Экономика и управление недвижимостью

ЭКОНОМИКА 

И УПРАВЛЕНИЕ 

НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Е.А. САВЕЛЬЕВА

2-е издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 

профессионального образования в качестве учебного пособия 

для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлениям подготовки 

38.03.01 «Экономика», 38.03.02 «Менеджмент» (квалификация (степень) «бакалавр») 

(протокол № 3 от 17.02.2020)

Москва

ИНФРА-М

2022

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

УДК 332(075.8)
ББК 65.422.5я73
 
C12

Савельева Е.А.

С12 
 
Экономика и управление недвижимостью : учебное пособие / 

Е.А. Савельева. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Вузовский учебник : ИНФРА-М, 2022. — 447 с. — (Высшее образование: Бакалавриат). — DOI 10.12737/945341.

ISBN 978-5-9558-0621-1 (Вузовский учебник)
ISBN 978-5-16-014024-7 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-106569-3 (ИНФРА-М, online)
В учебном пособии рассматриваются правовые и финансовые аспекты 

экономики и управления недвижимостью, анализ рынка недвижимости, 
особенности инвестирования (в том числе проектного финансирования) 
и ипотечного кредитования; сущность девелопмента; принципы и подходы к эффективному управлению современными объектами недвижимости, 
а также вопросы технической эксплуатации и безопасности зданий; актуальные вопросы налогообложения в сфере недвижимости; методика оценки объектов недвижимости.

Соответствует требованиям федеральных государственных образова
тельных стандартов высшего образования последнего поколения.

Предназначено для студентов бакалавриата, обучающихся по на
правлениям подготовки 38.03.01 «Экономика» (профили «Экономика 
и управление недвижимостью и инвестициями», «Экономика и управление собственностью») и 38.03.02 «Менеджмент» (профиль «Менеджмент 
недвижимости»), а также для студентов других специальностей, аспирантов, преподавателей, начинающих оценщиков, аналитиков, специалистов 
по консалтингу и широкого круга читателей, интересующихся состоянием 
и перспективами развития рынка недвижимости.

УДК 332(075.8)
ББК 65.422.5я73

Р е ц е н з е н т ы:

Потапова Е.А., кандидат экономических наук, оценщик 1-й кате
гории, начальник отдела оценки ООО «Бизнес-оценка»;

Лямина Н.Н., кандидат технических наук, профессор, почетный ра
ботник высшего профессионального образования Российской Федерации

ISBN 978-5-9558-0621-1 (Вузовский учебник)
ISBN 978-5-16-014024-7 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-106569-3 (ИНФРА-М, online)

© Савельева Е.А., 2013
© Савельева Е.А., 2020, 
с изменениями

Список сокращений и условных обозначений

 АСДУ — автоматизированная система диспетчерского управления
ВС — восстановительная стоимость
ВСДП — внутренняя ставка доходности проекта
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации
гл. — глава(-ы) 
ДВД — действительный валовый доход
ДДП — дисконтирование денежных потоков
ДП — денежные поступления
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости
ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗПИФН — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости
ИРД — исходно-разрешительная документация
КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях 
МКАД — Московская кольцевая автомобильная дорога
НДФЛ — налог на доходы физических лиц
НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации
НР — накладные расходы
ОР — операционные расходы
п. — пункт(-ы) 
ПВД — потенциальный валовый доход
ПВС — полная восстановительная стоимость
пп. — подпункт(-ы) 
п. п. — процентный пункт
ПУРН — профессио нальные участники рынка недвижимости
ред. — редакция
РФ — Российская Федерация
СДП — ставка доходности проекта
СМР — строительно-монтажные работы
СНиП — строительные нормы и правила
с.п. — сельское поселение
СПДС — система проектной документации для строительства
СРО — саморегулируемая организация
ст. — статья(-и) 
ТЭО — технико-экономическое обоснование 
УК — управляющая компания

УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись
УПСС — укрупненные показатели стоимости строительства
УПВС — укрупненные показатели восстановительной стоимости
ЧОД — чистый операционный доход
ЧТСД — чистая текущая стоимость доходов

Введение

Необходимость второго издания данного учебного пособия 
вызвана существенными изменениями, которые произошли за последнее время в экономике, бизнесе, а также в связи с утверждением новых государственных стандартов образования, выходом 
новых нормативных законодательных актов, постановлений Правительства Российской Федерации, указов Президента Российской 
Федерации, инструкций и указаний Минфина России, приказов 
Минэкономразвития России и других докумен тов.
Происходящие изменения требуют от будущих бакалавров-менеджеров иного представления об экономических тенденциях и закономерностях их проявления, складывающихся в сфере недвижимости.
Цель учебного пособия — предоставить читателю объем современных, структурированных знаний для организационно-управленческой и экономической деятельности на рынке недвижимости.
Исходя из складывающихся условий, а также учебной программы, в учебном пособии «Экономика и управление недвижимостью» последовательно излагаются следующие вопросы:
 
• правовые основы экономики и управления недвижимостью;
 
• особенности функционирования рынка недвижимости;
 
• финансовое инвестирование в недвижимость;
 
• управление девелоперским проектом;
 
• управление коммерческой недвижимостью;
 
• управление технической эксплуатацией объектов недвижимости;
 
• основы оценки недвижимости;
 
• налогообложение недвижимости и сделок по ней.
В результате освоения учебного курса студент должен:
знать
 
• структуру рынка недвижимости;
 
• нормативные документы, регулирующие российский рынок недвижимости;
 
• принципы, процессы и методы оценки объектов недвижимости;
 
• сущность девелопмента;
 
• факторы и показатели инвестиционной привлекательности девелоперских проектов;
 
• цели, принципы и подходы к управлению коммерческой недвижимостью;

• направления развития систем технической эксплуатации объектов недвижимости;
 
• порядок и особенности налогообложения объектов недвижимости;
уметь
 
• определять показатели доходности в сфере недвижимости;
 
• использовать методы оценки экономической эффективности 
при выборе наиболее конкурентоспособного варианта реализации девелоперского проекта;
 
• разрабатывать варианты концепций управления объектами недвижимости, обосновывать их выбор по различным критериям;
 
• определять структуру расходов и доходов при управлении различными объектами недвижимости;
 
• работать с нормативными документами при выборе критериев 
отбора инвестиционных решений;
владеть
 
• методикой проведения анализа рынка недвижимости;
 
• инструментами оценки стоимости недвижимости;
 
• методами минимизации рисков при реализации девелоперских 
проектов;
 
• технологией разработки концептуальной модели системного 
управления объектами коммерческой недвижимостью;
 
• методикой выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
 
• инструментами оценки технического состояния зданий;
 
• стратегиями маркетинга в управлении недвижимостью.
Методика изучения курса предусматривает теоретические 
и практические занятия с использованием активных методов и современных информационных технологий, в том числе для исследования рынка недвижимости.
Практические занятия предполагают анализ конкретных ситуаций (кейсов), в том числе и ролевых игр с использованием интернет-мультимедийных ресурсов.
В процессе изучения дисциплины также применяются следующие активные методы обучения:
 
• деловые игры, нацеленные на активное овладение навыками 
в изучаемой предметной области;
 
• обучение действием — метод, предполагающий участие студента 
в выполнении реального практического задания, связанного 
с вопросами управления недвижимостью;
 
• обучение на опыте — метод, предполагающий знакомство студентов с опытом работы практикующих специалистов в области 
управления недвижимостью.

По отдельным темам предусматривается решение комплексных 
ситуационных задач, требующих обращения студента к справочникам и базам данных. В процессе изучения предполагается использование следующих информационных технологий: прикладные 
компьютерные программы; информационные интерактивные 
карты; информационно-правовые поисковые системы («Гарант», 
«Консультант Плюс», «Государственная система правовой информации» и др.); электронные базы данных профессио нальных объединений участников рынка недвижимости, интернет-ресурсы.
Экономика недвижимости опирается на знания, полученные студентами в процессе изучения таких дисциплин, как 
«Менеджмент»,«Маркетинг», «Инвестиционный анализ», «Государственное регулирование экономики», «Методы оптимальных 
решений», «Методы моделирования и прогнозирования экономики», «Основы финансовых вычислений», «Право», «Безопасность жизнедеятельности», «Мировая экономика и международные 
экономические отношения», «Финансовый менеджмент», «Налоги 
и налогообложение», «Экономика организации» и др.
Пособие базируется на отечественном и зарубежном опыте 
инвестиционного анализа, маркетинга, менеджмента, на практических рекомендациях по экономике и управлению различными 
объектами недвижимости, содержит базовые сведения о специфике 
недвижимости как важнейшем экономическом активе; о структуре 
и закономерностях функционирования рынка недвижимости.
Особое внимание уделено правовому аспекту экономики 
и управления недвижимостью; рассмотрены особенности инвестирования в недвижимость; сущность девелопмента; принципы 
и подходы к эффективному управлению современными объектами 
недвижимости; а также вопросы технической эксплуатации и безопасности зданий.
В пособии изложены основные подходы и методы оценки земли 
и других объектов недвижимости; рассмотрены актуальные вопросы налогообложения в сфере недвижимости.
Тематические разделы пособия содержат примеры из практики 
(в том числе сквозной пример оценки стоимости объекта недвижимости), выводы, обобщающие учебный материал раздела, и дидактический аппарат (вопросы для самоконтроля).
В учебном пособии применяется функцио нально-логический 
метод, последовательность изложения учебного материала построена по принципу «от простого к сложному».
При написании учебного пособия автор использовал отечественные и иностранные публикации, официальные докумен ты 

государственных органов, материалы риэлторских, оценочных, 
управляющих, консалтинговых и девелоперских компаний, личный 
опыт работы в сфере коммерческой недвижимостии чтения лекций 
по экономике недвижимости в вузах.
Учебное пособие является результатом практической и научнопедагогической работы автора.
Доступное изложение материала, сопровождающееся иллюстрациями и таблицами, а также самостоятельное углубленное изучение 
вопросов экономики и управления недвижимостью позволят читателю более полно сформировать свои профессио нальные интересы.

Глава 1. 
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ 
И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В международной практике недвижимость (или объект недвижимости, или недвижимое имущество) определяется как «физический 
участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная, осязаемая 
«вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности 
со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней»1.
В каждой стране законодательством устанавливаются свои 
принципы для различения недвижимого и движимого имущества.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации 
(далее — ГК РФ) под недвижимым имуществом (недвижимостью, недвижимыми вещами) понимаются земельные участки, участки недр, 
здания. Сооружения являются недвижимостью, если они прочно 
связаны с землей, т.е. их перемещение без несоразмерного ущерба 
их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное 
значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно 
от других вещей2.
Правительством Российской Федерации определяется перечень 
видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости3.
Объекты незавершенного строительства являются недвижимостью, если отвечают признакам, установленным Правительством 
Российской Федерации4. К недвижимому имуществу относятся 
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места).
К недвижимости «относятся также подлежащие государственной 
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания»5.

1 
Международные стандарты оценки (МСО 1–4).
2 
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 
№ 51-ФЗ. Ст. 130.
3 
Там же.
4 
Там же.
5 
Там же.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги 
и ценные бумаги, законом признаются движимым имуществом. Основной признак, отличающий недвижимость от движимого имущества, — обязательная государственная регистрация первого.
К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (сами земельные участки тоже рассматриваются в качестве объектов недвижимости), что, в свою очередь, 
предполагает ее значительную стоимость. Недвижимой вещью 
может являться единый недвижимый комплекс-совокупность земельного участка и всех зданий, а также объектов незавершенного 
строительстваи сооружений, расположенных на нем, которые находятся в собственности одного лица.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок «представляет собой часть земной поверхности 
и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве 
индивидуально определенной вещи»1, т.е. имеет местоположение, 
фиксированную границу, площадь, правовой статус и иные характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации 
и учета.
Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Так, 
земельный участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки 
с разрешением целевого использования2. Не допускается раздел 
городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Недвижимость может иметь неотделимые части, которые называются существенными. Это составные элемен ты, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимым имуществом и не могут 
быть отделены от него без ущерба его назначению. К примеру, существенная часть жилого дома — лифт и лифтовое оборудование.
Недвижимое имущество может иметь различные обременения, 
устанавливаемые на основе догово ра или закона. Обременениями 
являются: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. 
Они ограничивают сферу владения, использования и распоряжения недвижимостью.
Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права — гражданского, земельного, 
жилищного, водного, лесного и пр.

1 
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Ст. 6.
2 
Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимого имущества с перечнем всех обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной 
власти и управления на основании закона.