Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

ЭКСПЛУАТАЦИЯ, 

ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА 

МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В.Б. АКИМОВ
Н.С. ТИМАХОВА
В.А. КОМКОВ

Москва
ИНФРА-М

2022

УЧЕБНИК

Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 

профессионального образования в качестве учебника для учебных заведений, 

реализующих программу среднего профессионального образования по специальности 

08.02.11 «Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома»

 (протокол № 11 от 26.10.2020)

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723
 
А39

Акимов В.Б.

А39  
Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества много
квартирного дома : учебник / В.Б. Акимов, Н.С. Тимахова, В.А. Комков. — Москва : ИНФРА-М, 2022. — 295 с. — (Среднее профессиональное образование). — DOI 10.12737/1031593.

ISBN 978-5-16-015410-7 (print)
ISBN 978-5-16-107866-2 (online)
В учебнике приведены сведения по эксплуатации, обслуживанию и ре
монту общего имущества многоквартирного дома.

Соответствует требованиям федеральных государственных образова
тельных стандартов среднего профессионального образования последнего 
поколения.

Предназначен для студентов средних профессиональных учебных заве
дений, обучающихся по специальности 08.02.11 «Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома».

Для студентов средних профессиональных образовательных организа
ций и образовательных организаций дополнительного профессионального 
образования.

УДК 69.059(075.32)

ББК 38.7-08я723

А в т о р ы:

В.Б. Акимов, кандидат технических наук, доцент, доцент Владимирско
го государственного университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых;

Н.С. Тимахова, кандидат технических наук, доцент, доцент Владимир
ского государственного университета имени Александра Григорьевича 
и Николая Григорьевича Столетовых;

В.А. Комков, старший преподаватель Владимирского государственного 

университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича 
Столетовых

Р е ц е н з е н т ы:

Н.В. Мигаль, директор Государственного унитарного предприятия Вла
димирской области «Областное проектно-изыскательское архитектурнопланировочное бюро»;

С.В. Прохоров, кандидат технических наук, доцент, заместитель дирек
тора Института архитектуры, строительства и энергетики Владимирского 
государственного университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых

ISBN 978-5-16-015410-7 (print)
ISBN 978-5-16-107866-2 (online)

© Акимов В.Б., Тимахова Н.С., 

Комков В.А., 2021

Введение

В сфере управления многоквартирными домами (МКД) основной целью государственной политики является повышение 
уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг 
по текущему ремонту МКД и его содержанию.
Достижение этой цели будет обеспечиваться решением следующих задач:
— обеспечение профессионального управления многоквартирными домами;
— формирование ответственности и активности собственников 
помещений в многоквартирных домах, выступающих квалифицированными заказчиками жилищно-коммунальных услуг.
Для обеспечения профессионального управления многоквартирными домами введено государственное регулирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными 
домами путем лицензирования такой деятельности с 1 мая 2015 г., 
а также разработана вся необходимая нормативная правовая база 
на федеральном уровне для практического запуска лицензирования 
деятельности по управлению многоквартирными домами.
Процесс лицензирования управляющих организаций завершен 
в установленные сроки. Всего подали заявление о выдаче лицензии 
на осуществление деятельности по управлению многоквартирными 
домами более 15 тыс. управляющих организаций. Отказано в получении лицензии 13% управляющих организаций от общего количества, подавших заявление.
Лицензирование позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысить их ответственность 
за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, 
а также предоставит собственникам помещений в многоквартирных 
домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением действующего законодательства, прав и законных интересов граждан.
Лицензирование является механизмом постоянно действующего 
контроля за управляющими организациями и принятия действенных 
мер к допустившим нарушения хозяйствующим субъектам. Эффективность данного механизма будет определяться на основании мониторинга ситуации на рынке управления много квартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности 
потребителей качеством предоставленных услуг.

Решение задачи по формированию ответственных и активных 
собственников помещений в многоквартирных домах будет обеспечено за счет проведения информационной кампании по повышению информированности жителей многоквартирных домов 
об их правах и обязанностях и упрощения координации их действий благодаря расширению форм проведения общих собраний 
собственников помещений в многоквартирных домах.
В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах при их взаимодействии с исполнителями жилищно-коммунальных услуг будут расширяться полномочия советов многоквартирных домов через принятие соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирных домах, будет 
создан институт профессиональных управляющих, задачей которых 
будет являться защита интересов жителей многоквартирных домов.
Для оценки достижения поставленных задач в сфере управления многоквартирными домами определены показатели, характеризующие качество обслуживания потребителей, и организованы 
периодические исследования в области оценки удовлетворенности 
потребителей уровнем обслуживания и качеством услуг в сфере 
управления многоквартирными домами.
В результате изучения данного курса студент должен:
знать
— классификацию зданий по типам, функциональному назначению;
— наименование и основные технические характеристики конструктивных элементов и инженерных систем МКД;
— нормативные правовые, методические и инструктивные документы, регламентирующие деятельность по управлению и обслуживанию МКД;
— правила приема-передачи технической и иной документации;
— технические решения по устранению дефектов конструктивных элементов и инженерных систем здания;
— правила организации и выполнения работ по эксплуатации, 
обслуживанию и ремонту общего имущества МКД;
— правила предоставления коммунальных услуг;
— содержание тарифной политики в жилищно-коммунальном 
хозяйстве;
— основные направления ресурсосбережения жилых помещений;
— энергосберегающие технологии, применяемые в МКД;
— виды неисправностей аварийного порядка и предельные 
сроки их устранения;

уметь
— читать проектную и исполнительную документацию по зданиям и сооружениям;
— определять основные конструктивные элементы многоквартирного дома;
— осуществлять прием-передачу, учет, хранение и актуализацию технической и иной документации на многоквартирный дом;
— определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— оценивать техническое состояние конструктивных элементов, 
инженерного оборудования и систем многоквартирного дома;
— принимать необходимые меры по устранению обнаруженных 
дефектов во время осмотров общего имущества многоквартирного 
дома;
— подготавливать заключения о необходимости проведения 
капитального либо текущего ремонта общего имущества МКД;
— контролировать качество выполнения работ и услуг по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества МКД;
— организовывать и контролировать обеспечение жилых помещений газо- и водоснабжением, водоотведением, отоплением, электроснабжением;
— снимать показания домовых приборов учета и регулировать 
поставки коммунальных ресурсов;
— подавать заявки в диспетчерские и аварийно-ремонтные 
службы и контролировать их исполнение;
владеть навыками
— ведения технической и иной документации на многоквартирный дом;
— проведения плановых осмотров общего имущества многоквартирного дома с целью установления возможных причин возникновения дефектов и выработки мер по их устранению;
— составления плана необходимых работ и перечня услуг 
по эксплуатации, обслуживанию и ремонту много квартирного дома 
по результатам технического осмотра состояния конструктивных 
элементов и инженерных систем здания;
— оказания услуг проведения работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества много квартирного дома подрядными организациями;
— контроля качества реализуемых работ и оказания услуг 
по эксплуатации, обслуживанию и ремонту;
— подготовки и заключения договоров с внешними ресурсоснабжающими организациями по газо- и водоснабжению, водоотведению, отоплению, электроснабжению жилых помещений;

— организации приема, регистрации, учета заявок потребителей на оказание жилищно-коммунальных услуг и контроля 
их исполнения;
— организации комплекса первоочередных операций и мероприятий по незамедлительному устранению аварий и неисправностей ресурсоснабжения.

Глава 1.

УСТРОЙСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

1.1. ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ

Необходимо установить ряд единых терминов и понятий, используемых в области управления, эксплуатации и обслуживания 
многоквартирных домов.
Жилищной сферой называется область народного хозяйства, 
включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений 
и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные 
постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; 
жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах 
и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры 
жилищной сферы.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации 
(ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ используются следующие понятия.
Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Жилищный или жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан в целях управления многоквартирным домом и удовлетворения потребностей в жилье, регламентируемое ЖК РФ и иными федеральными законами.
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), 
в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем 
пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Товарищество собственников недвижимости 
(ТСН) является некоммерческой корпоративной организацией.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — вид товарищества собственников недвижимости (ТСН), подразумевающий 
объединение собственников помещений много квартирного дома; 
нескольких многоквартирных или жилых домов для управления, 
владения и распоряжения общим имуществом, совместного использования имущества, содержания, приращения и сохранения 
общего имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, 
пользующимся данными помещениями, а также в целях осуществления иной деятельности с учетом законодательства.
Жилое помещение — изолированное помещение, пригодное 
для постоянного проживания и являющееся недвижимым имуществом.
Виды жилых помещений:
1) часть жилого дома или жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое содержит комнаты и помещения вспомогательного пользования для удовлетворения гражданами бытовых 
и иных нужд;
2) часть квартиры или квартира — помещение в многоквартирном доме, обособленное структурно и предназначенное 
для обеспечения прямого доступа к помещениям общего пользования; квартира состоит из одной комнаты или нескольких комнат 
и помещений вспомогательного использования;
3) комната — структурная часть квартиры или жилого дома, 
предназначена для непосредственного проживания граждан.
Переустройство жилого помещения подразумевает перенос 
санитарно-технического, электрического или иного оборудования 
или инженерных сетей, а также их установку или замену. Подобные 
изменения официально фиксируются в паспорте жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения предполагает внесение изменений в его конфигурацию, что в обязательном порядке фиксируется в техническом паспорте жилого помещения.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства 
(за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление 
систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения объектов капитального строительства 
или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих 
строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие 

показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление 
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства 
(за исключением линейных объектов) — изменение параметров 
объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также 
замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций 
объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные 
улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Аварийное состояние — категория технического состояния 
строительной конструкции или здания и сооружения в целом, 
включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта (ГОСТ 31937—2011, ст. 3.13).
Комфортные условия проживания — категория санитарноэпидемиологического состояния, при котором количественные 
и качественные значения потребляемых коммунальных услуг, микроклимата и чистоты в помещениях и придомовой территории 
много квартирного дома соответствуют установленным в проектной 
документации значениям с учетом санитарно-эпидемиологических 
и других правил и требований.
Многоквартирный дом (МКД) — оконченный строительством 
и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, 
включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, которые не являются частью квартиры, помещения, которые не принадлежат 
отдельным собственникам, а также жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие 
самостоятельные выходы к помещениям общего пользования 
в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав 
много квартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные 
нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный 
участок).
Обследование технического состояния здания (сооружения) — 
комплекс мероприятий по определению и оценке фактических 

значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность 
его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость 
восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование грунтов основания и строительных конструкций на предмет 
выявления изменения свойств грунтов, деформационных повреждений, дефектов несущих конструкций и определения их фактической несущей способности (ГОСТ 31937—2011, ст. 3.4).
Придомовая территория — земельный участок с расположенным на нем много квартирным домом. Размеры, а также границы участка регламентированы данными государственного кадастрового учета (номера) с указанием уникальных характеристик 
объекта недвижимости, разрешенного использования и сведений 
об элементах благоустройства и озеленения, а также о других сооружениях, предназначенных для обслуживания, благоустройства 
и эксплуатации данного дома.
Собственник — лицо, обладающее правом собственности на помещение в много квартирном доме, реализующее в процессе эксплуатации много квартирного дома права владения, пользования, 
содержания и распоряжения этим помещением в соответствии с его 
назначением и пределами его использования, а также части общего 
имущества квартиры, которому общее имущество принадлежит 
на праве общей долевой собственности, если такое помещение является комнатой в коммунальной квартире.
Содержание общего имущества много квартирного дома — 
непрерывное и постоянное выполнение комплекса работ (услуг), 
включающих в себя план работ, перечень работ (услуг), в том числе 
дополнительные виды работ и услуг.
Техническая документация много квартирного дома — комплект документов, включающих текстовые, расчетные, графические 
материалы, технические паспорта, акты, журналы и иные документы, которые составляются, восстанавливаются, ведутся и актуализируются в течение всего жизненного цикла много квартирного 
дома.
Физический износ — показатель, характеризующий изменение, 
снижение и потери функциональной и (или) несущей способности и деформации конструкций, элементов или частей многоквартирного дома по сравнению с первоначальным (нормативным 
техническим) состоянием.
Эксплуатация (использование) много квартирного дома — 
стадия жизненного цикла много квартирного дома с момента его 
ввода в эксплуатацию до момента утилизации (сноса), в процессе