Технология реконструкции и модернизации зданий

-¬¡ ©¡¡
«¬ª°¡--¤ª©œ§¸©ª¡
ª¬œ£ªžœ©¤¡
-ÁÌÄÛ
ÊÍÉʾ¼É¼
¾

¿ÊÀÏ
Г.В. ДЕВЯТАЕВА
ТЕХНОЛОГИЯ
РЕКОНСТРУКЦИИ 
И МОДЕРНИЗАЦИИ 
ЗДАНИЙ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
Допущено 
Государственным комитетом Российской Федерации 
по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 
в качестве учебного пособия для студентов 
средних специальных учебных заведений, 
обучающихся по специальности 
08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений»
Москва
ИНФРА-М
202

УДК 624(075.32)
ББК  38.7-09я723
 
Д25
Р е ц е н з е н т ы:
Б.Г. Ким – зав. кафедрой «Строительное производство» Владимирского государственного университета, доктор технических наук, профессор, декан инженерно-строительного факультета;
А.Л. Балушкин – доцент кафедры строительных конструкций Ярославского 
государственного технического университета, кандидат технических наук; 
В.А. Комков – председатель цикловой комиссии, преподаватель дисциплины 
«Технология реконструкции и модернизации зданий» Владимирского строительного колледжа
Научный редактор — главный специалист отдела технологии и организации полносборного домостроения ЦНИИЭП жилища Б.И. Штейман
Девятаева Г.В.
Д25
Технология реконструкции и модернизации зданий : учебное 
пособие / Г.В. Девятаева. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 250 с. — 
(Среднее профессиональное образование).
ISBN 978-5-16-001505-7 (print)
ISBN 978-5-16-103907-6 (online)
Освещены 
прогрессивные 
методы 
производства 
отдельных 
видов работ, выполняемых при реконструкции зданий различного 
назначения.
Для студентов учебных заведений среднего профессионального 
образования, обучающихся по специальности 08.02.01 «Строительство 
и эксплуатация зданий и сооружений».
УДК 624(075.32)
ББК 38.7-09я723 
ISBN 978-5-16-001505-7 (print)
ISBN 978-5-16-103907-6 (online) 
© Девятаева Г.В., 2003

qrgfjsmpdjg
В учебном пособии изложены прогрессивные методы производства строительно-монтажных работ при реконструкции и модернизации зданий и сооружений. Приведены особенности выбора
эффективных технических решений при производстве комплексно-механизированных работ с учетом опыта, накопленного проектными и строительно-монтажными организациями.
Разработано в соответствии с Государственным образовательным стандартом и программой по дисциплине «Технология реконструкции и модернизации зданий», специальность 2902 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений», специализации:
2902.06 «Оценка технического состояния промышленных и гражданских зданий и сооружений»; 2902.07 «Реконструкция и техническая реставрация зданий и сооружений»; 2902.12 «Техническая
эксплуатация зданий и сооружений».
Данный курс базируется на дисциплинах: «Строительные материалы и изделия», «Архитектура зданий», «Строительные конструкции», «Технология и организация строительного производства», «Основы геодезии», «Инженерные сети и оборудование территорий, зданий и стройплощадок», «Строительные машины и
средства малой механизации», «Экономика и планирование деятельности предприятия», «Проектно-сметное дело», «Безопасность
жизнедеятельности».
Предназначено для студентов строительных техникумов и колледжей.
Автор благодарит рецензентов Б.Г. Кима, А.Л. Балушкина и
В.А. Комкова за ценные замечания и рекомендации. Особую признательность автор выражает Б.И. Штейману, взявшему на себя
труд по научному редактированию учебного пособия, что позволило улучшить его содержание.


ddgfgojg
Существующие здания и сооружения предназначены для удовлетворения бытовых, производственных и культурных потребностей людей. В связи с этим необходимо постоянно заботиться об
их сохранении в течение всего срока службы.
Процесс службы здания состоит из эксплуатации и технически правильного содержания. Эксплуатационные качества зданий
можно повысить за счет проведения капитального ремонта и выполнения реконструкции.
При реконструкции нередко возникает необходимость в надстройке, усилении отдельных конструкций, подводке фундаментов, а в ряде случаев и в передвижке зданий. Эти работы зачастую ведут в стесненных условиях, что затрудняет складирование
материалов, использование подъемных механизмов, повышает
требования к технике безопасности, увеличивает стоимость и продолжительность выполнения.
Одним из основных факторов снижения стоимости является
выполнение работ с учетом современной технологии производства
при четкой организации труда.
Под технологией производства понимается совокупность методов ведения строительно-монтажных и ремонтных работ, а под
организацией труда — система подготовительных и технологических мероприятий, обеспечивающих выполнение этих работ индустриальными методами.
Индустриализация ремонтного производства выражается во все
более широком применении изделий заводского изготовления,
в максимальной механизации процессов, во внедрении новых
форм и методов работ.
Ремонтные процессы, состоящие из большого числа операций,
гораздо сложнее. В этом случае вероятнее возникновение непредвиденных работ. Поэтому необходимы глубокие знания о выполнении отдельных видов работ.
Настоящее издание окажет в этом существенную помощь.


,
pc{jgqrjoxjq}prebojibxjj
rglpostrulxjjjnpfgrojibxjj
ifbojkjsppruhgojk
psopdo}gqpotj
Самыми массовыми объектами реконструкции являются жилые
здания, прослужившие 50–100 лет и более, которые составляют
значительную часть жилищного фонда крупных городов. Многие
из них представляют собой капитальные многоэтажные постройки, пригодные по техническому состоянию к дальнейшей продолжительной эксплуатации. Весьма существенны в градостроительном отношении их эстетические и архитектурные качества.
Целью реконструкции является повышение или изменение
функциональных, конструктивных и эстетических свойств зданий.
При реконструкции жилой застройки всесторонне учитываются
социальные и градостроительные задачи, а также экономическая
и техническая эффективность ее осуществления.
Социальные задачи реконструкции заключаются в коренном
обновлении застройки и планировочной структуры жилищного
фонда. Эти задачи предусматривают улучшение и постепенное
выравнивание условий жизни населения в старых и новых городских районах, которые должны удовлетворять современным и
перспективным требованиям.
Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской
среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании сети магистральных улиц, площадей,
транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.
Практика реконструкции общественных зданий менее обширна. Это обусловлено, во-первых, широкой номенклатурой отличающихся друг от друга общественных зданий различного профиля, во-вторых, разнообразием функционального назначения зданий. Среди реконструируемых общественных зданий имеются


специально построенные, а есть и приспособленные для этой цели.
Несоответствие функций учреждений зданиям, в которых они
вынуждены располагаться, постоянно возрастает. Особенно заметным оно стало сейчас, когда высокий уровень технической оснащенности стал необходим для всех форм деятельности. По этой
же причине не удовлетворяют современным требованиям даже те
старые здания, которые используются по своему первоначальному назначению: больницы, учебные заведения и т.д.
Таким образом, подавляющее большинство общественных зданий должно подвергнуться реконструкции.
При эксплуатации жилых зданий возникают две основные задачи: сохранение существующего жилищного фонда и повышение его эксплуатационных качеств. Первая решается путем соблюдения правил технической эксплуатации, регулярного проведения осмотров и текущего ремонта зданий, вторая — путем
переустройства жилищного фонда.
В процессе технической эксплуатации жилищные организации
проводят регулярно, два раза в год, общие осмотры всех зданий:
весенний и осенний. После стихийных бедствий производится
внеочередной осмотр.
Весенний осмотр (после таяния снега) заключается в проверке технического состояния зданий и территорий, выявлении недостатков,
которые нужно устранить до следующей зимы, и уточнении объемов
предстоящих работ по текущему и капитальному ремонту зданий.
Осенний осмотр производится до начала отопительного сезона
для проверки выполненных летом работ и подготовленности зданий к зиме.
Текущий ремонт предохраняет части здания и его оборудование
от преждевременного износа и устраняет мелкие повреждения и
неисправности. Он разделяется на профилактический и непредвиденный. Профилактический текущий ремонт (планово-предупредительный) производится в каждом здании один раз в три года. При
этом выполняются все необходимые работы, обеспечивающие исправное состояние зданий в течение межремонтного срока. Непредвиденный (аварийный) текущий ремонт заключается в срочном
устранении внезапно возникших неисправностей.
Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации. На его проведение обычно планируется 75–80% всех средств, отпускаемых на текущий ремонт
зданий, остальное резервируется на непредвиденный текущий
ремонт. При этом чем лучше поставлена профилактика, тем меньше происходит аварий.


Отдельные здания в пределах определенной части города (квартала, микрорайона) связаны функциональными и градостроительными зависимостями. Поэтому вопрос о капитальном ремонте или
реконструкции отдельных зданий нельзя решать в отрыве от реконструкции микрорайона в целом.
Переустройство жилищного фонда на сложившихся территориях
предполагает перестройку его с доведением до уровня благоустройства, принятого в новом строительстве. В результате переустройства должны быть получены жилые районы, микрорайоны,
укрупненные кварталы, группы домов и отдельные здания, удовлетворяющие современным нормам в части градостроительных,
санитарно-гигиенических и архитектурно-планировочных требований, инженерного оборудования и благоустройства реконструируемых территорий.
В процессе эксплуатации конструкции испытывают физический и моральный износ.
Физический (материальный) износ конструкций — это потеря
ими своих первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.
Степень физического износа здания и отдельных его частей
зависит от физико-технических свойств материалов, использованных при его строительстве, от характера и геометрических размеров конструкций, особенностей расположения здания на местности, условий эксплуатации и других факторов.
Практика показывает, что в нормальных эксплуатационных
условиях большинство конструкций зданий за нормативный срок
службы не исчерпывают своих физико-технических качеств.
Под моральным износом здания понимается его несоответствие
функциональному или технологическому назначению, возникающее под влиянием технического прогресса.
Моральный износ, как правило, наступает раньше, чем физический. Например, в жилых районах старой застройки имеется
много домов, которые по состоянию основных конструкций могут существовать еще длительное время, но из-за морального износа нуждаются в переустройстве.
К признакам морального износа жилых зданий относятся: несоответствие планировки квартир современным требованиям и
нормам (в одной квартире проживает несколько семей, имеются
проходные и темные комнаты); несоответствие инженерного оборудования дома современным требованиям и нормам; переуплотненность застройки жилых кварталов; недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.


О значимости фактора морального износа свидетельствует
положение, сложившееся с полносборными зданиями первого поколения. Основные их конструктивные элементы сохранили достаточно высокий запас прочности, однако планировочные и эксплуатационные характеристики не соответствуют современным
требованиям жилищного стандарта.
Капитальный ремонт – это замена или восстановление отдельных частей конструкций и оборудования в связи с их износом и
разрушением. Он может быть комплексным и выборочным.
Комплексный капитальный ремонт устраняет физический и
моральный износ зданий. Производится перепланировка квартир
для посемейного заселения, а также доводится до современных
требований, принятых в новом строительстве, уровень благоустройства и инженерного оборудования, т.е. это капитальный ремонт с модернизацией и повышением благоустройства.
Модернизация жилого дома представляет собой перепланировку больших коммунальных квартир в квартиры для посемейного
заселения, соответствующие современным требованиям. Работы
по модернизации проводятся обычно одновременно с реконструкцией или капитальным ремонтом дома.
Повышение благоустройства жилого дома — это доведение его
инженерного оборудования до современного уровня: устройство
ванн, горячего водоснабжения, оборудование дома лифтом и мусоропроводом и др.
Эти работы могут проводиться одновременно с реконструкцией или капитальным ремонтом и в виде самостоятельных, отдельных или комплексных мероприятий. Выборочный капитальный
ремонт устраняет только физический износ. При этом перепланировка для посемейного заселения не производится, но могут
выполняться отдельные улучшения инженерного оборудования
квартир, т.е. это капитальный ремонт без перепланировки, но с
возможным повышением благоустройства.
В домах, подлежащих сносу, за счет средств капитального ремонта могут производиться работы, обеспечивающие безопасные
санитарные условия проживающих до их переселения, т.е. так
называемый поддерживающий ремонт.
Реконструкция жилого дома — это переустройство, связанное
с изменением его габаритов (надстройка, пристройка) или положения (передвижка, подъем зданий), а также с изменением назначения здания в целом или отдельных его частей (переоборудование всего жилого дома или только первого этажа под общественное здание или учреждение).


Четкое определение различных понятий помогает эксплуатационным и ремонтно-строительным организациям направлять
свою деятельность на выполнение основной задачи — сохранение
жилищного фонда и повышение его благоустройства.
trgcpdbojlifbojnlblpc|gltbn
rglpostrulxjj
Здания любого типа должны в наибольшей степени удовлетворять функциональным, техническим, экономическим и архитектурно-художественным требованиям.
Требование функциональной целесообразности проектного решения подразумевает максимальное соответствие помещений здания
протекающим в них процессам. Параметры среды — габариты помещений здания в соответствии с их назначением, состояние воздушной среды (температурно-влажностные характеристики,
показатели воздухообмена), световой режим (показатели необходимой естественной или искусственной освещенности) — устанавливаются для каждого вида здания СНиП — строительными нормами и правилами.
В соответствии с функциональным назначением здания в нем
находятся помещения, отвечающие его основной функции и составляющие большинство помещений (учебные помещения в школе, палаты и медицинские кабинеты в больнице). Кроме того, здание должно содержать в необходимом объеме помещения подсобных функций: столовые, буфеты, актовые залы, группы входных
и коммуникационных помещений, санитарно-технические помещения и т.п. Коммуникационные помещения обеспечивают удобную связь основных и подсобных помещений в условиях нормальной эксплуатации здания и играют решающую роль при эвакуации людей в аварийных условиях (пожар, землетрясение или др.).
Возможность безопасной и срочной эвакуации достигается планировочными и конструктивными решениями, а также инженерными системами.
Требование технической целесообразности проектного решения подразумевает выполнение его конструкций в полном соответствии с законами строительной механики, строительной
физики и др.
Внешние воздействия условно подразделяют на силовые и несиловые (рис. 1.1).


К силовым относятся следующие виды нагрузок и воздействий:
постоянные нагрузки — от собственного веса конструкций здания и давления грунта основания на его подземную часть;
длительно действующие временные нагрузки — от стационарного технологического оборудования, перегородок, длительно хранимых грузов (книгохранилища и т.п.), воздействия неравномерных деформаций грунтов, основания и т.п.;
кратковременные нагрузки — от массы подвижного оборудования, людей, мебели, снега, ветра и т.п.;
особые воздействия — от сейсмических явлений, взрывов, просадочности лессового или протаявшего мерзлого грунтового основания здания, воздействия деформации земной поверхности в
районах влияния горных выработок и т.п.
К несиловым относят воздействия:
• переменных температур наружного воздуха, вызывающих линейные (температурные деформации) изменения размеров наружных конструкций здания или температурные усилия в них при
стесненности проявления температурных деформаций вследствие
жесткого закрепления конструкций;
Рис. 1.1. Внешние воздействия на здание:
1 — постоянные и временные вертикальные силовые воздействия;
2 — ветер; 3–особые силовые воздействия (сейсмические или др.);
4 — вибрации; 5 — боковое давление грунта; 6 — давление грунта;
7 — грунтовая влага; 8 — шум; 9 — солнечная радиация;
10 — атмосферные осадки; 11 — состояние атмосферы
(переменная температура и влажность, наличие химических примесей)