Техническая эксплуатация зданий и сооружений

ТЕХНИЧЕСКАЯ 
ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ 
И СООРУЖЕНИЙ

В.А. КОМКОВ, В.Б. АКИМОВ, Н.С. ТИМАХОВА

Москва
ИНФРА-М
2020

УЧЕБНИК

2-е издание, переработанное и дополненное

Допущено 
Государственным комитетом Российской Федерации 
по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 
в качестве учебника для студентов 
средних специальных учебных заведений, 
обучающихся по специальности 
08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений»

УДК 69.05(075.32)
ББК 38.7-08я723
 
К63

Комков В.А.
К63 
 
Техническая эксплуатация зданий и сооружений : учебник / 
В.А. Комков, В.Б. Акимов, Н.С. Тимахова. — 2-е изд., перераб. 
и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2020. — 338 с. — (Cреднее профессиональное образование). — DOI 10.12737/22806.

ISBN 978-5-16-012361-5 (print)
ISBN 978-5-16-106298-2 (online)

В учебнике приведены сведения по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, 
обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.
Соответствует требованиям Федерального государственного стандарта 
среднего профессионального образования последнего поколения.
Учебник предназначен для студентов средних специальных учебных 
заведений, обучающихся по специальности 08.02.01 «Строительство 
и эксплуатация зданий и сооружений».
Для профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций дополнительного профессионального образования.

УДК 69.05(075.32)
ББК 38.7-08я723

А в т о р ы:
Комков Владимир Алексеевич, доцент Владимирского государственного 
университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых (ВлГУ);
Акимов Владимир Борисович, кандидат технических наук, доцент, доцент Владимирского государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых (ВлГУ);
Тимахова Надежда Степановна, кандидат технических наук, доцент, доцент Владимирского государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых (ВлГУ)

Р е ц е н з е н т ы:
Авдеев С.Н., кандидат технических наук, доцент, директор Института 
архитектуры, строительства и энергетики Владимирского государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых (ВлГУ);
Емелин И.А., начальник отдела Департамента жилищно-коммунального хозяйства Владимирской области;
Кириллов С.Л., кандидат экономических наук, директор Владимирского 
строительного колледжа

ISBN 978-5-16-012361-5 (print)
ISBN 978-5-16-106298-2 (online)

© Комков В.А., Акимов В.Б., 
Тимахова Н.С., 2005
© Комков В.А., Акимов В.Б., 
Тимахова Н.С., 2016, 
с изменениями

Предисловие

В учебнике приведены требования, предъявляемые к жилищному фонду, порядок его обслуживания и ремонта с целью:
 
• обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
 
• проведения единой технической политики в жилищной сфере, 
обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых 
территорий;
 
• обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и  организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Для более глубокого изучения данного курса обучающемуся 
предлагается ознакомиться с литературой, список которой приведен в учебнике; особое внимание следует уделить нормативной 
и справочной литературе.
В результате изучения данного курса обучающийся должен:
знать
 
• аппаратуру и приборы, применяемые при обследовании зданий 
и сооружений;
 
• инструментальные методы контроля состояния конструктивных 
элементов эксплуатируемых зданий и сооружений;
 
• методики оценки технического состояния элементов зданий 
и фасадных конструкций;
 
• требования нормативной документации;
 
• порядок приемки здания в эксплуатацию;
 
• методику оценки состояния инженерного оборудования зданий;
 
• основные методы оценки технического состояния зданий;
 
• проектную, нормативную документацию по реконструкции 
зданий;
уметь
 
• работать с геодезическими приборами и механическим инструментом;
определять сроки службы элементов здания;
заполнять журналы и составлять акты по результатам осмотра;

 
• устанавливать и устранять причины, вызывающие неисправности технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий;
 
• проводить работы текущего и капитального ремонта;
 
• оценивать техническое состояние конструкций зданий и конструктивных элементов;
 
• оценивать техническое состояние инженерных и электрических 
сетей, инженерного и электросилового оборудования зданий;
владеть
 
• организацией работ по технической эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с нормативно-техническими документами;
 
• осуществлением мероприятий по технической эксплуатации 
конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений. 
Учебник поможет обучающемуся систематизировать и закрепить знания, полученные по общеобразовательным и специальным 
дисциплинам, и направит на достижение поставленной цели — получение специалистом квалификации, необходимой для организации эффективной технической эксплуатации зданий и сооружений.

Введение

Для понимания того, что представляет собой жилищная политика вообще и какие направления были приняты государством как 
приоритетные и основные, необходимо усвоить некоторые термины.
Жилищной сферой называется область народного хозяйства, 
включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений 
и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое 
имущество с установленными правами владения, пользования 
и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные 
участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, 
квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной 
сферы.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации:
«…жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:
1) на частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации;
3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным 
образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:
1) на жилищный фонд социального использования — совокупность 
предоставляемых гражданам по договорам социального найма 
жилых помещений государственного и муниципального жилищных 
фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма 

жилищного фонда социального использования жилых помещений 
государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых 
помещений государственного и муниципального жилищных 
фондов; к жилым помещениям специализированного жилищного 
фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения 
в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 
жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных 
переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения 
лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной 
защиты отдельных категорий граждан; жилые помещения для 
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц 
из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; 
специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых 
помещений, за исключением жилых помещений для социальной 
защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются 
по договорам безвозмездного пользования;
3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных 
граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность 
жилых помещений, которые используются собственниками таких 
помещений для проживания граждан на условиях возмездного 
пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение 
и (или) в пользование, за исключением жилых помещений фонда 
социального использования и специализированного фонда.
Жилищный или жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и в установленных Жилищным кодексом, другими федеральными законами случаях юридических 
лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей 
граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — добровольное объединение собственников недвижимого имущества, со

зданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), 
в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем 
пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Товарищество собственников недвижимости  
является некоммерческой корпоративной организацией.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — вид товарищества 
собственников недвижимости, представляющий собой объединение 
собственников помещений в многоквартирном доме для совместного 
управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных 
домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, 
обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких 
многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности 
по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным кодексом помещениями 
в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, 
а также для осуществления иной деятельности, направленной 
на достижение целей управления многоквартирными домами либо 
на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или 
имущества собственников нескольких жилых домов.
Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых 
и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной 
или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного ис

пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами 
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная 
для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства 
(за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление 
систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения объектов капитального строительства 
или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих 
строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие 
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление 
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, 
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) 
восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие 
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления 
указанных элементов.

Глава 1 
ОрГанизация техническОй 
эксПлуатации  
и ОбслужиВание Гражданских  
зданий и сООружений

1.1. стратеГия разВития жилищнО-кОммунальнОГО 
хОзяйстВа В рОссийскОй Федерации

1.1.1. Общие положения

В соответствии с Федеральным законом от 28.07.2014 № 172-ФЗ 
«О стратегическом планировании в Российской Федерации» и задачами, определенными в Указе Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» разработана 
Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации до 2020 года, цели которой:
 
• определение основных приоритетов,  целей и задач государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
 
• формирование у участников рынка жилищно-коммунального 
хозяйства, инвесторов, потребителей ресурсов и жилищно-коммунальных услуг единых ориентиров и ожиданий относительно 
направлений и перспектив развития жилищно-коммунального 
хозяйства;
 
• определение основных мер и мероприятий, направленных 
на достижение намеченных целей.
К основным направлениям в сфере жилищно-коммунального 
хозяйства следует отнести:
1) осуществление деятельности, направленной на улучшение 
жилищных условий:
 
• управление многоквартирными домами;
 
• капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных 
домах;
 
• расселение аварийного жилищного фонда;

2) осуществление регулируемых видов деятельности в сфере поставки коммунальных ресурсов (предоставления коммунальных 
услуг) (вопросы электроснабжения и газоснабжения рассматриваются в иных документах стратегического планирования):
 
• теплоснабжение;
 
• горячее водоснабжение;
 
• холодное водоснабжение;
 
• водоотведение;
 
• обращение с твердыми коммунальными отходами.

Общая характеристика текущего состояния  
жилищно-коммунального хозяйства
Жилищно-коммунальное хозяйство — базовая отрасль российской экономики, обеспечивающая население жизненно важными услугами, а промышленность — необходимой инфраструктурой. Оборот жилищно-коммунального хозяйства составляет  
4,1 трлн руб., что соответствует 5,7% валового внутреннего продукта России.
Объем жилищного фонда в Российской Федерации составляет 
3,3 млрд м2, в том числе многоквартирных домов — 2,2 млрд м2 (что 
составляет 67% от общего объема жилищного фонда), индивидуальных жилых домов — порядка 1 млрд м2.
В последние  годы сфера жилищно-коммунального хозяйства 
находится в числе наиболее значимых государственных проблем.
Эксперты отмечают в качестве основных следующие проблемы 
отрасли:
1) рост платы за ЖКУ без адекватного повышения качества 
услуг;
2) низкое качество жилищных и коммунальных услуг.
По данным Роспотребнадзора, только 62,1% населения в России 
потребляют доброкачественную воду. В сфере водоснабжения 
до нормативного уровня очищается только 55,5% воды, подаваемой 
в сети, а в сфере водоотведения и очистки сточных вод до нормативного уровня очищается только 45% сточных вод. Перебои с подачей горячей воды имеют 48% населения, холодной воды — 42% 
населения, электроэнергии — 28% населения;
3) изношенность эксплуатируемых объектов жилищно-коммунального хозяйства и необходимость их модернизации, технологического перевооружения в самое ближайшее время с привлечением 
частных инвестиций.
По экспертным оценкам, ежегодные инвестиционные потребности коммунального сектора составляют не менее 500 млрд руб. 

ежегодно (более 200 млрд руб. — инвестиции в сферу теплоснабжения, более 100 млрд руб. — в сферу водоснабжения, более  
100 млрд руб. — в сферу водоотведения). При этом сфера жилищнокоммунального хозяйства имеет огромный потенциал повышения 
эффективности (по экспертным оценкам — до 40%), но использовать его возможно только при условии притока инвестиций и применения наиболее эффективных технологий.

Основные приоритеты, цели и задачи государственной политики 
в сфере жилищно-коммунального хозяйства
Основными целями государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства  являются повышение качества 
жизни населения путем повышения качества и надежности жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечение их доступности 
для населения.
Приоритетами государственной политики в жилищно-коммунальной сфере являются:
 
• повышение комфортности условий проживания;
 
• обеспечение доступности и качества жилищно-коммунальных 
услуг;
 
• модернизация и повышение энергоэффективности объектов 
жилищно-коммунального хозяйства;
 
• переход на принцип использования наиболее эффективных технологий, применяемых при модернизации (строительстве, создании) объектов коммунальной инфраструктуры и жилищного 
фонда.
Понятия качества и надежности жилищно-коммунальных услуг 
включают в себя безопасные и благоприятные условия проживания 
граждан в многоквартирных домах и жилых домах, бесперебойное 
предоставление услуг отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами в соответствии с санитарными нормами и правилами и другими обязательными требованиями, установленными законодательством.
Основной задачей органов государственной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства является создание системы нормативно-правового регулирования, обеспечивающей эффективное 
функционирование и устойчивое развитие жилищно-коммунального хозяйства, в том числе предусматривающей сокращение административных процедур, устранение избыточных и заведомо недостижимых требований законодательства.