Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Среднее профессиональное образование
В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тимахова
техническая эксплуатация 
зданий и сооружений 
Учебник
Допущено 
Государственным комитетом Российской Федерации 
по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 
в качестве учебника для студентов средних специальных 
 
учебных заведений, обучающихся по специальности 
 
08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений»
Москва
ИНФРА-М
2017

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11
УДК	 69.05(075.32)
ББК	 38.7-08я723 
	
К63
Р е ц е н з е н т ы:
Щуко В.Ю. — канд. техн. наук, проф., зав. кафедрой «Строительные конструкции и архитектура» Владимирского государственного университета;
Тарасенко В.И. — канд. техн. наук, доц., зав. кафедрой «Теплогазоснабжение, 
вентиляция и гидравлика» Владимирского государственного университета;
Шершнев В.В. — директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства 
администрации Владимирской области
К63
Комков В.А.
Техническая эксплуатация зданий и сооружений : учебник / 
 
В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тимахова. – М. : ИНФРА-М, 
2017. – 288 с. – (Среднее профессиональное образование).
ISBN 978-5-16-006650-9 (print)
ISBN 978-5-16-101442-4 (online)
В учебнике приведены сведения по эксплуатации, капитальному 
ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.
Для средних профессиональных учебных заведений строительного 
профиля.
УДК 69.05(075.32)
ББК 38.7-08я723
ISBN 978-5-16-006650-9 (print)
ISBN 978-5-16-101442-4 (online)
© Комков В.А., Рощина С.И., 
    Тимахова Н.С., 2005
Подписано в печать 25.05.2016. 
Формат 60×90/16. Бумага офсетная. Г
арнитура Newton.  
Печать цифровая. Усл. печ. л. 18,0.  
Доп. тираж 100 экз. Заказ № 00000.
Цена свободная.
ТК 64900-559371-100605

ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие ................................................................................... 5
Введение ......................................................................................... 6
Раздел 1. Организация технической эксплуатации
и обслуживания гражданских зданий и сооружений .... 9
1.1. Жилищная политика новых форм собственности ........... 9
1.2. Типовые структуры эксплуатационных организаций ... 20
Раздел 2. Основные положения по технической эксплуатации
гражданских зданий и сооружений ............................. 30
2.1. Организация работ по технической эксплуатации
зданий................................................................................ 30
2.2. Параметры, характеризующие техническое состояние
здания ................................................................................ 35
2.3. Срок службы зданий. Эксплуатационные требования
к зданиям .......................................................................... 46
2.4. Капитальность зданий ..................................................... 53
2.5. Зависимость износа инженерных систем
и конструкций зданий от уровня их эксплуатации ....... 56
2.6. Система планово-предупредительных ремонтов............ 61
2.7. Порядок приемки в эксплуатацию новых, капитально
отремонтированных и модернизированных зданий ...... 73
Раздел 3. Техническая эксплуатация зданий и сооружений ..... 84
3.1. Комплекс работ по содержанию и техническому
обслуживанию зданий и сооружений ............................. 84
3.2. Аппаратура, приборы и методы контроля состояния
и эксплуатационных свойств материалов
и конструкций при обследовании зданий ...................... 90
3.3. Методика оценки эксплуатационных характеристик
элементов зданий ..............................................................99
3

3.4. Оценка технического состояния и эксплуатационных
характеристик оснований, фундаментов,
подвальных помещений ................................................. 107
3.5. Оценка технического состояния и эксплуатационных
характеристик конструктивных элементов здания ...... 115
3.6. Оценка технических и эксплуатационных
характеристик состояния фасада здания........................140
3.7. Защита зданий от преждевременного износа ............... 146
Раздел 4. Техническая эксплуатация инженерного
оборудования зданий и сооружений ......................... 156
4.1. Оценка технического состояния и эксплуатационных
характеристик систем водоснабжения .......................... 156
4.2. Оценка технического состояния и эксплуатационных
характеристик систем водоотведения
и мусороудаления ........................................................... 196
4.3. Оценка технического состояния и эксплуатационных
характеристик систем отопления ...................................215
4.4. Оценка технического состояния и эксплуатационных
характеристик систем вентиляции .................................255
Раздел 5. Особенности сезонной эксплуатации жилых
и общественных зданий ..............................................275
5.1. Подготовка зданий к зимнему и весенне-летнему
периодам эксплуатации...................................................275
5.2. Особенности эксплуатации общественных зданий .......283
Литература ...................................................................................286

ПРЕДИСЛОВИЕ
В учебнике приведены требования, предъявляемые к жилищному фонду, порядок его обслуживания и ремонта с целью:
• обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
• проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных
элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
• обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или
уполномоченными управляющими и организациями различных
организационно-правовых форм, занятыми обслуживанием жилищного фонда.
Для более глубокого изучения курса студенту предлагается ознакомиться с литературой, список которой приведен в учебнике;
особое внимание следует уделить нормативной и справочной литературе.
Учебник поможет студенту систематизировать и закрепить
знания, полученные по общеобразовательным и специальным
дисциплинам, и направит на достижение поставленной цели —
получение специалистом квалификации, необходимой для организации эффективной технической эксплуатации зданий и сооружений.
5

ВВЕДЕНИЕ
Для понимания того, что представляет собой жилищная политика вообще и какие направления были приняты государством
как приоритетные и основные, необходимо усвоить некоторые
термины.
Жилищной сферой называется область народного хозяйства,
включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования
и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные
участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки,
зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые
дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
В соответствии с 3аконом Российской Федерации от 24.12.1992
¹ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями):
«…жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных
беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, домаинтернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Виды жилищного фонда:
а) частный жилищный фонд:
1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищ6

но-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев
квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или
приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств
жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью
выплаченным паевым взносом;
б) государственный жилищный фонд:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской
Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном
хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
в) муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности района, города, входящих
в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный
фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
г) общественный жилищный фонд:
фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества,
который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные
объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные
для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая
организация, созданная домовладельцами в целях совместного
управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах
распоряжения общим имуществом кондоминиума.
7

Домовладелец — собственник помещения в комплексе недвижимого имущества — кондоминиуме, он же — участник долевой
собственности на общее имущество.
Помещение — единица комплекса недвижимого имущества
(часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект
недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц».

РАЗДЕЛ1. ОРГАНИЗАЦИЯТЕХНИЧЕСКОЙ
ЭКСПЛУАТАЦИИ
ИОБСЛУЖИВАНИЯ
ГРАЖДАНСКИХЗДАНИЙ
ИСООРУЖЕНИЙ
1.1. Жилищнаяполити³ановыхформ
собственности
ОСНОВНЫЕПРИНЦИПЫНОВОЙЖИЛИЩНОЙ
ПОЛИТИКИ
Законом «Об основах федеральной жилищной политики» определены основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового
регулирования жилищных отношений при становлении различных
форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;
осуществление строительства и реконструкции государственного,
муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций,
общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие
частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции
в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
В чем состоят основные причины и цели проведения жилищной реформы? На рубеже 80–90-х гг. в стране произошли существенные политические и правовые изменения — был взят курс
9

на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера как часть
народного хозяйства и экономики страны, конечно, не могла остаться в стороне от происходящих кардинальных преобразований.
Существовавшая ранее распределительная система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов: миллионы семей нуждались в улучшении жилищных
условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР
было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. Решение этой проблемы обеспечивалось
развитием государственного и общественного жилищного фонда,
содействием со стороны государства кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной жилой площади по мере осуществления программ
и строительства благоустроенного жилья.
В середине 80-х гг. государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом. В результате этого к традиционным прибавились
новые проблемы: расселения жильцов коммунальных квартир;
ликвидации малообеспеченности жилой площадью; благоустройства частного фонда; сноса или модернизации государственного
фонда постройки до 1950 г.; создания более комфортных условий
для временного проживания в общежитиях; снятия ограничений
на строительство индивидуального и кооперативного жилищного фонда. Решение этой задачи шло очень трудно, потребность
граждан в жилье практически не уменьшилась. В списках очередников на улучшение жилищных условий на начало 1990 г. в СССР
состояло 14,3 млн семей и одиноких граждан (или 23% всех городских семей, в том числе в России — 25%), из них более 10 лет
ожидали получения квартир более 1,5 млн семей (12% всех очередников), 4,6% проживали в коммунальных квартирах, 5% —
в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн человек занимали временные
жилые помещения (вагончики, бараки и др.), а 2,7 млн человек
снимали жилье у других граждан.
В 90-х гг. в Российской Федерации наблюдалась тенденция
к обострению жилищной проблемы. Ввод жилья сократился с
72,8 млн м2 общей площади в 1987 г. до 37,9 млн м2 в 1992 г. Если
в России в 1989 г. смогли улучшить свои жилищные условия
(причем в основном за государственный счет) 1,4 млн семей, в
1991 г. — 1,1 млн семей, то в 1992 г. число таких семей составило
менее 1 млн и в первую очередь в связи с большим снижением
масштабов жилищного строительства.
На начало 1992 г. в России 17% населения проживало в условиях, когда на 1 человека приходилось менее 7 м2 (в то время как
10