Экономический механизм развития жилищно-коммунального комплекса крупных городов России

П.В. НЕМКИН 
В.С. ЧЕКАЛИН
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ 
МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ 
ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНОГО 
КОМПЛЕКСА КРУПНЫХ 
ГОРОДОВ РОССИИ
МОНОГРАФИЯ
Москва 
ИНФРА-М
2023

УДК  332.8(470+571)(075.4)
ББК  65.441(2Рос)
	
Н50
Р е ц е н з е н т ы:
Кузнецова Г.Ф., кандидат экономических наук, доцент Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета;
Кокарев С.П., кандидат технических наук, доктор экономики, профессор, президент Академии ЖКХ, советник Российской Федерации 
1 класса, государственный советник Санкт-Петербурга 3 класса, почетный работник ЖКХ России
Немкин П.В.
Н50	
	
Экономический механизм развития жилищно-коммунального комплекса крупных городов России : монография / П.В. Немкин, В.С. Чекалин. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 120 с. — (Научная мысль). — 
DOI 10.12737/1035823.
ISBN 978-5-16-015475-6 (print)
ISBN 978-5-16-108478-6 (online)
Монография посвящена одной из основных инфраструктурных отраслей экономики крупных городов нашей страны. Излагаются основные 
задачи повышения эффективности системы жилищно-коммунального хозяйства крупных городов России, а также предлагаются конкретные мероприятия. 
Представляет интерес для работников предприятий жилищно-коммунальной сферы и сотрудников органов государственной власти Российской Федерации.
УДК  332.8(470+571)(075.4)
ББК  65.441(2Рос)
ISBN 978-5-16-015475-6 (print)
ISBN 978-5-16-108478-6 (online)
©  Немкин П.В., Чекалин В.С., 2020

Введение
Жилищно-коммунальное хозяйство нашей страны — это 
большая, динамичная, иерархическая система, находящаяся 
в непрерывном функционировании и развитии.
На благополучие любого города непосредственно влияет состояние жилищно-коммунального хозяйства. Конечно, возможности крупных и крупнейших городов с большими бюджетами 
отличаются от ресурсных возможностей малых и средних муниципальных образований городского типа, но даже это обстоятельство не является решающим. Профессиональное управление, долгосрочное, среднесрочное и текущее планирование, 
а также оперативное принятие неотложных решений должны 
быть основными элементами всей системы функционирования 
жилищно-коммунального комплекса. Безусловно, данная сфера 
в сложившихся условиях требует поддержки государственных 
и местных органов власти, но эта поддержка должна осуществляться только там, и только в тех формах, которые могут 
поддержать уже наметившиеся позитивные тенденции и дать 
необходимый импульс дальнейшего развития данной сферы.
В настоящее время можно констатировать, что имеющиеся глубокие проблемы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в городах тормозят экономическое развитие страны и усиливают социальную напряженность в обществе. Поэтому обоснование мер по их 
решению является важнейшей задачей в современный период.
Рассмотрение всего комплекса проблем ЖКХ, а также обоснование путей их решения и является основным содержанием 
данной монографии, в которой рассматриваются как методологические, так и практические вопросы развития ЖКХ крупных 
городов России, преимущественно на примере Санкт-Петербурга.
3

Глава 1
МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ 
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА КРУПНЫХ 
ГОРОДОВ РОССИИ
1.1. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ГОРОДА
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) представляет собой важную отрасль экономики и важнейшую часть 
инфраструктуры города, определяющую условия жизнедеятельности человека, и, прежде всего, уровень комфортности 
жилища и его инженерное благоустройство. От качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг 
зависит состояние здоровья, культуры, быта и образа жизни 
населения, а также достигнутый социально-экономический 
потенциал города.
Как известно, экономика России, несмотря на ряд серьезных проблем, уже встала на путь рыночного развития. 
Имеются определенные успехи в ряде отраслей, например, 
в финансовой сфере, торговле, развитии туризма и др. Но до 
сих пор существуют сферы деятельности, которые, несмотря 
на предпринимаемые усилия, остаются недореформированными, что крайне негативно сказывается на результатах их 
деятельности. К числу таких сфер и относится ЖКХ. Глубокие реформы в данном комплексе были продекларированы 
еще в 90-е годы. Так, в 1997 г. Указом Президента РФ была 
принята Концепция жилищно-коммунальной реформы, в которой сформулированы цели и направления реформирования. 
Впоследствии были приняты ряд важных законов России 
4

Экономический механизм развития жилищно-коммунального комплекса
крупных городов России
и решений правительства РФ, посвященных вопросам реформирования институциональных основ и механизмам реализации указанной реформы. Важнейшим из них явился Жилищный Кодекс РФ.
Изначально реформа жилищно-коммунального комплекса 
ориентировалась на институциональные преобразования, которые должны были способствовать снижению затрат и повышению качества предоставляемых услуг. Однако опыт 
последних 15–20 лет проведения реформы, начиная с Концепции реформирования ЖКХ 1997 года, свидетельствует 
о том, что существенных результатов в этом направлении достигнуто не было.
Тем не менее более 15 лет назад российская экономика 
встала на путь рыночного развития. С тех пор нормы и правила рынка постепенно входят в практику ведения дел отечественными предпринимателями.
Формирование элементов рыночных отношений в жилищной сфере заметно проявляется последние 10–15 лет. 
Имеется в виду развитие коммерческой деятельности, новых 
форм собственности, конкурентных отношений, но при разумном сочетании государственного регулирования с рыночным механизмом.
Необходимость формирования рыночных отношений 
в системе управления жилой недвижимостью обусловлена 
рядом причин, среди которых:
 
• введение рыночного законодательства в жилищные отношения, в результате которого значительно расширились 
права собственников, в том числе и выбора способа управления;
 
• развитие коллективных форм управления (ТСЖ, ЖСК, 
ЖК и т.д.) как потенциальных заказчиков услуг по управлению жилой недвижимостью;
 
• несоответствие состояния большей части жилищного фонда 
современным требованиям по содержанию и эксплуатации 
жилой недвижимости.
5

Немкин П.В., Чекалин В.С.
Основными целями реформирования жилищно-коммунального комплекса являются повышение эффективности, 
устойчивости и надежности функционирования коммунальных систем жизнеобеспечения населения, привлечение 
инвестиций в коммунальный комплекс с точки зрения улучшения качества предоставляемых услуг при снижении производимых затрат. Однако ход реформирования коммунального 
комплекса России показывает, что издержки данной сферы 
переносятся на «плечи» жителей, а рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги не сопровождается повышением 
их качества. Действительно, за время реформ затраты населения на централизованно предоставляемые услуги ЖКХ существенно выросли.
В структуре потребительских расходов домашних хозяйств 
они увеличились с 0,9% в 1992 г. до 9,3% в 2018 г. Такой высокий рост затрат населения на оплату коммунальных услуг 
связан не только с ростом тарифов, но и с огромными потерями коммунальных ресурсов, вызванными в первую очередь 
значительным износом основных фондов отрасли и реальным 
отсутствием механизма ресусросбережения.
Особенно остро кризисное состояние коммунального 
комплекса, в первую очередь теплоснабжения, проявляется 
в осенне-зимний период. В среднем за отопительный период 
происходит около 250 тыс. различных нарушений в системах 
теплоснабжения, около 200 тыс. — в системах водоснабжения, среди которых более 100 крупных аварий, срок ликвидации последствий которых превышает предельно допустимые 36 ч.
Жилищно-коммунальный комплекс как многоотраслевая 
система экономики характеризуется определенными особенностями в системах управления и реформирования, но общими для них является высокий износ, значительная аварийность, монополизм и недостаточное внимание к потребностям 
потребителей.
6

Экономический механизм развития жилищно-коммунального комплекса
крупных городов России
Так, предоставление услуг по теплоснабжению является 
самой дорогой составляющей в структуре затрат населения 
на коммунальные услуги (риc. 1.1).
Социально-экономическая значимость отрасли определяется высокой социально-экономической значимостью предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
От эффективного функционирования отрасли зависит 
комфортность проживания населения и жизнедеятельность 
страны, особенно в зимний период.
35,80%
38,27%
14,81%
11,11%
Водоснабжение и водоотведение
Электроснабжение
Газоснабжение
Теплоснабжение
Риc. 1.1. Структура затрат населения на коммунальные услуги 
в 2012 году
На сегодняшний день отрасль находится в кризисном 
состоянии, а эффективность ее деятельности крайне низка. 
Все это с объективной необходимостью требует глубокого 
научного анализа проблем функционирования коммунального комплекса в каждом регионе и обоснования путей их 
решения.
7

Немкин П.В., Чекалин В.С.
1.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ПРОЦЕССА 
ПРОИЗВОДСТВА, ПОТРЕБЛЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ 
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В КРУПНЫХ 
ГОРОДАХ РОССИИ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)
Санкт-Петербург — город федерального значения на северозападе Российской Федерации, важнейший после Москвы 
экономический, промышленный, научный и культурный 
центр, крупный транспортный узел; административный центр 
Ленинградской области и Северо-Западного Федерального 
Округа и центр Санкт-Петербургской городской агломерации. Санкт-Петербург является самым северным из городов 
мира с населением свыше миллиона человек. Климат СанктПетербурга — влажный, морской. На протяжении большей 
части года преобладают дни с облачной, пасмурной погодой, 
рассеянным освещением, за год в Санкт-Петербурге бывает 
в среднем 72 солнечных дня. Первый день со средней положительной температурой приходится на конец марта, а первый 
день со средней температурой ниже нуля — на середину ноября. Средняя продолжительность всего периода с положительной среднесуточной температурой составляет 230 дней, 
а с температурой выше +5°C — 165 дней. Заметное влияние 
на климат Санкт-Петербурга оказывают городские условия, 
создающие особый микроклимат. Хотя и редко, но возникающие в городской черте пыль, дым, сажа и другие примеси 
в воздухе в дневное время уменьшают солнечную радиацию, 
а в ночное время задерживают земное излучение, замедляя 
охлаждение земной поверхности. Летом каменные здания 
и покрытие дорог сильно нагреваются и накапливают тепло, 
а ночью отдают его атмосфере; зимой воздух получает дополнительное тепло за счет теплопотерь зданий. Летом в центре 
Санкт-Петербурга температура днем бывает выше на 2–3о, 
чем в пригородах, а относительная влажность на 15–20% 
ниже; зимой разница температур может достигать 10–12о, 
а влажности — до 40%. Самая теплая часть города — Невский 
8

Экономический механизм развития жилищно-коммунального комплекса
крупных городов России
проспект. Ветер в городе слабее (в среднем на 1–2 м/с), чем 
в окрестностях на открытых местах. Санкт-Петербург делится 
на 18 административных районов. В табл. 1.1 приведены 
данные Петростата по численности населения по административным районам в целом. Исходя из данных, представленных 
в табл. 1.1, наиболее населенными районами города являются 
Выборгский, Невский, Приморский и Калининский административные районы, в каждом из которых — около 10% от общего числа жителей города.
Таблица 1.1
Профильные отрасли промышленности города — судостроение, энергомашиностроение и отрасли оборонно-промышленного комплекса. Основу промышленного комплекса Санкт-Петербурга составляют обрабатывающие производства. В СанктПетербурге расположены головные офисы и штаб-квартиры 
большого числа российских и международных компаний («Газ9

Немкин П.В., Чекалин В.С.
промнефть», «СИБУР», «Трансаэро», «Совкомфлот» и др.) 
Продолжает повышаться роль сектора экономики, связанного 
с содержанием, сдачей в аренду и обслуживанием офисных 
и других помещений коммерческого и иного использования. 
Протяженность тепловых сетей составляет более 9000 км в однотрубном исчислении, из них: 48% находятся на балансе ГУП 
«ТЭК СПб», 27% принадлежат АО «Теплосеть Санкт-Петербурга», 11% — ООО «Петербургтеплоэнерго» и 14% — прочие 
ТСО. Основными эксплуатирующими организациями тепловых сетей являются ГУП «ТЭК СПб», АО «Теплосеть СанктПетербурга» и ООО «Петербургтеплоэнерго». Основным 
источником водоснабжения Санкт-Петербурга и пригородов 
является река Нева. Из нее забирается более 96% воды. Предприятием, занимающимся водоснабжением и канализованием 
в городе, является ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».
Общие сведения о теплоснабжающем комплексе 
Санкт-Петербурга
Теплоснабжающий комплекс Санкт-Петербурга характеризуется высокой концентрацией тепловых и электрических 
нагрузок, большими единичными мощностями источников, 
протяженными тепловыми сетями с магистралями диаметром 
до 1400 мм. В Санкт-Петербурге приоритетное развитие получили системы централизованного теплоснабжения (СЦТ) 
на основе комбинированной выработки тепловой и электрической энергии на крупных теплоэлектроцентралях (ТЭЦ). 
Из экономических соображений комбинированная выработка 
рассчитывалась на покрытие примерно половины максимальной тепловой нагрузки. Остальная нагрузка покрывалась 
пиковыми водогрейными котлами, установленными на ТЭЦ. 
Этапы развития данного комплекса отличаются необычным 
характером технических решений и формированием систем 
управления комплексом, сложившихся в течение многих десятилетий, что во многом было обусловлено географическим положением города и уникальным характером застройки его ис10