Экономика и управление недвижимостью

ЭКОНОМИКА 
И УПРАВЛЕНИЕ 
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Москва
ВУЗОВСКИЙ УЧЕБНИК
ИНФРА-М
2020

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Е.А. САВЕЛЬЕВА

УДК 33(075.8)
ББК 65я73
 
С12

Савельева Е.А.
Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие / 
Е.А. Савельева. — Москва : Вузовский учебник; ИНФРА-М, 2020. — 
336 с.

ISBN 978-5-9558-0291-6 (Вузовский учебник)
ISBN 978-5-16-006388-1 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-104047-8 (ИНФРА-М, online)

В пособии рассматриваются правовые и финансовые аспекты экономики 
и управления недвижимостью, анализ рынка недвижимости, особенности инвестирования и ипотечного кредитования, сущность девелопмента, принципы 
и подходы к эффективному управлению современными объектами недвижимости, а также вопросы технической эксплуатации и безопасности зданий, 
оценки земли и объектов недвижимости; рассмотрены актуальные вопросы 
налого обложения в сфере недвижимости.
Учебное пособие рассчитано на студентов бакалавриата, обучающихся по 
направлениям подготовки «Экономика» (профиль «Экономика недвижимости») 
и «Менеджмент» (профиль «Менеджмент недвижимости»), а также студентов 
других экономических специальностей, аспирантов, преподавателей и широкий круг читателей, интересующихся состоянием и перспективами развития 
рынка недвижимости.

С12

ISBN 978-5-9558-0291-6 (Вузовский учебник)
ISBN 978-5-16-006388-1 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-104047-8 (ИНФРА-М, online)

© Вузовский учебник, 2013

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п.1 ч.2 ст.1

Подписано в печать 21.02.2020. Формат 6090/16. Бумага офсетная 
Печать цифровая. Гарнитура Newton. Усл. печ. л. 21,0. Уч.-изд. л. 22,68
ППТ20. Заказ № 00000

ТК 429600-1085894-250213

Издательский Дом «Вузовский учебник»
127247, Москва, ул. С. Ковалевской, д. 1, стр. 52
www.vuzbook.ru

ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М»
127214, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86.     Факс: (495) 280-36-29
E-mail: books@infra-m.ru        http://www.infra-m.ru

Отпечатано в типографии ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М» 
127214, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86.     Факс: (495) 280-36-29

УДК 33(075.8)
ББК 65я73

ВВедение

Необходимость издания настоящего учебного пособия вызвана 

существенными изменениями, которые произошли за последнее время 
в экономике, бизнесе, а также в связи с утверждением новых государственных стандартов высшего профессионального образования, выходом новых нормативных документов, постановлений Правительства 
России, указов Президента, инструкций и указаний Минфина России, 
Минэкономики России и др.

Происходящие изменения требуют от будущих бакалавров-менед
жеров иного представления об экономических тенденциях и закономерностях их проявления, складывающихся в сфере недвижимости. 

Данное учебное пособие предоставляет  читателю объем современ
ных структурированных знаний для организационно-управленческой 
и экономической деятельности на рынке недвижимости.

Исходя из складывающихся условий, а также учебной программы, 

в учебном пособии «Экономика и управление недвижимостью» последовательно излагаются следующие вопросы: 
• правовые основы экономики и управлению недвижимостью;
• особенности функционирования рынка недвижимости;
• финансовое инвестирование в недвижимость;
• управление девелоперским проектом;
• управление коммерческой недвижимостью;
• управление технической эксплуатацией объектов недвижимости;
• основы оценки недвижимости;
• налогообложение недвижимости и сделок по ней.

В результате изучения учебного курса студент или заинтересован
ный читатель должен:
• знать сущность и организацию рынка недвижимости, особенности 

совершения различных сделок с объектами недвижимости, практику работы девелоперских и управляющих компаний;

• знать современное законодательство, методические, нормативные 

и другие правовые документы, регламентирующие операции на 
рынке недвижимости;

• владеть методикой проведения исследования рынка недвижимости;
• владеть методами оценки рыночной стоимости различных объектов 

недвижимости;

• уметь правильно оформить договор на любой вид операций с не
движимым имуществом, составить акт приема–передачи и другие 
документы;

• знать этические и правовые нормы, регулирующие отношения 

между людьми, отношения между человеком и обществом, человеком и окружающей средой, учитывать эти знания в практической 

работе на рынке недвижимости;

• уметь разрабатывать варианты управления объектами недвижимо
сти, обосновывать их выбор по критериям социальной и экономической эффективности на всех стадиях жизненного цикла объекта: 
от создания концепции до эффективной реализации. 
Данный курс основывается на применении экспертного, анали
тического, монографического, статистического, расчетно-конструктивного методов, а также метода правового регулирования, т.е. совокупности форм, приемов и способов установления отношений между 
субъектами, складывающихся вследствие особых свойств различных 
видов недвижимости.

Изучение курса, помимо освоения теории, предполагает и прак
тические занятия с использованием современных информационных 
технологий для исследования рынка недвижимости.

Практические занятия предусматривают анализ конкретных 

ситуаций (кейсов), в том числе и ролевые игры с использованием 
интернет-мультимедийных ресурсов, различных сделок с объектами 
недвижимости в условиях, максимально приближенных к реальной 
действительности, определение рыночной стоимости, расчеты налога 
на недвижимое имущество и операции с ними, решение задач по всем 
разделам программы.

В процессе изучения также предполагается использование активных 

методов обучения:
• деловых игр, нацеленных на активное овладение навыками в из
учаемой предметной области;

• обучения действием, предполагающего участие студента в выпол
нении реального практического задания, связанного с вопросами 
управления недвижимостью; 

• обучения на опыте, предполагающего знакомство студентов с 

опытом работы практикующих специалистов в области управления 
недвижимостью.
По отдельным темам программы предусматривается решение 

комплексных ситуационных задач, требующих обращения студента 
к справочникам и базам данных. В процессе изучения предполагается использование следующих информационных технологий: 
прикладные компьютерные программы; информационные интерактивные карты; информационно-правовые поисковые системы 
(«Консультант-Плюс», «Государственная система правовой информации», «Гарант» и др.); электронные базы данных; ресурсы Интернет.

Индивидуальная работа под руководством преподавателя ориенти
рована на углубленную проработку основных проблем и отдельных, 
наиболее сложных тем.

Особенность изучения курса состоит в том, что на современном 

этапе законодательная база, регулирующая экономические и правовые 
отношения в сфере собственности и налогообложения, периодически 

меняется. Поэтому в процессе обучения необходимо систематически 
отслеживать новые нормативные акты, которые должны учитываться 
в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Экономика недвижимости опирается на знания, полученные сту
дентами в процессе изучения таких дисциплин, как «Менеджмент», 
«Маркетинг», «Учет и анализ», «Экономика фирмы», «Инвестиционный анализ», «Финансовый менеджмент», «Мировая экономика», 
«Управление человеческими ресурсами», «Стратегический менеджмент», «Безопасность жизнедеятельности», «Деловые коммуникации», «Финансовые рынки и институты», «Статистика» и др.

Настоящее пособие базируется на отечественном и зарубежном 

опыте микроэкономического анализа, маркетинга, менеджмента, на 
практических рекомендациях по экономике и управлению различными 
объектами недвижимости. Оно содержит базовые сведения о сущности 
и особенностях недвижимого имущества как объекте рыночных отношений, специфике недвижимости как важнейшем экономическом 
активе, о структуре и закономерностях функционирования рынка 
недвижимости. 

Особое внимание уделено правовому аспекту экономики и управ
ления недвижимостью, рассмотрены особенности инвестирования 
в недвижимость, сущность девелопмента, принципы и подходы к 
эффективному управлению современными объектами недвижимости; 
а также вопросы технической эксплуатации и безопасности зданий.

В пособии изложены основные подходы и методы оценки земли и 

объектов недвижимости, рассмотрены актуальные вопросы налогообложения в сфере недвижимости.

Тематические разделы пособия содержат примеры из практики, а 

также выводы, обобщающие учебный материал раздела, и дидактический аппарат (вопросы для самоконтроля). 

В книге применяется функционально-логический метод, последо
вательность изложения учебного материала построена по принципу 
«от простого к сложному». 

При написании учебного пособия автор использовал отечественные 

и иностранные публикации, официальные документы государственных 
органов, материалы риелторских, оценочных, управляющих, консалтинговых и девелоперских компаний, а также личный опыт работы в 
сфере коммерческой недвижимости и чтения лекций по экономике 
недвижимости в вузах.

Доступное изложение материала, сопровождающееся иллюстра
циями и таблицами, а также самостоятельное углубленное изучения 
вопросов экономики и управления недвижимостью позволит читателю 
более полно сформировать свои профессиональные интересы.

ГлаВа 1

ПраВоВые осноВы экономики 
и уПраВления недВижимостью

1.1.
Понятие недВижимости

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) под недви
жимым имуществом (недвижимостью) понимаются земельные участки, 
участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного 
строительства. 

К недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда 

внутреннего плавания, космические объекты. 

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные 

бумаги, законом признаются движимым имуществом. Основным 
признаком, отличающим недвижимость от движимого имущества, 
является обязательная государственная регистрация первой. 

К отличительной особенности недвижимости относится ее не
разрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки 
также рассматриваются в качестве объектов недвижимости), что, 
в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. 

Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фик
сированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и 
другие характеристики, отражаемые в документах государственной 
регистрации и учета.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Так, 

земельный участок называется делимым, когда его можно разделить 
на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования1. Не допускается раздел городских 
земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Недвижимость может иметь неотделимые части, которые назы
ваются существенными. Это составные элементы, которые находятся 
в неотторжимой связи с недвижимым имуществом и не могут быть 
отделены от него без ущерба его назначению. К примеру, существенной частью жилого дома является лифт и лифтовое оборудование.

1
Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимого имущества с перечнем всех обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной 
власти и управления на основании закона.

Недвижимое имущество может иметь различные обременения, 

устанавливаемые на основе договора или закона. Обременениями 
являются: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. 
Они ограничивают сферу владения, использования и распоряжения 
недвижимостью. 

Отношения по поводу недвижимости регулируются законода
тельством различных отраслей права: гражданского, земельного, 
жилищного, водного, лесного и пр. 

1.2.
ПраВо собстВенности и друГие Вещные ПраВа

Право — совокупность правомочий конкретного лица, обеспе
чивающая юридическую возможность удовлетворения его интереса 
или выполнения его обязанностей. Характер и объем правомочий 
определяются законом, конкретным видом вещного права и т.д.

Правомочием лица является набор имеющихся у него прав и обя
занностей, которыми это лицо наделено на основании закона, т.е. 
независимо от воли других лиц. 

Полномочие — это также совокупность прав и обязанностей лица, 

однако возникших по воле другого лица, которое и предоставило 
данные полномочия. Например, правомочное лицо, обладающее 
полным правом собственности на объект недвижимости, предоставило другому лицу (уполномочило другое лицо) права и обязанности 
управляющего этим объектом недвижимости. 

Вещное право — это право, дающее лицу юридическую власть над 

вещью. Различные виды вещных прав различаются набором конкретных правомочных действий лица-правообладателя. За исключением 
права собственности, все другие вещные права являются правами на 
чужие вещи. Различают следующие виды вещных прав.
1. Право собственности (ст. 209 ГК РФ).
2. Вещные права лиц, не являющихся собственниками: право по
жизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 
ГК РФ); право постоянного (бессрочного) пользования земельным 
участком (ст. 268 ГК РФ); сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ); право 
хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ); право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).
Право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику при
надлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению 
своим имуществом. 

Право владения означает определенную законом возможность фи
зического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь 
у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве и т.д.). 
При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными 
владельцами недвижимых вещей могут быть лица, владеющие иму

ществом по договору, например, в силу соглашения об аренде, либо 
по иным основаниям, к примеру, в результате предоставления права 
пожизненного пользования. 

Право пользования представляет собой основанную на законе 

возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо 
иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями 
владения, поскольку, по общему правилу, пользоваться имуществом, 
можно только владея им. Как правило, использование недвижимости 
носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут 
использоваться только для проживания. 

Право распоряжения означает возможность совершать действия, 

определяющие юридическое положение недвижимости путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах, оговоренных 
законодательством или иными правовыми актами. Собственник 
может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через 
такие гражданско-правовые акты, как купля-продажа, мена, дарение, 
обмен, завещание и залог.

Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность 

другим лицам, передавать правомочия по владению, пользованию 
и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником 
этого имущества, может отдавать свое имущество в залог, а также 
как-либо обременять его. 

Субъектами права собственности могут быть частные лица (юри
дические или физические), государство (РФ или субъекты РФ), 
местное самоуправление (муниципальные образования).

Государственное имущество может быть передано в собственность 

частным лицам. Эта передача называется приватизацией. 

Право собственности на имущество, которое уже имеет собствен
ника, может приобретаться другим лицом на основании договора 
купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого 
имущества, а в случае смерти гражданина — переходить по наследству 
к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя 

имущества по договору с момента его передачи (при подписании акта 
сдачи-приемки) и государственной регистрации и прекращается при 
отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе 
собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в случаях, 
предусмотренных законом.

Право хозяйственного ведения. Государственное или муниципаль
ное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на 
праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается 

этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. 
Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, 
решает вопросы создания предприятия, определения предмета и 
целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает 
руководителя предприятия, осуществляет контроль использования 
по назначению и сохранности принадлежащего предприятию имущества. 

Собственник имеет право на получение части прибыли от ис
пользования имущества, находящегося в хозяйственном ведении 
предприятия, а предприятие, в свою очередь, не может продавать 
принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое 
имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве 
вклада в уставный капитал или иным способом распоряжаться этим 
имуществом без согласия собственника. 

Право оперативного управления. Казенное предприятие, а также 

учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют права владения, пользования и распоряжения им, а полномочия — в соответствии с целями своей деятельности, заданиями 
собственника и назначением имущества. 

Собственник имущества, закрепленного за казенным предпри
ятием или учреждением, вправе изъять неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по 
своему усмотрению. Казенное предприятие вправе отчуждать или 
иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом 
лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если 
иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется 
собственником его имущества. 

Что касается учреждения, то оно не имеет права отчуждать или 

иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом 
и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему 
по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы 
деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. 

Доверительное управление. Доверительное управления собствен
ностью позволяет собственнику передавать другим лицам свои права 
владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, что, однако, не приводит к праву собственности на переданное 
в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Доверительный управляющий имеет возможность владеть, 

пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. 

Сервитуты — вещное право пользования чужой вещью в инте
ресах определенного лица. Сервитут устанавливает по взаимному 
соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом 
и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации 
прав на недвижимое имущество.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и 

проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения 
водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника 
недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без 
установления сервитута.

Сервитутом могут обременяться объекты недвижимости, ограни
ченное использование которых необходимо вне связи с пользованием 
земельным участком. Обременение земельного участка сервитутом 
не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Собственник участка, обремененного 
сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать 
от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату 
за пользование участком.

Различают сервитуты положительные и отрицательные. 
Положительные сервитуты — это право лица, имеющего сервитут, 

совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. 
К ним можно отнести право прохода или проезда через «служащий» 
земельный участок.

Отрицательные сервитуты — это право требовать, чтобы соб
ственник примыкающего к «господствующему» «служащего» участка 
воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, 
право требования о невозведении зданий или сооружений. 

1.3. 
особенности оПераций с недВижимостью 

Операция (сделка) — это действия граждан и юридических лиц, 

направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки — приобретение 
права собственности или права пользования имуществом. 

Действительность сделки определяется через совокупность сле
дующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; 
соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение 
формы сделки. Если хотя бы одно из условий не будет соблюдено, то 
сделка недействительна.