Технический заказчик и его роль в строительстве

Н. С. Соколов 
ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК  
И ЕГО РОЛЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 
Учебное пособие 
Москва    Вологда 
«Инфра-Инженерия» 
2023 
1 

УДК 624.1 
ББК 38.58 
С59 
Рецензенты: 
канд. техн. наук, доцент, декан строительного факультета  
Чувашского госуниверситета им. И. Н. Ульянова  
А. Н. Плотников;  
канд. техн. наук, доцент кафедры СКиВ ФГБОУ ВО 
«Поволжский государственный технологический университет»  
(г. Йошкар-Ола) В. Е. Глушков  
Соколов, Н. С. 
С59   
Технический заказчик и его роль в строительстве : 
учебное пособие / Н. С. Соколов. – Москва ; Вологда : 
Инфра-Инженерия, 2023. – 444 с. : ил., табл. 
ISBN 978-5-9729-1377-0 
Рассмотрены вопросы по управлению проектом в строительстве, деятельность управляющего проектом (технического заказчика), а также проектный менеджмент риска при проектировании. Приведены цели и задачи стандартизации, право- 
вые основы на основании действующего Федерального закона  
«О стандартизации в Российской Федерации».  
Для студентов строительных специальностей. Может быть 
полезно аспирантам и инженерам-строителям. 
УДК 624.1 
ББК 38.58 
ISBN 978-5-9729-1377-0 © Соколов Н. С., 2023 
© Издательство «Инфра-Инженерия», 2023
© Оформление. Издательство «Инфра-Инженерия», 2023
2 

ВВЕДЕНИЕ 
  
В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ [2] технический заказчик является 
юридическим лицом, уполномоченным застройщиком и от 
имени застройщика заключает договоры на выполнение 
следующих работ, приведенных ниже в таблице: 
 
1 
О выполнении инженерных изысканий 
2 
О подготовке проектной документации 
3 
О строительстве 
4 
Реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства 
5 
Подготавливает задания на выполнение указанных 
видов работ 
6 
Предоставляет лицам, выполняющим инженерные 
изыскания и (или) осуществляющим подготовку 
проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, 
необходимые для выполнения указанных видов 
работ 
7 
Утверждает проектную документацию 
8 
Подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального 
строительства в эксплуатацию 
9 
Осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика) 
3 

Примечание: 
Функции технического заказчика могут выполняться 
только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ 
  
Технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика. 
Застройщиком является юридическое или частное 
лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, 
снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной 
документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику. 
Тем самым, застройщик – это не профессиональный 
организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение 
на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт). Технический заказчик является организатором строительства.  
Технический заказчик нужен застройщику, желающему возвести на земельном участке объект недвижимости 
либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта. Он неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т. д. Если основной бизнес застройщика не связан со 
строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на 
4 

выполнении организаторских и координаторских функций 
подобного рода, то есть на технического заказчика. 
Функции, которые застройщик передает техзаказчику 
могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, 
капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов 
инженерных изысканий и проектной документации. 
Федеральный государственный стандарт ГОСТ Р 573632016 [13] определяет следующие этапы реализации проекта 
в строительстве, приведенные ниже в таблице. 
 
Этап № 1. Инициирование проекта: 
1 
На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает 
изначальные цели и ожидаемые результаты проекта 
(критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, при котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат 
2 
Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого 
проекта. Однако участие управляющего проектом 
(технического заказчика) в подготовке и анализе 
данных в процессе бизнес-планирования позволяет 
выявить потенциальные риски проекта и определить 
пути их снижения или устранения на раннем этапе 
 
Этап № 2. Планирование проекта в строительстве: 
1 
Примечание 1: 
На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет 
5 

и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению 
проектом в строительстве 
 
2 
Определение состава работ (содержания) проекта, 
предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/ 
реконструкции) 
3 
Планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте) 
4 
Планирование бюджета проекта 
5 
Планирование закупок для проекта 
6 
Планирование качества проекта 
7 
Планирование кадровых ресурсов проекта 
8 
Планирование и управление сроками (графиком) 
реализации проекта 
9 
Планирование работы с возможными изменениями 
проекта 
10 
Определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект 
закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану) 
 
 
11 
 
Примечание 2: 
План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации 
проекта, его управлении и контроле, а также в 
процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта 
 
6 

Этап № 3. Реализация проекта строительства: 
Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку 
на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии: 
 
1 
Выбор площадки или объекта строительства и 
оформление правоустанавливающих документов 
2 
Управляющий проектом оказывает содействие при 
выборе земельного участка и оформлении его в 
установленном порядке 
3 
Сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства 
Управляющий проектом организует и обеспечивает 
необходимую поддержку при: 
а Проведении инженерных изысканий 
б 
Оформлении разрешений на присоединение к 
мощностям и действующим инженерным коммуникациям 
4 
в Выборе проектных, изыскательских и прочих 
организаций 
г Подготовке технических заданий и задания на 
проектирование 
д Оформлении градостроительной документации 
 
5 
Управляющий проектом обеспечивает полноту и 
качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика 
при подготовке документации и проведение общественных слушаний 
7 

На стадии проектирования управляющий проектом 
принимает участие в выборе генпроектировщика, а 
также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, 
сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением 
 
7 
Управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного 
проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений 
8 
Управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика 
(инвестора) о необходимости внесения изменений 
или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования 
 
9 
 
 
 
На стадии согласования проектной документации 
управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и 
прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров 
10 Управляющий проектом организует утверждение и 
переутверждение проектной документации, а также 
8 

внесение в проектную документацию изменений по 
требованиям экспертизы 
11 
На стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных 
организаций, разрабатывает задание на проведение 
тендеров, оценивает условия строительства объекта 
приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в 
саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты 
12 
Управляющий проектом участвует в заключении 
договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, 
зданий и сооружений 
13 
Управляющий проектом может выступать в роли 
управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции 
14 
Совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении 
авторского надзора, за исключением случаев, когда 
авторский надзор за строительством объектов является обязательным 
Управляющий проектом от имени и по поручению 
застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на: 
15 
15.1 Производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе 
9 

отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, 
газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке 
15.2 
Использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства 
15.3 Вырубку зеленых насаждений и пересадку 
деревьев, оформление порубочных билетов 
 
16 
Управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей 
17 
Оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных 
лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика 
18 
Готовит документы для получения разрешения на 
строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих 
зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за 
счет застройщика (инвестора) 
Управляющий проектом: 
19 
а 
Осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации 
приемки 
б 
Представление и рассмотрение претензий к 
изготовителям и поставщикам 
10