Переходная экономика: основы денежной системы (Альтернативы капитализации городской недвижимости, включая земли)

В.А. ПРОРВИЧ
В.Н. КУЗНЕЦОВ

ПЕРЕХОДНАЯ ЭКОНОМИКА: 

ОСНОВЫ ДЕНЕЖНОЙ СИСТЕМЫ 

(АЛЬТЕРНАТИВЫ КАПИТАЛИЗАЦИИ 

ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, 

ВКЛЮЧАЯ ЗЕМЛИ)

Учебное пособие

Москва

ИНФРА-М

2019

УДК 332(075.8)
ФЗ № 
436-ФЗ

Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1

ББК 65.04я73

П81

Министерство образования Российской Федерации

Московский государственный университет геодезии и картографии (МИИГАиК)

Факультет повышения квалификации и переподготовки

Кафедра экономики городского землепользования

Рецензенты:

П.Ф. Лойко — доктор экономических наук, член-корреспондент РАСХН, 

профессор Российской академии государственной службы при Президенте РФ;

А.Е.Поденок
—
кандидат социологических наук, академик МАИ, 

председатель Совета Московской ассоциации предпринимателей;

И.Ю. Васютинский — доктор технических наук, профессор, заведующий 

кафедрой экономики и организации производства МИИГАиК

Прорвич В.А.

П81
Переходная экономика: основы денежной системы (Альтернативы 

капитализации городской недвижимости, включая земли) : учеб. пособие / 
В.А. Прорвич, В.Н. Кузнецов. — М. : ИНФРА-М, 2019. — 199 с.

ISBN 978-5-16-107824-2 (online)

В учебном пособии представлен многолетний опыт подготовки дипломированных 

оценщиков, риэлторов, экспертов по земельному кадастру в МИИГАиК на основе обобщения практического опыта создания и развития рыночных земельных отношений ведущих 
специалистов в этой области.

Пособие рассчитано на широкий круг студентов, преподавателей и специалистов, 

проходящих обучение и переподготовку в данной области и участвующих в создании и совершенствовании земельного рынка в крупных городах России.

УДК 332(075.8)

ББК 65.04я73

ISBN 978-5-16-107824-2 (online)
© Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., 

2019

К  Ч И Т А Т Е Л Я М

серии учебных пособий "Кадастровая оценка и менеджмент городских 

земель".

Данная серия учебных пособий призвана восполнить пробел в учебной 

литературе для подготовки специалистов в области управления городскими земельными ресурсами, оценки городских земель, городского кадастра и организации земельного рынка.

Учебные пособия, входящие в серию, обобщают многолетний научно
практический опыт развития рыночных земельных отношений в г. Москве и 
других городах России, уроки приватизации и земельной реформы, а также 
опыт подготовки специалистов данного профиля на факультете повышения 
квалификации и переподготовки Московского государственного университета 
геодезии и картографии (МИИГАиК).

Авторы учебных пособий, являясь активными участниками формирова
ния основных направлений земельной реформы, становления реальных рыночных земельных отношений, одновременно уже много лет преподают на кафедре 
экономики городского землепользования университета.

Состав дисциплин учебных программ и содержание серии учебных посо
бий отражает сложный характер реально сложившихся земельных отношений в 
условиях переходного периода, без детального изучения и глубокого понимания которых невозможно подготовить настоящего специалиста по управлению 
земельными ресурсами и оценке земли. Специалиста, не только способного 
быстро и адекватно реагировать на вызовы времени, но и понимающего на университетском уровне фундаментальные основы, традиции российской науки.

Содержание учебных пособий, составляющих серию, в совокупности 

позволяет на необходимом уровне раскрыть основы правовых и финансовоэкономических отношений в сфере землепользования и градостроительства, 
применительно к проблемам оценки городских земель, специфику их информационного обеспечения земельно-кадастровыми данными.

Настоящая серия учебных пособий по своему составу и поддержанию со
ответствует учебным программам дисциплин, изучаемых на факультете повышения квалификации МИИГАиК в области менеджмента и оценки земельных 
ресурсов. В ней отражены и основные положения единой типовой программы 
по оценочной деятельности соответствующей Ассоциации российских ВУЗов, 
что позволяет не только учесть накопленный опыт в высшей школе, но и зачи

тывать при подготовке и контроле знаний тот объём подготовки по соответствующим дисциплинам, который слушатели уже получили ранее.

Это позволяет проводить индивидуальные корректировки объёма и вре
мени подготовки слушателей, применять гибкую систему оплаты для различных категорий слушателей, проводить обучения в рамках системных программ, 
например, конверсии кадров Российской армии.

Успешная деятельность на ведущих государственных предприятиях и 

коммерческих фирмах позволяет порекомендовать систему образования МИИГАиК всем заинтересованным в успехе земельной реформы в России.

Декан факультета повышения

квалификации и переподготовки
С.М. Корнеев

МИИГАиК

В В Е Д Е Н И Е

Опыт рыночных реформ в России показал со всей очевидностью, что 

универсальность основных законов экономики как науки о Человеке в Обще
стве не означает универсальности их применения в определенных (переходных) 

исторических и социальных условиях. Особенно сложно происходит становле
ние новых отношений собственности. Одна из главных проблем управления 

собственностью в переходных условиях - преобразование активов, накоплен
ных в плановой экономике в натуральной форме, в финансовые активы. Необ
ходимость срочно найти такие формы встраивания их в кредитно-финансовую 

систему страны, чтобы обеспечить воспроизводство капитала на качественно 

ином уровне для всех видов собственности, пока ещё не осознаётся, как главная 

задача реформ. К сожалению, решению этой проблемы в интересах всех граж
дан страны и ранее необходимое внимание практически не уделялось. В рамках 

уже созданной в процессе реформ кредитно-финансовой системы государства, 

системы коммерческих банков, фондовых бирж и т.д. места для земли, жилья и 

иной недвижимости реального сектора экономики просто не предусмотрено. 

Эта система создавалась и настраивалась для обслуживания торговли, 

портфельных инвесторов, фондового рынка, т.е. как система "коротких" денег. 

В ней практически невозможно создание и обслуживание новых долгосрочных 

накоплений, и не только материальных, интеллектуальных, культурных. Даже 

элементарное поддержание ранее созданных «натуральных» активов, даже про
стое воспроизводство жизнеобеспечивающей недвижимости, включая улучше
ния городских земель стало проблематичным (это уже проявляется в росте тех
ногенных аварий, ужасающем состоянии городского коммунального хозяйства, 

всей инфраструктуры страны). 

Отсюда - долларизация экономики, утечка капиталов за границу, накоп
ления населения не в Банках, а в банках-кубышках. Она же приводит к резкому 

уменьшению денежной массы и бартеризации расчётов и снижению внутренне
го инвестиционного потенциала страны.

Очевидно, что возможности новой капитализации в российской экономи
ке с нулевого уровня крайне низки. Простейший пример - провал всех попыток 

создания ипотеки в системе коротких денег, за счёт фонда зарплаты. Ведь в си

стемном плане ипотека означает увеличение потребления, а не его сокращение. 

Точно так же, абсолютно неразумно ориентировать коммунальную реформу на 

существующую систему денежных доходов граждан. Это в конечном итоге си
стемно сокращает платёжеспособный спрос, базу роста реального сектора эко
номики страны.

Нужны совершенно иные подходы, связанные прежде всего, с опережа
ющим развитием современных представлений о кредитно-финансовой системе, 

созданием национальной системы длинных денег, опирающейся на новую гос
ударственную политику, поддержку широких кругов предпринимателей и до
верие граждан. 

Самые простые оценки показывают, что стоимость только городской не
движимости (земли, всех видов затрат на создание и воспроизводство её улуч
шений – городской инфраструктуры, зданий и сооружений) в России составляет 

порядка триллиона долларов. И в принципе большая её часть уже может поку
паться и продаваться, участвовать во всех видах рыночных операций внутри 

страны. Но стоимость эта пока чисто расчётная (по произведённым затратам, 

расходам на замещение объектов и т.д.), - соответствующих активов кредитно
финансовой системы, обеспечивающей создание и воспроизводство городской 

недвижимости, никто пока еще не создавал.

Необходимо осуществить принципиально новое преобразование активов 

из натуральной формы в форму финансового капитала, то есть фактически со
здать новую систему денег, систему создания и обслуживания внутренних ссуд, 

долгов и залогов, и не во всем идентичную американской или немецкой. Недо
статочную степень интегрированности нашего финансового и фондового рынка 

в мировую систему необходимо использовать при этом не как негативный, а 

как позитивный фактор. 

Одним из наиболее простых и понятных путей создания эффективной 

национальной системы внутреннего долгосрочного кредитования является “ин
версия” ипотеки, связанной с городской недвижимостью, включая землю, и со
здание уже на её основе классической системы залогового и ипотечного креди
тования. И одна из немногих оставшихся возможностей создания системы 

“длинных“ денег - земельная реформа. Прежде всего, речь идёт о городских 

землях со всей системой их улучшений, городской инфраструктурой. Можно 

говорить и о комплексной земельно-коммунальной реформе. Основные прин
ципы создания системы длинных денег в сфере городского землепользования 

также вполне прозрачны и очевидны. 

Суть создания системы “длинных” денег в сфере городского землеполь
зования состоит в следующем. Предприятия и организации, желающие приоб
рести или выкупить права на земельные участки и рыночные сделки с ними, 

могут воспользоваться помощью и услугами специально создаваемых государ
ственных (муниципальных, акционерных) специализированных банков (или 

аналогичных по основным функциям и статусу финансовых организаций). При 

этом землепользователь подписывает долгосрочное долговое обязательство на 

льготных условиях (до 50 лет, под 3-6% годовых). Например, может использо
ваться пакет простых или переводных “земельных” векселей, обеспеченных 

всем имуществом землепользователя.

Долговые обязательства будут храниться в соответствующих депозитари
ях. Естественно, землепользователь имеет право досрочного погашения своего 

долга, совершения любых рыночных сделок с правами на свой земельный уча
сток после выполнения необходимых регистрационных процедур.

Правовой основной такой “инверсии” ипотеки являются положения ГК 

РФ о возможности новации долга в заёмное обязательство. Экономической ос
новой данной системы являются ранее произведенные затраты бюджетов всех 

уровней в создание и воспроизводство всей системы улучшений городских зе
мель - городской инфраструктуры.

При этом государство или представляющие его городские власти в лице 

уполномоченных организаций приобретают статус не заёмщика, а кредитора, 

поскольку речь принципиально идёт о создании системы внутренних долгов 

против бюджетных расходов предшествующих периодов, произведенных в ин
тересах всех граждан и капитализированных в городской земле. И коммерче
ские предприятия, чтобы не создавать ситуацию “конфликта интересов”, нера
венства условий рыночной конкуренции за счёт фактического получения бюд
жетных дотаций, капитализированных в земле, получают возможность честно 

оплатить свой долг, причём на очень выгодных условиях в рамках системы 

“длинных” денег. 

Государство и муниципальные власти получат возможность снизить фис
кальное бремя на важнейшие для города предприятия, более гибко управлять 

процессами становления полноценного рынка за счёт льгот и отсрочек по опла
те ежегодного долга предприятия, реструктуризации этого долга и т.д.. Создан
ные активы специализированных банков обеспечат возможности финансирова
ния и классической системы ипотечного кредитования, и воспроизводства го
родской инфраструктуры, снижение бремени коммунальных платежей для всех 

горожан. Землепользователи же получат возможность использования своих вы
купленных у города земельных участков (прав на них) в качестве залога для по
лучения дешевых и долгосрочных кредитов.

Для проведения оценки возможных масштабов такой системы “длинных” 

денег был проведён опрос нескольких сотен предприятий-землепользователей, 

оценка распределения рыночной стоимости земли, затрат на воспроизводство 

городской инфраструктуры, земельной ренты по территории Москвы, и по ре
зультатам первого этапа работ издан “Атлас оценки земель г. Москвы”. Прора
ботаны и проекты основных нормативных документов. 

Результаты проведенных работ показывают, что на логическом уровне 

рассматриваемые схемы непротиворечивы и вполне работоспособны. Серьез
ных противоречий с действующей правовой системой также нет, хотя в зависи
мости от выбора конкретных путей и масштабов её реализации, возможно по
требуется внесение некоторых дополнений и изменений в ряд нормативных ак
тов и создание новых государственных институтов, предотвращающих переток 

“длинных“ денег в систему “коротких денег“, инфляционное давление и утечку 

“земельных“ капиталов за границу. 

Оценки также показывают, что только в Москве в короткие сроки может 

быть создана система “длинных“ денег, обеспеченных землёй, объёмом порядка 

10 млрд. долл., а по всем крупным городам России - в несколько раз больше. 

Исходя из их текущей стоимости возможно обеспечить финансирование вос
производства городской инфраструктуры, а также ежегодный приток инвести
ций в городские строительные комплексы, измеряемый млрд. долл, что сопо
ставимо с объёмом “бюджета развития”.

Следует специально отметить, что в облигации подобных специализиро
ванных “земельно-ипотечных“ банков развитых стран население охотно вкла

дывает свои сбережения, несмотря на умеренную (5-6% годовых) доходность, 

считая их более надежными, чем государственные ценные бумаги. Это создает 

дополнительные возможности для развития системы доступного большинству 

граждан ипотечного кредитования данными банками.

Что же касается России в целом, то создание подобной банковской систе
мы, обслуживающей “длинные“ деньги и законодательно развязанной с универ
сальными банками и системой “коротких“ денег, поможет прежде всего вернуть 

доверие населения. Привлечение через такие банки личных долларовых сбере
жений из кубышек граждан в реальный сектор экономики обеспечит не только 

дополнительные инвестиции, но и будет способствовать дедолларизиции всей 

кредитно-денежной системы России, укреплению её суверенитета и экономиче
скому возрождению.

Масштабные вложения в городскую инфраструктуру с обеспечением де
шевого ипотечного кредитования позволили бы сделать принципиально новые 

акценты в социально-экономической политике федеральных и местных властей 

на самые главные интересы каждого человека – создание, расширение, обнов
ление своего дома. Но если человек получает серьезную поддержку государства 

в создании собственного дома, он никогда не откажет в помощи и соседу. Ко
нечно, связать хорошие дома хорошими дорогами станет необходимо не столь
ко государству, - это станет личной заботой всех соседей. 

То есть, система длинных денег не только обеспечит новые возможности 

для расширенного воспроизводства городской инфраструктуры и создания 

нормальной ипотеки, но и может серьезно изменить социально-экономические 

ориентиры, психологию даже простого работяги, поможет рядовому граждани
ну наконец-то почувствовать себя Человеком.

Это открывает и возможность создания новой опоры в стратегии развития 

России по крайней мере, на три крупных острова стабильности:

- быстрое и мощное саморазвитие строительного комплекса, связанного с 

большей частью отраслей и предприятий отечественной промышленности, 

адекватный рост занятости и материального благосостояния граждан, а следо
вательно и повышение влияния потребителей на развитие всей рыночной си
стемы;

- быстрое решение жилищной проблемы, укрепление на этой основе се
мейных и культурных ценностей, повышение внимания к системе образования, 

науки, культуры и нравственности; 

- быстрое создание и развитие принципиально новых наукоемких произ
водств с опережающими технологиями, замедление процесса “утечки мозгов”, 

увеличение в экспорте доли конкурентноспособной промышленной продукции 

и технологий, в т.ч. информационных. 

Достаточно серьезные масштабы предполагаемых дополнений к кредит
но-денежной системе страны, трудоемкость и многочисленные сложности её 

реализации, о чем говорит многолетний опыт работы автора в данном направ
лении, однозначно свидетельствует о необходимости государственной под
держки и координации всей деятельности предпринимателей в этом направле
нии на высоком уровне. И одной из важнейших, первоочередных задач стано
вится подготовка и переподготовка специалистов по всему спектру затронутых 

проблем. Эту работу уже несколько лет проводит кафедра Экономики город
ского землепользования МИИГАиК. Слушателям и выпускникам кафедры, а 

также нашим коллегам и единомышленникам и предназначена эта книга.