Анализ целесообразности капитального ремонта многоквартирных домов III и IV групп капитальности (на примере г. Йошкар-Олы)

В. Д. Черепов            М. А. Дружинина  

 
 
 
 
 

Анализ целесообразности капитального ремонта 

многоквартирных домов III и IV групп капитальности 

(на примере г. Йошкар-Олы) 

 
 
 
 

Монография  

 
 
 
 
 
 
 

Йошкар-Ола 

ПГТУ 
2018 
 

УДК 69.059:332.832.5(470.343) 
ББК  38.683:65.31 (2Рос.Мар) 

Ч 46 

 

Рецензенты: 
Архиреев П. В., главный инженер ООО «Институт строительно-технической 
экспертизы»; 
Христофорова И. А., доктор технических наук, профессор Владимирского 
государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых; 
Царегородцев Е. И., заслуженный экономист России и Республики Марий 
Эл, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики Марийского государственного университета; 
Чухланов В. Ю., доктор технических наук, профессор Владимирского государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых  
 
 
 
 

 

Черепов, В. Д. 

Ч 46        Анализ целесообразности капитального ремонта многоквар
тирных домов III и IV групп капитальности (на примере г. Йошкар-Олы): монография / В. Д. Черепов, М. А. Дружинина. – Йошкар-Ола: Поволжский государственный технологический университет, 2018. – 218 с. 
ISBN 978-5-8158-2025-8 

 

Монография посвящена решению актуальной проблемы капитального 

ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда. Представлены 
результаты исследования формирования и реализации региональной программы капремонта на территории Республики Марий Эл, итоги технического обследования многоквартирных жилых домов III и  IV групп капитальности в г. Йошкар-Оле и критерии их выбора для включения в данную 
программу с обоснованием экономической целесообразности. 

Для исследователей, специалистов-практиков строительной отрасли 

и ЖКХ, преподавателей строительных дисциплин, аспирантов и магистрантов соответствующих направлений подготовки. 

УДК 69.059:332.832.5(470.343) 

ББК  38.683:65.31 (2Рос.Мар) 

 
ISBN 978-5-8158-2025-8 
© В. Д. Черепов, М. А. Дружинина, 2018 

 
© Поволжский государственный  
технологический университет, 2018 

ВВЕДЕНИЕ 

Важнейшей частью современной жилищной политики Россий
ской Федерации наряду со строительством нового благоустроенного 
и доступного жилья является обеспечение сохранности и обновления существующего жилищного фонда. Данная задача должна решаться за счет своевременного проведения капитального ремонта, 
реконструкции и модернизации многоквартирных домов [9]. 

Среди множества проблем и задач, накопившихся в жилищной 

сфере Республики Марий Эл, как, впрочем, и многих других регионов 
Российской Федерации на первый план выходит проблема капитального ремонта, реконструкции, модернизации и реновации жилищного 
фонда. Кроме того, актуальность темы настоящего исследования 
обусловлена многолетним недофинансированием капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда и коммунального хозяйства, а также необходимостью разработки технически и экономически 
целесообразных вариантов решения данной проблемы.  

Жилищный фонд в России – это более 3,26 млрд м2, из которых 

2,5 млрд м2 (79 %) составляет многоквартирный жилищный фонд. 
В настоящее время одной из ключевых проблем в жилищнокоммунальном хозяйстве является его неудовлетворительное состояние. На сегодня в российском жилищном фонде преобладают здания старше 30 лет. К этой категории относится 62,1 % жилых зданий 
[38]. Данный жилищный фонд в соответствии с Приложением 4 общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов [33] можно классифицировать следующим образом. 

I. Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные 

и бетонные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные), перекрытия железобетонные. 

II. Здания каменные, обыкновенные, фундаменты каменные, 

стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные), 
перекрытия железобетонные или смешанные. 

III. Здания каменные облегченные: фундаменты ленточные 

каменные и бетонные, стены – облегченной кладки из кирпича, 

шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные. 

IV. Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; 

фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные. 

V. Здания сборно-щитовые, каркасные, сырцовые, глинобит
ные, саманные, фахверковые; фундаменты на деревянных столбах 
или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и др., перекрытия деревянные. 

VI. Здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные, 

фундаменты глинобитные, грунтовые, перекрытия деревянные. 

Основой классификации являются конструктивные особенности 

жилого дома. 

В случае если техническое состояние многоквартирного дома не 

позволяет обеспечивать его эффективную эксплуатацию путем технического обслуживания и текущего ремонта, проводится капитальный ремонт здания. Целью и результатом проведения капитального 
ремонта является восстановление и повышение качества эксплуатационных показателей многоквартирных домов, в том числе обеспечение надежности функционирования их элементов. 

Процессы планирования и осуществления капитального ремонта 

общего имущества в многоквартирных жилых домах детально отражены в 15 главе Жилищного кодекса Российской Федерации [1]. 
В упрощенном виде этот процесс заключается в формировании и 
утверждении региональной адресной программы проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов для 
каждого субъекта РФ.  

Целью нашего исследования является изучение системы прове
дения капитального ремонта многоквартирных жилых домов, определение критериев выбора многоквартирных домов III и IV групп 
капитальности для включения их в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и 
оценка экономической целесообразности проведения капитального 
ремонта применительно к данным многоквартирным домам. 

В основу теоретических исследований положены соответствую
щие законодательные, правовые, нормативные источники; современные справочные материалы; идеи и концепции, представленные 
в  специальной научной литературе. Авторы опираются на результаты работ современных исследователей и специалистов-практиков по 
актуальным проблемам строительства и жилищно-коммунального 
хозяйства, капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, посвященные оценке технического состояния, обследования и 
испытания строительных конструкций, зданий и сооружений. 

Практические результаты, представленные в данной моногра
фии, получены в процессе рассмотрения реализации на территории 
Республики Марий Эл программы  капитального ремонта, а также в 
ходе обследования  многоквартирных домов III и  IV групп капитальности, расположенных в городе Йошкар-Оле. 

Авторы искренне признательны рецензентам за прочтение руко
писи, а также благодарят экспертов общества с ограниченной ответственностью «Институт строительно-технической экспертизы» за 
помощь в организации и проведении работ по техническому обследованию объектов, а доктора экономических наук профессора 
А. П. Суворову – за консультации по вопросам анализа экономической составляющей исследования. 
 
 

1 

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ПРОГРАММЕ 

КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА 

 

1.1. Предпосылки введения региональных  

программ капитального ремонта  
на территории субъектов РФ 

В советский период обязанность проведения капитального ре
монта многоквартирных жилых домов лежала исключительно на 
государстве, так как оно являлось собственником практически всего 
жилья. 

С распадом СССР и последовавшей за ним приватизацией жилья 

ситуация кардинально изменилась – капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирных домах стал обязанностью 
собственников.  

В 90-х годах объемы капитального ремонта многоквартирного 

жилищного фонда резко упали. Их рост начался только после создания в 2007 г. Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Но даже в 2011 г. 
объем капитального ремонта домов был в 3,2 раза ниже, чем в 1980 г., 
а доля отремонтированного в середине 90-х жилищного фонда упала 
до 0,16-0,17 % за год и выросла до 0,55 % в 2009 г., оставаясь в 5,5 
раз ниже уровня 1980 г. [15]. 

В связи с тем, что денежных средств на своевременное проведе
ние капитального ремонта многоквартирных домов у государства 
было недостаточно и основная масса многоквартирных домов, которая возводилась сроком на 50-80 лет с предполагаемым капремонтом 
каждые 20-30 лет, уже давно выработала свой ресурс, появилась 

проблема недофинансирования капремонта многоквартирных домов 
и накопления изношенности конструктивных элементов здания.  

Техническое состояние многоквартирных домов в Республике 

Марий Эл, как и во многих других регионах России, характеризуется 
большой степенью износа. Около 47 процентов многоквартирных 
домов в республике имеют физический износ от 31 до 65 %. Объем 
многоквартирных домов, построенных в 1971-1995 годах, составляет 
53,4 % от их общего количества. Таким образом, значительная часть 
многоквартирных домов в Республике Марий Эл не соответствует современным требованиям и не удовлетворяет запросам населения [9]. 

Вследствие того, что данная проблема не носила локальный ха
рактер и была актуальной на территории всех субъектов Российской 
Федерации, очевидно, что эффективное ее решение в части массовости не могло базироваться на инициативе регионов Российской Федерации. Подтверждением данного факта служит решение о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.  

Согласно Федеральному закону от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О вне
сении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании 
утратившими силу отдельных положений законодательных актов 
Российской Федерации» высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации утверждают региональные программы капитального ремонта общего имущества в 
многоквартирных домах в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах [2].  

В Республике Марий Эл программа капитального ремонта раз
работана Министерством строительства, архитектуры и жилищнокоммунального хозяйства региона и утверждена постановлением 
Правительства РМЭ от 31.12.2014 № 460. Также данный Федеральный закон устанавливает обязанность собственников жилых помещений ежемесячно оплачивать тариф на проведение капитального 
ремонта многоквартирного дома. 

Графическое отображение динамики изменения доли отремон
тированных домов от общего жилищного фонда для трех регионов 

Российской Федерации (Республика Марий Эл, Белгородская область, Камчатский край) по годам, составленное по данным, представленным в открытых статистических источниках [12-14], дано на 
рисунках 1.1-1.3. 

 

 

Рис. 1.1. Сводная статистика ремонта многоквартирных домов по годам 

(Республика Марий Эл) 

 

 

Рис. 1.2. Сводная статистика ремонта многоквартирных домов по годам  

(Белгородская область) 

 
Проанализировав графики изменения доли отремонтированных 

домов от общего жилищного фонда, можно сделать вывод, что до 
внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в 

2012 году и утверждения региональных программ капитального ремонта в субъектах Российской Федерации количество капитально 
отремонтированных домов снижалось. Данный факт позволяет констатировать необходимость введения региональных программ капитального ремонта. 

 

 

Рис. 1.3. Сводная статистика ремонта многоквартирных домов по годам 

(Камчатский край) 

 

Региональная программа капитального ремонта общего имуще
ства в многоквартирных домах (далее – региональная программа 
капитального ремонта) формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных 
домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением 
многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими 
сносу [2]. 

Так как в данные региональные программы включаются все 

многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Федерации, возникает проблема в экономической целесообразности 
включения в такие программы многоквартирных домов, относящихся к III и IV группам капитальности. Возраст таких домов варьируется от 50 лет и выше, в то время как минимальная продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный 

ремонт – 10-15 лет. Многие из данных домов либо не ремонтировались, либо ремонтировались 10 и более лет назад.  

1.2. Этапы составления региональных программ  

капитального ремонта 

Для составления региональных программ реконструкции и капи
тального ремонта жилищного фонда предлагается такая поэтапная 
последовательность (рис. 1.4): 

 

 

Рис. 1.4. Рекомендуемые этапы разработки программы реконструкции 

и капитального ремонта жилищного фонда региона