Технический заказчик и его роль в строительстве

Н. С. Соколов







                ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК И ЕГО РОЛЬ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ




Учебное пособие















Москва Вологда «Инфра-Инженерия» 2023

УДК 624.1
ББК 38.58
      С59



Рецензенты:
канд. техн. наук, доцент, декан строительного факультета Чувашского госуниверситета им. И. Н. Ульянова
А. Н. Плотников;
канд. техн. наук, доцент кафедры СКиВ ФГБОУ ВО «Поволжский государственный технологический университет» (г. Йошкар-Ола) В. Е. Глушков




      Соколов, Н. С.
С59     Технический заказчик и его роль в строительстве :
      учебное пособие / Н. С. Соколов. - Москва ; Вологда : Инфра-Инженерия, 2023. - 444 с. : ил., табл.
        ISBN 978-5-9729-1377-0

         Рассмотрены вопросы по управлению проектом в строительстве, деятельность управляющего проектом (технического заказчика), а также проектный менеджмент риска при проектировании. Приведены цели и задачи стандартизации, правовые основы на основании действующего Федерального закона «О стандартизации в Российской Федерации».
         Для студентов строительных специальностей. Может быть полезно аспирантам и инженерам-строителям.

УДК 624.1
ББК 38.58





ISBN 978-5-9729-1377-0 © Соколов Н. С., 2023
                      © Издательство «Инфра-Инженерия», 2023
                      © Оформление. Издательство «Инфра-Инженерия», 2023

            ВВЕДЕНИЕ



    В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ [2] технический заказчик является юридическим лицом, уполномоченным застройщиком и от имени застройщика заключает договоры на выполнение следующих работ, приведенных ниже в таблице:

1 О выполнении инженерных изысканий               
2 О подготовке проектной документации             
3 О строительстве                                 
4 Реконструкции, капитальном ремонте, сносе объек-
  тов капитального строительства                  
5 Подготавливает задания на выполнение указанных  
  видов работ                                     
  Предоставляет лицам, выполняющим инженерные     
  изыскания и (или) осуществляющим подготовку     
  проектной документации, строительство, реконст- 
6 рукцию, капитальный ремонт, снос объектов капи- 
  тального строительства, материалы и документы,  
  необходимые для выполнения указанных видов      
  работ                                           
7 Утверждает проектную документацию               
  Подписывает документы, необходимые для полу-    
8 чения разрешения на ввод объекта капитального   
  строительства в эксплуатацию                    
  Осуществляет иные функции, предусмотренные за-  
9 конодательством о градостроительной деятельно-  
  сти (функции технического заказчика)            

3

Примечание:
Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ


    Технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика.
    Застройщиком является юридическое или частное лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.
    Тем самым, застройщик - это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт). Технический заказчик является организатором строительства.
    Технический заказчик нужен застройщику, желающему возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта. Он неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т. д. Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на

4

выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.
    Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.
    Федеральный государственный стандарт ГОСТ Р 573632016 [13] определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве, приведенные ниже в таблице.

         Этап № 1. Инициирование проекта:            
  На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает 
  изначальные цели и ожидаемые результаты проекта   
  (критерии успеха), назначает куратора и/или управ-
1 ляющего проектом, осуществляет бизнес-планиро-    
  вание, при котором определяет содержание, финан-  
  совые ресурсы, внутренние и внешние заинтересо-   
  ванные стороны, а также другие факторы, влияю-    
  щие на конечный результат                         
  Утверждение проекта и принятие решения о его фи-  
  нансировании осуществляется до начала самого      
  проекта. Однако участие управляющего проектом     
2 (технического заказчика) в подготовке и анализе   
  данных в процессе бизнес-планирования позволяет   
  выявить потенциальные риски проекта и определить  
  пути их снижения или устранения на раннем этапе   
Э тап № 2. Планирование проекта в строительстве:    
  Примечание 1:                                     
1 На данном этапе техзаказчик совместно с за-       
  стройщиком (инвестором) осуществляет деталь-      
  ное планирование реализации проекта, определяет   

5

   и уточняет цели и задачи, разрабатывает последо-    
   вательность действий, требуемых для их дости-       
   жения, определяет общий состав работ. Резуль-       
   татом этого этапа является план по управлению       
   проектом в строительстве                            
   Определение состава работ (содержания) проекта,     
2  предпроектные проработки, предварительный вы-       
   бор земельного участка (объекта строительства/      
   реконструкции)                                      
3  Планирование коммуникаций (обмена информа-          
   цией и документацией в проекте)                     
4  Планирование бюджета проекта                        
5  Планирование закупок для проекта                    
6  Планирование качества проекта                       
7  Планирование кадровых ресурсов проекта              
8  Планирование и управление сроками (графиком)        
   реализации проекта                                  
9  Планирование работы с возможными изменениями        
   проекта                                             
   Определение ключевых показателей эффективно-        
   сти и результатов проекта в строительстве (проект   
10 закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто про-  
   ектное качество объекта, ресурсы проекта распреде-  
   лены максимально эффективно, проект соответству-    
   ет бизнес-плану)                                    
   Примечание 2:                                      
11 План по управлению проектом является основ-        
   ным документом при планировании и реализации       
   проекта, его управлении и контроле, а также в      
   процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и фор-       
   мального завершения проекта                        

6

Этап № 3. Реализация проекта строительства:
Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

1 Выбор площадки или объекта строительства и      
  оформление правоустанавливающих документов      
  Управляющий проектом оказывает содействие при   
2 выборе земельного участка и оформлении его в    
  установленном порядке                           
3 Сбор и подготовка исходных данных для предпро-  
  ектной и проектной подготовки строительства     
  Управляющий проектом организует и обеспечивает  
  необходимую поддержку при:                      
  а Проведении инженерных изысканий              
    Оформлении разрешений на присоединение к     
  б мощностям и действующим инженерным ком-      
4   муникациям                                   
  в Выборе проектных, изыскательских и прочих    
    организаций                                  
  г Подготовке технических заданий и задания на  
    проектирование                               
  д Оформлении градостроительной документа-      
    ции                                          
  Управляющий проектом обеспечивает полноту и     
  качество передаваемых исходных данных для про-  
5 ектирования, представляет интересы застройщика  
  при подготовке документации и проведение обще-  
  ственных слушаний                               

7

   На стадии проектирования управляющий проектом     
   принимает участие в выборе генпроектировщика, а   
   также других проектно-изыскательских организа-    
6  ций, оформлении договорных отношений, согласо-    
   вывает с проектными организациями стоимость,      
   сроки выполнения и выдачи проектной документа-    
   ции, осуществляет контроль за их исполнением      
   Управляющий проектом координирует взаимодей-      
   ствие проектных, изыскательских и прочих органи-  
   заций, контролирует обеспечение требуемого уров-  
7  ня качества проектных решений в процессе разра-   
   ботки и реализации проектной и рабочей докумен-   
   тации, определяет целесообразность вариантного    
   проектирования и оптимизации предлагаемых про-    
   ектных решений                                    
   Управляющий проектом принимает, хранит и пере-    
   дает подрядным организациям проектную и рабо-     
   чую документацию, ведет отчетность о ходе проек-  
8  тирования, своевременно информирует застройщика   
   (инвестора) о необходимости внесения изменений    
   или корректировок, а также существенного откло-   
   нения от определенных условий проектирования      
   На стадии согласования проектной документации     
   управляющий проектом обеспечивает рассмотре-      
   ние и согласование в установленном порядке про-   
   ектной документации в государственных органах и   
9  прочих заинтересованных организациях, в том чис-  
   ле в органах экспертизы, для чего определяет орга-
   ны экспертизы (в случае негосударственной экспер- 
   тизы) и принимает участие в заключении соответ-   
   ствующих договоров                                
10 Управляющий проектом организует утверждение и     
   переутверждение проектной документации, а также   

8

   внесение в проектную документацию изменений по   
   требованиям экспертизы                           
   На стадии строительства технический заказчик при-
   нимает участие в выборе генподрядной и подрядных 
   организаций, разрабатывает задание на проведение 
   тендеров, оценивает условия строительства объекта
   приведенные в тендерном предложении, предлагае-  
11 мую подрядчиком технологию производства строи-   
   тельно-монтажных работ, оснащенность необходи-   
   мым оборудованием и техникой, наличие членства в 
   саморегулируемых организациях, внутреннюю си-    
   стему менеджмента качества, репутацию, финансо-  
   вое состояние подрядной организации и другие ас- 
   пекты                                            
   Управляющий проектом участвует в заключении      
12 договора на капитальное строительство, рекон-    
   струкцию или капитальный ремонт предприятий,     
   зданий и сооружений                              
   Управляющий проектом может выступать в роли      
13 управляющего строительством (генерального под-   
   рядчика), при наличии поручения застройщика (ин- 
   вестора) о выполнении данной функции             
   Совместно с застройщиком (инвестором) управля-   
   ющий проектом принимает решение о привлечении    
14 авторского надзора, за исключением случаев, когда
   авторский надзор за строительством объектов явля-
   ется обязательным                                
   Управляющий проектом от имени и по поручению     
   застройщика получает разрешения соответствую-    
15 щих эксплуатирующих организаций на:              
   15 1 Производство работ в зоне воздушных ли-     
   ' ний электропередач, линий связи в полосе       

9

        отвода железных дорог, в местах прохожде-    
        ния подземных коммуникаций (кабельных,       
        газопроводных, водопроводных, канализа-      
        ционных) и других расположенных на стро-     
        ительной площадке                            
        Использование в период строительства элек-   
   15.2 троэнергии, газа, воды и пара от существу-   
        ющих источников, в соответствии с проек-     
        том организации строительства                
   15.3 Вырубку зеленых насаждений и пересадку       
        деревьев, оформление порубочных билетов      
   Управляющий проектом заказывает создание геоде-    
16 зической основы строительства, вынос и закрепле-   
   ние осей                                           
   Оказывает содействие в регистрации в органах гос-  
17 ударственного строительного надзора должностных    
   лиц, ответственных за ведение строительного кон-   
   троля со стороны застройщика                       
   Готовит документы для получения разрешения на      
   строительство, осуществляет организацию подго-     
18 товки строительной площадки, снос существующих     
   зданий и сооружений, перенос инженерных комму-     
   никаций, включая компенсационные выплаты за        
   счет застройщика (инвестора)                       
   Управляющий проектом:                              
        Осуществляет контроль за сроками получе-     
19 а    ния оборудования и материалов, организации   
        приемки                                      
   б    Представление и рассмотрение претензий к     
        изготовителям и поставщикам                  

10