Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права

Т. В. БЕЛОВА 

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ 
САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
В СИСТЕМЕ ВЕЩНОГО ПРАВА

Монография

Ответственный редактор
доктор юридических наук, профессор
А. Н. Левушкин 

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2024

УДК  347.23
ББК  67.404
         Б43

Рецензенты:
Кулаков В. В. — доктор юридических наук, профессор, ректор 
Российского государственного университета правосудия
Тимофеев С. В. — доктор юридических наук, профессор, декан 
юридического факультета Российского государственного гуманитарного университета

Белова Т.В. 
Б43 Правовой режим самовольной постройки в системе вещного 
права: монография / Т. В. Белова; отв. ред. д. ю. н., проф. 
А. Н. Левушкин. — М.: Юстицинформ, 2024. — 278 с.

ISBN  978-5-7205-2021-2

Актуальным направлением развития цивилистической науки и 
практики является определение сущности, правовой природы, способов защиты права собственности граждан и юридических лиц в отношении объектов недвижимости, признаваемых самовольными строениями. Правовые нормы, регулирующие вышеуказанные отношения, 
представляют собой предмет настоящего монографического исследования с учетом различной отраслевой принадлежности. В монографии 
представлен анализ законодательства, правоприменительной судебно-арбитражной практики и доктринальных подходов в отношении 
правового режима самовольной постройки в системе вещно-правовой 
защиты прав субъектов. Указанные вопросы заинтересуют не только 
юристов, но и обычных граждан, которые возводят новые объекты недвижимости или проводят реконструкцию.
Монография рекомендована преподавателям, аспирантам и студентам вузов, практикующим юристам, а также рассчитана на широкий круг читателей.
Ключевые слова: вещное право, самовольная постройка, недвижимое имущество, право собственности, снос самовольной постройки.

УДК 347.23
ББК 67.404

ISBN  978-5-7205-2021-2
© Белова Т.В., 2024
© ООО «Юстицинформ», 2024

T. V. BELOVA

THE LEGAL REGIME  
OF UNAUTHORIZED 
CONSTRUCTION IN THE SYSTEM 
OF PROPERTY LAW

Monograph

Edited by
Doctor of Law, Professor
A. N. Levushkin

Moscow
YUSTITSINFORM
2024

УДК  347.23
ББК  67.404
         Б43

Reviewers:
Kulakov V. V. — Doctor of Law, Professor, Rector of the Russian State 
University of Justice
Timofeev S. V. — Doctor of Law, Professor, Dean of the Faculty of Law 
of the Russian State University for the Humanities

Belova T. V.
Б43  The legal regime of unauthorized construction in the system of 
property law: monograph / T. V. Belova; ed. by Doctor of Law, Professor 
A. N. Levushkin. — M.: Yustitsinform, 2024. — 278 p.

ISBN  978-5-7205-2021-2

The current direction of the development of civil science and practice 
is to determine the essence, legal nature, and ways to protect the property 
rights of citizens and legal entities in relation to real estate recognized as 
unauthorized buildings. The legal norms governing the above-mentioned 
relations are the subject of this monographic study, taking into account 
affiliations to various branches of law. The monograph presents an analysis 
of legislation, law enforcement judicial arbitration practice and doctrinal 
approaches regarding the legal regime of unauthorized construction in the 
system of real legal protection of the rights of subjects. These issues will 
interest not only lawyers, but also ordinary citizens who are building new 
real estate or carrying out reconstruction.
The monograph is recommended to teachers, graduate students and 
university students, practicing lawyers, and is also intended for a wide 
range of readers.
Keywords: property law, unauthorized construction, real estate, 
ownership, demolition of unauthorized construction.

УДК 347.23
ББК 67.404

ISBN  978-5-7205-2021-2
© Belova T. V., 2024
© LLC «Yustitsinform», 2024

ОГЛАВЛЕНИЕ

Обращение к читателям . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Введение 
 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Глава 1.  Недвижимое имущество 
  
 в системе вещного права России. 

  
 Самовольная постройка 

  
 как объект недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
1.1.  Недвижимое имущество в системе вещного права  . 18
1.2.  Самовольная постройка как объект недвижимости: 
проблемы правовой квалификации  . . . . . . . . . . . . . . 47

Глава 2. Самовольная постройка как правовая 
  
 категория. Общие положения . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
2.1.  Понятие и признаки самовольной постройки . . . . . . 63
2.2.  Правовая природа самовольной  
постройки в России  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.3. Правовой режим самовольной постройки 
в зарубежных правопорядках  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

Глава 3. Признание права собственности  
  
 на самовольную постройку . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
3.1.  Условия признания права собственности  
на самовольную постройку . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
3.2.  Порядок признания права собственности  
на самовольную постройку . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

Глава 4. Правовое регулирование сноса 
  
 самовольной постройки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
4.1.  Правовые основания сноса  
самовольной постройки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
4.2. Порядок сноса самовольной постройки  . . . . . . . . . . 195

Глава 5. Общие выводы и предложения 
  
 по реформированию законодательства  . . . . . . . 234

Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
Список источников . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

ОБРАЩЕНИЕ К ЧИТАТЕЛЯМ

Уважаемые читатели!

Актуальность и востребованность данной монографии обусловлена теми обстоятельствами, что вещное 
право, право собственности и вопросы легитимации 
самовольных застроек выступают одними из наиболее 
значимых и сложных вопросов в теории частного права 
и правоприменительной деятельности.
Представленная монография Беловой Татьяны 
Викторовны посвящена изучению проблем, возникающих в связи с несанкционированным строительством 
недвижимости. Обосновано, что правовое регулирование 
создания объекта строительства относится к правовому 
комплексу, отдельные стороны которого регулируются 
нормами разных отраслей права, в частности: гражданского, предпринимательского, земельного, градостроительного, архитектурного, воздушного, водного права 
и законодательства, а также нормами пожарной и промышленной безопасности, экологического, санитарного 
и санитарно-эпидемиологического и иного законодательства. Несоблюдение требований названных и других законов может привести к самовольной постройке, 
обобщенное понятие которой приведено в ст. 222 ГК РФ.
Актуальность и научная новизна проделанного исследования и выбор темы заключаются в том, что в работе судов возникает множество вопросов по применению 
норм материального и процессуального права при рассмотрении гражданских дел, связанных с самовольным 
строительством. Исследование практики Верховного 
Суда Российской Федерации позволяет ответить на многие из них, поскольку знания только особенностей нормативного регулирования зачастую недостаточно для 
эффективной деятельности по отправлению правосудия 
в нашей стране.
Конституционный Суд РФ в соответствующих 
правовых позициях неоднократно указывал, что 

Обращение к читателям

гарантии права собственности, предусмотренные 
в ст. 35 Конституции РФ, предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях, самовольное строительство представляет собой 
правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки — санкцию за такое правонарушение. 
Учеными ранее обращено внимание на двуединую 
природу самовольной постройки, суть которой проявляется в том, что, являясь правонарушением, объект строительства может быть легализован, введен 
в гражданский оборот. Такая противоречивая природа 
института самовольной постройки затрагивает нормы 
разных отраслей права. Все эти вопросы актуальны, 
востребованы нашей жизненной практикой и получили должное обоснование в настоящей монографии.
Автор представленной научной работы углубленно и комплексно исследовал процесс применения 
норм гражданского, земельного, градостроительного, процессуального и предпринимательского законодательства, направленных на реализацию норм 
в рамках правоотношений при самовольном строительстве, а также при защите права собственности 
в отношении недвижимости, квалифицируемой в качестве «самостроя». Рассматриваемые в работе вопросы, безусловно, носят актуальный характер, особенно 
остро проявляется проблема отсутствия четкого законодательного урегулирования механизма защиты 
права собственности в отношении самовольно возведенных объектов — недвижимого имущества, применения различных способов защиты, направленных на 
легализацию прав и признание (установление) права 
собственности.
В настоящее время существует объективная потребность в разработке и обосновании новых направлений совершенствования системы гражданского законодательства Российской Федерации, исходя из целей 

Обращение к читателям

государственной политики и имеющегося экономического и социально-правового потенциала.
Фундаментальное значение для общества и личности имеет то, что защита права собственности — 
первостепенная задача гражданского, земельного, 
градостроительного, процессуального и предпринимательского права, выполнение которой позволяет 
обеспечивать неприкосновенность и легитимацию 
объектов самовольной застройки, возникновение 
права собственности в стабильном правовом состоянии, а в случае возможного нарушения прав — сноса 
незаконно возведенного объекта, что гарантирует 
восстановление нарушенных прав участников гражданского обора, в том числе субъектов девелоперской  
деятельности.
Вниманию читателей предлагается весьма актуальная и интересная книга — монография «Правовой 
режим самовольной постройки в системе вещного 
права». В данной научно-исследовательской и практической работе определяются базовые вопросы гражданского, земельного и предпринимательского права, 
изучение которых предусмотрено учебными планами 
высших юридических учебных заведений. Монография 
подготовлена в соответствии с Федеральным государственным образовательным стандартом высшего 
образования по направлению подготовки 40.03.01 
«Юриспруденция».

Важно отметить, что в теории гражданского и предпринимательского права вопрос, связанный с правом 
собственности и его защитой, установлением правового 
режима самовольной постройки выступает в качестве 
одного из наиболее сложных и важных, что продиктовано его тесной связью с различными процессами, происходящими в обществе (социально-экономическими, 
идеологическими и политическими).

Обращение к читателям

Монография Т.В. Беловой отличается ярко выраженным научно-исследовательским характером, проблемной ориентацией. Следует поддержать избранный 
автором подход к комплексному рассмотрению правового режима самовольной постройки в отношении 
объектов недвижимости. Такой подход базируется на 
многоаспектности и межотраслевом характере правоотношений, возникающих в рамках регулятивных 
и охранительных вещных правоотношений. 
Как справедливо отмечено автором, «ввиду изменений в правовом регулировании вопросов о самовольном 
строительстве были выявлены определенные пробелы, 
что в свою очередь порождает неопределенность судебной практики. Количество дел, связанных с самовольным строительством, растет из года в год. Это можно 
увидеть, если обратиться к практике, ведь раньше иски 
о сносе самовольной постройки были единичными, 
а на данный момент арбитражная практика и практика 
судов общей юрисдикции показывает, что иски такого 
рода являются одними из самых популярных».
В книге проанализированы базовые вопросы: определено место недвижимого имущества в системе вещного 
права России; установлена природа самовольной постройки как объект недвижимости; раскрыты проблемы 
правовой квалификации самовольной постройки как 
объекта недвижимости; дано понятие и раскрыты признаки самовольной постройки; изучен правовой режим 
самовольной постройки в зарубежный правопорядках; 
определены условия признания права собственности на 
самовольную постройку; установлен порядок признания 
права собственности на самовольную постройку: автором 
выявлены правовые основания и порядок сноса самовольной постройки, сформулированы выводы и предложения 
по реформированию российского законодательства. 
Как известно, учебная дисциплина «Гражданское 
право» является обязательной общепрофессиональной 

Обращение к читателям

дисциплиной, устанавливающей основные базовые знания для получения профессиональных знаний и умений. В рамках освоения данного курса важное значение 
имеют вопросы защиты права собственности, легитимации объектов самовольного строительства, которые 
и представлены в настоящей монографии.
В настоящей монографии использованы современное законодательство Российской Федерации и отчасти 
зарубежных стран, судебная практика, международные 
договоры, а также дореволюционная литература.
Представленная монография ориентирована на 
преподавателей, ученых, студентов, аспирантов, юридических вузов и иных граждан.
Обращение к вопросам и проблемам в рамках настоящей монографии актуально и необходимо с точки 
зрения оценки современной правовой модели и режима самовольной застройки. Убеждены, что сегодня, 
как никогда, необходимо учитывать именно необходимость придания определенности при легитимации 
объектов самовольного строительства, признания 
права собственности на объекты недвижимости, которые возведены с нарушением норм действующего 
законодательства, исходя из интенсивного социально-экономического развития и обеспечения качества 
частноправовой среды в России на современном 
этапе развития вещного права и его прогрессивного  
реформирования.
Безусловно, основные ответы на вопросы эффективного правового регулирования защиты права при 
самовольном строительстве, поставленные практикой, 
должен дать законодатель, адаптировав правовое регулирование к изменившимся внешним условиям социально-правовой среды. Но своё слово должны сказать 
и ученые, много лет занимающиеся проблематикой 
вещного права и гражданско-правового регулирования 
отношений собственности.