Споры, связанные с управлением имуществом многоквартирного дома

Б И Б Л И О Т Е К А  
Р О С С И Й С К О Г О  
С У Д Ь И

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ 
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ  
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИйСкИй ГОСУДАРСТВЕННЫй УНИВЕРСИТЕТ 
пРАВОСУДИЯ

М. В. УльяноВа,  
С. В. николюкин

СПоРЫ, СВяЗаннЫЕ 
С УПРаВлЕниЕМ 
иМУЩЕСТВоМ 
МноГокВаРТиРноГо 
ДоМа

Научно-практическое пособие

Москва 2018

УДК 347 
ББК 67.410.1
Н 64, У 51

ISBN 978-5-93916-697-3

Авторы:

М. В. Ульянова,  
доцент кафедры гражданского права РГУП,  
канд. юрид. наук;

С. В. Николюкин,  
доцент кафедры гражданского права РГУП,  
канд. юрид. наук, доцент.

Рецензент

Н. И. Бурмакина, 
зав. кафедрой экономики управления недвижимостью РГУП,  
канд. эконом. наук.

Ульянова М. В., Николюкин С. В.

Споры, связанные с управлением имуществом многоквартирного дома: Научнопрактическое пособие. — М.: РГУП, 2018 («Библиотека российского судьи»). 

ISBN 978-5-93916-697-3

Научно-практическое пособие представляет комплексное исследование судебной практики по наиболее распространенным спорам в области управления 
многоквартирными домами. Намечены пути решения отдельных проблем с целью 
совершенствования правоприменительной практики.
Предназначено для судей арбитражных судов и использования в процессе повышения квалификации, переподготовки судей, может быть полезным преподавателям, аспирантам и магистрантам юридических вузов.

Пособие подготовлено при информационной поддержке  
СПС «КонсультантПлюс»

 
© Николюкин С. В., 2018
 
© Ульянова М. В., 2018
 
©  Российский государственный 
университет правосудия, 2018

Содержание

 

 
Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

Глава 1. Споры о взыскании платежей и задолженностей
Комментарий  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
Судебная практика  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

Глава 2. Споры по пользованию и распоряжению общим имуществом 
многоквартирного дома
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37

Глава 3. Споры по выбору способа управления многоквартирным домом 
на открытых конкурсах
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65

Глава 4. Споры о взыскании с прежней управляющей организации 
неизрасходованных средств на ремонт дома
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86

Глава 5. Споры о нарушении правил содержания и ремонта жилых домов и 
(или) жилых помещений
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .132

Глоссарий. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .134

Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .157

Введение

Становление и развитие жилищного законодательства, ориентированного на собственников жилых помещений, формирует ценностное 
восприятие права на общее имущество многоквартирного дома и его 
управление, как необходимого элемента права собственности на жилое помещение.
Управление многоквартирным домом — это не только осуществление собственниками своих прав и исполнение обязанностей в отношении общего имущества, но и, во-первых, деятельность различных организаций по обеспечению благоприятных и безопасных 
условий проживания и надлежащего содержания общего имущества; 
во-вторых, по предоставлению коммунальных услуг и проведению 
мероприятий по энергосбережению; в-третьих, деятельность органов 
государственной власти и органов местного самоуправления, которые 
должны обеспечивать защиту прав граждан, пользующихся жилыми 
помещениями, потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилищного фонда.
В многоуровневой деятельности по управлению многоквартирным 
домом важно понимание управления как единого процесса, все составляющие которого взаимосвязаны и взаимообусловлены.
Исходя из того, что институт управления многоквартирными домами имеет комплексный частноправовой и публично-правовой характер 
и не все требования к управлению многоквартирным домом могут быть 
исполнены собственниками помещений, деятельность по управлению 
многоквартирным домом должна осуществляться на нескольких уровнях, каждому из которых соответствуют определенные полномочия, 
права и обязанности.
Вопрос управления многоквартирными домами не может оставаться без внимания государства, которое в рамках реализации 

Введение 
на открытых конкурсах

государственных программ не только совершенствует развитие данного института, но и упорядочивает общественные отношения в сфере 
жилищно-коммунального хозяйства. Не является исключением Российская Федерация, где реализуется Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года 
(утв. Распоряжением Правительства РФ от 26 января 2016 года № 80-р).
В сфере управления многоквартирными домами основной целью 
государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, а также 
коммунальных услуг, что может быть достигнуто, во-первых, путем обеспечения профессионального управления многоквартирными домами, то есть управляющими организациями, которые имеют лицензию 
на осуществление предпринимательской деятельности по управлению 
многоквартирными домами; во-вторых, путем создания условий для 
повышения активности и ответственности собственников помещений 
в многоквартирных домах с помощью развития форм самоуправления 
граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, прежде всего таких, как советы многоквартирных домов, товарищества собственников 
жилья, и, в-третьих, путем формирования для собственников помещений в многоквартирном доме стимулов сохранения, а также повышения 
стоимости их собственности в указанном доме, в том числе посредством 
обеспечения его надлежащего содержания, а также своевременного капитального ремонта и модернизации.
Немаловажную роль при рассмотрении особенностей управления многоквартирными домами играет правоприменительная практика, анализ которой свидетельствует о наличии серьезных проблем 
в отношениях между собственниками помещений, жильцами многоквартирных домов и управляющими организациями. Причины таких 
конфликтов связаны, прежде всего, с отсутствием эффективного механизма правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами, конкретных формулировок и основополагающих понятий.
Важно отметить, что сложность в решении проблем управления 
многоквартирными домами состоит в множественности общественных отношений в этой области, не являющихся единым предметом 
отраслевого правового регулирования. Существующая конкуренция 
норм жилищного и гражданского законодательства осложняется различиями в субъектном составе, что зачастую приводит к противоречиям между федеральном законодательством и нормами регионального 

Споры, связанные с управлением имуществом многоквартирного дома 

законодательства, а также нормативными правовыми актами органов 
местного самоуправления.
Данное научно-практическое пособие не претендует на исчерпывающее освещение всех проблем, связанных с управлением многоквартирными домами. Акцент сделан на наиболее значимых вопросах, 
связанных с взысканием платежей и задолженностей, пользованием 
и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома, выбором способа управления многоквартирным домом, нарушением правил 
содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, взысканием неизрасходованных средств на ремонт дома с прежней управляющей организации. Для читателей, желающих более углубленно исследовать проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, 
предлагается список литературы.

Глава 1

Споры о взыскании платежей 
и задолженностей

 
 
 
Комментарий

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме 
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения 
дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, 
на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии с п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соответствующей долей собственника в праве общей собственности на общее имущество дома (п. 2 ст. 39 ЖК РФ). 
Частью 3 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений 
в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Жилищным кодексом РФ, регулирующим отношения по внесению 
платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, 
предусмотрено, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены 
по договору социального найма и договору найма жилого помещения 
государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату на содержание и ремонт жилого 
помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (ч. 4 ст. 5), а плату за пользование жилым помещением (плату 
за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (ч. 3 ст. 155).
Согласно норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание 

Глава 1. Споры о взыскании платежей и задолженностей 
на открытых конкурсах

принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения 
платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных 
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее: Правила № 491), собственнику помещения, расположенного в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также право 
утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из п. 5 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом 
с управляющей организацией.
Согласно п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых 
домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 (далее: Правила № 354), предоставление 
коммунальных услуг потребителю, которым может быть собственник 
или лицо, использующее помещение на ином законном основании 
(п. 2 Правил № 354), осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.
Условия предоставления коммунальных услуг собственнику помещения (в зависимости от выбранного способа управления) определяются на основании договора, заключаемого с управляющей организацией, а также товариществом собственников жилья или кооперативом 
(п. 9 Правил № 354).
Условия предоставления коммунальных услуг нанимателю, ссудополучателю по договору безвозмездного пользования помещением, 
арендатору жилого помещения определяются в соответствующих договорах — договоре найма, договоре безвозмездного пользования, а также в договоре аренды жилого помещения или ином договоре о предоставлении помещения во владение и (или) пользование, заключаемом 
собственником жилого помещения.
Анализ арбитражной судебной практики свидетельствует о том, 
что собственники нежилых помещений включают в договоры аренды 
условия, согласно которым арендатор обязуется нести расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг, содержанием и ремонтом общего 
имущества в многоквартирном жилом доме, а также включают условие 

Комментарий 
 

об обязанности пользователя заключить соответствующие договоры 
с управляющей организацией.
Как правило, арендаторы уклоняются от подписания таких договоров с управляющими компаниями и, соответственно, не вносят указанные платежи.
До 03.06.2011 г. практика рассмотрения данной категории спора была 
различной. В некоторых случаях арбитражные суды удовлетворяли исковые требования управляющих компаний и взыскивали с арендаторов расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее: Президиум 
ВАС РФ) в постановлении от 3 июня 2011 г. № 16 646/10 отказал управляющей компании во взыскании с арендатора нежилого помещения 
стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, несмотря на то, что договором аренды была установлена обязанность арендатора участвовать в долевом финансировании текущего 
ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания (договор 
между арендатором и управляющей компанией заключен не был).
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что непосредственно на арендатора помещения согласно ст. 161, 162 ЖК РФ не может быть возложена обязанность по заключению от его имени с управляющей компанией договора на управление многоквартирным домом и оплате расходов, 
понесенных управляющей компанией.
Президиум ВАС РФ указал, что особое условие договора аренды 
не порождает обязанностей арендатора заключать договоры и вносить 
платежи управляющей компании, поскольку договор аренды регулирует только отношения собственника и арендатора.
Президиум ВАС РФ считает, что в силу закона вносить платежи 
управляющей компании обязан собственник помещения в многоквартирном доме.
В постановлении от 17.04.2012 № 15 222/11 Президиум ВАС РФ уточняет правовую позицию, изложенную в ранее принятом постановлении № 16 646/10.
Исходя из положений ст. 210, 249, п. 2 ст. 616 ГК РФ, п. 1 ст. 36, п. 1 
ст. 39 ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан 
нести расходы по содержанию общего имущества.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя 
содержания общего имущества дома, а договор аренды не порождает 

Глава 1. Споры о взыскании платежей и задолженностей 
на открытых конкурсах

обязательств арендатора перед товариществом собственников жилья 
(далее: ТСЖ) или перед управляющей компанией.
Таким образом, даже если договор аренды с такими условиями был 
заключен, это не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией (перед ТСЖ) по оплате расходов на содержание общедомового имущества.
На уровне Высшего Арбитражного Суда РФ остался нерешенным 
один важный вопрос: является ли основанием для взыскания платежей 
по содержанию и ремонту общего домового имущества в пользу управляющей компании (в пользу ТСЖ) договор, добровольно заключенный арендатором напрямую с управляющей компанией (с ТСЖ)?
Второй арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа исходят из того, что наличие договора между управляющей компанией (ТСЖ) и арендатором не порождает у последнего обязательств по оплате содержания и ремонта общего 
имущества. Во всяком случае, нести расходы по содержанию общедомового имущества должен собственник.
В постановлении от 21.05.2013 № 13 112/12 по делу №А72-6044/2011 
Президиум ВАС РФ высказал правовую позицию в части взыскания 
с арендатора энергетических и прочих ресурсов (коммунальных услуг), в случае, когда арендатор с управляющей организацией договоры на снабжение помещения энергетическими ресурсами не заключал.
Арбитражные суды, взыскивая с арендатора плату за коммунальные 
услуги, применяют п. 2 ст. 616 ГК РФ, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание 
имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При вынесении постановления Президиум ВАС РФ обратил внимание судов на то, что приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может 
являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих 
лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах 
между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных 
последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Президиум ВАС РФ указал, что Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ не содержат норм о возложении обязанности