Оценка объектов недвижимости

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ 
НЕДВИЖИМОСТИ

А.А. ВАРЛАМОВ
С.И. КОМАРОВ

Под общей редакцией  А.А. Варламова

2-е издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано Учебно-методическим объединением
вузов Российской Федерации по образованию
в области землеустройства и кадастров в качестве учебника
для студентов высших учебных заведений,
обучающихся по направлению подготовки
21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

Москва
ИНФРА-М
2019

УЧЕБНИК

УДК 349.4(075.8)
ББК 65.32-5я73
 
В18

Варламов А.А.
В18 
 
Оценка объектов недвижимости : учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров ; под общ. ред. А.А. Варламова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : 
ИНФРА-М, 2019. — 352 с. — (Высшее образование: Бакалавриат).

ISBN 978-5-16-015344-5 (print)
ISBN 978-5-16-107799-3 (online)
Учебник посвящен вопросам определения рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. 
Теоретические положения сопровождаются примерами из практической 
деятельности.
Предназначен для студентов высших учебных заведений квалификаций «бакалавр» и «магистр», обучающихся по направлениям подготовки 
21.03.02 и 21.04.02 «Землеустройство и кадастры».

УДК 349.4(075.8)
ББК 65.32-5я73

Р е ц е н з е н т ы:
Лойко П.Ф., доктор экономических наук, член-корреспондент Российской академии сельскохозяйственных наук, профессор Учебнонаучного центра «Земля» Российской академии народного хозяйства 
и государственной службы при Президенте Российской Федерации;
Жданова Р.В., кандидат экономических наук, начальник отдела кадастровой оценки объектов недвижимости ООО «Меридиан»

ISBN 978-5-16-015344-5 (print)
ISBN 978-5-16-107799-3 (online)
© Варламов А.А., Комаров С.И., 
2016

Введение

В результате социальноэкономических реформ в России в первой половине 90х годов прошлого века недвижимое имущество снова стало объектом гражданскоправовых сделок, вследствие чего появилась необходимость в определении справедливой и объективной
стоимости объектов недвижимости. Оценка земельных участков и
иных объектов недвижимости стала одним из главных факторов экономического развития, так как:

• является все более важной для функционирования рынка недвижимости;

• выступает основанием для ипотечного кредитования, которое

получает все более широкое распространение в нашей стране и
в дальнейшем будет иметь все большее воздействие на рынок
недвижимости;

• является основанием для установления страховых стоимостей

недвижимости и расчета соответствующих страховых взносов;

• ложится в основу справедливой системы налогообложения недвижимости;

• используется как важный инструмент управления территориальными образованиями и их бюджетами.

В современных российских условиях оценка недвижимого имущества необходима при:

• операциях куплипродажи;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный

капитал, акционировании предприятий и перераспределении
имущественных долей;

• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии

акций;

• кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей налогообложения;

• страхования объектов недвижимости;
• кредитовании под залог недвижимости;

• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

• других операциях, связанных с реализацией имущественных

прав на объекты недвижимости.

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко
использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование
применительно к условиям рынка недвижимости России находится в
стадии становления и развития.

Наиболее эффективное использование недвижимости становится

неотъемлемым принципом оценки недвижимости, который наряду с
другими принципами учитывается российской практикой. Стоимость
объектов недвижимости формируется под воздействием таких категорий, как полезность, т. е. способность удовлетворить определенные
потребности того, кто обладает ею; дефицитность (ограниченность),
т. е. относительная доступность; платежеспособный спрос; неограниченная переносимость стоимости.

В рыночной экономике спрос и предложение существенно влияют на рыночную цену недвижимости, а также различные факторы,
действующие на рынке недвижимости, к которым относятся физические (воздействие и влияние окружающей среды), экономические,
социальные и административные (правительственные) факторы.

Основываясь на вышесказанном, можно сделать вывод об актуальности и необходимости изучения современных подходов и методов
экономической оценки недвижимости, применяемых в нашей стране
на современном этапе, чему и посвящен настоящий учебник. В его основе лежат курсы лекций по дисциплинам «Управление земельными
ресурсами», «Муниципальное и государственное управление», «Экономика землепользования», «Оценка земли и иной недвижимости»,
«Финансовоимущественная оценка недвижимости», «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и природных ресурсов», «Экономика недвижимости» и «Оценка стоимости бизнеса»,
читаемые авторами в Государственном университете по землеустройству и Национальном исследовательском ядерном университете
МИФИ.

Целью освоения дисциплины «Оценка объектов недвижимости»

является теоретическое освоение основных ее разделов и методически обоснованное понимание возможности и роли курса при реше4
Введение

нии задач в области эффективных действий управления территорией.
Освоение дисциплины направлено на: приобретение знаний основных положений оценки объектов недвижимости в системе кадастра
недвижимости; определение цели, характера и содержания оценки
недвижимости на современном этапе развития применения результатов оценки, которые лежат в основе рационального и эффективного
управления земельными ресурсами страны и регионов, на их базе определяются земельные платежи и платежи за объекты недвижимости,
призванные стать основой для развития территорий.

Дисциплина «Оценка объектов недвижимости» представляет собой обязательную дисциплину вариативной части цикла профессионального цикла дисциплин бакалавриата и магистратуры специальности 21.03.02 «Землеустройство и кадастры». Дисциплина «Оценка
объектов недвижимости» базируется на курсах базовой части цикла
гуманитарных, социальных и экологических дисциплин: математика,
информационные технологии, теория вероятностей, прикладная математика, гражданское право, экономика и экология землепользования и дисциплин вариативной части: земельное право, теория управления, базируется также на курсах базовой части цикла профессиональных дисциплин: основы кадастра недвижимости и природных
ресурсов, основы землеустройства и др.

После изучения дисциплины «Оценка объектов недвижимости»

бакалавр и магистр должны:

• знать: задачи, назначение, содержание и принципы оценки недвижимости, отличительные особенности недвижимого имущества как объекта оценки, основную классификацию видов
стоимости, применения результатов оценки недвижимости в
системе рационального их использования, охраны природных
ресурсов, организационный механизм ведения кадастров природных ресурсов в России, нормативноправовое обеспечение;

• уметь: выбирать наиболее подходящий вид стоимости в зависимости от целей оценки объектов недвижимости; проводить анализ рынка недвижимости, определять наилучшее и наиболее
эффективное использование объекта недвижимости, рассчитывать рыночную стоимость земли и объектов недвижимости;
проводить работы по индивидуальной оценке объекта недвижимости; рассчитывать потенциальные денежные потоки от объекта недвижимости;

• владеть: методологией, методами, приемами и порядком оценки земель и объектов недвижимости, технологией сбора, систеВведение
5

матизации и обработки информации, навыками составления
документов.

Структурно учебник состоит из четырех глав. В первой главе рассматривается историческое развитие и современное состояние процесса оценки недвижимости в нашей стране, а также анализируется
зарубежный опыт.

Вторая глава посвящена рассмотрению методик основных подходов и методов оценки недвижимости, их отличительным особенностям и возможности применения.

В третьей главе подробно разбираются классификация объектов

недвижимости и особенности оценки различных ее видов. При этом
основной упор сделан на определение стоимости земельных участков
как основного вида недвижимого имущества.

Заключительная глава посвящена описанию различий в применении оценочных подходов и методов при расчете нерыночных видов
стоимости.

Учебник предназначен для обучения студентов на квалификацию

«бакалавр» и «магистр», аспирантов, занимающихся исследованиями
в области оценки, и всех специалистов, интересующихся вопросами
оценки недвижимости.

6
Введение

Глава 1
ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Историческое развитие и современное состояние
оценочной деятельности в России

Оценка недвижимости в нашей стране имеет глубокие исторические корни, и начало практической деятельности можно обнаружить
далеко в прошлых веках. Именно оценочная деятельность недвижимого имущества сформировала основные теоретические подходы и
методы, которые в дальнейшем распространились на остальные активы.

Начало возникновения оценочной деятельности в России можно

датировать IX—XI вв. н. э. [27]. Именно в этот исторический период
происходило становление и формирование феодального государства,
известного под названием Киевская Русь. Одним из фискальных источников содержания государства был налог на недвижимое имущество. Основными причинами этого было то, что в те времена земля и
постройки на ней являлись главным видом имущества частных лиц, и
то, что данный объект налогообложения наиболее прост в описании.
Именно подобное описание принадлежащей собственникам различных сословий недвижимости для целей сбора поземельной подати
можно считать зарождением оценочных работ в России. Фактически
вся оценочная деятельность в то время сводилась к установлению
размеров земельного участка и находящихся на нем построек, а также
принадлежности владельца к той или иной социальной группе.

Более серьезные работы по созданию налогооблагаемой базы

были начаты позже, при царствовании императора Петра I, а закончены уже при правлении императора Николая II. Весь этот период
принято разделять на несколько этапов.

Первый этап, продолжавшийся с 1695 г. до отмены крепостного

права в 1861 г., заключался в создании топографической базы, информация из которой использовалась в том числе и для процесса
оценки.

В последующие тридцать лет, до 1893 г., происходило формирование системы оценки как составной части налогообложения. Резкий
рост потребности в оценочных работах и, как следствие, развитие
теории оценки недвижимости произошло в период становления капитализма в России.

Таким образом, наибольший размах оценка недвижимых имуществ в Российской империи приобрела во второй половине XIX столетия, что обусловливалось двумя факторами.

Вопервых, активизацией земельного рынка после крестьянской

реформы 1861 г. Увеличением количества сделок с земельными участками, а также начавшимся развитием ипотеки. Любопытно, но в это
время оценочные работы по определению стоимостных характеристик всей массы недвижимого имущества на определенной территории относились к статистике. Даже существовала такая специальная
ее отрасль: оценочная статистика. Специальные статистические съезды проходили в Одессе в 1865 и 1868 гг., в Вильне в 1869 г., в Петербурге в 1870 г. и в Херсоне в 1870 г.

Все дело в основном держалось на энтузиастах, которые своими

силами даже провели приблизительную оценочную перепись недвижимых имуществ Киева. Вообще 60е и 70е годы позапрошлого века
характеризуются высоким общественным интересом к вопросам
оценки. В качестве иллюстрации можно привести факт публикации в
1876 г. в журнале «Русский Вестник» подробного отчета о порядке
оценки земель в Пруссии параллельно с романом Толстого «Анна Каренина» [49].

Статистическая оценочная информация собиралась в 70х годах

позапрошлого века в основном путем рассылки опросных листов
земским организациям и частным землевладельцам. При этом нередки были случаи получения ответов типа «каждый сеял, сколько мог и
хотел, а получил — что пришлось получить, полученному счет не ведется» [49].

Но и государство стало обращать внимание на оценочные работы,

особенно после утверждения в 1864 г. «Положения о губернских и
уездных земских учреждениях». Уже с 1865 г. земские управы стали

8
Глава 1. Основные теоретические положения оценки недвижимости

собирать сведения о ценности и доходности заводских и сельских
землевладений, причем доходность клалась в основу вывода о стоимости того или иного недвижимого имущества. Для городской недвижимости для целей налогообложения использовались сведения городских концессионных управлений, которые основывались на показаниях самих владельцев.

Очевидно, что оценка, проводимая такими способами, была недостоверна, что приводило к перекосам в налогообложении. Требовался объективный критерий, который бы лег в основу вычисления
ценности земель.

И вот уже в конце 60х годов в Нижегородской губернии начинает

формироваться налогообложение, основанное на «грунтах» по тогдашней терминологии, т. е. в современном понимании — на почвах.
Но главным препятствием для осуществления этой идеи явилось отсутствие объективных данных о качествах почв. Для их получения необходимо было проведение химического анализа почв. Подобное стало возможно лишь в 1880х годах, во время Нижегородской почвенной экспедиции Докучаева.

В Черниговской губернии в 1870х годах собирались данные о

продажных ценах на землю, об арендных ставках, об урожайности
13 основных сельскохозяйственных культур за 7 лет. Постепенно к
1886 г. было сформировано 15 томов «Материалов для оценки земельных угодий губернии». Каждый том был посвящен отдельному уезду и
содержал данные по доходности и ценности основных сельхозугодий
[49], к которым относились и лесные угодья.

Одновременно с черниговской статистической программой возникла и московская. В Московской губернии собирались данные о
количестве земли по угодьям, о качестве почв, расположении крестьянских наделов, пропорции разных хлебов, урожае их, изменениях в
землепользовании с 1861 г., и на основании всех этих данных пытались делать вывод о том, какие земли облагать более высоким налогом, а какие менее [49].

Таким образом, к 1876 г., вопервых, скопилось некоторое количество статистической информации о качестве земель, вовторых, к
этому моменту активизировался земельный рынок, в том числе и
ипотечные сделки. И результатом этих накопившихся факторов стал
выход «Инструкции по оценке недвижимых имуществ, принимаемых
к залогу Земельными банками».

В данном документе довольно подробно описывается, как определяется стоимость закладываемого имения. Определение этой вели1.1. Историческое развитие и современное состояние...
9

чины возлагалось на специальные оценочные комиссии и могло происходить двумя способами: нормальным и специальным.

Нормальный способ заключался в умножении установленной для

данной местности цены десятины земли на их количество, согласно
документам, полученным от заемщика. Специальный способ состоял
в сборе всех имеющихся сведений о доходе, приносимом оцениваемой собственностью, с его последующей капитализацией. Выбор способа осуществлялся оценочной комиссией, но с учетом пожеланий
заемщика, не противоречащих законодательству [32].

Но основной толчок развитию оценки недвижимости был дан через 17 лет, когда 8 июня 1893 г. Правительство Российской империи
приняло «Закон о переоценке всех видов недвижимого имущества» и
утвердило «Правила оценки недвижимого имущества». Согласно закону все владельцы недвижимости должны были собирать сведения о
составе, ценности и доходности своего имущества и предоставлять

10
Глава 1. Основные теоретические положения оценки недвижимости

Рис. 1. Организационная схема оценочных работ в Российской империи

соответствующие договоры и справки. Общая схема организации
оценочных работ по данному закону показана на рис. 1.

После принятия закона на общеимперском уровне ведение оценочных работ передавалось от Министерства внутренних дел Министерству финансов. Правда, МВД полностью не устранялось от процесса. Министерству финансов закон предписывал действовать «по
соглашению с Министерством внутренних дел».

Эти министерства утверждали оценочные инструкции и оценочные постановления, исполнение которых было обязательным как для
оценочных учреждений на местах, так и для частных лиц.

На уровне губерний основными исполнителями работ становились губернские оценочные комиссии, возглавляемые губернатором.
Основными обязанностями подобных комиссий являлись:

• общее руководство в пределах губерний;
• рассмотрение и утверждение оценочных норм;
• рассмотрение жалоб по конкретным случаям в качестве второй

инстанции.

Примером нормотворческой работы губернских оценочных комиссий можно считать вышедшие в 1899 г. «Правила для оценки недвижимых имуществ г. СанктПетербурга для платежа оценочного
сбора, составленные согласно постановлению городской Думы». Согласно правилам вся работа по проведению оценочных работ возлагалась на Главную комиссию по заведованию делом общей оценки
недвижимых имуществ в СанктПетербурге. В ведение этой комиссии, кроме общей координации оценочных работ, также входило разделение территории города на 18 оценочных районов, назначение
членов местных оценочных комиссий, утверждение результатов
оценки, предоставление сводных результатов в городскую управу и
уведомление владельцев недвижимости о результатах оценки их собственности [46].

Непосредственный сбор материалов для проведения оценки, а

также весь документооборот оценочного процесса возлагался на губернскую земскую управу. Она, в свою очередь, будучи не в состоянии своими силами собирать все данные, необходимые для расчетов,
формировала оценочностатистическое бюро, которое и занималось
непосредственно технической работой по сбору и обработке материалов.

На уровне уездов присутствовала трехчленная организационная

структура, аналогичная губернской. Основным органом, участвующим в оценочном процессе, являлась уездная оценочная комиссия,

1.1. Историческое развитие и современное состояние...
11