Вестник Ассоциации вузов туризма и сервиса, 2009, № 2

В Е С Т Н И К 
АССОЦИАЦИИ ВУЗОВ ТУРИЗМА И СЕРВИСА

Н А У Ч Н Ы Й  Ж У Р Н А Л
№ 2 - 2009

СОДЕРЖАНИЕ

СЕРВИС И ТУРИЗМ
Бондаренко М.В. 
Социально-ориентированное управление объектами недвижимости ...................... 3

Борзов М.А. 
Использование аутсорсинга в  деятельности интернет-компаний с целью 
увеличения прибыли ....................................................................................................11
Банхаев А.И. 
Роль сервисных отношений в достижении социальной устойчивости 
в Республике Ингушетия .............................................................................................18

Коновалова Е.Е. 
Факторы позиционирования головной компании в сетях турагентств ...................25

обРаЗоВанИЕ
Танеева Е.Ш.
Разработка предложений по использованию передового зарубежного опыта 
мониторинга системы дополнительного профессионального образования в РФ...31

Вапнярская О.И. 
Разработка методики мониторинга дополнительного профессионального 
образования ...................................................................................................................36

Шубов Л.Я., Доронкина И.Г., Борисова О.Н.
О профессиональной подготовке специалистов в системе сервиса при решении в 
российских городах проблемы коммунальных отходов.............................................43

Зайцева Н.А. 
Методические аспекты преподавания менеджмента для студентов вузов, специализирующихся в области подготовки кадров для индустрии туризма ..........................47

ФИнанСы

Литвинова Т.П. 
Развитие системы образовательного кредита в РФ.....................................................51

Богачева Т.В. 
Понятие кризиса и механизм его возникновения......................................................60

Морозов М.С.
Зарубежный опыт повышения результативности налогового контроля...................68

Хотинская Г.И., Черникова Л.И.
Современные финансы и их влияние на экономику: 
качественный и количественный аспекты..................................................................74

ВопРоСы ТЕоРИИ

Cульповар Л.Б.
Развитие теории устойчивости социально-экономических систем..........................83

Лазарев А.Н.
Проблема определения уровня конкурентоспособности и информационного 
развития стран в условиях глобализации....................................................................89

полЕМИка

Флоринская С. А. 
О престиже личности в трансформирующемся российском обществе....................99

наУчныЕ доСТИжЕнИя............................................................................104

Редакционный совет
Главный редактор
Федулин А.А., ректор Российского государственного 
университета туризма и сервиса, д.и.н., профессор
члены редакционного совета:
Васильченко Э.А., декан социального факультета 
Комсомольск-на-Амуре государственного технического университета, д.и.н., профессор;
Власова Н.А., президент Национальной академии 
туризма, д.п.н., профессор;
Горбунов А.П., ректор Пятигорского государственного лингвистического университета, академик Академии педагогических и социальных наук, к.и.н., 
профессор;
Новикова Н.Г., проректор по учебной работе Российского государственного университета туризма и 
сервиса, д.э.н., профессор; 
Ривчун Т.Е., проректор Российского государственного университета туризма и сервиса, к.э.н., доцент;
Синицкая Н.Я., директор Института управления, 
права и повышения квалификации при главе администрации Архангельской области Поморского 
государственного университета имени М.В. Ломоносова, зав. кафедрой государственного и муниципального управления, д.э.н., профессор;
Трофимов А.Б., проректор по научной работе и качеству образования Невского института управления и 
дизайна, д.п.н., профессор.

Редакционная коллегия
Главный редактор
Платонова Н.А., проректор по научно-исследовательской работе Российского государственного 
университета туризма и сервиса, д.э.н., профессор
Зам. главного редактора (по выпускам):
Артюшенко В.М., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, д.т.н., профессор 
(выпуск «Информатика»);
Багдасарян В.Э., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, д.и.н., профессор 
(выпуск «Гуманитарные науки»);
Тюменев Ю.Я., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, к.т.н., доцент (выпуск «Техника и технология»);
Фирсукова В.В., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, д.э.н., профессор 
(выпуск «Экономика»).
члены редколлегии:
Абдурахманов А.А., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, к.ю.н., доцент;
Косенко И.И., Российский государственный университет туризма и сервиса, д.т.н., профессор; 
Ларионов А.Э., Российский государственный университет туризма и сервиса, к.и.н., доцент;
Медведева Т.В., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, д.т.н., профессор;
Пелевин Ф.В., Российский государственный университет туризма и сервиса, д.т.н., профессор;
Суденко В.Е., Российский государственный университет туризма и сервиса, к.ю.н., доцент; 
Фоминский В.Ю., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, д.ф-м.н., профессор;
Шелухин О.И., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, д.т.н., профессор;
Щиканов А.Ю., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, к.т.н., доцент;
Юрчикова Е.В., Российский государственный 
университет туризма и сервиса, к.и.н., доцент.

ответственный секретарь
Логачева И.Н., ведущий специалист редакции научных изданий.

Редактор Байкова И.Ю.

перевод Пеньков Б.В.

журнал 
зарегистрирован 
в 
Федеральной 
службе 
по 
надзору 
за 
соблюдени
ем 
законодательства 
и 
сфере 
массовых 
коммуникаций 
и 
охране 
культурного 
насле
дия. Свидетельство о регистрации средства массовой информации пИ № ФС 77-27289 
от 28 февраля 2007 года. ISSN 1995-0403.
при перепечатке и использовании материалов в любой форме, в т.ч. в электронных СМИ, ссылка на 
научный журнал «Вестник ассоциации вузов сервиса и туризма» обязательна. Все статьи, публикуемые в журнале, рецензируются.

адрес редакции: 141221, Московская обл., пос. Черкизово, ул. Главная, д. 99, кор. 1
Тел./факс: (495) 940-83-61, 62, 63. Доб. 400. www.RGUTS.ru E-mail: redkolegiaMGUS@mail.ru 

Дизайн, верстка и печать ИЦ «МАСКА», тел. (495) 604-43-42. Тираж 500 экз.

В Е С Т Н И К 

АССОЦИАЦИИ ВУЗОВ ТУРИЗМА И СЕРВИСА

S С I E N T I F I C  J O U R N A L
№ 2 - 2009

CONTENTS

SERVICE AND TOURISM

M. V. Bondarenko
Real Estate Management: Social Aspect............................................................................3
M. A. Borzov
Outsourcing and the Online Companies: Profits Increase...................................................11
A. I. Banhaev
Service Relationships for Sustainability in the Republic of Ingushetia..............................18
E. E. Konovalova
Factors for Parent Company Positioning in the Travel Agencies Networks......................25

EDUCATION

E. Sh. Taneeva

Monitoring for Further Vocational Training in Russia: Use of International Practice.......31

O. I. Vapnyarskaya

Assessment Methods in the Further Vocational Training.................................................36

L. Ya. Shubov, I. G. Doronkina, O. N. Borisova

Professional Training for Service: 

Solution for Municipal Waste Issue in the Russian Cities.................................................43

N. A. Zaitseva

Tourism Management: Teaching Methods......................................................................47

FINANCE

T. P. Litvinova

Educational Credit in the Russian Federation..................................................................51

T. V. Bogacheva

Crisis: Concept and Origin...............................................................................................60

M. S. Morozov

Efficiency Improvement for Tax Control: International Experience................................68

G. I. Hotinskaya, L. I. Chernikova 

Finance: the Qualitative and Quantitative Impact on the Economy.................................74

THEORETICAL QUESTIONS

L. B. Sulpovar

Stability Theory for the Economic and Social Systems.....................................................83

A. N. Lazarev

Competitive Capacity and Informational Development in the Global Environment: 
National Assessment Index..............................................................................................89

POLEMICS

S. A. Florinskaya

Individual Prestige in the Changing Russian Society........................................................99

SCIENTIFIC ACHIEVEMENTS..........................................................................104

С течением времени под воздействием эн
догенных и экзогенных факторов региональный рынок жилья трансформируется: изменяются правила игры, корректируются ожидания и поведение экономических агентов, 
корректируются механизмы ценообразования. 
Динамика управляемой системы неизбежно 
отражается и на управляющей: меры, которые 
были эффективны вчера, сегодня оказываются 
неработоспособными. Данное обстоятельство 
должно учитываться региональными властями 
для проведения эффективной политики регулирования развития жилищной сферы. Таким 
образом, актуализируются вопросы определения текущего режима функционирования жилищного рынка региона. 

В основу типологизации состояний регио
нальных рынков жилья могут быть положены 
следующие критерии: 

1) механизм ценообразования на рынке 

жилья региона: параметры эластичности цены 
на жилье относительно изменений жилищной 
обеспеченности и индекса доступности жилья. 
Если применить методику построения эконо
метрических зависимостей для региональных 
рынков жилья, мы получим необходимую информацию для распределения регионов по соответствующим группам; 

2) значение жилищных индексов Джини 

по регионам страны. Существуют аналогичные индексы, оцененные для России в целом, 
однако совокупность значений по субъектам 
РФ позволит четко установить конкретные 
территории с высоким уровнем концентрации 
жилья, превышающим среднероссийский показатель. Такие территории характеризуются 
повышенным риском проявлений социального недовольства;

3) значение индекса возможности приоб
ретения жилья с кредитом (HAI) по регионам 
России. 

В основе классификации состояний регио
нального рынка жилья по ценообразованию 
лежит анализ динамики их развития. Критерии 2 и 3 фиксируют социальную ориентированность рынков недвижимости в конкретный момент времени. Таким образом, комплекс трех критериев учитывает и динамику, 

сервис и туризм

СОцИАльНО-ОРИЕНтИРОвАННОЕ упРАвлЕНИЕ 
ОбъЕктАмИ НЕДвИЖИмОСтИ

Бондаренко М.В.,
кандидат экономических наук, преподаватель, m.bond@mail.ru,
ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва

The author examines the social aspect of the real estate management--the typology criteria for the regional 
markets’ status. The classification includes four real estate markets. The paper describes the factors that 
restrict the business activity of construction companies and develops a monitoring algorithm for the housing 
market and its regulation measures. The author identifies parameters affecting the management and proposes 
actions to address them.

Статья посвящена вопросам социально-ориентированного управления рынком недвижимости. 
Рассмотрены критерии типологизации состояний региональных рынков жилья. В соответствии 
с типологизацией выделены четыре рынка недвижимости; проанализированы факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций. Предложен алгоритм мониторинга рынка жилья и адекватные меры по его регулированию. Автор выявляет проблемы, препятствующие 
социально- ориентированному управлению и предлагает мероприятия по их устранению.

УДК 338.242

Ключевые слова: управление недвижимостью, социально-ориентированное управление, региональный рынок жилья. 

сервис и туризм

4
научный журнал вестНиК АссОЦиАЦии вузОв туризмА и сервисА 2009 / № 2

и статику жилищных рынков. В то же время 
выбранные критерии обеспечивают определенный баланс экономических и социальных 
аспектов. В частности, группировка регионов 
по параметрам эластичности цены на жилье 
отражает экономические законы функционирования местного рынка, а значения жилищных индексов Джини и индекса HAI по 
регионам страны характеризуют социальную 
эффективность проводимой государственной 
жилищной политики. 

Перейдем к рассмотрению типологии со
стояний региональных рынков жилья в соответствии с первым критерием: как цены на 
жилье реагируют на изменения двух ключевых 
факторов: жилищная обеспеченность и доступность жилья. На рис. 1 показано распределение рынков жилья некоторых регионов 
по секторам. Ось абсцисс представлена значениями эластичности цены квадратного метра 
жилья по жилищной обеспеченности (EP

q), 

а ось ординат — значениями эластичности 
цены квадратного метра жилья по индексу доступности жилья (EP

I).

Рис. 1. Типология рынков жилья.

Таким образом, при пересечении этих пря
мых образуются четыре четверти, каждой из 
которых соответствует своя комбинация знаков эластичностей (3.3.1) и свой тип жилищного рынка: 

                                                             (1)

Согласно данным табл. 1 и 2 жилищные 

рынки Москвы и Московской области заняли соответствующие места в I и IV четвертях. 
Каждый субъект Российской Федерации может быть рассмотрен сквозь призму эластичностей цены квадратного метра жилья с указанием типа его рынка. В рамках предложенной 
типологии мы нацелены на выявление принципиальных различий в режимах функционирования рынка жилой недвижимости и поэтому акцентировали внимание на проверке работоспособности данного подхода. 

Таблица 1

Расчетные индикаторы для рынка жилья 

Москвы по модели

Годы
N* min
EPq
EPI
EPN

1997
11 739,9
8,79
-0,20
-0,56

1998
9 551,5
8,69
-0,22
-0,44

1999
9 687,8
9,14
-0,27
-0,33

2000
12 103,0
9,27
-0,39
-0,26

2001
13 117,6
9,00
-0,30
-0,44

2002
14 452,7
9,38
-0,27
-0,51

2003
13 401,4
10,03
-0,26
-0,49

2004
12 446,0
10,87
-0,28
-0,42

Таблица 2

Расчетные индикаторы для рынка жилья 

Московской области по модели

Годы
N* min
EPq
EPI
EPN

1997
0,26
1,86
0,52
0,27

1998
0,26
2,23
0,17
0,23

1999
0,26
2,80
-0,30
0,17

2000
0,25
2,67
-0,11
0,19

2001
0,26
2,35
0,17
0,23

2002
0,27
2,18
0,36
0,26

2003
0,28
2,10
0,46
0,28

2004
0,29
2,12
0,47
0,29

В соответствии с предложенной типологией 
охарактеризуем каждый вид рынка. 
1. 
«Развивающийся 
рынок» 
(I 
четверть, 

рис. 3.3.1) должен удовлетворять одновременно условиям: EP

q > 0 и EP

I > 0. Выполнение 

данных неравенств говорит о том, что цены на 
жилье пропорциональны увеличению жилищ
I. Развивающийся 

рынок

II. Развитый 

рынок

IV. «Ценовой

пузырь»

III. Рецессирующий 

рынок

США
страны 
западной 
Европы

Московская 

область 

и др.

0

Магаданская 

область

Москва

EP

q

EP

I

EP

q > 0

EP

I > 0     (I)

EP

q < 0

EP

I > 0    (II)

EP

q < 0

EP

I < 0   (III)

EP

q > 0

EP

I < 0   (IV)

{
{
{
{

социально-ориентированное управление объектами недвижимости

ной обеспеченности и росту индекса доступности жилья. 

Поскольку речь идет об эластичностях, 

являющихся относительными величинами, 
то на первое место здесь выходят такие характеристики цены, как «высокоэластичная» 
(|EP | > 1) и «низкоэластичная» (|EP | <= 1). Чем 
больше значение эластичности, тем выше 
чувствительность ценовой конъюнктуры жилищного рынка к изменению соответствующего параметра и сильнее обратная реакция. 
Например, для рынка жилья Подмосковья 
последних лет характерна ситуация, когда 
EP

q > 2, а 0 < EP

I < 0,5 (табл. 2). Таким образом, 

основным двигателем цен на жилье выступает 
потребность в жилье. 

Вместе с тем, не исключено и такое со
стояние рынка, когда цены на жилье будут 
тесно привязаны к индексу доступности жилья (EP

I > 1), а фактор жилищной обеспе
ченности останется на втором плане. В этом 
случае можно говорить о нарастании несоответствия между ценами на жилье и доходами 
населения как начальной стадии формирования ценового «пузыря». Для предупреждения 
ожидаемых кризисных ситуаций необходимо 
выяснить причины роста цен. Если они носят 
региональный характер и не выходят на общегосударственный уровень, то органы власти 
субъекта Российской Федерации могут самостоятельно решить вопрос. 

В целом, региональные рынки жилой не
движимости, аналогичные подмосковному, 
не провоцируют жесткое государственное 
вмешательство. Темп роста доступности жилья опережает темп роста цены квадратного 
метра, активное жилищное строительство постепенно нивелирует потребность в жилье, и 
рынок планомерно движется к своему насыщению. На сегодняшний день к числу таких 
развивающихся жилищных рынков можно отнести рынки Татарстана, Самарской области 
и ряда других регионов. 

2. Другой тип жилищного рынка был обо
значен, как «развитый рынок» (II четверть, 
рис. 1). Для него характерна отрицательная 
эластичность цены по жилищной обеспеченности и положительная эластичность относительно индекса доступности жилья. О чем это 
говорит? 

Во-первых, в отличие от рынка перво
го типа, данный рынок бездефицитный, поскольку увеличение размера жилищной обе
спеченности ведет к снижению цен. Для 
подавляющего большинства рынков жилой 
недвижимости регионов России такая картина не свойственна: почти на всей территории 
страны жилищная обеспеченность остается 
на низком уровне. Тем не менее, рынки, насыщенные квадратными метрами площади, 
характерны для стран Западной, Северной Европы, а также США, где на долю одного жителя приходится более 40 кв.м. 

Во-вторых, как и в случае с развивающими
ся рынками первого типа, развитый рынок характеризуется положительной эластичностью 
цены на жилье относительно индекса доступности жилья, то есть идет взаимная подстройка доходов населения и ценовой конъюнктуры. Однако процесс взаимной адаптации этих 
двух параметров в силу ряда причин может 
быть нарушен (EP

I > 1), что чревато образова
нием ценового «пузыря». 

Основной предпосылкой ценового пере
грева жилищного рынка становится увеличивающееся расхождение между темпом роста 
цен и индексом доступности жилья, показывающим покупательскую способность заработной платы. Таким образом, в свете предложенной типологии опасность образования 
ценовых пузырей актуальна и для развивающихся, и для развитых рынков недвижимости 
независимо от уровня жилищной обеспеченности. Наблюдающийся рост цен на недвижимость в большинстве развитых странах мира 
является косвенным тому подтверждением.

Если оценивать негативные последствия 

для общества, порождаемые ценовым перегревом рынка, то развитый рынок может амортизировать эффект низкой доступности жилья 
за счет огромного жилищного фонда. У развивающегося рынка такой подстраховки нет, 
и когда жилищная обеспеченность невелика, 
как в России и ее регионах, ценовой «пузырь» 
разрушает надежды большей части населения 
решить свой жилищный вопрос и стимулирует рост инвестиционного спроса узкой социальной группы. 

3. Следующий тип рынка жилья получил 

название «рецессирующий» (III четверть, рис. 
1), поскольку цена на жилье обратно пропорциональна и росту жилищной обеспеченности 
(EP

q < 0), и увеличению индекса доступности 

жилья (EP

I < 0). На первый взгляд, такая цено
вая конъюнктура наиболее благоприятна для 
приобретения жилья. Однако цены на жилье 

сервис и туризм

6
научный журнал вестНиК АссОЦиАЦии вузОв туризмА и сервисА 2009 / № 2

являются косвенным отражением желания 
населения связывать свое будущее с данной 
территорией. 

Рецессирующий рынок бездефицитный, но 

высокая жилищная обеспеченность обусловлена не активной застройкой, а массовой продажей местным населением принадлежащей им 
недвижимости. Таким образом, регионы (страны), жилищные рынки которых характеризуются как рецессирующие находятся на пороге 
крупных социально значимых событий (стихийное бедствие, война, переселение в другие 
районы). Среди субъектов РФ, рынки жилья 
которых, по предварительной оценке, подпадают под III тип, можно назвать Магаданскую 
и Мурманскую области. 

В условиях рецессирующего рынка стра
тегия активного жилищного строительства не 
принесет успеха. Задача формирования рынка 
доступного жилья решается сама собой вследствие кризиса в регионе, и такое доступное 
жилье утрачивает актуальность по причине отсутствия заинтересованных в нем лиц. Таким 
образом, на первый план выходит физическое 
сохранение региона, его населения, его экономического комплекса. 

4. «Ценовой пузырь» (IV четверть, рис. 1). 

Этот тип рынка жилья с точки зрения аналитики является одним из самых интересных. 
Во-первых, в отличие от развитого рынка, он 
характеризуется дефицитом жилья (EP

q > 0), 

а, во-вторых, по сравнению с развивающимся 
рынком демонстрирует разновекторное поведение цены и параметра доступности жилья 
(EP

I < 0). 
Теоретически возможны две ситуации, ког
да условие EP

I < 0 выполняется: индекс доступ
ности жилья увеличивается на фоне падения 
цены квадратного метра и, наоборот, — покупательская способность заработной платы на 
рынке жилья уменьшается и несмотря на это 
цены на недвижимость все равно растут. 

Рассмотрим подробнее первую ситуацию. 

Механизм ценообразования, когда уровень 
жилищной обеспеченности стимулирует рост 
цен, а повышение материального благосостояния заставляет цены снижаться, выглядит 
довольно фантастическим. Скорее всего, это 
только гипотетическая возможность, которая 
в жизни не встречается. По сути, данная динамика параметров свидетельствует о нарушении взаимосвязи основных элементов рынка, а 
именно в условиях товарного дефицита увели
чение платежеспособности населения ведет к 
уменьшению цены предложения. Таким образом, рассмотренный режим ценообразования, 
по нашему мнению, противоречит сложившейся практике функционирования рынка, и, 
следовательно, может быть проигнорирован. 

Ярким примером реализации второй ситуа
ции, при которой траектория цены восходящая, 
а траектория индекса доступности жилья — 
нисходящая, является жилищный рынок города Москвы (табл. 2). Острый дефицит жилья и 
асимметричное поведение цены квадратного 
метра относительно покупательской способности заработной платы на столичном рынке 
недвижимости становятся доказательствами 
происходящего процесса образования ценового «пузыря». Таким образом, ценовой перегрев 
жилищного рынка начинает иметь место, когда 
EP

I > 1 либо EP

I < 0. В отличие от развивающих
ся и развитых рынков, потенциальная скорость 
образования ценового «пузыря» на рынке недвижимости IV типа значительно выше.

На рис. 2 представлена шкала значений 

эластичности цены квадратного по индексу 
доступности жилья (EP

I). Фактически, если 

значение этой характеристики регионального 
рынка недвижимости попадает в выделенные 
штриховкой интервалы, то можно говорить о 
формировании ценового «пузыря».

Ценовой 
перегрев

Ценовой 
перегрев

Ценовой 
перегрев

-1
0
1

Рис. 2. Зоны ценового перегрева жилищного 

рынка.

Возвращаясь к анализу функционирования 

рынка жилья Московской области в кризисные годы (табл. 2.), отмечаем, что в 1999—2000 
годы подмосковный рынок недвижимости относился к IV типу предложенной классификации (рис. 1). Индекс доступности жилья в 1999 
году по сравнению с предыдущим годом снизился на 25% и составил 0,21, а цена квадратного метра увеличилась на 50%. Таким образом, 
сложились все предпосылки к формированию 
ценового «пузыря». Однако начиная с 2000 года 
покупательская способность заработной платы 
на рынке жилья стала расти темпом, опережающим рост цены квадратного метра, и в 2001 
году рынок недвижимости Московской области вернулся в разряд развивающихся. Жилищ
EP

I

ный рынок Москвы на протяжении 1997—2004 
годов оставался в секторе ценовых «пузырей» 
(табл. 2), и его текущая ценовая конъюнктура 
отражает накапливавшийся долгие годы негативный эффект.

На сегодняшний день мировая практика 

государственного регулирования жилищной 
сферой не выработала универсальных рецептов 
по устранению ценовых перегревов жилищных 
рынков. В странах с рыночной экономикой ценообразование на рынке жилья находится вне 
прямого контроля государственных органов. 
На наш взгляд, государственное вмешательство 
в процесс функционирования рынка должно 
осуществляться на этапе формирования ценового «пузыря» с целью предотвращения его 
разрастания. В условиях ценового перегрева 
рынка недвижимости о доступном жилье не 
может быть и речи. 

В качестве одной из мер по нейтрализации 

ценового «пузыря» на рынке недвижимости 
российской столицы рассматривалась возможность объединения Москвы и Московской области в один субъект федерации. В настоящее 
время это, пожалуй, единственный административный рычаг в руках государственных органов, способный исправить ситуацию. В сложившихся условиях не существует рыночных 
факторов, способных изменить ценовой режим 
рынка жилья Москвы и перевести его в разряд 
«развивающихся» или «развитых». 

Как было отмечено, жилищные рынки I и IV 

типов отличаются дефицитом жилья (EP

q > 0). С 

точки зрения поведения цен на изменение жилищной обеспеченности, дефицит может быть 
как довольно острым (EP

q > 1), так и не ярко 

выраженным (0 < EP

q < 1). В управленческих 

целях параметр EP

q более полезен, чем абсо
лютные величины жилищной обеспеченности, 
поскольку эластичность цены квадратного метра по жилищной обеспеченности характеризует остроту потребности в жилье местного населения. Например, жилищная обеспеченность в 
двух разных регионах составляет 20 кв.м/чел., 
но в регионе Х значение EP

q = 0.2, а в регионе Y 

— 3. Это говорит о том, что местные жители региона X в большей степени удовлетворены размерами жилья, и строительство нового жилья 
более актуально для региона Y, где потребность 
в нем больше. На рис. 3.3.3 участок шкалы EP

q, 

выделенный подсветкой, показывает высокий 
уровень дефицитности жилья. 

-1
0
1

Рис. 3. Интервалы значений эластичности цены 

жилья относительно изменения 

жилищной обеспеченности.  

Имея набор показателей EP

q по регионам 

страны, рынки жилья субъектов федерации 
можно проранжировать с точки зрения силы 
спроса и соответственно получить список территорий, подлежащих приоритетной застройке 
с соответствующим распределением материальных ресурсов. 

Значения EP

q косвенным образом указы
вают и на скорость жилищного строительства: 
чем сильнее спрос, тем быстрее он должен 
быть удовлетворен. Например, если возведение многоэтажных домов занимает много 
времени и цена квартир высока, необходимо 
переходить к менее дорогому малоэтажному и 
индивидуальному строительству. Например, в 
Татарстане действует программа господдержки развития малоэтажного жилищного строительства. По итогам 2006 года из 1757 тыс.кв.м 
площади, введенной в эксплуатацию, 58% пришлось на индивидуальное малоэтажное жилье. 
В перспективе эта пропорция сохранится [1]. 
К концу 2007 года первые 250 малоэтажных 
домов построят в коттеджном поселке Новая 
Ижора под Санкт-Петербургом, занимающем 
285 га земли. Всего в 2006—2010 годах в Ленинградской области планируется застроить 
1,4 тыс. га земли. Поселок Новая Ижора строится в рамках общероссийского эксперимента по развитию крупносерийной малоэтажной застройки, для осуществления которой в 
Северо-Западном, Центральном и Приволжском федеральных округах заработают заводы 
по изготовлению конструкций для подобных 
домов. В Северо-Западном федеральном округе построят комбинат, который ежегодно будет 
выпускать 3 тыс. домов [1]. 

Рассматривая эволюционный путь жилищ
ного рынка, можно проследить следующую последовательность этапов его развития: «развивающийся» — «развитый» — «рецессирующий» 
(рис. 1). Развивающийся рынок недвижимости 
неустойчивый, поскольку жилье, как товар, находится в дефиците, и под воздействием кризисных обстоятельств, минуя стадию развитого, он может превратиться в «ценовой пузырь» 

EP

q

социально-ориентированное управление объектами недвижимости

сервис и туризм

8
научный журнал вестНиК АссОЦиАЦии вузОв туризмА и сервисА 2009 / № 2

или стать «рецессирующим». В этом смысле 
развитый рынок не рискует оказаться в секторе 
IV (рис. 1), даже если столкнется с проблемой 
ценового перегрева. Переход регионального рынка недвижимости из одной категории 
в другую в определенной степени зависит от 
межрегионального распределения финансовых 
потоков и динамики населения территорий. 

Предложенная методика типологизации 

состояний региональных рынков жилья имеет 
некоторое ограничение по применению. Дело 
в том, что распределение регионов по соответствующим секторам (рис. 1) не является 
устойчивым во времени. На примере Московской области мы показали, как рынок жилья 
территории может менять свой статус. В связи 
с этим в целях актуализации информации необходимо периодически пересчитывать показатели эластичности цены квадратного метра 
по жилищной обеспеченности и индексу доступности жилья. 

Перейдем теперь к рассмотрению социаль
ных критериев группировки региональных жилищных рынков. На рис. 4 представлена шкала 
значений жилищного индекса Джини для регионов (Gi

С ) и России в целом (GРФ ).

Рис. 4. Интервалы значений жилищного 

индекса Джини. 

Мировой опыт показывает, что высокий 

уровень концентрации жилья среди населения 
приводит к негативным социальным последствиям, неприятным не только для малоимущих слоев, но и для преуспевающих граждан. 

В целях помешать образованию и разви
тию в городах региона криминальных и социально неблагополучных районов необходимо 
осуществлять 
периодический 
мониторинг 

жилищного индекса Джини по субъектам федерации и крупным городам страны. Сравнение полученных значений с общефедеральным 
индексом (GРФ) позволит выявить территории с максимально напряженной ситуацией в 
жилищной сфере. В таких регионах (городах) 
следует усилить формы государственной поддержки малоимущих в решении их жилищного 
вопроса, и административным распределением жилья среди малообеспеченных групп на
селения уменьшить региональный (городской) 
жилищный индекс Джини. Для возведения необходимого жилищного фонда не исключается 
привлечение государственной строительной 
компании. Например, в Москве на сегодняшний день работают две социально ориентированные жилищные программы: «Молодой 
семье — доступное жилье» и «Москвичам — 
доступное жилье». Не рассматривая подробно 
результаты выполнения этих программ, подчеркнем главное — городские власти не допустили образование на территории столицы 
«черных» кварталов. 

Реализация федеральных и региональных 

социально ориентированных жилищных программ необходима при любом типе рынка, за 
исключением рецессирующего. В условиях ценового перегрева рынка недвижимости их актуальность резко возрастает. 

Однако существование на региональном 

рынке недвижимости ценового «пузыря» делает нецелесообразным снижение процентных 
ставок по ипотечным кредитам, поскольку 
данная мера спровоцирует дополнительный 
рост цен. В условиях ценового перегрева необходимо делать ипотечные кредиты наоборот 
недоступными, чтобы минимизировать потребительский спрос и максимально быстро 
удовлетворить инвестиционный. Как только 
«пузырь» начнет сдуваться, политика дешевых 
ипотечных кредитов принесет социальный эффект. 

Итак, мы изучили ключевые характеристи
ки региональных жилищных рынков, на базе 
которых может строиться селективная политика их регулирования. Однако за кадром остался вопрос о региональном строительном комплексе, на плечи которого ложится задача насытить рынок недвижимостью, предложением 
нового жилья. В качестве дополнительного 
индикатора, отражающего текущее состояние 
строительного сектора территории, можно рассматривать индекс деловой активности строительных компаний. Построенный на данных 
опроса предпринимателей строительного комплекса, этот индекс показывает, насколько 
внутренние и внешние факторы мешают строительному бизнесу. 

Ежегодно Росстат проводит опросы строи
тельных компаний на предмет факторов, ограничивающих их деятельность. Результаты проведенных полевых исследований представлены 
в табл. 3 (с. 9). 

Жилищный 
индекс Джини, %

Высокая концентрация жилья

0
GРФ

Опираясь на данные табл. 1, можно сделать 

ряд важных выводов относительно развития 
отрасли жилищного строительства за последние 5 лет. 

Во-первых, эндогенные факторы роста 

строительного бизнеса (недостаток квалифицированных рабочих, нехватка и изношенность машин и механизмов) и даже рыночная 
конъюнктура (недостаток заказов на работы) 
не являются в глазах предпринимателей препятствиями их деятельности. 

Во-вторых, такие перманентные угрозы 

бизнесу извне, как высокий уровень налогов и 
неплатежеспособность заказчиков, в 2005 году 
участниками рынка оценивались в два раза 
ниже чем в 2000 г. Трудности с привлечением 
заемных средств испытывают всего лишь 11% 
опрошенных строительных компаний: их платежеспособность обеспечивается высокой рентабельностью бизнеса. 

Прибыльность жилищного строительства, 

а, следовательно, и уровень цен на жилье во 
многом зависят от остроты конкурентных отношений в отрасли. Согласно данным табл. 1, 
эта проблема беспокоит только 30% участников 
рынка. Следовательно, можно предположить, 
что рынок жилищного строительства России 
на 70% неконкурентный, а соответственно и 
ценообразование не является результатом конкурентной борьбы строителей за клиента. Таким образом, и внешняя среда весьма лояльна 
к застройщикам.

Анализируя динамику индекса деловой ак
тивности, отмечаем, что в 2005 году его значение составило 73% по сравнению с 57% в 2000 
году (табл. 1). Указанный рост свидетельствует 
о повышении комфортности экономической 
конъюнктуры для отрасли строительства и от 
нее вправе ожидать высоких показателей в плане реализации приоритетного национального 
проекта.

Периодическое проведение опросов ин
сайдеров строительного рынка полезно и на 
региональном уровне. Адаптируя опросную 
анкету под специфику территории, на выходе 
можно получить качественную управленческую информацию. Например, в Курской области годовые объемы жилищного строительства за 2002—2006 годы увеличились на 65%, 
строительная активность в 2006 году достигла 
0,3 кв.м/чел. Увеличение темпов жилищного 
строительства актуализировало дефицит цемента, что заставило региональные власти задуматься о строительстве в регионе цементного 
завода. По оценкам областной администрации, 
ежегодная потребность местных застройщиков 
составляет 800 т/год, а мощность проектируемого предприятия — 2 млн т/год, поэтому часть 
продукции планируется реализовывать за пределами области. 

Рассмотренные критерии типологизации 

состояний региональных рынков жилья регионов (EP

q, EP

I, индекс HAI, жилищный индекс 

Джини, индекс деловой активности строительных компаний) интегрируем в единый 

Факторы
2002
2003
2004
2005
2006
2007

1. Высокий уровень налогов
81
73
67
64
61
47

2. Неплатежеспособность заказчиков
82
65
62
55
49
38

3. Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий
53
45
50
48
45
37

4. Недостаток заказов на работы
29
30
35
33
28
17

5. Конкуренция со стороны других строительных фирм
16
24
30
33
36
32

6. Недостаток квалифицированных рабочих
13
20
22
22
28
25

7. Нехватка и изношенность машин и механизмов
35
40
20
15
13
7

8. Высокий процент коммерческого кредита
36
31
17
13
17
11

Средний индекс препятствия, %
43
41
38
35
35
27

Индекс деловой активности, %
57
59
62
65
65
73

Таблица 3

Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций 

(процент респондентов, указавших соответствующий фактор как препятствие) [2]

социально-ориентированное управление объектами недвижимости

сервис и туризм

10
научный журнал вестНиК АссОЦиАЦии вузОв туризмА и сервисА 2009 / № 2

инструментальный аппарат, с помощью которого региональные власти смогут выстраивать 
адекватную, результативную и эффективную 
политику регулирования жилищной сферой 
(рис. 5). 

Прокомментируем предложенную схему. 

Основной целью регулирования рынка жилья 
является его эволюционный переход в разряд 
развитых (II тип, рис. 1). Отправной точкой 
выстраивания региональными властями политики на рынке жилья является тестирование 
рынка на предмет ценового перегрева. Уста
новить наличие ценового «пузыря» возможно 
с помощью эконометрических моделей либо 
иных аналитических конструкций. В условиях ценового перегрева администрация региона (города) практически безоружна. Поэтому 
всеми силами и средствами жилищный рынок 
нужно охладить посредством удорожания ипотечных кредитов, оказания давления на застройщиков либо ждать пока инвестиционный 
спрос не иссякнет. 

Если ценовой перегрев преодолен либо из
начально отсутствовал, необходимо оценить 

Рис. 5. Алгоритм мониторинга рынка жилья и адекватные меры по его регулированию

Есть ли ценовой перегрев?

EP

I > 1 или EP

I < 0

Увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам. Активизация социальных 

жилищных программ. Проверка участников рынка на предмет ценового сговора. 

Объединение регионов.

Дефицитный ли рынок жилья?

EP

q > 0

Увеличение темпов жилищного строительства. Развитие региональной промышлен
ности строительных материалов. Мониторинг индекса деловой активности 

строительных компаний.

HAI < 100%

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, 

увеличение срока кредитования.

Уровень концентрации жилья:

GС > GРФ

Целевое строительство социального жилья с последующим распределением 

среди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Развитый рынок жилья (II тип) без ценового перегрева, без дефицита жилья, 

с его приемлемой концентрацией по социальным группам

да

нет

да

нет

да

нет

да

нет