Оценка объектов недвижимости

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ 
НЕДВИЖИМОСТИ

А.А. ВАРЛАМОВ
С.И. КОМАРОВ

Москва
ИНФРА-М
2023

Под общей редакцией профессора А.А. Варламова

3-е издание, переработанное и дополненное

УЧЕБНИК

Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 
профессионального образования в качестве учебника для студентов высших учебных 
заведений, обучающихся по направлению подготовки 
21.03.02 «Землеустройство и кадастры» (квалификация (степень) «бакалавр») 
(протокол № 9 от 17.11.2022)

УДК 332.6(075.8) 
ББК 65.22я73 
 
В18

Варламов А.А.
В18  
Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; под общ. ред. проф. А.А. Варламова. — 3-е изд., перераб. и доп. — 
Москва : ИНФРА-М, 2023. — 320 с. — (Высшее образование: Бакалавриат). — DOI 10.12737/1026058.

ISBN 978-5-16-016316-1 (print)
ISBN 978-5-16-108614-8 (online)
Учебник посвящен вопросам определения рыночной, инвестиционной, 
ликвидационной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Теоретические положения сопровождаются примерами из практической деятельности.
Соответствует требованиям федеральных государственных образовательных стандартов высшего образования последнего поколения.
Предназначен для студентов высших учебных заведений, обучающихся 
по направлениям подготовки бакалавриата и магистратуры 21.03.02 
и 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», а также всех интересующихся 
оценочной деятельностью.

УДК 332.6(075.8)
ББК 65.22я73

А в т о р ы:
А.А. Варламов, доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры землепользования и кадастров Государственного университета 
по землеустройству (гл. 1: 1.1; гл. 2: 2.1–2.4);
С.И. Комаров, кандидат экономических наук, доцент, кафедра землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству (гл. 1: 1.2–1.4; гл. 2: 2.1–2.5, гл. 3: 3.1, 3.2; гл. 4: 4.1–4.3)

Р е ц е н з е н т ы:
О.Б. Мезенина, доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой землеустройства и кадастров Уральского государственного лесотехнического университета;
М.А. Грехов, кандидат экономических наук, старший преподаватель 
Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления 
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

ISBN 978-5-16-016316-1 (print)
ISBN 978-5-16-108614-8 (online)

© Варламов А.А., Комаров С.И., 
2016, 2018
© Варламов А.А., Комаров С.И., 
2022, с изменениями

Введение

В результате социально-экономических реформ в России в пер
вой половине 90-х гг. прошлого века недвижимое имущество снова 
стало объектом гражданско-правовых сделок, вследствие чего появилась необходимость в определении справедливой и объективной стоимости объектов недвижимости.

Если в развитых капиталистических странах на протяжении 

XX в. скопились богатый практический опыт функционирования 
рынка недвижимости и определения стоимости недвижимого имущества, а также теоретическое и методическое осмысление происходящих на нем процессов, то в нашей стране этот механизм был 
прерван историческими событиями. Оценочные теория, методика 
и практика активно развивались во времена Российской империи, 
затем был перерыв на годы советской власти, и новый толчок к развитию дало возникновение рыночной экономики.

Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости 

стала одним из главных факторов экономического развития, так 
как:

 
• является все более важной для функционирования рынка не
движимости;

 
• выступает основанием для ипотечного кредитования, которое 

получает все более широкое распространение в нашей стране 
и в дальнейшем будет иметь все большее воздействие на рынок 
недвижимости;

 
• является основанием для установления страховых стоимостей 

недвижимости и расчета соответствующих страховых взносов;

 
• ложится в основу справедливой системы налогообложения не
движимости;

 
• используется как важный инструмент управления территори
альными образованиями и их бюджетами.
В современных российских условиях оценка недвижимого иму
щества необходима при:

 
• операциях купли-продажи;

 
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный 

капитал, акционировании предприятий и перераспределении 
имущественных долей;

 
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

 
• кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей на
логообложения;

• страховании объектов недвижимости;

 
• кредитовании под залог недвижимости;

 
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инве
сторов;

 
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разре
шении имущественных споров;

 
• других операциях, связанных с реализацией имущественных 

прав на объекты недвижимости.
С формированием рыночных отношений понятия «недвижи
мость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование шло в России с запозданием. Сначала активно опирались 
на зарубежный опыт путем дословного перевода американской 
и европейской специализированной литературы, а также стандартов 
и правил Американского общества оценщиков, Европейского общества оценщиков и прочих общественных профессиональных 
организаций. Но очень быстро стало ясно, что механическое перенесение зарубежного опыта на русскую почву не дает требуемого 
результата, а методики, отработанные в условиях развитого и высокоорганизованного рынка недвижимости, зачастую неприменимы 
в полной мере в условиях становящегося рынка или в случаях 
оценки объектов, рынок которых отсутствует вообще. Эти факторы 
стимулировали развитие отечественной оценочной научной мысли.

С развитием рыночных отношений наиболее эффективное ис
пользование (НЭИ) недвижимости становится неотъемлемым 
принципом оценки недвижимости, который наряду с другими принципами учитывается российской практикой. Стоимость объектов 
недвижимости формируется под воздействием таких категорий, 
как полезность, т.е. способность удовлетворить определенные потребности того, кто обладает ею; дефицитность (ограниченность), 
т.е. относительная доступность; платежеспособный спрос; неограниченная переносимость стоимости.

В рыночной экономике спрос и предложение существенно вли
яют на рыночную цену недвижимости, а также различные факторы, 
действующие на рынке недвижимости, к которым относятся физические (воздействие и влияние окружающей среды), экономические, 
социальные и административные (правительственные) факторы.

Основываясь на вышесказанном, можно сделать вывод об акту
альности и необходимости изучения современных подходов и методов оценки недвижимости, применяемых в нашей стране на современном этапе, чему и посвящен настоящий учебник. В его основе 

лежат курсы лекций по дисциплинам «Управление земельными 
ресурсами», «Муниципальное и государственное управление», 
«Экономика землепользования», «Оценка земли и иной недвижимости», «Финансово-имущественная оценка недвижимости», 
«Государствен ная кадастровая оценка земель населенных пунктов 
и природных ресурсов», «Экономика недвижимости» и «Оценка 
стоимости бизнеса», долгие годы читаемые авторами в Государственном университете по землеустройству и Национальном исследовательском ядерном университете МИФИ.

Целью освоения дисциплины «Оценка объектов недвижимости» 

является теоретическое освоение основных ее разделов и методически обоснованное понимание возможности и роли курса при решении задач в области эффективных действий управления территорией. Освоение дисциплины направлено на: приобретение знаний 
основных положений оценки объектов недвижимости в системе кадастра недвижимости, управления земельными ресурсами, управления территориями; определение цели, характера и содержания 
оценки недвижимости на современном этапе социально-экономического развития страны; применение результатов оценки недвижимости, которые лежат в основе рационального и эффективного 
управления земельными ресурсами страны и регионов, на их базе 
определяются земельно-имущественные платежи и платежи за объекты недвижимости, призванные российским законодательством 
стать основой для развития территорий.

Дисциплина «Оценка объектов недвижимости» представляет 

собой обязательную дисциплину вариативной части профессионального цикла дисциплин бакалавриата и магистратуры специальности «Землеустройство и кадастры». Дисциплина «Оценка объектов недвижимости» базируется на курсах базовой части цикла гуманитарных, социальных и экологических дисциплин (математика, 
информационные технологии, теория вероятностей, прикладная 
математика, гражданское право, экономика и экология землепользования); дисциплин вариативной части (земельное право, теория 
управления); профессиональных дисциплин (основы кадастра недвижимости, кадастр природных ресурсов, основы землеустройства) и др.

После изучения дисциплины «Оценка объектов недвижимости» 

бакалавры и магистры должны:

знать

 
• задачи, назначение, содержание и принципы оценки недвижи
мости;

• отличительные особенности недвижимого имущества как объекта 

оценки;

 
• основную классификацию видов стоимости;

 
• области применения результатов оценки недвижимости в си
стеме рационального использования и охраны природных ресурсов;

 
• организационный механизм ведения Государственной кадаст
ровой оценки недвижимости в России;

 
• нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности;

уметь

 
• выбирать наиболее подходящий вид стоимости в зависимости 

от целей оценки объектов недвижимости;

 
• проводить анализ рынка недвижимости, определять наилуч
шее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

 
• рассчитывать рыночную стоимость земли и объектов недвижи
мости;

 
• проводить работы по индивидуальной оценке объекта недви
жимости;

 
• рассчитывать потенциальные денежные потоки от объекта 

недви жимости;
владеть

 
• методологией, методами, приемами и порядком оценки земель 

и объектов недвижимости;

 
• технологией сбора, систематизации и обработки информации;

 
• навыками составления документов.

Структурно учебник состоит из четырех глав. В первой главе 

рассматривается историческое развитие и современное состояние 
процесса оценки недвижимости в нашей стране, а также анализируется зарубежный опыт.

Вторая глава посвящена рассмотрению методик основных под
ходов и методов оценки недвижимости, их отличительным особенностям и возможности применения.

В третьей главе подробно разбираются классификация 

 объ ектов недвижимости и особенности оценки различных ее 
 видов. При этом основной упор сделан на определение стоимости земельных уча стков как основного вида недвижимого имущества.

Заключительная глава посвящена описанию различий в при
менении оценочных подходов и методов при расчете нерыночных 
видов стоимости.

Учебник предназначен для обучения студентов для получения 

квалификации «бакалавр» и «магистр», аспирантов, занимающихся 
исследованиями в области оценки, и всех специалистов, интересующихся вопросами оценки недвижимости.

Глава 1 

ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 

ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ И СОВРЕМЕННОЕ  

СОСТОЯНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

Оценка недвижимости в нашей стране имеет глубокие истори
ческие корни, и начало практической деятельности можно обнаружить в прошлых веках. Именно оценочная деятельность недвижимого имущества сформировала основные теоретические подходы 
и методы, которые в дальнейшем распространились на остальные 
активы.

Начало возникновения оценочной деятельности в России 

можно датировать IX–XI вв. н.э. [30]. Именно в этот исторический 
период происходило становление и формирование феодального государства, известного под названием Киевская Русь. Одним из фискальных источников содержания государства был налог на недвижимое имущество. Это связано с тем, что земля и постройки на ней 
в то время являлись главным видом имущества частных лиц, кроме 
того, учитывалось, что данный объект налогообложения наиболее 
прост в описании. Именно подобное описание принадлежащей собственникам различных сословий недвижимости для целей сбора 
поземельной подати можно считать зарождением оценочных работ 
в России. Фактически вся оценочная деятельность в то время сводилась к установлению размеров земельного участка и находящихся на нем построек, а также принадлежности владельца к той 
или иной социальной группе.

На западных землях, на территории Великого княжества Ли
товского, в XVI в. вводилась волочная система хозяйствования 
на земле. В рамках выделения земельных наделов королевские 
ревизоры определяли ценность и доходность земель, а также с помощью землемеров устанавливали границы. Ревизоры должны 
были знать хорошо хозяйство и точно понимать свое дело [71].

В то же время в Русском государстве Поместный приказ начал 

относить пахотные земли к одной из четырех категорий: добрая, 
средняя, худая или добре худая земля. Принадлежность к одному 
из указанных типов влияла на размер налогообложение поместий.

В XVII в. ценообразующими факторами земельной собствен
ности, принадлежащей частным лицам, стали правовой статус, ко

личество крестьянских дворов, структура угодий и качество земель [56].

Более серьезные работы по созданию налогооблагаемой базы 

были начаты позже, при царствовании императора Петра I, а закончены уже при правлении императора Николая II. Весь этот период 
принято разделять на несколько этапов.

Первый этап, продолжавшийся с 1695 г. до отмены крепостного 

права в 1861 г., заключался в создании топографической базы, информация из которой использовалась в том числе и для процесса 
оценки.

Начало XIX в. ознаменовалось предоставлением купцам, сво
бодным крестьянам и мещанам права приобретения земельных 
участков за пределами городов, что резко подстегнуло спрос на оценочные работы. Также широко требовались услуги оценщиков 
при наследовании, разделе и залоге дворянских имений. Чаще 
всего оценщиками в этих случаях выступали уездные исправники, 
причем процесс оценивания осуществлялся в присутствии заинтересованных сторон и свидетелей [82].

В последующие тридцать лет, до 1893 г., происходило форми
рование системы оценки как составной части налогообложения. 
Резкий рост потребности в оценочных работах и, как следствие, 
развитие теории оценки недвижимости произошло в период становления капитализма в России.

Таким образом, наибольший размах оценка недвижимых иму
ществ в Российской империи приобрела во второй половине 
XIX столетия, что обусловливалось отменой крепостного права 
и бурным развитием промышленности и капиталистических взаимоотношений.

В середине XIX в. Министерство государственных имуществ 

Российской империи в Инструкции для оценки казенных земель 
для продажи их в собственность крестьянам определяло стоимость 
участка исходя из дохода, который он мог принести своему владельцу, и ценности самой земли. Ценность земли обусловливалась 
принадлежностью к одному из пяти классов (лучшие, хорошие, 
средние, посредственные, плохие) и степени внутри класса. Основой этой классификации служила урожайность ржи [56].

В это время оценочные работы по определению стоимостных 

характеристик всей массы недвижимого имущества на отдельной 
территории относились к статистике. Даже существовала специальная отрасль: оценочная статистика. Такие специальные статистические съезды проходили в Одессе в 1865 и 1868 гг., в Вильне 
в 1869 г., в Петербурге в 1870 г. и в Херсоне в 1870 г.

Приблизительную оценочную перепись недвижимых имуществ 

Киева провели энтузиасты. Вообще 60-е и 70-е гг. позапрошлого 
века характеризовались высоким общественным интересом к вопросам оценки. Так, в 1876 г. в журнале «Русский Вестник» параллельно с романом Л.Н. Толстого «Анна Каренина» был опубликован подробный отчет о порядке оценки земель в Пруссии [70].

Статистическая оценочная информация собиралась в 70-х гг. 

позапрошлого века в основном путем рассылки опросных листов 
земским организациям и частным землевладельцам. При этом нередки были случаи получения ответов типа «каждый сеял, сколько 
мог и хотел, а получил — что пришлось получить, полученному 
счет не ведется» [70].

Государство стало уделять более пристальное внимание оце
ночным работам после утверждения в 1864 г. Положения о губернских и уездных земских учреждениях. Уже с 1865 г. земские управы 
начали собирать сведения о ценности и доходности заводских 
и сельских землевладений, причем на основе доходности делался 
вывод о стоимости того или иного недвижимого имущества. Для 
городской недвижимости в целях налогообложения использовались сведения городских концессионных управлений, которые 
основывались на показаниях самих владельцев.

Очевидно, что оценка, проводимая такими способами, была 

недостоверна, что приводило к перекосам в налогообложении. Требовался объективный критерий, который бы лег в основу вычисления ценности земель.

В конце 60-х гг. XIX в. в Нижегородской губернии начинает 

формироваться налогообложение, основанное на «грунтах» по тогдашней терминологии, т.е. в современном понимании — на почвах. 
Но главным препятствием для осуществления этой идеи явилось 
отсутствие объективных данных о качествах почв, в частности проведение химического анализа почв. Это стало возможно лишь 
в 1880-х гг. во время Нижегородской почвенной экспедиции 
В.В. Докучаева.

В Черниговской губернии в 1870-х гг. собирались данные 

о продажных ценах на землю, об арендных ставках, урожайности 
13 основных сельскохозяйственных культур за семь лет. К 1886 г. 
было сформировано 15 томов «Материалов для оценки земельных 
угодий губернии». Каждый том был посвящен отдельному уезду 
и содержал данные по доходности и ценности основных сельхозугодий [70], к которым относились и лесные угодья.

Одновременно с черниговской статистической программой воз
никла и московская. В Московской губернии собирались данные