Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ИСПОЛНЕНИЯ НАКАЗАНИЙ РОССИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

ВОРОНЕЖСКИЙ ИНСТИТУТ ФСИН РОССИИ

Ю. Н. Андреев

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР УЧАСТИЯ 

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: 
ТЕОРИЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Монография

Воронеж

2019

УДК 347
ББК 67.404

А36

Рекомендовано советом по научно-исследовательской и редакционно-издательской 

деятельности ФКОУ ВО Воронежский институт ФСИН России 28 октября 2019 г., протокол № 10.

Р е ц е н з е н т ы:

доцент кафедры гражданского права Южного федерального университета, 

кандидат юридических наук О. В. Дмитриева;

начальник кафедры уголовно-процессуальных и административно-правовых 

дисциплин, кандидат юридических наук, доцент Ю. В. Помогалова

Андреев Ю. Н.

Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законо
дательство и судебная практика: монография / Ю. Н. Андреев ; ФКОУ ВО Воронежский 
институт ФСИН России. – Воронеж : Издательско-полиграфический центр «Научная 
книга», 2019. – 160 с.

ISBN 978-5-4446-1359-7

В работе исследуются актуальные проблемы долевого строительства: понятие дого
вора участия в долевом строительстве, его место в системе гражданско-правовых договоров, соотношение с другими (смежными) договорами, порядок его заключения, исполнения и прекращения, права и обязанности сторон, их юридическая ответственность. 

Выявлены стороны, предмет и иные элементы договора участия в долевом 

строительстве, меры ответственности сторон такого договора, особенности договора 
банковского счета эскроу, освещены материалы судебной практики по долевому 
строительству, внесены предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в исследуемой сфере. 

Для научных сотрудников, преподавателей и студентов юридических факуль
тетов образовательных  организаций.

УДК 347
ББК 67.404

Издано в авторской редакции.

Н а у ч н о е  и з д а н и е

Андреев Юрий Николаевич

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: 

ТЕОРИЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Монография

Подготовлено к печати организационно-научным и редакционным отделом

Воронежского института ФСИН России

394072 г. Воронеж, ул. Иркутская, 1а

Подписано в печать 26.11.2019 г.

Формат 60 × 84 1/16. Усл. печ. л. 9,3. Печ. л. 10.

Тираж 500 экз. Заказ  № 304

Отпечатано с готового оригинала-макета в типографии ООО ИПЦ «Научная книга»

394030 г. Воронеж, Московский пр-т, д. 11б

Тел.: (473) 220-57-15. http:/www.n-kniga.ru. E-mail: zakaz@n-kniga.ru

© ФКОУ ВО Воронежский институт ФСИН 
России, 2019     
© Андреев Ю.Н., 2019
© Издательско-полиграфический центр 
«Научная книга, 2019»

А36

ISBN 978-5-4446-1359-7

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение………………………………………………………………………
4

Глава I. Гражданско-правовая характеристика договора участия 

в долевом строительстве………………………………………………..….
7

1.1. Правовая природа, существенные черты договора участия 

в долевом строительстве и его отличие от смежных  договоров…….
7

1.2. Основные элементы договора участия

в долевом строительстве…………………………………………………..
42

1.3. Договор счета эскроу в договорной системе участия в долевом 

строительстве………………………………………………………………... 
65

1.4. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору 

участия в долевом строительстве…………………………………………
73

Глава II. Судебная практика применения норм гражданского 

законодательства об участии в долевом строительстве………………
84

2.1. Юридическая практика разрешения судебных споров, 

связанных с возникновением, заключением и исполнением 

договора участия в долевом строительстве…………………………….
84

2.2. Судебная практика о государственной регистрации договоров 

об участии в долевом строительстве и перехода прав на объекты 

долевого строительства………………………………………………….…
120

Заключение…………………………………………………………………...
131

Библиографический список…….………………………………………...
134

ВВЕДЕНИЕ

Нормы конституционного права признают Российское государство соци
альным публично-правовым образованием, деятельность которого на
правлена на создание благоприятных условий для нормального и всесто
роннего развития своих граждан (ч.1 ст. 7 Конституции Российской Феде
рации (далее – Конституция РФ) [1]. Право на жилище является важней
шей составной частью социальных прав граждан государства, государст
венные (муниципальные) органы которого призваны содействовать жи
лищному строительству (ч. 1 и 2 ст. 40 Конституции РФ). Участие граждан 

в долевом строительстве способствует приобретению жилых помещений 

(домов, квартир) и иных объектов недвижимости на праве собственности, 

удовлетворению их личных (жилищных) потребностей.  

С принятием в 2004 г. Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) [4] 

уменьшилось количество лиц, имеющих право на получение государст
венного жилья. Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК 

РФ) [2, 3] организационно-правовых форм участия в долевом строитель
стве в судебной практике использовались договоры о совместной дея
тельности (простого товарищества), об уступке права требования, так 

называемые договоры долевого финансирования (инвестирования), 

различные смешанные (непоименованные) договоры и т.д. При этом 

участились случаи мошеннических действий (схем) по  приобретению 

(строительству) 
жилья, 
возникли 
различного 
рода 
жилищно
финансовые пирамиды, появились двойные, тройные перепродажи 

строящихся квартир, многочисленные факты обмана заказчиков, лже
банкротства застройщиков и т.д. 

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 

27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных до
мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото
рые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об 

участии в долевом строительстве) [7] создал правовую основу для при
обретения жилья в многоквартирных домах путем привлечения (акку
мулирования) денежных средств населения на долевых началах в рам
ках договора участия в долевом строительстве. Данный закон позволяет 

приобретать квартиры или иные объекты долевого строительства на 

праве собственности после их возведения (строительства) на основе до
говора об участии в долевом строительстве и предварительной оплаты 

цены договора. Закон об участии в долевом строительстве подвергался 

неоднократным изменениям, дополнениям (2006, 2008–2019 гг.), его 

нормы совершенствовались с учетом научных рекомендаций, приобре
тенного опыта, судебной практики. 

Большое внимание правовым проблемам участия в долевом строи
тельстве уделили такие российские ученые, как Е.Х. Акчулпанова (Право
вое регулирование договора участия в долевом строительстве : автореф. 

дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2006); Е.Н. Горбунова (Правовое регули
рование защиты прав участников долевого строительства : автореф. дис. 

… канд. юрид. наук. М., 2014); А.В. Дикун (Договор участия в долевом 

строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики : ав
тореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2011); О.Л. Капица (Пра
вовое регулирование участия граждан в долевом строительстве : автореф. 

дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2005); Т.С. Майборода (Договор до
левого участия в строительстве жилья : автореф. дис. … канд. юрид. наук. –

Екатеринбург, 2007); А.В. Майфат (Гражданско-правовые конструкции 

инвестирования : дис. … д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2006); М. В. Пет
рухин (Проблемы правового регулирования договора участия в долевом 

строительстве объектов недвижимости : автореф. дис. … канд. юрид. наук.

М., 2011); Е.А. Пустовалова (Государственная регистрация прав на недви
жимое имущество на современном этапе развития гражданского законо
дательства : автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012); Д.А. Соболев 

(Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия 

в долевом строительстве : автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2011); 

О.Ю. Тархова (Договор долевого участия в строительстве как основание 

возникновения права собственности на жилое помещение : дис. ... канд. 

юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006) и др. 

Однако авторы перечисленных работ исследовали лишь отдельные 

стороны правового регулирования отношений в сфере долевого строи
тельства. Упомянутый закон 2004 г. и судебная практика выявили новые 

теоретические и практические проблемы в указанной области. Возникла 

необходимость формирования комплексного учения о договорной 

форме участия в долевом строительстве, выявлении ее правовой приро
ды и места в договорной системе, внесении аргументированных пред
ложений о внесении соответствующих новелл в ГК РФ с учетом новей
шей теории и практики участия в долевом строительстве.

Именно решению этих задач посвящен предлагаемый научный 

труд, и автор будет, безусловно, рад, если его скромный труд окажет по
сильную помощь научным сотрудникам, преподавателям и студентам 

юридических  факультетов образовательных организаций в России.

В первой главе освещаются теоретические вопросы, связанные с 

понятием гражданско-правового договора участия в долевом строитель
стве, выявлением его правовой природы и места в системе гражданско
правовых договоров. Автор пытается выявить соотношение исследуемо
го вида договора со смежными договорными конструкциями (включая 

договор эскроу), основные элементы этого договора, права, юридиче
ские обязанности и ответственность сторон. Во второй главе речь идет о 

судебной практике применения норм ГК РФ и Закона об участии в до
левом  строительстве.

Глава I

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА 

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1.
Правовая природа, существенные черты договора участия

в долевом строительстве и его отличие от смежных  договоров

Как уже отмечалось, договор участия в долевом строительстве играет 

большую роль в регулировании отношений, связанных с привлечением 

денежных ресурсов граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищ
ных условий. Данный договор упорядочивает имущественные (денеж
ные) отношения между участником долевого строительства и заказчи
ком. С помощью этого договора  согласовываются, формируются и ис
полняются условия о сборе, аккумулировании, хранении и выплате де
нежных средств, внесенных участником (участниками) на специализи
рованные денежные счета эскроу [2, 3] после государственной регистра
ции договора в предусмотренный договором срок. Обсуждаемый вид 

договора предопределен предметом, субъектным составом, правами и 

юридическими обязанностями сторон, их юридической ответственно
стью порядком заключения, изменения и прекращения.

К сожалению, ГК РФ не содержит института договора участия в до
левом строительстве (договор продажи будущих квартир в многоквар
тирном доме с предварительной оплатой их стоимости), но его правовой 

режим формирует Закон об участии в долевом строительстве. Согласно 

этому закону, граждане и юридические лица передают застройщику 

свои денежные средства на определенных договорных условиях (вклю
чая условия договора счета эскроу) в счет оплаты ещё не существующей 

части (доли) объекта недвижимости (квартиры в многоквартирном до

ме, машино-места, иного объекта), а застройщик обязан передать в соб
ственность участника возведенные в дальнейшем и принятые в эксплуа
тацию объекты долевого строительства в предусмотренном законом 

и договором порядке (ч.1 ст. 1).  

В цивилистической науке продолжаются теоретические споры 

о правовой природе, типовой и видовой принадлежности договора об 

участии в долевом строительстве [80, с. 24; 82, с. 9; 83, с. 39; 103, с. 46; 106, 

с. 13; 126, с. 37; 129, с. 48]  Острота и длительная продолжительность этих 

споров обусловлена спецификой предмета договора участия в долевом 

строительстве, умолчанием ГК РФ о данном виде (подвиде) договора, 

сложностью его содержания и функционирования. 

В целях более полного исследования правовой природы, типовой и 

видовой принадлежности договора участия в долевом строительстве, 

необходимо, на наш взгляд, исследовать предлагаемый Законом об уча
стии в долевом строительстве правовой режим этого договора в сравни
тельно-правовом ключе в соотношении со смежными договорными 

формами (например, нормы статей 4, 6, 8, 12, 15.4 Закона об участии в 

долевом строительстве).  

В  юридической литературе высказываются мнения о том, что дого
вор участия в долевом строительстве относится к категории предвари
тельных  договоров либо договоров поручения, строительного подряда, 

займа, инвестиционных договоров, смешанных договоров, договоров 

простого товарищества [34, с. 9; 132, с. 8; 39, с. 180; 138, с. 12; 141, с. 8; 80, 

с. 50; 150, с. 3; 97, с. 18; 155, с. 4; 160, с. 170; 121, с. 17]. По утверждению 

проф. В.В. Витрянского, с позиции современного  гражданско-правового 

понимания, договор «запродажи» входит в систему предварительных 

договоров [39, с. 189]. Отдельные исследователи относят данную дого
ворную конструкцию к договору по оказанию возмездных услуг (гл. 39

ГК РФ «Возмездное оказание услуг»), в рамках которого исполнитель 

(юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) обязуется 

выполнить 
определенные 
действия 
по 
обеспечению 
заказчика
гражданина надлежащими жилищными условиями (жильем) на плат
ной основе [108, с. 36]. 

По нашему мнению, высказанные точки зрения нуждаются в до
полнительном 
обсуждении 
и 
аргументировании. 
Действительно, 

на первый взгляд, договор участия в долевом строительстве относится 

к категории договоров по оказанию возмездных услуг (гл. 39 ГК РФ), 

как и договоры поручения, перевозки, подряда, хранения, страхования, 

комиссии, агентирования и т.д. Однако при этом не следует забывать 

отличительные признаки сравниваемых видов договорных конструк
ций: если результатом исполнения договора по возмездному оказанию 

услуг являются действия (деятельность) исполнителя в интересах заказ
чика (ст. 779–782 ГК РФ), то итогом исполнения договора долевого 

строительства застройщиком является возведенный (построенный) мно
гоквартирный дом и/или иной объект недвижимости, конкретный объ
ект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, маши
но-место или иной объект, переданный в собственность участника (уча
стников) договора на основе предварительного привлечения его (их) де
нежных средств в обусловленные законом и договором порядке, сроки и 

размере (ст. 1, 4, 6, 8,12. 15.4 Закона об участии в долевом строительстве). 

Иными словами, по договору участия в долевом строительстве речь 

идет не об осуществлении однотипных действий (деятельности) в тече
ние определенного договором периода без создания объективизирован
ного (овеществленного) результата этой деятельности в интересах заказ
чика, а  о материализованном (овеществленном) объекте (предмете), ко
нечном результате исполнения договора (opus) – квартире, производст
венном помещении, машино-месте и пр., которые застройщик обязан 

построить и передать в собственность участнику долевого строительства 

за соответствующее денежное вознаграждение на согласованных дого
ворных условиях в установленные законом и договором сроки и поряд

ке. Сделанный вывод подтверждается диспозицией статей 1 и 4 Закона 

об участии в долевом строительстве.        

Полагаю, что договор участия в долевом строительстве не относится 

и к категории предварительных договоров, так как не отвечает качест
венным признакам этого вида договоров (ст. 429 ГК РФ). Заключение до
говора участия в долевом строительстве не требует совершения второго 

(так называемого основного) договора, так как сам договор участия в до
левом строительстве является основным и по своему содержанию и 

форме не соответствует правовому режиму предварительного договора. 

Договор участия в долевом строительстве является основным (единст
венным) договором, призванным содержать в себе все необходимые све
дения о сторонах, условиях и содержании соглашения, включая сущест
венные условия договора, его предмет, права и обязанности сторон, це
ну договора, срок его исполнения, ответственность сторон, порядок за
ключения, исполнения и прекращения договора, без заключения иных 

договоров, начинает действовать в обусловленный договором срок на 

согласованных условиях. В изложенной
правовой ситуации нет необ
ходимости заключения второго договора. 

Наименование некоторыми сторонами договора по привлечению 

денежных средств его участников в предварительном порядке с даль
нейшим возведением многоквартирного дома, иного объекта недвижи
мости на долевой основе застройщиком и его передачи в собственность 

плательщика (участника) «предварительным договором» вовсе не озна
чает, что именованные таким образом договоры являются, действитель
но, предварительными, и соответствуют правовому режиму предвари
тельных договоров. Некоторая часть населения (и даже практикующих 

юристов) смешивает договор участия в долевом строительстве с «пред
варительным договором» из-за предварительной (до завершения строи
тельства объекта) оплаты цены договора.