Правовое регулирование управления недвижимостью

М. А. Матвеева 
Э. А. Шаряпова 

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ 
УПРАВЛЕНИЯ 
НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

Учебное пособие 

Москва 
Берлин 
2020 

УДК 339.187.64(075) 
ББК 67.404.211.11я73 
М33 

Рецензенты: 
Мазурин С. Ф. — канд. юр. наук, доц. СПбУТУиЭ; 
Моденов А. К. — д-р экон. наук, канд. юр. наук, проф. СПбГАСУ 

Матвеева, М. А. 

М33  
Правовое регулирование управления недвижимостью : 
учебное пособие / М. А. Матвеева, Э. А. Шаряпова — Москва ; 
Берлин : Директ-Медиа, 2020. —294 с. 

ISBN 978-5-4499-0769-1 

Подготовлено в соответствии с требованиями государственного образовательного стандарта высшего образования к содержанию и уровню подготовки выпускника по специальности 40.03.01 (030900) «Юриспруденция». 
В нем излагаются вопросы, касающиеся понятий недвижимости и сделок с 
недвижимостью, видов сделок с недвижимостью, условий их действительности, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. 
Материалы пособия базируются на законодательстве, действующем по 
состоянию на 1 июня 2018 года, материалах судебной практики, работах 
видных ученых-цивилистов, и в частности С. С. Алексеева, А. П. Анисимова, 
В. А. Белова, В. А. Бессонова, А. Б. Борисова, В. В. Залесского, П. В. Крашенинникова, В. П. Камышанского, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова и др. 
Не заменяет собой учебников по гражданскому праву, рекомендуемых 
для изучения Министерством образования и науки РФ. Оно может быть использовано для дополнительного углубленного изучения его отдельных 
тем, подготовки к семинарским и практическим занятиям, курсовым и выпускным экзаменам. 
Предназначено для студентов факультета судебных экспертиз и права в 
строительстве и на транспорте, магистрантов, преподавателей, лиц, интересующихся гражданско-правовой проблематикой. 
Текст приводится в авторской редакции. 

УДК 687.02(075) 
ББК 37.24я7 

ISBN 978-5-4499-0769-1
© Матвеева М. А., Шаряпова Э. А., текст, 2020
© Издательство «Директ-Медиа», оформление, 2020

ОГЛАВЛЕНИЕ 

Раздел 1. Общие положения о правовом регулировании 
строительной деятельности ................................................................................7 

1.1. Порядок осуществления контроля качества 
производимых строительных работ ..........................................................7 

1.2. Порядок сертификации строительной деятельности. 
Стандартизация .................................................................................................... 14 
1.2.1. Сертификация строительной деятельности .................... 14 
1.2.2. Современная система стандартизации 
в строительстве. Основные положения ........................................... 23 

1.3. Правовое регулирование заключения 
строительных договоров ................................................................................ 28 
1.3.1. Договор строительного подряда ............................................. 28 
1.3.2. Договор участия в долевом строительстве 
многоквартирного дома и иных объектов 
недвижимости .................................................................................................. 38 
1.3.3. Особенности заключения контракта 
на выполнение подрядных работ для государственных 
и муниципальных нужд ............................................................................. 45 

1.4. Договор страхования недвижимости ............................................. 54 

Раздел 2. Договоры по передаче объектов недвижимости 
в собственность ......................................................................................................... 73 

2.1. Договор купли-продажи недвижимости ...................................... 73 
2.1.1. Понятие договора купли-продажи 
недвижимости и его особенности ....................................................... 73 
2.1.2. Особенности купли-продажи предприятия ...................... 79 

2.2. Договор дарения недвижимости и договор мены 
недвижимости ....................................................................................................... 82 

3 

2.2.1. Понятие договора мены недвижимости и его 
особенности ...................................................................................................... 82 
2.2.2. Понятие договора дарения недвижимости 
и его особенности .......................................................................................... 86 

2.3. Договор передачи недвижимости под выплату ренты ...... 91 

Раздел 3. Договоры по передаче недвижимости 
во временное владение, пользование и в обеспечение 
обязательств ............................................................................................................... 98 

3.1. Договор аренды здания, сооружения ............................................ 98 
3.1.1. Понятие и особенности договора аренды здания, 
сооружения ........................................................................................................ 98 
3.1.2. Содержание договора аренды здания, 
сооружения ......................................................................................................103 
3.1.3. Досрочное расторжение договора аренды 
здания, сооружения ...................................................................................104 

3.2. Договор лизинга недвижимости ....................................................105 
3.2.1. Понятие договора лизинга недвижимости 
и его особенности ........................................................................................105 
3.2.2. Содержание договора лизинга недвижимого 
имущества ........................................................................................................112 

3.3. Договор безвозмездного пользования недвижимым 
имуществом ..........................................................................................................114 
3.3.1. Понятие и особенности договора 
безвозмездного пользования недвижимым 
имуществом ....................................................................................................114 
3.3.2. Содержание договора безвозмездного 
пользования недвижимым имуществом ......................................116 
3.3.3. Действие договора безвозмездного 
пользования недвижимым имуществом ......................................119 

3.4. Договор доверительного управления 
 недвижимым имуществом .........................................................................121 
3.4.1. Понятие договора доверительного управления 
недвижимым имущество и его особенности .............................121 

4 

3.4.2. Содержание договора доверительного 
управления недвижимым имуществом ........................................ 125 

3.5. Особенности залога недвижимости ............................................. 129 
3.5.1. Требования действующего законодательства 
к залогу недвижимого имущества ................................................... 129 
3.5.2. Порядок реализации имущества, 
заложенного по договору об ипотеке ............................................ 136 

Список литературы .............................................................................................. 138 

Приложения .............................................................................................................. 141 

Договор купли-продажи недвижимости ............................................ 141 

Распоряжение о переводе денежных средств в депозит 
нотариуса ............................................................................................................... 143 

Договор купли-продажи недвижимого имущества, 
обремененного залоговым обязательством ................................... 148 

Договор купли-продажи объекта, незавершенного 
строительством ................................................................................................. 155 

Договор купли-продажи земельного участка ................................. 162 

Договор купли-продажи квартиры ....................................................... 168 

Договор купли-продажи предприятия ............................................... 173 

Договор дарения доли в праве собственности 
на квартиру собственником квартиры ............................................... 189 

Договор дарения жилого дома ................................................................. 193 

Договор дарения земельного участка ................................................. 197 

Договор передачи квартиры в собственность граждан ........... 203 

Договор пожизненного содержания с иждивением ................... 206 

Договор пожизненной ренты в пользу нескольких 
граждан ................................................................................................................... 210 

Договор постоянной ренты ........................................................................ 214 

Договор аренды нежилого помещения .............................................. 219 

5 

Договор аренды земельного участка ...................................................226 

Договор финансовой аренды (лизинга) .............................................236 

Договор безвозмездного пользования нежилыми 
помещениями ......................................................................................................245 

Договор безвозмездного пользования жилым 
помещением .........................................................................................................251 

Договор социального найма жилого помещения .........................255 

Договор коммерческого найма жилого помещения ...................262 

Договор страхования имущества ............................................................269 

Договор залога недвижимого имущества 
(договор об ипотеке) ......................................................................................275 

Договор доверительного управления недвижимым 
имуществом ..........................................................................................................282 
 
 

РАЗДЕЛ 1 
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 
О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ 
СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 

1.1. ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ 
КОНТРОЛЯ КАЧЕСТВА ПРОИЗВОДИМЫХ 
СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ 

САМОРЕГУЛИРУЕМЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ 
СУБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 
И ИХ КОМПЕТЕНЦИЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ 
ВЫСОКОГО КАЧЕСТВА СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ 
До 1 января 2009 года качество проводимых строитель‐
ных работ контролировалось посредством лицензирования де‐
ятельности соответствующих строительных организаций и 
сертификации производимых ими работ. Предоставление ли‐
цензий на проектирование, строительство и инженерные изыс‐
кания с 1 января 2009 года государством прекращено в связи с 
его неэффективностью. Строительное лицензирование было 
заменено на выдачу свидетельств о допуске к определенным 
видам строительных работ, выдаваемых саморегулируемыми 
организациями (СРО) в области строительства. 
СРО — это разновидность некоммерческих организаций, 
созданных путем добровольного объединения юридических лиц 
и индивидуальных предпринимателей, занимающихся строи‐
тельством и капитальным ремонтом объектов капитального 
строительства. 
Указанные 
организации 
разрабатывают 
и 
утверждают документацию. Согласно ст. 55 Градостроительного 
кодекса (ГСК) и осуществляют контроль соответствия деятель‐
ности своих членов этой документации. 
Главной задачей СРО является предотвращение возмож‐
ного вреда вследствие недостатков в работе строителей и ре‐
монтников, а также повышение качества работ в этой области. 
Вступление в СРО не является предметом выбора — для 
работающих в сфере строительства оно обязательно. 
Чтобы вступить в СРО, необходимо внести минимальный 
членский взнос в размере 500 000 рублей и далее уплачивать 

членские взносы. Эти средства аккумулируются на случай каких-либо происшествий или причинения ущерба работой строительной организации — члена СРО. Сумма причиненного 
ущерба будет возмещена за счет всех членов организации. 
Коллективная материальная ответственность стимулирует членов СРО принимать в свои ряды только лучшие строительные организации с хорошей репутацией. 
СРО выдает допуск к определенным видам работ. Осуществление работ без допуска СРО является незаконным. 
Для получения статуса СРО в области строительства необходимо, чтобы организация: 
— объединяла не менее 100 профессиональных участников 
строительного рынка — юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, а также иностранных организаций, 
аттестованных в Российской Федерации; 
— разработала и приняла стандарты и правила профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми 
членами СРО; 
— сформировала компенсационный фонд, минимальный 
размер которого должен быть не менее 1 млн. рублей на каждого члена СРО; 
— прошла процедуру получения статуса СРО в уполномоченном государственном органе. 
Государственным органом регулирования и надзора в области саморегулирования строительной, проектной и изыскательской деятельности в соответствии с постановлением 
правительства РФ является Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор). 
Строительная организация может быть членом нескольких СРО. однако вправе иметь одно свидетельство о допуске к 
строительным работам, выданное только одной из них (п. 7 
ст. 55.6 и п. 2 ст. 55.8 ГСК). В то же время каждая СРО самостоятельно определяет виды работ, по которым она выдает свидетельство о допуске, и не обязана брать на себя полномочия в 
отношении всех разновидностей строительных работ. 

Свидетельства о допуске может быть трех видов: 
1. Свидетельство о допуске к строительным работам, позволяющее осуществлять виды работ в области строительства, 

8 

капитального ремонта, влияющие на безопасность объектов 
капитального строительства (Свидетельство в области строительства). 
2. Свидетельство о допуске к проектным работам, позволяющее 
осуществлять 
работы 
в 
области 
архитектурностроительного проектирования, влияющие на безопасность 
объектов капитального строительства (Свидетельство в области проектирования). 
3. Свидетельство о допуске к работам в области инженерных изысканий, позволяющее осуществлять изыскательские 
виды работ, оказывающие влияние на безопасность объектов 
капитального строительства (Свидетельство в области изысканий). 

К строительным работам относятся: 
— работы по возведению, расширению и реконструкции 
постоянных и временных (титульных) зданий и сооружений 
и связанные с ними работы по монтажу железобетонных, металлических, деревянных и других строительные конструкций; 
работы по устройству и разработке подкрановых путей для башенных и других кранов; 
— работы по сооружению внешних и внутренних сетей 
водоснабжения, канализации, теплофикации, газификации и 
энергоснабжения; возведению установок (сооружений), предназначенных для охраны окружающей среды от загрязнений; 
— работы по сооружению нефтепроводов, продуктопроводов, газопроводов, воздушных и кабельных линий электропередач, линий связи; работы по сооружению мостов и 
набережных, дорожные работы, подводно-технические, водолазные и другие виды специальных работ в строительстве; 
— работы по установке санитарно-технического оборудования; 
— работы по устройству оснований, фундаментов и опорных конструкций под оборудование, по обмуровке и футировке 
котлов, печей и других агрегатов; 
— работы по освоению участков, по подготовке и планировке территорий строительства, включая намыв территории и 
связанные с этим снос строений, вырубку леса, корчевание пней, 
осушение, вертикальную планировку и так далее; 

9 

— работы по озеленению и благоустройству территорий 
застройки, а также поселков и городов и др. 
Перечень видов работ, на которые выдается свидетельство о допуске, утверждается Министерством регионального 
развития России. Форма свидетельства устанавливается органом надзора за саморегулируемой организацией — Ростехнадзором. 
Законодательство в области саморегулирования и строительной деятельности обязывает саморегулируемые организации разработать требования к членам СРО для получения 
свидетельства. Минимальные требования для получения свидетельства к соответствующим работам устанавливаются, и четко 
определяются на уровне федерального законодательства в области саморегулирования. 

ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, ПРЕДСТАВЛЯЕМАЯ 
ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ СВИДЕТЕЛЬСТВА О ДОПУСКЕ 
К СТРОИТЕЛЬНЫМ РАБОТАМ 
Для получения свидетельства о допуске заинтересованное 
лицо представляет в СРО проектную документацию. 
Проектная документация — это совокупность документов, 
содержащих материалы в текстовой форме и в виде схем и определяющие 
архитектурные, 
функционально-технологические, 
конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального 
строительства, их частей, капитального ремонта, если при его 
проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального 
строительства. 
Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального 
строительства, должны выполняться только индивидуальными 
предпринимателями или юридическими лицами, имеющими 
выданные саморегулируемой организацией свидетельства о 
допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке 
проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами. 
Перечень видов работ, которые оказывают влияние на 
безопасность объектов капитального строительства, утверждён 
Приказом Минрегиона от 30.12.2009 г. № 624. 

10