Техническая эксплуатация зданий

ТЕХНИЧЕСКАЯ 
ЭКСПЛУАТАЦИЯ 
ЗДАНИЙ

В.М. ЛЕБЕДЕВ

Рекомендовано Учебно-методическим советом ВО 
в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, 
обучающихся по направлениям подготовки 
08.03.01 «Строительство», 
38.03.10 «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура» 
(квалификация (степень) «бакалавр»)

Москва
ИНФРА-М
2023

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

УДК 69.059(075.8)
ББК 38.7-08я73
 
Л33

Лебедев В.М.
Л33 
 
Техническая эксплуатация зданий : учебное пособие / В.М. Лебедев. — 
Москва : ИНФРА-М, 2023. — 360 с. + Доп. материалы [Электронный 
ресурс]. — (Высшее образование). — DOI 10.12737/textbook_5c
17517d93e275.20051119.

ISBN 978-5-16-018493-7 (print)
ISBN 978-5-16-106214-2 (online)
В учебном пособии изложены действующие положения организации 
технической эксплуатации жилых, общественных и производственных 
зданий. Освещены основные требования по сохранению фонда существующих 
зданий — их правильная эксплуатация, содержание помещений, 
конструкций и оборудования, организация ремонта, обязанности инженерно-
технического персо нала, ведающего эксплуатацией зданий.
Соответствует требованиям Федеральных государственных образовательных 
стандартов высшего образования последнего поколения.
Для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направле-
ниям подготовки 08.03.01 «Строительство», 38.03.10 «Жилищное хозяйство 
и коммунальная инфраструктура», может быть использовано для обучения 
и повышения квалификации инженерно-технических работников, веда-
ющих эксплуатацией жилых, общественных и производственных зданий.

УДК 69.059(075.8)
ББК 38.7-08я73

ISBN 978-5-16-018493-7 (print)
ISBN 978-5-16-106214-2 (online)

Материалы, отмеченные знаком 
, 
доступны в электронно-библиотечной системе Znanium

© Лебедев В.М., 2019

Р е ц е н з е н т ы:
В.И. Римшин, доктор технических наук, профессор Московской го-
сударственной академии коммунального хозяйства и строительства, 
член-корреспондент Российской академии архитектуры и строитель-
ных наук;
В.М. Калинин, кандидат технических наук (Национальный иссле-
довательский Московский государственный строительный универси-
тет)

Предисловие

Дисциплина «Техническая эксплуатация зданий и сооружений» 
изучается студентами после прохождения следующих дисциплин: 
«Архитектура, водоснабжение и водоотведение», «Теплоснаб-
жение и вентиляция», «Конструкции городских зданий и соору-
жений», «Технология и организация в городском строительстве 
и хозяйстве», «Строительные материалы», «Технология ремонтных 
дорог».
Цель данной дисциплины — изучение теоретических основ 
и регламен тов практической реализации правильной эксплуатации 
зданий и сооружений с соблюдением норм и правил безопасности 
жизнедеятельности.
В результате изучения дисциплины «Техническая эксплуатация 
зданий и сооружений» специалист будет:
знать
 
• основные положения и задачи правильной технической экс-
плуатации зданий и сооружений;
 
• назначение и нормы эксплуатации инженерного оборудования 
зданий;
 
• правила эксплуатации строительных конструкций;
 
• правила содержания противопожарных устройств и оборудо-
вания;
 
• правила содержания жилья и дво ровых территорий с соблю-
дением безопасности жизнедеятельности и охраны окружающей 
среды;
уметь
 
• определять степень износа строительных конструкций и обору-
дования;
 
• назначать профилактические и ремонтные мероприятия, пре-
дупреждающие и устраняющие неисправности в конструкциях 
и оборудовании;
 
• проводить техническую инвентаризацию зданий и сооружений;
владеть
 
• современными методиками проектирования капитального ремонта 
и модернизации гражданских зданий;
 
• навыками выбора оптимальных решений при капитальном ремонте 
и модернизации гражданских зданий;

 
• навыками по сбору и систематизации информации и исходных 
данных для капитального ремонта и модернизации гражданских 
зданий;
 
• навыками работы с технической документацией.

Глава 1. 
ОРГАНИЗАЦИЯ СЛУЖБЫ 
ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

1.1. СОДЕРЖАНИЕ И ЗАДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ 
ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

Комплекс мероприятий, направленных на создание наилучших 
условий для использования зданий и сооружений и обеспечение 
срока их службы, принято называть технической эксплуатацией.
Одной из важнейших задач технической эксплуатации является 
создание нормальных санитарно-гигиенических условий в зданиях.
Наличие разнообразного и сложного инженерного оборудования 
зданий, предназначенного для отопления, вентиляции, освещения, 
а также водопроводно-канализационные устройства — все 
это требует технически правильной эксплуатации. Даже небольшие 
неисправности в специальном оборудовании вызывают утечку 
электрической, тепловой и других видов энергии. Правильное использование 
оборудования и постоянный уход за ним исключают 
излишний расход тепла, электричества, воды, а также частый ремонт 
оборудования.
Для каждого здания установлены определенные требования 
к температуре, влажности и освещению внутренних помещений, 
на основе которых выработаны нормы температурно-влажностного 
режима. Отклонения от этих норм не допускаются.
Устойчивый температурно-влажностный режим существенно 
отражается и на состоянии конструкций зданий: стены, покрытия, 
заполнения проемов защищают помещения от неблагоприятных 
внешних влияний.
Для нормального срока службы строительных конструкций 
и зданий в целом необходимы систематическое наблюдение за конструкциями 
и частями зданий, поддержание их в постоянной исправности, 
своевременный ремонт и обеспечение надлежащих 
условий их работы в сооружениях. Все эти задачи решают организации 
технической эксплуатации.
В настоящее время современные здания оснащены устройствами 
и оборудованием, назначение которых — предотвращать 
возникновение и распространение пожара и своевременно сигнализировать 
об угрожающей опасности. Содержание противо-

пожарных устройств и оборудования в исправности также входит 
в круг обязанностей работников службы эксплуатации.
Перечисленные задачи технической эксплуатации зданий могут 
быть успешно выполнены при соблюдении следующих требований:
 
• строгое выполнение всех норм и правил по уходу за конструкциями 
и оборудованием;
 
• проведение профилактических мероприятий, предупреждающих 
и устраняющих неисправности в конструкциях и оборудовании;
 
• содержание в надлежащем состоянии дво ров и территорий;
 
• проведение в установленные сроки необходимых ремонтов;
 
• планомерное повышение степени благоустройства зданий и территорий.

Выполнение этих требований должно осуществляться с учетом 
экономии затрат на содержание и ремонт зданий и сооружений без 
ущерба для качества работ.
Техническая эксплуатация зданий проводится на основе 
докумен тов, утвержденных государственным комитетом РФ 
по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой 
России).
Для организации правильной, технически грамотной эксплуатации 
зданий, сооружений и территорий необходимо иметь полные 
данные, характеризующие основные фонды; их техническое 
устройство, состояние и качество, а также происходящие в них изменения 
в натуральном и ценностном выражениях.
Такой учет основных фондов дает техническая инвентаризация, 
которая состоит из основной инвентаризации и регистрации текущих 
изменений. Основная инвентаризация заключается в первоначальном 
единовременном сплошном учете, в техническом 
описании и оценке зданий и сооружений по состоянию на определенную 
дату. Регистрация текущих изменений заключается в систематическом 
учете изменений, происходящих в результате реконструкции 
зданий, их перепланировки, достройки, надстройки, 
устройства новых элемен тов оборудования и т.п. Все изменения 
вносятся в инвентаризационные материалы.
Техническая инвентаризация осуществляется действующими 
бюро технической инвентаризации, которые составляют инвентаризационные 
материалы. В этих материалах приводятся описание 
земельного участка и характеристика использования его площади, 
указываются назначение, материалы и конструкция всех объектов, 
их техническое оборудование, состояние и техническое оборудование 
территории.

На основе технической инвентаризации составляются графические 
материалы: генеральный план участка; поэтажные планы каждого 
здания; схемы водоснабжения, канализации, теплофикации 
и других технических устройств; паспорта на котлы центрального 
отопления и лифтовое хозяйство. Графические материалы инвентаризации 
дополняются также чертежами всех новых зданий, которые 
возводятся на участке.
Техническая инвентаризация дает не только характеристику 
строений, но и определяет их оценку и износ. Оценка проводится 
по принятой в ценниках стоимости 1 м 3 зданий или путем суммирования 
стоимости конструктивных элемен тов.

1.2. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ 
И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

На основании положений, утверждаемых Госстроем России, 
издаются правила, инструкции и технические условия по технической 
эксплуатации жилых зданий, коммунальных предприятий 
и объектов благоустройства, обязательные для всех ведомств, организаций 
и населения.
Для выполнения задач по эксплуатации жилищного фонда созданы 
областные и городские жилищные управления. В небольших 
городах управление жилищным фондом возлагается на отделы коммунального 
хозяйства.
Управления осуществляют непосредственное руководство жилищным 
фондом и проводят контроль над эксплуатацией жилищного 
фонда; кроме того, составляют планы ремонтов, обеспечивают 
ремонтные работы технической документацией и проводят технический 
надзор за работами по ремонту жилых зданий. Жилищные 
управления занимаются подготовкой кадров по технической эксплуатации 
и повышению их квалификации, составляют планы потребности 
и распределения материалов и оборудования, необходимых 
для технической эксплуатации зданий.
Руководство по эксплуатации жилищного фонда жилищные 
управления (или отделы коммунального хозяйства) осуществляют 
через управления домами, управляющие компании по жилью, товарищества 
собственников жилья.
Управление домами является хозрасчетной организацией, 
основная задача которой — сохранение находящегося в ее ведении 
жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной 
работы оборудования и конструкций жилых домов. 
На предприятиях вопросами управления жилищным фондом, как 

правило, ведают жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), выпол-
няющие в основном те же функции, что и управления домами.
Жилищные управления муниципальных образований и жи-
лищно-коммунальные отделы предприятий располагают мастер-
скими и подсобными предприятиями по производству и обра-
ботке местных строительных материалов и изготовлению мелкого 
оборудования для ремонта. Так, при крупных домоуправлениях 
и жилищно-коммунальных отделах созданы слесарные мастерские 
по уходу за водопроводно-отопительными и канализационными 
устройствами, столярные мастерские, а также склады для хранения 
материалов, инструмен тов, изделий и оборудования. Сложные 
и крупные ремонтные работы в системе жилищного хозяйства вы-
полняются ремонтно-строительными подрядными организациями. 
Управления домами (либо жилищно-эксплуатационные отделы) 
заключают с лицами, получившими жилую площадь для посто-
янного проживания, догово ры найма жилых помещений, в ко-
торых перечисляются права и обязанности нанимателя и наймо-
дателя.
Для участия населения в управлении жилищным фондом, 
а также с целью повышения ответственности жильцов за содер-
жание квартир при управлениях домами и жилищно-коммунальных 
отделах предприятий создаются общественные домовые комитеты. 
Деятельность комитетов состоит в привлечении всех жильцов 
к выполнению мероприятий по сохранению домов и правильной 
их эксплуатации, по повышению благоустройства, поддержанию 
чистоты и порядка в домах, квартирах, дво рах.

1.3. ОРГАНИЗАЦИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ 
ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

Организация технической эксплуатации производственных 
зданий на промышленных предприятиях возлагается на специ-
альную службу, численный состав и структура которой зависят 
от общей площади зданий, используемых предприятием. Если 
площадь производственных зданий на предприятии достигает 
5 тыс. м 2, надзор за техническим состоянием, содержанием и ре-
монтом осуществляет объединенная служба, находящаяся в подчи-
нении у директора или главного инженера предприятия. Эту службу 
должен возглавлять инженер-строитель. При суммарной площади 
производственных зданий до 10 тыс. м 2 службой технической экс-
плуатации производственных зданий руководит инженер-смотри-
тель зданий, обязанности которого возлагаются на одного из ин-

женерно-технических работников предприятия: начальника отдела 
капитального строительства (ОКС) или строительного отдела, на-
чальника ремонтно-строительного цеха или участка либо главного 
механика.
Если общий фонд производственных зданий предприятия воз-
растает до 100 тыс. м 2, службу технической эксплуатации, подчи-
ненную главному инженеру или главному механику, возглавляет 
старший инженер-архитектор или инженер-смотритель зданий. 
На самых крупных промышленных предприятиях с общей пло-
щадью производственных зданий, превышающей 100 тыс. м 2, со-
здаются отделы главного архитектора, которые состоят из четырех-
пяти инженеров, а на предприятиях с особо сложными условиями 
в их состав входит и большее число специалистов. Все работы, 
предусматриваемые системой технической эксплуатации произ-
водственных зданий, выполняются по годовым планам, которые 
утверждаются руководителем предприятия. В планах устанавли-
ваются сроки технических осмотров и ремонтов с разбивкой всех 
мероприятий по месяцам и декадам.
Ремонт производственных зданий на промышленных пред-
приятиях обычно возлагается на ремонтно-строительные цехи. 
Капитальные ремонтные работы выполняют специализированные 
подрядные организации по ремонту промышленных зданий.
Технические и технико-экономические сведения о зданиях, по-
вседневно требующиеся в процессе эксплуатации, сосредоточены 
в двух документах — техническом паспорте и техническом журнале 
по эксплуатации. Технический паспорт составляется на каждое 
принятое в эксплуатацию здание или сооружение и представ-
ляет собой основной документ. В нем отражаются общие све-
дения о здании — его размер, конструкция, указывается площадь 
всех помещений, площади полов, стен, светопроемов, приводятся 
данные об инженерных коммуникациях, о допускаемых нагрузках 
на основные конструкции, делаются отметки о проведенных капи-
тальных ремонтах и т.п.
Дополнениями к паспорту являются светокопии рабочих чер-
тежей, планов, разрезов, фасадов здания с указанием отступлений 
от проекта (если они имели место), а также перечень предусмот-
ренных проектом условий нормальной эксплуатации здания, его 
отдельных элемен тов и прилегающей территории.
Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту произ-
водственных зданий и характеристики состояния объектов ведется 
технический журнал, в который вносятся записи обо всех выпол-
ненных работах.

Государственным комитетом РФ по строительству и ЖКХ (Гос-
строй России) утверждена обязательная для всех организаций и ве-
домств форма журнала.
Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают 
не только техническое состояние здания на данный период вре-
мени, но также историю его эксплуатации. Часть этих сведений 
используется в качестве исходных данных при составлении после-
дующих планов ремонтных работ.

Технический журнал

(наименование предприятия или организации)
Дата приема в эксплуатацию

Основные технико-экономические показатели
Площадь застройки ________………………………………………… м 2

Строительный объем_______………………………………………….м 3

Балансовая (восстановительная) стоимость____________тыс. руб.

Дата записей
Содержание записей
Примечание

Важнейшие данные о результатах по-
вседневных наблюдений за зданием 
и его конструктивными элементами.
Результаты инструментальных замеров 
осадок, прогибов и других деформаций 
отдельных конструктивных 
элементов.
Основные заключения периодических 
технических осмотров зданий.
Сведения о фактах существенных нарушений 
правил эксплуатации и о намеченных 
или принятых мерах по пресечению 
таких нарушений.
Основные данные о проведенных реконструкциях (
сроки, характер) 

1.4. ОБЯЗАННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЕРСОНАЛА 
ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

Деятельностью управления домами (управляющих компаний 
по жилью) руководит управляющий домами (директор), который 
осуществляет контроль над проведением мер, обеспечивающих 
правильную эксплуатацию жилищного фонда. Обязанности управляющего 
домами (директора) заключаются в общем руководстве