектора экономики и принятие ряда новых подзаконных актов.
    Впервые в российской правотворческой деятельности на уровне федерального законодательства единым законом введена обязанность застройщика, независимо от его организационно-правовой формы, не только иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство, но самое главное - еще до заключения договора с первым участником долевого строительства подготовить и опубликовать в соответствующие сроки проектную декларацию, включающую в себя информацию не только о своей организации, но и о проекте строительства.
    Безусловно, эффективность принятого Федерального закона¹ можно будет оценить только на основе анализа правоприменительной практики по договорам об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

    . ¹ Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов И иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.

8