Экономика недвижимости: Оценка жилой недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

№ 1395

Кафедра экономики и менеджмента

Б.Г. Киселёв
П.А. Завяльский

Экономика недвижимости

Оценка жилой недвижимости

Учебное пособие

Рекомендовано редакционно-издательским
советом университета

Москва     Издательский Дом МИСиС     2010

УДК 332.21.8
 
К44

Р е ц е н з е н т
директор департамента оценки
ЗАО «АКГ Развитие бизнес-систем» М.В. Тищенко

Киселев Б.Г., Завяльский П.А.
К44  
Экономика недвижимости: Оценка жилой недвижимости: 
Учеб. пособие. – М.: Изд. Дом МИСиС, 2010. – 77 с.
ISBN 978-5-87623-295-3 

Выполнение домашних заданий по оценке квартиры (реального объекта 
оценки) позволит студентам на практике использовать изученные принципы, 
подходы и методы оценки объектов недвижимости как одного из видов имущества (собственности).
Предназначено для выполнения домашних заданий студентами, обучающимися по специальностям 080502 «Экономика и управление на предприятии» и 080105 «Финансы и кредит», изучающими курсы лекций по оценочной деятельности.

УДК 332.21.8

ISBN 978-5-87623-295-3 
© Б.Г. Киселев,
П.А. Завяльский, 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Задание на оценку квартиры ................................................................4
2. Отчет об определении рыночной стоимости квартиры ....................5
2.1. Титульный лист ................................................................................. 5
2.2. Сопроводительное письмо  .............................................................. 6
3. Общие сведения ....................................................................................8
3.1. Задание на оценку и результаты оценки ......................................... 8
3.2. Сертификат качества оценки ......................................................... 10
3.3. Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете ..................11
3.4. Сведения об оценках и специалистах, участвовавших
в составлении Отчета ............................................................................ 13
4. Используемая терминологияи процесс оценки ................................14
4.1. Стандартизированные термины и определения .......................... 14
4.2. Оцениваемые права ......................................................................... 26
4.3. Процесс оценки ............................................................................... 26
4.4. Обзор общепринятых подходов оценки ....................................... 28
5. Анализ социально-экономической ситуации в регионе ..................31
6. Анализ местоположения объекта оценки .........................................32
7. Общая характеристика здания ...........................................................35
8. Описание объекта оценки ..................................................................37
9. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Москва
(Московской области) .............................................................................39
10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки ..............................................................40
11. Оценка затратным подходом ............................................................41
11.1. Расчет стоимости строительства квартиры ................................ 41
11.2. Расчет прибыли предпринимателя .............................................. 43
11.3. Расчет износа квартиры ................................................................ 45
12. Оценка квартиры сравнительным подходом ..................................46
13. Оценка квартиры доходным подходом............................................51
14. Согласование результатов расчетов стоимости квартиры.............55
Библиографический список ...................................................................58
Приложения .............................................................................................59

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ КВАРТИРЫ

Цель пособия – на реальном примере научиться искать, отбирать, 
анализировать первичные данные и материалы, на основе которых 
можно рассчитать выбранный вид стоимости квартиры. Работа выполняется в форме отчета по определению рыночной (или другой) 
стоимости жилого помещения (квартиры) без земельного участка.
Техническое задание составляется студентом самостоятельно. При 
этом выбираются:
− объект оценки (собственная квартира или квартира, выставленная на продажу без указания цены предложения);
− вид стоимости (рыночная);
− метод оценки, характерный для каждого из трех подходов.
Условия выполнения работы
1. Оценка квартиры осуществляется всеми тремя подходами – затратным, сравнительным, доходным.
2. Дата оценки – в пределах периода чтения лекций по курсам 
«Экономика (оценка) недвижимости», «Основы оценочной деятельности» и «Оценка собственности», но не ранее чем за месяц до сдачи 
домашней работы на проверку.
3. Выбор сравнимых объектов (аналогов, объектов сравнения) осуществляется по первичным источникам – публикациями в печатных 
изданиях (газеты, журналы) и Интернету. Печатное издание (или его 
часть) с помеченными объектами сравнения и датой издания и/или 
распечатка с сайта Интернета прилагаются к домашней работе.
4. Выбор одной и той же квартиры для оценки студентами одного 
потока не допускается.
5. Данные по объектам сравнения, использованные в сравнительном подходе, нельзя использовать в доходном подходе (и наоборот).
6. Расчетные, косвенные (количественные и качественные) данные, 
используемые для оценки квартиры, должны корреспондироваться с 
реальными данными.
7. Результаты расчетов округляются: промежуточные – до целых 
единиц, окончательные – до тысяч единиц (рубли).
8. В почтовом адресе номер квартиры не указывается, возможно 
использование символа N.
9. Исправленный и дополненный (вместе с замечаниями преподавателя) вариант домашней работы сдается вновь на проверку вместе с 
тем вариантом, по которому даны замечания.
Отчет (домашняя работа) по оценке квартиры представлен ниже.

2. ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ 
СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

2.1. Титульный лист

Ниже приведен титульный лист отчета.

УТВЕРЖДАЮ:
Руководитель организации

______________________________

(наименование организации)

______________________________
(ФИО)

«__» __________20__г.

ОТЧЕТ № _________

об определении 
рыночной стоимости___ - комнатной квартиры,
расположенной по адресу:

______________________________________
(индекс, почтовый адрес)

Москва
201_ г.

2.2. Сопроводительное письмо 

Ниже приведена форма сопроводительного письма к отчету об определении рыночной стоимости квартиры.

Генеральному директору

_________________________________
(название организации-Заказчика)

г-ну_______________________
(ФИО)

Уважаемый  _____________________________________________
В соответствии с договором № _________ от «__» _______201__г. 
произведен расчет рыночной стоимости __ -комнатной квартиры, расположенной по адресу: _______________________________________
_____________, с целью определения ее рыночной стоимости по состоянию на «___» ____________ 201__г.
Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа проектно-сметной и иной документации, представленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств 
массовой и деловой информации, включая Интернет и др. Аудиторская 
и иная проверка информации, предоставленной Заказчиком, не проводилась, так как Оценщик полагается на ее достоверность.
Профессиональное суждение оценщика, основанное на результатах анализа указанной информации, позволяют сделать вывод о том, 
что рыночная стоимость с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением составляет: 
Объект 
оценки ___________ (_________________________________) руб. 
                                              (сумма прописью)

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование 
полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих 
условий, а также собранную фактическую информацию.
Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской 
Федерации», Федеральным законом «Об оценочной деятельности в 

Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральными 
стандартами оценки №1, №2, №3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 
от 20 июля 2007 г. №254-256, со стандартами оценки Российского общества оценщиков (РОО) и «Международными стандартами оценки» 
(седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки 
имущества (пер. с англ. под ред. Г.И. Микерина. М., 2005). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом 
отчета.
На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, 
Оценщик готов дать дополнительные разъяснения.
С благодарностью за возможность оказать Вам услугу.

Генеральный директор_________________________   _________________
 
 
 
   (название организации-Исполнителя) 
              (ФИО)

Оценщик 
 
 
 
                       _________________
 
 
 
 
 
 
 
               (ФИО)

«___» ____________201__г.

3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

3.1. Задание на оценку и результаты оценки

Задание на оценку и ее результаты представлены в табл. 3.1.
Задание на оценку объекта жилой недвижимости

Таблица 3.1

Объект оценки1
__ - комнатная квартира, расположенная по адресу:

____________________________________________________________
(индекс, почтовый адрес)

Заказчик (собственник) 
оценки, его адрес и банковские реквизиты2

____________________________________________________________
(наименование организации)

____________________________________________________________
(индекс, почтовый адрес)

____________________________________________________________
(банковские реквизиты)

Основание проведения 
оценки
Договор №__________от «__» __________ 201_ г.
на проведение оценки Объекта оценки

Оцениваемые права
Право полной собственности

Цель оценки
Определение рыночной стоимости Объекта оценки

Задача (назначение) 
оценки
Консультирование Заказчика о рыночной стоимости
Объекта оценки

Собственник Объекта 
оценки3

Дата осмотра Объекта 
оценки4
«___» ____________ 201_ г.

Действительная дата 
оценки
«___» ____________ 201_ г.

Дата составления 
отчета
«___» ____________ 201_ г.

Срок экспозиции
_____________201_г. – _____________201_г.

Курс доллара США, 
руб/долл.5
_________ руб/долл. США

Текущее использование 
Объекта оценки
Жилое помещение (отдельное изолированное жилье)