Основы технической эксплуатации зданий и сооружений

 
 
 
 
 
А. Е. Максимов 
 
 
 
 
 
ОСНОВЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ 
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 
 
 
Учебное пособие 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Москва    Вологда 
«Инфра-Инженерия» 
2024 
 

УДК 69.05 
ББК 38.6 
М17 
 
 
 
 
Рецензент: 
д. т. н., доц., профессор кафедры строительства Калининградского 
государственного технического университета Пименов В. А. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Максимов, А. Е. 
М17   
Основы технической эксплуатации зданий и сооружений : 
учебное пособие / А. Е. Максимов. - Москва ; Вологда : ИнфраИнженерия, 2024. - 196 с. : ил., табл. 
ISBN 978-5-9729-1765-5 
 
Раскрыты основные вопросы из области эксплуатации зданий и 
сооружений после их возведения. Даны требования к эксплуатации 
объектов и к использованию прилегающей к ним территории. Представлены тесты для проверки текущего изучения и варианты заданий и 
контрольные вопросы. 
Для студентов вузов, изучающих курс дисциплины профессионального цикла «Эксплуатация зданий и сооружений» по направлению 
подготовки 08.03.01 «Строительство». 
 
УДК 69.05 
ББК 38.6 
 
ISBN 978-5-9729-1765-5 ” Максимов А. Е., 2024 
 
” Издательство «Инфра-Инженерия», 2024 
 
” Оформление. Издательство «Инфра-Инженерия», 2024
 

ОГЛАВЛЕНИЕ 
ВВЕДЕНИЕ 
....................................................................................... 
4 
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ...................................................... 
5 
ГЛАВА 1. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, 
СИСТЕМ И ОБОРУДОВАНИЯ 
...................................................... 
8 
1.1. Технологическая и техническая эксплуатация зданий 
и сооружений, систем и оборудования 
....................................... 
8 
1.2. Об установлении гарантированного срока безопасной 
эксплуатации на основе вероятностных оценок технического 
состояния зданий и сооружений ................................................. 
9 
1.3. Требование к эксплуатации элементов объекта 
и к использованию прилегающей к ним территории, систем 
и оборудования ........................................................................... 
20 
1.4. Организация эксплуатации, структура службы, 
персонал ...................................................................................... 
44 
ГЛАВА 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ........................ 
55 
2.1. Техническое обслуживание зданий, сооружений, 
систем и оборудования .............................................................. 
55 
2.1.1. Уход (содержание) ....................................................... 
82 
2.1.1.1. Правила ухода и содержания элементов зданий 
и сооружений и прилегающей к ним территории 
................ 
84 
2.1.1.2. Выявление неисправности инженерного 
оборудования, способы их предупреждения и устранения 93 
2.1.2. Надзор за техническими параметрами зданий, 
сооружений, систем и оборудования 
.................................. 
126 
2.1.3. Учет состояния зданий, сооружений, систем 
и оборудования. .................................................................... 
149 
2.2. Ремонт 
................................................................................. 
150 
2.2.1. Текущий ремонт зданий, сооружений, систем 
и оборудования ..................................................................... 
150 
2.2.2. Капитальный ремонт зданий, сооружений, систем 
и оборудования ..................................................................... 
159 
ТЕСТЫ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ТЕКУЩЕГОИЗУЧЕНИЯ 
ПО РАЗДЕЛАМ ДИСЦИПЛИНЫ .............................................. 
167 
Варианты задания и контрольные вопросы ............................... 
184 
Литература .................................................................................... 
190 

3 

ВВЕДЕНИЕ 
Учебное пособие предназначено для студентов всех форм 
обучения при изучении курса дисциплины профессионального 
цикла «Промышленное и гражданское строительство». 
Изучение дисциплины «Основы технической эксплуатации зданий и сооружений» ставит основной целью формирование знаний в области эксплуатации зданий и сооружений после 
его возведения. В процессе изучения дисциплины предусматривается выполнение контрольных заданий, тестирование и краткие опросы по темам. 
Настоящее учебное пособие является направляющим и 
определяет последовательность изучения дисциплины. Оно раскрывает тематику и порядок изучения дисциплины в соответствии с программой ОП ВО, определяемой федеральным государственным образовательным стандартом высшего образования по направлению подготовки, утвержденному приказом Минобрнауки России. Пособие ориентирует студентов на самостоятельную работу по рекомендованной литературе. Пособие позволяет студентам по вопросам каждой темы проводить самопроверки, а преподавателю по вопросам и тестам проводить опросы. Пособие определяет задания для контрольных работ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 
Здание - наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и/или деятельности людей, размещения 
производства, хранения продукции или содержания животных. 
Ответственный эксплуатант - юридическое или физическое лицо, обладающее правом на эксплуатацию здания (строения, сооружения) и прилегающей территории, и ответственное 
за ведение документов на здание (строения, сооружения), проведение контроля технического состояния, техническое обслуживание и текущий ремонт. 
Помещение - пространство внутри здания (строения, сооружения), имеющее определенное функциональное назначение 
и ограниченное строительными конструкциями. 
Сети инженерные - трубопроводы и кабели различного 
назначения (водопровод, канализация, газ, отопление, связь и 
др.), прокладываемые на территории объекта и также в здании. 
Строительная конструкция - часть здания (строения, 
сооружения), выполняющая определенные несущие, ограждающие и/или эстетические функции. 
Элементы здания - конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные для выполнения 
заданных функций. 
Гарантийный срок (период) - период времени эксплуатации, в течение которого подрядная организация по обоснованным претензиям заказчика обязана за счёт собственных 
средств устранить дефекты на гарантийном объекте, возникшие 
по его вине. 
Срок службы - продолжительность нормальной эксплуатации строительного объекта с предусмотренным техническим 
обслуживанием и ремонтными работами (включая капитальный 
ремонт) до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима или нецелесообразна. 
Расчетный срок службы - установленный в строительных нормах или в задании на проектирование период использования строительного объекта по назначению до капитального 
ремонта и (или) реконструкции с предусмотренным техническим обслуживанием. Расчетный срок службы отсчитывается от 
5 

начала эксплуатации объекта или возобновления его эксплуатации после капитального ремонта, или реконструкции. 
Неисправность элемента здания - состояние элемента, 
при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований. 
Повреждение элемента здания - неисправность элемента 
здания или его составных частей, вызванная внешним воздействием (событием). 
Дефект элемента здания - неисправность (изъян) элемента здания, вызванная нарушением правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте. 
Эксплуатационные показатели здания - совокупность 
технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества. 
Эксплуатационный контроль - одна из форм оценки соответствия, выполняемая ответственным эксплуатантом проверка соответствия эксплуатации здания и прилегающей территории требованиям раздела безопасной эксплуатации эксплуатируемого здания и прилегающей к нему территории. 
Техническое обслуживание здания - комплекс работ по 
поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических 
устройств. 
Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных 
технико-экономических показателей здания. 
Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций 
и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. 
Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью 
восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а 
также улучшения эксплуатационных показателей. 
Физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ни6 

ми других эксплуатационных показателей здания (элемента) на 
определенный момент времени. 
Моральный износ здания - величина, характеризующая 
степень несоответствия основных параметров, определяющих 
условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг 
современным требованиям. 
Реконструкция здания - комплекс строительных работ и 
организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности, или его 
назначения) в целях улучшения условий проживания, качества 
обслуживания, увеличения объема услуг. 
Конструктивная система - совокупность взаимосвязанных строительных конструкций и основания, обеспечивающая 
ее прочность и устойчивость. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
7 

ГЛАВА 1. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, 
СИСТЕМ И ОБОРУДОВАНИЯ 
1.1. Технологическая и техническая эксплуатация зданий 
и сооружений, систем и оборудования 
Эксплуатация в целом здания и сооружения, систем и 
оборудования состоит из технологической эксплуатации (использование по назначению) и технической эксплуатации 
(поддержание в исправном состоянии). 
Эксплуатация представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и сооружений, систем и оборудования. Эта система должна включать материальные, трудовые и финансовые ресурсы, а также необходимую 
нормативную и техническую документацию и обеспечить. 
Система должна обеспечивать нормальное, безопасное 
функционирование зданий и объектов в течение всего периода 
их использования по назначению (гарантированного срока эксплуатации). 
Технологическая эксплуатация предусматривает: 
 
технологическое обслуживание зданий, сооружений, систем и оборудования; 
 
наладку инженерного оборудования основных систем 
зданий и сооружений. 
Технологическое обслуживание зданий, сооружений, систем и оборудования предусматривает: 
 
поддержание функциональных (технологических) параметров зданий, сооружений, систем и оборудования и 
определяется; 
 
обслуживание зданий, сооружений, систем и оборудования в соответствие с функциональными (технологическими) параметрами их; 
 
восстановление функциональных (технологических) параметров зданий, сооружений, систем и оборудования в 
рамках профилактические работ. 
8 

Наладка инженерного оборудования основных систем 
зданий и сооружений ведется с целью поддержания их в показателях, обеспечивающих использования по назначению. 
Техническая эксплуатация предусматривает техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений, систем и 
оборудования с целью поддержания в исправном состоянии основных параметров и восстановлении их, а также обеспечения 
безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации. 
Рассмотрим положение о гарантированном сроке эксплуатации (срок службы зданий и сооружений). 
Действующие нормы устанавливают требования к определению остаточного ресурса (срока службы) с отражением в 
выводах заключения экспертизы установленного срока и условий дальнейшей безопасной эксплуатации объекта. При этом не 
устанавливаются конкретные требования к методам такого 
определения и точности полученных результатов. С другой стороны, владелец объекта экспертизы заинтересован в установлении так называемого «гарантийного срока», соответствующего 
сроку назначенной безопасной эксплуатации. Одно из определений разработали в статье авторы Марченко О. В., Чулаков П. С., Капишева О. И., Пугачева Е. А., Сергеев Н. В. ООО 
«Техническая диагностика» (Уфа) «Об установлении гарантированного срока безопасной эксплуатации на основе вероятностных оценок технического состояния зданий и сооружений», где 
рассмотрена существующая методика расчета остаточного ресурса, и указаны ее характерные недостатки. 
1.2. Об установлении гарантированного срока безопасной 
эксплуатации на основе вероятностных оценок технического 
состояния зданий и сооружений 
Согласно методике статьи, срок жизни любого здания и 
сооружения (ЗиС) можно разделить на три этапа (рис. 1.2.1): 
Первый период - в течение которого построенное здание 
или сооружение эксплуатируется без снижения надежности. Вероятность безотказной работы ЗиС сохраняется на уровне Р(t) = 
= 0,9986 (индекс надежности равен 3). 
 
9 

Второй этап эксплуатации характеризуется появлением и 
развитием дефектов. Появляются отказы в элементах, срок 
службы которых ниже, чем несущих конструкций. ЗиС эксплуатируются без каких-либо ограничений, при этом надежность 
конструкций постепенно снижается. Продолжительность второго этапа определяется временем, за которое вероятность безотказной работы несущих конструкций снижается с 0,9986 до 0,9, 
то есть индекс надежности уменьшается с 3 до 1,282 (a 1,3). 
Третий этап эксплуатации характеризуется двумя факторами: 
 
наличием в несущих конструкциях дефектов, снижающих их несущую способность; 
 
введением ограничений по условиям эксплуатации (снижение постоянных и временных нагрузок, изменение 
режима работы оборудования и т. д.). 
Достижение на третьем этапе точки В (см. рис. 1.2.1) 
означает вероятность безотказной работы Р = 0,5, что означает 
предельный износ конструкций и запрет эксплуатации. При 
этом выполнение ремонтных мероприятий (достижение точки Б) 
для возврата к первоначальному состоянию надежности позволяет продление эксплуатации (до достижения точки В
). 
Проблема назначения срока безопасной эксплуатации ЗиС 
состоит в том, что существующая методика определения остаточного ресурса, в пределах которого назначается вышеуказанный срок, основана на достаточно субъективной оценке состояния конструкций. Отнесение состояния конструкций к той или 
иной категории осуществляется экспертом лишь по внешним 
признакам, перечень которых ограничен (см. табл. 1.2.1), а 
оценка значимости отдельных конструкций выполняется на основе экспертной оценки. В итоге степень достоверности определения остаточного ресурса напрямую зависит от практического 
опыта и квалификации эксперта и не может быть подтверждена, 
в рамках данной методики, аналитическим путем. 
При достаточно большой полученной расчетной величине 
остаточного ресурса ЗиС (порядка 20-30 лет) и обычно назначаемому сроку безопасной эксплуатации (5 лет) данные недостатки методики нивелируются. Но при сильной степени повре10