Контроль проведения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов: методическое пособие для собственников помещений

А.В. Костянов

КОНТРОЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ 
ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ 
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Методическое пособие для собственников помещений 

Подготовлено и издано в рамках реализации проекта 
«Ваш помощник в капремонте МКД»  
на средства гранта Президента РФ,  
выделенного Фондом президентских грантов

Москва 2020

УДК 332.8
ББК 65.44
      К 72

Подготовлено и издано в рамках реализации проекта 
«Ваш помощник в капремонте МКД» на средства 
гранта Президента РФ, выделенного 
Фондом президентских грантов.

К 72 
Контроль проведения работ по капитальному ремонту 
многоквартирных домов: Методическое пособие для собственников помещений / А.В. Костянов. — М.: Прометей, 
2020. — 152 с.

Данное пособие содержит информацию, посвященную контролю за ходом выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. В него включено большое количество иллюстраций того, как должны выглядеть результаты «качественно 
выполненных» работ по капитальному ремонту и как могут выглядеть «некачественно выполненные» работы. В пособие вошли 
шесть основных видов из минимального перечня капремонта, 
приведенных в Жилищном кодексе Российской Федерации. В начале каждой главы, относящейся к тому или иному виду работ, 
приведен перечень нормативной документации.
Рекомендации написаны таким образом, что будут понятны 
жителям многоквартирных домов, включая тех, кто не является строителем или инженером. Особенно полезно пособие будет 
представителям собственников помещений многоквартирных 
домов, назначенных общим собранием для контроля за ходом 
выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества 
многоквартирного дома, председателям и членам товариществ 
собственников жилья, советов многоквартирных домов, сотрудникам обслуживающих организаций.

ISBN 978-5-907244-93-1
© Костянов А.В., 2020
© Национальный центр 
общественного контроля 
в сфере жилищно-коммунального 
 хозяйства «ЖКХ контроль», 2020

© Издательство «Прометей», 2020

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

ГЛАВА 1. Собственники и органы местного самоуправления 
   в системе капитального ремонта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
   1.1. Участие собственников в проведении капитального 
            ремонта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
   1.2. Участие органов местного самоуправления в вопросах 
            проведения капитального ремонта общего имущества 
            многоквартирных домов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
      1.2.1. Органы местного самоуправления в формировании 
и актуализации региональной программы 
капитального ремонта  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
      1.2.2. Органы местного самоуправления в системе 
формирования фонда капитального ремонта . . . . . . 15
      1.2.3. Органы местного самоуправления в реализации 
региональоной программы капитального ремонта . . 16
   1.3. Гарантийные обязательства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

ГЛАВА 2. Капитальный ремонт скатной кровли . . . . . . . . . . . 21
   2.1. Основные нормативные документы в области контроля 
            за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
            скатных кровель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
   2.2. Общая информация  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
   2.3. Типы скатных крыш . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
   2.4. Приемка выполненных работ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
   2.5. Осуществление контроля за капитальным ремонтом 
            крыши . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
   2.6. Документация, необходимая для предъявления рабочей 
            комиссии по ремонту скатной кровли . . . . . . . . . . . . . . . 29
   2.7. Осмотры выполненных работ. На что обратить 

            внимание . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

ГЛАВА 3. Капитальный ремонт мягкой кровли  . . . . . . . . . . . 39
   3.1. Основные нормативные документы в области контроля 
            за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
            мягких кровель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

3.2. Общая информация  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
   3.3. Специфика мягких кровель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
   3.4. Виды мягких кровель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
   3.5. Рулонная битумная кровля . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
   3.6. Способы крепления битумной рулонной кровли  . . . . . . 43
   3.7. Мастичная наливная кровля . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
3.8. Рулонные полимерные мембраны. . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3.9. На что следует обращать внимание при проведении работ 
         по капитальному ремонту мягких кровель . . . . . . . . . . . 47
3.10. Приемка выполненных работ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.11. Осуществление контроля за капитальным ремонтом 
         крыши . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
3.12. Осмотры выполненных работ. На что обратить внимание  
   Замечания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

ГЛАВА 4. Капитальный ремонт фасадов . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
4.1. Основные нормативные документы в области контроля 
         за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
         фасадов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
4.2. Что такое фасад многоквартирного дома . . . . . . . . . . . . 56
4.3. Когда становится понятно, что фасад необходимо 
         ремонтировать . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
4.4. Различия капитального и текущего ремонта фасада . . . 58
4.5. Перечень работ при капитальном ремонте фасада МКД 59
4.6. Проведение работ по капитальному ремонту фасада . . . 60
4.7. Капитальный ремонт фасада «вне очереди»  . . . . . . . . . 60
4.8. Работы, проводимые в рамках капитальных ремонтов 
        фасада . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
4.9. Документация необходимая для приемки работ  . . . . . . 62
4.10. На что необходимо обращать внимание при приемке 
           работ по капитальному ремонту фасада . . . . . . . . . . . . 62
4.11. Основные замечания при ремонте фасадов  . . . . . . . . . 64

ГЛАВА 5. Капитальный ремонт фундаментов . . . . . . . . . . . . . 68
5.1. Основные нормативные документы в области контроля 
         за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
        фундаментов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
5.2. Что такое фундамент . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
5.3. Ремонт фундамента в разных домах . . . . . . . . . . . . . . . . 71
5.4. Ремонт фундаментов разных типов  . . . . . . . . . . . . . . . . 72

5.5. Причины возникновения необходимости ремонта 
         фундамента  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  73
5.6. Обследование фундаментов как неотъемлемая часть 
   проведения капитального ремонта  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
5.7. Обследование фундамента в шурфах  . . . . . . . . . . . . . . . 75
5.8. Основные повреждения фундаментов . . . . . . . . . . . . . . . 78
5.9. Принятие решения о ремонте/усилении 
         фундаментов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
5.10. Способы ремонта/усиления фундаментов 
            или грунтов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
5.11. Способы укрепление фундаментов . . . . . . . . . . . . . . . . 81
5.12. Способы усиления грунтов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
5.13. Приемка работ по капитальному ремонту 
            фундаментов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

ГЛАВА 6. Капитальный ремонт подвальных помещений . . . . 86
6.1. Основные нормативные документы в области контроля 
         за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
         подвальных помещений  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
6.2. Капитальный ремонт подвала и подвальных 
          помещений  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
6.3. Оценка качества выполненных работ . . . . . . . . . . . . . . . 91
6.4. На что следует обратить внимание . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
6.5. Типичные нарушения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

ГЛАВА 7. Капитальный ремонт лифтового оборудования  . . . 94
7.1. Основные нормативные документы в области контроля 
         за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
         лифтового оборудования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
7.2. Кто отвечает за лифты в МКД . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
7.3. Требования к лифтам . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
7.4. Нормативный срок службы лифтов  . . . . . . . . . . . . . . . . 96
7.5. Срок службы составных частей, узлов и оборудования 
        лифта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
7.6. Капитальный ремонт лифтов — условия проведения . . 99
7.7. Замена лифта — условия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
7.8. Оценка качества выполненных работ . . . . . . . . . . . . . . 107
7.9. Типичные замечания при производстве работ . . . . . . . 107
7.10. На что следует обращать внимание . . . . . . . . . . . . . . . 108
7.11.Определение правильности монтажа оборудования . . 109

ГЛАВА 8. Капитальный ремонт внутридомового газового 
   оборудования и вентиляции . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
8.1. Основные нормативные документы в области контроля 
   за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
   внутридомового газового оборудования и системы 
   вентиляции . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
8.2. Оценка качества выполненных работ по капитальному 
   ремонту системы газоснабжения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
8.3. Основания для проведения ремонта системы 
          газоснабжения в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . 112
8.4. Что входит в работы по капитальному ремонту . . . . . . 115
8.5. Этапы проведения работ по ремонту системы 
          газоснабжения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
8.6. Проблемы, возникающие при проведении работ 
          по капитальному ремонту . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

ГЛАВА 9. Капитальный ремонт системы водоотведения  . . . 117
9.1. Основные нормативные документы в области контроля 
   за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
   системы водоотведения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
9.2. Оценка качества выполненных работ . . . . . . . . . . . . . . 118
9.3. Что включается в состав работ при ремонте системы 
   водоотведения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

ГЛАВА 10. Капитальный ремонт системы холодного и горячего 
    водоснабжения (ХВС и ГВС)  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
10.1. Основные нормативные документы в области контроля 
   за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
   системы холодного и горячего водоснабжения . . . . . . . . . 122
10.2. Оценка качества выполненных работ по ремонту системы 
   холодного водоснабжения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
10.3. Оценка качества выполненных работ по ремонту системы 
   горячего водоснабжения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
10.4. Процесс производства работ по капитальному ремонту 
   системы ХВС и ГВС  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
10.5. Периодичность проведения ремонта  . . . . . . . . . . . . . 125
10.6. Материалы, применяемые при ремонте системы 
   ГВС и ХВС . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
10.7. Сборка системы  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

ГЛАВА 11. Капитальный ремонт системы отопления . . . . . . 134
11.1. Основные нормативные документы в области контроля 
          за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
          системы отопления . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
11.2. Оценка качества выполненных работ по ремонту системы 
           отопления . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
11.3. Перечень работ по капитальному ремонту системы 
            отопления . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
ГЛАВА 12. Капитальный ремонт системы 
   электроснабжения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
12.1. Основные нормативные документы в области контроля 
           за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
          системы электроснабжения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
12.2. Оценка качества выполненных работ по ремонту системы 
           электроснабжения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
12.3. Этапы выполнения работ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
12.4. Необходимо обращать внимание . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
12.5. Перечень работ по капитальному ремонту . . . . . . . . . 140
12.6. Особое внимание необходимо уделять 
           следующим элементам . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
12.7. Заземление здания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
ЗАКЛЮЧЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
Основные нормативные документы в области контроля 
   за качеством выполнения работ по капитальному ремонту 
   общего имущества в многоквартирных домах . . . . . . . . . . . 150

ВВЕДЕНИЕ

Настоящие методические рекомендации созданы для 
общественных активистов, представителей собственников 
помещений многоквартирных домов, назначенных общим 
собранием для контроля за ходом выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного 
дома. Рекомендации содержат основные положения, которые позволят представителям общественности на более 
высоком и качественном уровне проверять ход капитального ремонта общего имущества.
Данные методические рекомендации содержат информацию, посвященную контролю за ходом выполнения работ по капитальному ремонту. Методические рекомендации позволяют получить основные сведения о том, какого 
качества работы по капитальному ремонту должны получить собственники. Рекомендации станут особенно полезными и актуальными для собственников помещений многоквартирных домов, которые не являются строителями. 
Неоспоримым преимуществом этих методических рекомендаций, является наличие примеров того, как должны 
выглядеть «качественные» и «не качественные» работы 
по капитальному ремонту. В начале каждой главы, относящейся к тому или иному виду работ, приведен перечень 
нормативной документации, относящейся к работам, которые описаны в соответствующей главе. Данные методические материалы содержат 12 глав которые посвящены 
вопросам участия собственников и органов местного самоуправления в процессе проведения капитального ремонта.

ГЛАВА 1. Собственники и органы местного 
самоуправления в системе капитального  
ремонта

1.1. Участие собственников в проведении 
капитального ремонта

В соответствии с действующим законодательством собственники:
1) принимают решение о выборе способа накопления 
средств на капитальный ремонт (о способе формирования 
фонда капитального ремонта);
2) принимают решение о проведении капитального ремонта в своем доме и утверждают перечень работ;
3) принимают участие в приемке работ по капитальному ремонту;
4) могут принять решение об установлении взноса на 
капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным 
правовым актом субъекта Российской Федерации, и иные 
решения, установленные жилищным законодательством.
Процедура принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме 
установлена статьей 189 Жилищного кодекса.
Собственники помещений в многоквартирном доме в 
любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном 
доме по предложению лица, осуществляющего управление 
многоквартирным домом или оказание услуг и(или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора, 
либо по собственной инициативе.

Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого 
должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или 
оказание услуг и(или) выполнение работ по содержанию и 
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо 
региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и объеме 
услуг и(или) работ, их стоимости, о порядке и источниках 
финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме не 
позднее чем через три месяца с момента получения указанных предложений (если более продолжительный срок 
не установлен нормативным правовым актом субъекта 
Российской Федерации) обязаны рассмотреть указанные 
предложения и принять на общем собрании решение, в котором должны быть определены: 
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в 
приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в 
том числе подписывать соответствующие акты.
Если собственники помещений в многоквартирном 
доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете 
регионального оператора, не приняли решение о проведе