Организация и планирование технической эксплуатации зданий

УДК 69.05 
ББК 38.7 
Д26 
Рецензенты: 
доктор технических наук, профессор В.И. Римшин, 
руководитель Института развития города Университета Минстроя (НИИСФ РААСН); 
кандидат технических наук С.Д. Сокова, профессор кафедры жилищно-коммунального комплекса 
НИУ МГСУ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Дегаев, Е.Н. 
Д26  
Организация и планирование технической эксплуатации зданий [Электронный ресурс] : 
[учебное пособие для обучающихся по направлению подготовки 08.03.01 Строительство] / 
Е.Н. Дегаев, М.Е. Дементьева ; Министерство науки и высшего образования Российской 
Федерации, Национальный исследовательский Московский государственный строительный 
университет, кафедра жилищно-коммунального комплекса. — Электрон. дан. и прогр. 
(1,22 Мб). — Москва : Издательство МИСИ – МГСУ, 2021. — Режим доступа: 
http://lib.mgsu.ru/ — Загл. с титул. экрана. 
ISBN 978-5-7264-2882-6 (сетевое) 
ISBN 978-5-7264-2883-3 (локальное) 
 
В учебном пособии рассмотрены вопросы организации и планирования профессиональной 
деятельности в области технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства; 
правовые основы и нормативные требования к организации технической эксплуатации зданий.  
Для обучающихся по направлению подготовки 08.03.01 Строительство. 
 
 
Учебное электронное издание 
 
 
© ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ», 2021 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Редактор Н.А. Котова 
Корректор Л.В. Светличная 
Компьютерная правка и верстка О.В. Суховой 
Дизайн первого титульного экрана Д.Л. Разумного 
 
Для создания электронного издания использовано: 
Microsoft Word 2010, ПО Adobe Acrobat 
 
 
Подписано к использованию 09.08.2021. Объем данных 1,22 Мб. 
 
 
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение 
высшего образования 
«Национальный исследовательский 
Московский государственный строительный университет» 
129337, Москва, Ярославское ш., 26. 
 
Издательство МИСИ – МГСУ. 
Тел.: (495) 287-49-14, вн. 14-23, (499) 183-91-90, (499) 183-97-95. 
E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru  
 
 

Оглавление 
ВВЕДЕНИЕ 
.................................................................................................................................................... 5 
Глава 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ ЖКХ ............................ 6 
1.1. Нормативная база в области технической эксплуатации объектов ЖКХ 
.................................... 6 
1.2. Основы организации технической эксплуатации объектов ЖКХ .............................................. 14 
1.3. Обеспечение качества организации технической эксплуатации объектов ЖКХ 
...................... 25 
1.4. Организация аварийно-технического обслуживания .................................................................. 31 
2. ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ ЖКХ ................................. 34 
2.1. Методы планирования технической эксплуатации объектов ЖКХ ........................................... 34 
2.2. Планирование мероприятий по контролю технического состояния объектов ЖКХ ............... 49 
2.3. Технико-экономическое обоснование решений при планировании 
эксплуатационных мероприятий .......................................................................................................... 56 
2.4. Основные принципы планирования материально-технических запасов ресурсов ................... 61 
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ........................................................................................................ 67 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 
Система технической эксплуатации зданий и сооружений представляет собой комплекс 
работ по контролю за техническим состоянием, техническому обслуживанию, техническому 
обследованию, в том числе за поддержанием работоспособности и исправности, текущему 
ремонту, наладке, регулировке, подготовке сезонной эксплуатации отдельных элементов и 
зданий и сооружений в целом, осуществляемых в соответствии с нормативными требованиями 
по эксплуатации. Система технической эксплуатации должна обеспечивать нормальное 
функционирование зданий и сооружений в течение всего периода их использования по 
назначению. 
В задачи технической эксплуатации здания (сооружения) входят: 
• обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением; 
• обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего 
срока службы; 
• обеспечение установленного уровня безопасности; 
• обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания; 
• поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима); 
• поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой 
территории. 
Данное учебное пособие предназначено для изучения теоретического курса по дисциплине 
«Организация и планирование технической эксплуатации зданий». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 

Глава 1. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ ЖКХ 
1.1. Нормативная база в области технической эксплуатации объектов ЖКХ 
Цель и задачи технической эксплуатации объектов ЖКХ 
Техническая эксплуатация зданий — это комплекс мероприятий, которые обеспечивают 
безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, 
функционирование здания по назначению. 
Цели обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда: 
– обеспечивать целостность и сохранность фонда; 
– проводить единую техническую политику, которая обеспечит соблюдение всех требований, отраженных в нормативных документах и имеющих отношение к содержанию, ремонту 
и технической эксплуатации жилищного фонда; 
– выполнять все установленные нормативы, касающиеся содержания и ремонта жилищного фонда собственниками или управляющими компаниями, а также иными уполномоченными 
организациями разных форм собственности, которые занимаются обслуживанием жилых 
помещений.  
Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, 
санитарного содержания. 
Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов 
и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций. 
Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов. 
Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора. 
Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении безотказной работы конструкций 
здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д. 
В процессе эксплуатации здание должно постоянно обслуживаться и ремонтироваться. 
Техническое обслуживание здания — это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания, а также заданных параметров и режимов работы технических 
устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение 
всего периода их использования по назначению. 
Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического 
состояния. 
Техническое обслуживание зданий включает в себя работы по контролю технического 
состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к 
сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и 
неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. 
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных 
осмотров им подвергаются отдельные конструкции. 
Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, 
наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся 
два раза в год: весной и осенью. 
6 

Текущий ремонт здания выполняется с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей. 
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы 
составляются в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметнотехнической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях. 
Капитальный ремонт производится с целью восстановления его ресурса с заменой при 
необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также 
улучшения эксплуатационных показателей. 
Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, 
несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. 
Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию. 
Основная нормативно-правовая документация, регулирующая деятельность 
в сфере организации технической эксплуатации объектов ЖКХ 
Правовая база 
Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ. 
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. 
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности 
зданий и сооружений». 
Федеральный закон от 29 июня 2015 г. № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской 
Федерации». 
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях 
пожарной безопасности». 
Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении». 
Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении». 
Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении 
энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты 
Российской Федерации». 
Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию 
жилищно-коммунального хозяйства». 
Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». 
Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»; 
Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в 
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». 
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных 
производственных объектов». 
 
Указы Президента Российской Федерации 
Указ Президента Российской Федерации «О мерах по обеспечению граждан Российской 
Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных 
услуг» от 7 мая 2012 г. № 600. 
Указ Президента Российской Федерации «О Министерстве строительства и жилищнокоммунального хозяйства Российской Федерации» от 01 ноября 2013 № 819. 
7 

Постановления Правительства Российской Федерации 
Постановление Правительства Российской Федерации от 5 июля 2013 г. № 570 «О стандартах 
раскрытия информации теплоснабжающими организациями, теплосетевыми организациями 
и органами регулирования». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке 
осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего 
имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 22 октября 2012 г. № 1075 
«О ценообразовании в сфере теплоснабжения». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. № 857  
«Об особенностях применения правил предоставления коммунальных услуг собственникам и 
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 28 марта 2012 г. № 253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных 
услуг». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для 
целей оказания коммунальных услуг». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2006 г. № 748 «Об утверждении примерного концессионного соглашения в отношении систем коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- 
и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, объектов, на которых осуществляется 
переработка, утилизация и размещение твердых коммунальных отходов, объектов, предназначенных для благоустройства территорий, а также объектов социального обслуживания граждан. 
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил 
изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном 
доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и 
нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в 
многоквартирном доме». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке 
проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей 
организации для управления многоквартирным домом». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. № 761 
«О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». 
Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 
«Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». 
8