Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
Российский госудаРственный унивеРситет пРавосудия

Москва
2020

Недвижимое имущество: 
поНятие и отдельНые виды  

учебное пособие 

А. Н. лужина

А в т о р

А. Н. Лужина, доцент кафедры гражданского права Российского 
государственного университета правосудия, канд. юрид. наук, доцент, 
старший научный сотрудник отдела правоведения ИНИОН РАН.

Р е ц е н з е н т ы:

В. В. Горшков, председатель судебного состава по гражданским делам 
Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ;

Е. Б. Козлова, директор Центра научных исследований,  
профессор кафедры гражданского и предпринимательского права  
ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции  
(РПА Минюст России)», д-р юрид. наук, доцент.

Лужина А. Н.
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие. 2-е изд., испр. и дополн. — М.: РГУП, 2020.

ISBN 978-5-93916-814-4

Основа настоящей работы — комментарий актуальной судебной практики 
по вопросам, связанным с толкованием понятий видов недвижимого имущества.
Предназначена обучающимся по магистерским программам «Юрист в сфере 
недвижимости», «Управление недвижимым имуществом», может быть полезной 
судьям, рассматривающим дела в сфере недвижимого имущества.

Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс».

 
    © Лужина А. Н., 2020
 
    © Российский государственный  
ISBN 978-5-93916-814-4 
         университет правосудия, 2020

Л 82

УДК 347.214 
ББК 67.404.1
Л 82

Содержание

Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Глава 1. Понятие «недвижимое имущество». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Судебная практика (19, 22, 23, 37, 39)

Глава 2. Земельный участок
2.1. Понятие «земельный участок» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
2.2. Признаки земельного участка как объекта гражданских прав . . . . . . . 43
2.3. Делимость и неделимость земельного участка. Часть земельного 
участка как объект недвижимого имущества. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
2.3.1. Часть земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.3.2. Образование земельных участков. Раздел и выдел земельных 
участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
2.4. Земельная доля . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
2.5. Искусственный земельный участок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Судебная практика (47, 49, 50, 53, 54, 58, 61–63)

Глава 3. Здание, сооружение, помещение
3.1. Здание и сооружение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3.2. Помещение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3.3. Жилые помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
3.4. Индивидуальный жилой дом (объект индивидуального 
жилищного строительства). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
3.5. Многоквартирный дом. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
Судебная практика (66, 67, 70–73, 86, 89, 92–100)

Глава 4. Единый недвижимый комплекс — особый объект недвижимого  
имущества
4.1. Понятие «единый недвижимый комплекс» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
4.2. Виды Единого недвижимого комплекса . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
4.3. Признаки Единого недвижимого комплекса . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Судебная практика (109, 110, 113)

Глава 5. Объект незавершенного строительства
5.1. Понятие «объект незавершенного строительства» . . . . . . . . . . . . . . . . 116
5.2. Признаки объекта незавершенного строительства . . . . . . . . . . . . . . . . 120
5.3. Сделкоспособность объекта незавершенного строительства . . . . . . . 122
Судебная практика (117, 118, 122, 123)

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды 

Глава 6. Машино-место
6.1. Понятие «машино-место» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
6.2. Признаки машино-места. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

Глава 7. Понятие и признаки самовольной постройки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Судебная практика (129, 130, 133, 134, 136–140)

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

Примерные вопросы для экзамена. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

Перечень таблиц
Таблица 1. Основные положения действующего законодательства 
и судебной практики, связанные со статусом объектов недвижимого 
имущества . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Таблица 2. Случаи и порядок выдачи разрешений на строительство. . . . . . 25
Таблица 3. Сравнительная таблица определений понятия «земельный 
участок» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Таблица 4. Процесс межевания: правовая основа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Таблица 5. Типы межевых знаков и порядок их установки (закладки) . . . . 47
Таблица 6. Требования, которым должно отвечать жилое помещение . . . . 75
Таблица 7. Стадии завершенности объекта незавершенного  
строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

Введение

Законодатель в п. 1 ст. 130 ГК РФ дает определение понятия «недвижимое имущество»: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, 
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что 
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно, в том числе здания, 
сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым 
вещам может быть отнесено и иное имущество: жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств 
части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Насколько приведенное определение понятия «недвижимое имущество» раскрывает его содержание? Согласно теории права определение 
должно раскрывать содержание того или иного явления и в том числе 
через его признаки.
Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит один-единственный признак недвижимого имущества — прочная связь с землей (то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), а в целом — это перечень видов недвижимости.
Мнения по поводу официального определения понятия «недвижимое имущество» разделились. Ряд ученых считают его универсальным1, 

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 8; Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории //Вестник гражданского права. 2008. № 4.

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды 

6

другие — что оно не отвечает современным условиям1, не содержит исчерпывающий перечень признаков недвижимого имущества2.
Судебная практика свидетельствует о необходимости уточнения ряда 
признаков, формирования дополнительных квалификационных характеристик недвижимого имущества, позволяющих определить тот или иной 
объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости или составной части иного объекта недвижимости.
Например, до 01.01.2017 г. существовала проблема квалификации машино-мест в качестве объектов недвижимого имущества. Судебная практика выработала две позиции:
• парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи — 
нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников 
долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью 
(Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда 
от 29.01.2008 № А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу № А3310690/2007);
• парковочное место признается (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым 
имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 № КГ-А40/4518-08-1,2 по делу № А4049509/07-63-401).
Вопросы квалификации тех или иных объектов в качестве недвижимости возникают и при выделении квартир в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества в объекте незавершенного строительства 
(определения Верховного Суда РФ от 10.04. 2012 г. № 5-В12-10; от 19.06. 
2012 г. № 5-В12–11, раздел 4).
Признание самостоятельным объектом недвижимого имущества части 
помещения или части земельного участка (Постановление Президиума 

1 Степанов С. А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: 
Теоретические проблемы: Автореф. дисс. … д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004; 
Новиков К. А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // 
Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 4–12.
2 Абрамов В. В. Понятие и признаки недвижимости повышенного риска как объекта 
гражданского права // Бизнес, Менеджмент и Право. 2013. № 1. С. 118–122, 126, 127.

Введение


ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889, 
разделы 2 и 3).
Признание того или иного объекта капитального строительства самовольной постройкой (Постановления Пленума Верховного Суда РФ 
№ 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Определение Верховного 
Суда РФ от 11.03.2014 № 18-КГ13-184, Определение Верховного Суда РФ 
от 03.12.2013 № 15-КГ13-4, раздел 6).
Определение состава Единого недвижимого комплекса (Постановление 
Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), раздел 5) и др.
Отсутствие единого подхода к определению тех или иных вещей 
в качестве недвижимости связано и с тем, что законодатель, определяя недвижимое имущество в качестве объекта гражданских прав, раскрывает его признаки в целом ряде нормативных правовых актов, интерпретирует их в кодексах, иных федеральных законах, подзаконных 
актах, в законодательных актах субъектов Российской Федерации, которые, например, необходимо учитывать при определении пригодности 
жилых помещений к использованию по первоначальному назначению  
(ст. 5 ЖК РФ).
Большой массив действующего федерального и регионального законодательства порождает объективную необходимость в навигаторе, который бы адаптировал норму к соответствующему процессу, происходящему в общественной жизни. Эту роль, на наш взгляд, вполне успешно 
выполняют правовые позиции Верховного Суда РФ как инструмент толкования закона.
Правовые позиции Верховного Суда РФ, а ранее, до 6 августа 2014 г., 
и Высшего Арбитражного Суда РФ являются эффективными инструментами адаптации норм права к конкретным обстоятельствам дела, устраняют неоднозначность и неопределенность в применении соответствующего законодательного правила1.

1 Лужина А. Н. Актуальность защиты права собственности на недвижимое имущество (тезисы доклада) // Сборник по итогам научно-практической конференции «Судебная реформа 1864 года. Реализация и защита прав человека в современной правовой системе». Ярославль, 2014.

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды 

8

Например, ст. 222 ГК РФ в абз. 2 п. 3 предусматривает: право собственности 
на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого 
находится земельный участок, где осуществлена постройка. При буквальном толковании нормы арендаторы земельных участков, которые возвели на них самовольную постройку, лишаются возможности признать на нее свое право собственности 
(Апелляционное определение Самарского областного суда от 01.04.2013 по делу 
№ 33–2496/2013, Апелляционное определение Кемеровского областного суда 
от 31.07.2012 по делу № 33–7482, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 по делу № А41-37722/11)1.
Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 19 марта 2014 года указал, что при 
рассмотрении соответствующей категории дел необходимо применять системное толкование следующих правовых норм: ст. 30.1, пп. 2 п. 1. ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, п. 1 
ст. 615 ГК РФ. Из чего следует, что право собственности на самовольную постройку, 
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который 
предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта 
недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу 
жизни и здоровью граждан2. Позиция Верховного Суда РФ в данном случае 
позволила арендаторам земельных участков при соблюдении вышеуказанных требований обращаться в суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на объекты самовольного строительства в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Отчасти вышеуказанная позиция Верховного Суда РФ нашла свое 
отражение в новой редакции ст. 222 ГК РФ, утвержденной ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской 
Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие 
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой: лицо, во временное владение и пользование которому 
в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, 
сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении 

1 СПС «КонсультантПлюс». Аналитический обзор от 27 марта 2014 года.
2 Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством 
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Введение


самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это 
не противоречит закону или договору. Таким образом, арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, получили 
законное право — легализовать самовольную постройку при наличии 
определенных условий.
Принимая во внимание, что самовольная постройка представляет 
собой многоаспектное явление гражданского права (это и правонарушение, и способ приобретения права собственности на недвижимое 
имущество), вопросы самовольной постройки будут более подробно 
рассмотрены в отдельной лекции, посвященной этому вопросу. В рамках 
представленной работы будут рассмотрены только понятие и основные 
признаки самовольной постройки как особые характеристики объекта 
недвижимого имущества.
Необходимо обратить внимание и на два решения Конституционного Суда РФ, которые раскрывают значение судебных правовых позиций. Так, Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 № 29-П рассматривает решения Верховного Суда РФ как разъяснения по вопросам судебной 
практики, целью которых является устранение неопределенности нормы, обеспечение ее однозначного истолкования и единообразного применения, в том числе 
при необходимости адекватного и своевременного приспособления регулирующей роли нормы в единстве ее буквы и духа к той или иной сфере общественных 
отношений в их динамике; при этом, однако, необходимо соблюдение принципа 
поддержания доверия граждан к закону, предполагающего сохранение разумной 
стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных 
изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости — предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям1.
Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 № 911-О 
«Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 
15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» дает правовую оценку решениям арбитражных судов 
кассационной инстанции, но в силу универсальности критериев ее можно применить и к правовым позициям Верховного Суда РФ и Высшего 

1 Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 № 29-П «По делу о проверке конституционности абзаца первого пункта 1 статьи 1158 Гражданского кодекса 
Российской Федерации в связи с жалобой гражданина М. В. Кондрачука».

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды 

10

Арбитражного Суда РФ: «Такое толкование закона… направлено на обеспечение единообразного толкования и применения норм материального и процессуального права арбитражными судами и, следовательно, — на реализацию вытекающего 
из статей 1 (часть 1), 6 (часть 2), 17 (часть 3) и 19 Конституции Российской Федерации принципа юридического равенства, которым обусловливается необходимость 
формальной определенности, точности, ясности, недвусмысленности правовых норм 
и их согласованности в системе действующего правового регулирования, которая 
может быть обеспечена лишь при условии единообразного понимания и толкования 
правовых норм»1.
Особенности правового статуса того или иного объекта недвижимости с учетом положений основных законодательных актов и правовых 
позиций высших судебных инстанций приведены в табл. 1.
Таблица 1
Основные положения действующего законодательства и судебной 
практики, связанные со статусом объектов недвижимого имущества

№
Наименование  
объекта
Основные законодательные акты
Правовые позиции 
КС РФ, ВС РФ и ВАС РФ

1
Недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ; 
Гражданский кодекс (часть вторая) 
от 26.01.1996 № 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ;
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ;
Градостроительный кодекс Российской 
Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
Федеральный закон от 30.12.2004 
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных 
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные 
акты Российской Федерации»;
Федеральный закон от 16.07.1998 
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Постановление Пленума 
Верховного Суда РФ № 25 
от 23.06.2015;
Постановления Пленума Верховного Суда РФ 
№ 10, Пленума ВАС РФ 
№ 22 от 29.04.2010;
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 
№ 1160/13 по делу № А761598/2012;
Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2008 
№ 9-Г08-19

1 Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 № 911-О «Об отказе 
в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного 
суда о проверке конституционности пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».