Судебно-кадастровая экспертиза

СУДЕБНО-КАДАСТРОВАЯ

ЭКСПЕРТИЗА 

Учебное пособие

Под редакцией доктора юридических наук, профессора, заслуженного деятеля 

науки РФ, заслуженного юриста РФ А.Ф. Волынского и доктора юридических наук, 

доктора технических наук, профессора В.А. Прорвича

Рекомендовано Межвузовским центром экономического образования 

Министерства образования и науки Российской Федерации 

в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, 

обучающихся по экономическим специальностям и направлениям, и 

слушателей системы дополнительного профессионального образования

Москва

ИНФРА-М

2018

УДК 347.92/.8(075.8)
ББК 67.53я73

С89

Издание осуществлено при информационной и спонсорской поддержке

МОО Московская ассоциация предпринимателей, НП Палата судебных экспертов, 

НП Коллегия судебных экспертов «Оценка, земельные отношения и иная судебно-экономическая 
экспертиза», ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», Группа компаний «ТРАССА», 

Группа компаний «ГРАС»

Авторский коллектив:

А.Ф. Волынский — доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель 

науки РФ, заслуженный юрист РФ;

В.А. Прорвич — доктор юридических наук, доктор технических наук, профессор;
И.С. Акимова — кандидат технических наук, генеральный директор НП Коллегия 

судебных экспертов;

И.С. Лящевский — кандидат юридических наук, судья Девятого арбитражного апелляци
онного суда;

А.Н. Печенев — оценщик, судебный эксперт, начальник отдела Росимущества;
Е.А. Семенова — доктор экономических наук, оценщик, судебный эксперт

Рецензенты:

Н.Т. Ведерников — доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель 

науки РФ, заслуженный юрист РФ;

Ю.Г. Корухов — доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ;
Е.В. Иванкина — доктор экономических наук, профессор

С89
Судебно-кадастровая экспертиза : учеб. пособие / А.Ф. Волынский, В.А. 

Прорвич, И.С. Акимова [и др.] ; под ред. А.Ф. Волынского и В.А. Прорвича. — М. : 
ИНФРА-М, 2018. — 636 с.

ISBN 978-5-16-107430-5 (online)

Для судебных экспертов, специализирующихся в сфере судебно-кадастровой экспертизы, 

а также для следователей, дознавателей и судей, назначающих данные экспертизы.

УДК 347.92/.8(075.8)

ББК 67.53я73

ISBN 978-5-16-107430-5 (online)
© Коллектив авторов, 2018

ФЗ № 
436-ФЗ

Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

Оглавление

К читателям
11

Предисловие
17

ЧАСТЬ I. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ 
ОБЩЕСТВЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ И СУДОПРОИЗВОДСТВЕ...23

Глава 1. Введение в проблемы создания и использования государственного кадастра 
недвижимости.
23

1.1. Основные варианты определения понятия «кадастр» и его 
содержание................................................................................................................... 23
1.2. Государственный кадастр недвижимости как один из важнейших 
институтов рыночной экономики....................................................................... 26
1.3. Государственный кадастр недвижимости как инструмент 
обеспечения чистоты правового титула объектов недвижимости....... 28
1.4. Государственный кадастр недвижимости как инструмент земельной 
реформы......................................................................................................................... 31
1.5. Государственный кадастр недвижимости как информационная 
система для управления воспроизводственными процессами в 
урбанизированной среде............................................................................................ 34
1.6. Государственный кадастр недвижимости как неотъемлемая часть 
фискальной системы................................................................................................. 37
1.7. Государственный кадастр недвижимости как элемент системы 
государственного управления ................................................................................. 40

Глава 2. Правовые основы кадастрового учета и оценки недвижимости.
45

2.1. Кодифицированное законодательство в системе формирования и 
использования кадастровых данных.................................................................... 45
2.2. Федеральное законодательство о государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним. ...................................................... 53
2.3. Федеральное законодательство о кадастре недвижимости............... 59
2.4. Федеральное законодательство о требованиях к кадастровому 
инженеру, его роли и месте в системе кадастровых работ........................ 70
2.5. Законодательство об оценочной деятельности...................................... 74
2.6. Смежное законодательство........................................................................... 76
2.7. Подзаконные акты в сфере кадастрового учета и кадастровой оценки 
недвижимости............................................................................................................ 77

Глава 3. Систематизация основных видов работ по надлежащему формированию 
земельных участков и оформлению соответствующей документации
83

3.1. Примерный перечень работ по формированию земельных участков, 
отнесенных к различным категориям земель, и выпуску 
соответствующей документации....................................................................... 83

3.2. Порядок организации полевых и камеральных геодезических работ по 
формированию границ земельного участка и выпуску соответствующей 
документации.............................................................................................................. 85
3.3. Основные виды работ по межеванию земель и согласованию границы 
земельного участка со смежными землепользованиями................................ 86
3.4. Основные виды работ по подготовке документации для 
кадастрового учета земельного участка........................................................... 88
3.5. Порядок присвоения земельному участку кадастрового номера и его 
изменения...................................................................................................................... 90
3.6. Порядок отнесения земельных участков к одной из категорий земель и 
изменения категории земель, к которой первоначально был отнесен 
земельный участок..................................................................................................... 90

Глава 4. Основные правила застройки земельных участков и государственного 
технического учета существующих объектов недвижимости
97

4.1. Основные принципы и важнейшие понятия законодательства о 
градостроительной деятельности...................................................................... 97
4.2. Порядок подготовки генерального плана и его содержание ...............103
4.3. Правила землепользования и застройки, градостроительные 
регламенты ................................................................................................................107
4.4. Порядок формирования земельных участков в рамках проектов 
межевания территорий и оформления градостроительных планов 
земельных участков.................................................................................................111
4.5. Порядок проведения инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования и экспертизы их результатов .............112
4.6. Порядок получения разрешения на строительство .............................118
4.7. Порядок осуществления строительства, реконструкции, 
капитального ремонта объекта капитального строительства и его ввода 
в эксплуатацию.........................................................................................................124
4.8. Порядок осуществления государственного технического учета и 
технической инвентаризации объектов капитального строительства130

Глава 5. Правовое регулирование и методическое обеспечение оценочной 
деятельности по установлению кадастровой, рыночной и иной стоимости земельных 
участков и иных объектов недвижимости
137

5.1. Особенности правового регулирования оценочной деятельности для 
определения рыночной стоимости земельных участков и иных объектов 
недвижимости..........................................................................................................137
5.2. Правовое регулирование оценочной деятельности для определения 
кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов 
недвижимого имущества ......................................................................................143
5.3. Особенности регулирования оценочной деятельности для определения 
рыночной и иной стоимости объектов недвижимости на уровне 
федеральных стандартов оценки........................................................................151

5.4. Содержательные особенности официальных методических 
рекомендаций для определения рыночной и кадастровой стоимости 
объектов недвижимости.......................................................................................157
5.5. Особенности научно-методического обеспечения оценки земельных 
участков и иных объектов недвижимого имущества...................................161
5.6. Особенности применения трех обязательных подходов к оценке 
объектов недвижимости различного вида .......................................................172
5.7. Особенности согласования результатов оценки, полученных в рамках 
трех обязательных подходов к оценке объектов недвижимости различного 
вида................................................................................................................................178

ЧАСТЬ II. СУДЕБНО-КАДАСТРОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА КАК ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ 
ИНСТИТУТ, НАЦЕЛЕННЫЙ НА ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ ПО ДЕЛУ ..185

Глава 6. Судебно-кадастровая экспертиза по уголовным делам
185

6.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по уголовным делам..................................................................................................185
6.2. Назначение судебно-кадастровой экспертизы следователем или 
дознавателем на досудебной стадии уголовного судопроизводства..........188
6.3. Назначение судебно-кадастровой экспертизы судом на различных 
стадиях уголовного судопроизводства................................................................191
6.4. Особенности проведения экспертных исследований в рамках судебнокадастровой экспертизы........................................................................................193
6.5. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по уголовному делу....................................................................197

Глава 7. Судебно-кадастровая экспертиза по гражданским делам
203

7.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по гражданским делам............................................................................................203
7.2. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы на различных стадиях гражданского судопроизводства......208
7.3. Особенности организации и выполнения экспертных исследований в 
рамках судебно-кадастровой экспертизы .........................................................210
7.4. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по гражданскому делу..............................................................212
7.5. Примеры рассмотрения гражданско-правовых споров, связанных с 
кадастровым учетом и оценкой земельных участков с Верховном Суде РФ
........................................................................................................................................219

Глава 8. Судебно-кадастровая экспертиза по арбитражным делам
223

8.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по арбитражным делам .........................................................................................223
8.2. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы на различных стадиях арбитражного судопроизводства....225
8.3. Особенности организации и выполнения экспертных исследований в 
рамках судебно-кадастровой экспертизы .........................................................229

8.4. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по арбитражному делу ...........................................................231
8.5. Примеры рассмотрения арбитражных дел, связанных с 
формированием, кадастровым учетом и оценкой земельных участков..240

Глава 9. Судебно-кадастровая экспертиза по административным делам
247

9.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по административным делам ..............................................................................247
9.2. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы на различных стадиях административного судопроизводства
........................................................................................................................................248
9.3. Особенности организации и выполнения экспертных исследований в 
рамках судебно-кадастровой экспертизы .........................................................250
9.4. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по административному делу ................................................252

Глава 10. Судебно-кадастровая экспертиза в третейском судопроизводстве и 
медиации
255

10.1. Некоторые особенности третейского судопроизводства 
применительно к разрешению гражданско-правовых споров, связанных с 
земельно-имущественными отношениями и кадастром недвижимости255
10.2. Связь третейского судопроизводства с гражданским и арбитражным 
судопроизводством...................................................................................................257
10.3. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы в третейском судопроизводстве..................................................260
10.4. Особенности выполнения экспертных исследований в рамках судебнокадастровой экспертизы в третейском судопроизводстве.........................262
10.5. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по делу ..........................................................................................264
10.6. Новые возможности участия дипломированных специалистов по 
судебно-кадастровой экспертизе в отправлении третейского 
судопроизводства......................................................................................................264
10.7. Особенности использования специальных знаний в сфере судебнокадастровой экспертизы в процедурах медиации...........................................270

ЧАСТЬ III. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНО-КАДАСТРОВОЙ 
ЭКСПЕРТИЗЫ .........................................................................................................................275

Глава 11. Общие принципы классификации объектов судебно-кадастровой 
экспертизы как основы ее методического обеспечения
275

11.1. Общие подходы к классификации объектов судебно-кадастровой 
экспертизы .................................................................................................................275
11.2. Некоторые проблемы классификации земельных участков и способы 
их решения..................................................................................................................281
11.3. Основные виды прав на земельные участки и иные объекты 
недвижимого имущества.......................................................................................285

11.4. Особенности формирования субъектно-объектных отношений в 
сфере недвижимости..............................................................................................288
11.5. Особенности формирования субъектно-субъектных отношений в 
сфере гражданско-правовых отношений субъектов различного уровня..290
11.6. Классификация сложных объектов недвижимого имущества 
(земельно-имущественных комплексов)............................................................293

Глава 12. Классификация основных вариантов правовых титулов объектов 
недвижимости с учетом динамики субъектно-объектных отношений
299

12.1. Основные подходы к классификации правовых титулов объектов 
недвижимого имущества с учетом особенностей их формирования......299
12.2. Основания для возникновения прав на объекты недвижимости 
различного вида и особенности их документального оформления............301
12.3. Особенности осуществления прав на объекты недвижимости 
различного вида с учетом действующих ограничений и обременений.....303
12.4. Основания для перехода прав на объекты недвижимости различного 
вида и особенности их документального оформления..................................307
12.5. Особенности прекращения прав на объекты недвижимости 
различного вида и его документального оформления ....................................309

Глава 13. Особенности оформления правоотношений по застроенным земельным 
участкам, включая строительство и реконструкцию расположенных на них зданий, 
строений или сооружений
315

13.1. Особенности установления прав на застроенные земельные участки 
правообладателей расположенных на них иных объектов недвижимости
........................................................................................................................................315
13.2. Основные подходы к классификации субъектно-объектных и 
субъектно-субъектных отношений по застроенным земельным участкам.
........................................................................................................................................320
13.3. Основные варианты правоотношений, при которых оформление прав 
на застроенный земельный участок невозможно..........................................327
13.4. Особенности регулирования застройки земельных участков, 
отнесенных к различным категориям земель..................................................331
13.5. Порядок подготовки разрешительной документации для застройки 
земельных участков в населенных пунктах и реконструкции 
существующих зданий, строений или сооружений.......................................334

Глава 14. Особенности использования недвижимого имущества, находящегося в 
публичной собственности, и государственно-частного партнерства в данной сфере 343

14.1. Особенности разграничения недвижимого имущества, находящегося в 
государственной и муниципальной собственности.......................................343
14.2. Порядок надлежащего формирования объектов недвижимого 
имущества различного вида, находящихся в государственной или 
муниципальной собственности ...........................................................................349
14.3. Процедуры подготовки и осуществления перехода прав на объекты 
недвижимого имущества различного вида, находящегося в государственной 
или муниципальной собственности...................................................................350

14.4. Особенности коммерческого использования земельных участков и 
иных объектов недвижимого имущества различного вида, находящихся в 
государственной или муниципальной собственности..................................352
14.5. Порядок подготовки и осуществления приватизации объектов 
недвижимого имущества различного вида, находящихся в государственной 
или муниципальной собственности...................................................................354

ЧАСТЬ IV. РОЛЬ СПЕЦИАЛЬНЫХ ЗНАНИЙ В МЕТОДИЧЕСКОМ ОБЕСПЕЧЕНИИ
СУДЕБНО-КАДАСТРОВОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ......................................................................365

Глава 15. Структура и содержание специальных знаний судебных экспертов, 
специализирующихся в сфере судебно-кадастровой экспертизы
365

15.1. Основные требования к профессиональной компетенции экспертов в 
рамках государственного образовательного стандарта по специальности 
031003 «Судебная экспертиза»..............................................................................365
15.2. Примерная структура и содержание специальных знаний экспертов в 
рамках учебных программ по судебно-кадастровой экспертизе, созданных 
на основе образовательного стандарта по специальности «Судебная 
экспертиза» ................................................................................................................368
15.3. Основные способы приобретения специальных знаний, необходимых 
судебным экспертам, специализирующимся в сфере судебно-кадастровой 
экспертизы .................................................................................................................377
15.4. Специальные знания судебных экспертов, специализирующихся в 
сфере судебно-кадастровой экспертизы, обеспечивающие их надлежащее 
взаимодействие с кадастровыми инженерами..............................................383
15.5. Специальные знания судебных экспертов, специализирующихся в 
сфере судебно-кадастровой экспертизы, обеспечивающие их надлежащее 
взаимодействие с экспертами СРО оценщиков.............................................388

Глава 16. Классификация основных видов экспертных задач в рамках судебнокадастровой экспертизы
396

16.1. Общие подходы к классификации экспертных задач для различных 
видов судебно-кадастровой экспертизы.............................................................396
16.2. Особенности экспертных задач, связанных с формированием 
кадастровых объектов различного вида и выявлением чистоты их 
правового титула .....................................................................................................398
16.3. Экспертные задачи по выявлению особенностей проведения 
землеустроительных, кадастровых и иных работ по формированию 
объекта недвижимости и их влияния на полноту и достоверность 
сведений в кадастровой документации ............................................................400
16.4. Экспертные задачи для выявления особенностей проведения 
кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости
........................................................................................................................................402
16.5. Особенности экспертных задач для получения доказательств при 
оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости различного 
вида на основе их рыночной стоимости............................................................405

Глава 17. Методическое обеспечение судебно-кадастровой экспертизы по делам, 
связанным с кадастровым учетом недвижимости
410

17.1. Общая структура экспертных методик по делам, связанным с
кадастровым учетом объектов недвижимого имущества .........................410
17.2. Классификация экспертных методов, используемых в судебнокадастровой экспертизе по кадастровому учету...........................................414
17.3. Общая методика экспертного исследования кадастровых работ по 
формированию объекта кадастрового учета недвижимости ...................418
17.4. Общая методика экспертного исследования надлежащего 
выполнения работ по формированию кадастровой и иной документации 
на объект недвижимого имущества ..................................................................421
17.5. Особенности формирования частных методик судебно-кадастровой 
экспертизы..................................................................................................................424

Глава 18. Методическое обеспечение судебно-кадастровой экспертизы по делам, 
связанным с оспариванием нормативных правовых актов по кадастровой оценке 
недвижимости
434

18.1. Некоторые уроки кадастровой оценки земельных участков, 
отнесенных к категории «земли населенных пунктов»...............................434
18.2. Общие требования к экспертным методикам по делам, связанным с 
кадастровой оценкой недвижимости................................................................439
18.3. Классификация экспертных методов, используемых в судебнокадастровой экспертизе по делам, связанным с нормативными правовыми 
актами по кадастровой оценке............................................................................443
18.4. Общие положения методики экспертного исследования для 
выявления недостатков в формировании объектов кадастровой оценки 
при подготовке и выпуске соответствующего нормативного правового 
акта...............................................................................................................................446
18.5. Общая методика экспертного исследования работ по выполнению 
кадастровой оценки и оформлению соответствующей документации.452
18.6. Общая методика экспертного исследования порядка подготовки, 
согласования и выпуска нормативного правового акта, утверждающего 
значение кадастровой стоимости земельных участков или иных объектов 
недвижимости..........................................................................................................467

Глава 19. Методическое обеспечение судебно-кадастровой экспертизы по делам, 
связанным с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и иных 
объектов недвижимости различного вида на основе «альтернативной» оценки их 
рыночной стоимости
473

19.1. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой земельных 
участков, отнесенных к категории «земли сельскохозяйственного 
назначения» ................................................................................................................473
19.2. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой земельных 
участков, отнесенных к категориям «земли лесного фонда» и «земли 
водного фонда»...........................................................................................................480

19.3. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с оспариванием кадастровой оценкой 
земельных участков, отнесенных к категории «земли населенных 
пунктов», на основе их рыночной стоимости.................................................482
19.5. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой земельных
участков, отнесенных к категории «земли промышленности, транспорта, 
связи и иного специального назначения»............................................................489
19.6. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой расположенных 
на земельных участках зданий, строений и сооружений.............................494
19.7. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой квартир и иных 
помещений в зданиях, строениях и сооружениях...........................................497

ГЛОССАРИЙ ............................................................................................................................505

Список литературы
513

ПРИЛОЖЕНИЯ........................................................................................................................515

1. Типичные ошибки при назначении судебно-кадастровой экспертизы, а также 
использовании ее результатов в качестве доказательств по уголовным, гражданским и 
арбитражным делам.
515

2. Общие положения методического обеспечения судебно-кадастровой экспертизы в 
уголовном, гражданском и арбитражном судопроизводстве
521

3. Экспертная методика как иерархия алгоритмов экспертных исследований в 
гражданском и арбитражном судопроизводстве
556

4. Некоторые содержательные особенности экспертных методик, включая использование в 
их составе экспертных методов, классификаторов различного вида и иных приемов 
обработки документированной информации
574

5. Особенности информационной поддержки судебно-кадастровой экспертизы по 
уголовным, гражданским и арбитражным делам
587

6. Примерное содержание некоторых методик судебно-кадастровой экспертизы по 
гражданским и арбитражным делам
610

7. Примерная учебная программа повышения квалификации по судебно-кадастровой 
экспертизе
626

Вместо послесловия.
634