Земельное право. Общая часть

федеральное государственное бюджетное  
образовательное учреждение высшего образования
российский государственный  
университет правосудия

Москва
2017

Земельное право 
(общая часть)

Учебное пособие

а. п. лиманская

А в т о р

А. П. Лиманская, доцент кафедры гражданского права Ростовского 
филиала Российского государственного университета правосудия, 
канд. юрид. наук.

Р е ц е н з е н т ы:

И. О. Краснова, зав. кафедрой земельного и экологического права 
Российского государственного университета правосудия, 
докт. юрид. наук, профессор;

А. Н. Лужина, доцент кафедры гражданского права РГУП,  
канд. юрид. наук, доцент;

Э. Ф. Нигматулина, доцент кафедры экологического, трудового права 
и гражданского процесса юридического факультета Казанского 
(Приволжского) федерального университета, канд. юрид. наук, доцент.

Лиманская А. П.
Земельное право. Общая часть: Учебное пособие. — М.: РГУП, 
2017. — 390 с.

ISBN 978-5-93916-566-2

В учебном пособии освещаются общие положения земельного права — такие, 
как история развития земельного права, понятие и виды вещных прав на земельные участки, правовые требования к сделкам с земельными участками, порядок 
предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной 
или муниципальной собственности, правила изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также иные разделы курса. В рамках планируемого к изданию учебного пособия «Земельное право. Особенная часть» будут 
рассматриваться особенности правового режима отдельных категорий земель.
Рекомендовано для магистрантов, аспирантов, преподавателей высших учебных заведений, может быть полезно практикующим юристам.

Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс»

 
    © Лиманская А. П., 2017
 
    ©  Российский государственный 
университет правосудия, 2017

Л 58

УДК 349.4
ББК 67.407
Л 58

ISBN 978-5-93916-566-2

Содержание

 
 
 
Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 

Глава 1. Земельное право как отрасль российского права
1.1. Роль земли в жизни общества. Значение земли как природного 
объекта и недвижимого имущества. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2. Место и значение земельного права в общей системе права России.  
Земельное право как комплексная отрасль российского права . . . . . . . . . 11
1.3. Предмет и методы земельного права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.4. Система земельного права. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.5. Принципы земельного права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Глава 2. История правового регулирования земельных отношений в России
2.1. Феодальное поземельное право в период IX–XVIII в. . . . . . . . . . . . . . 29
2.2. Земельный строй Российской империи. Развитие земельного  
права в России до 1861 года. Земельная реформа 1861 года.  
Столыпинская аграрная реформа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
2.3. Земельный строй России после революции 1917 г. Земельное
законодательство СССР . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
2.4. Правовое обеспечение и итоги земельной реформы 1990-х гг. . . . . . . 38

Глава 3. Источники земельного права
3.1. Понятие и классификация источников земельного права. . . . . . . . . . 46
3.2. Конституционные основы земельного права современной России . . . 50
3.3. Система земельного законодательства. Соотношение земельного, 
гражданского законодательства и иных отраслей законодательства. . . . . 55
3.4. Толкование норм земельного права. Значение судебной практики. . . . 61

Глава 4. Виды и содержание прав на земельные участки
4.1. История развития вещных прав в России. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
4.2. Понятие земельного участка как недвижимого имущества. . . . . . . . . 69
4.3. Понятие и виды прав на земельные участки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.4. Право собственности на земельные участки: формы, виды, 
особенности содержания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
4.5. Ограниченные вещные права на земельные участки . . . . . . . . . . . . . 121

Глава 5. Ограничения и обременения прав на земельные участки
5.1. Понятие и виды ограничений прав на земельные участки . . . . . . . . 138
5.2. Обременения земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
5.3. Публичные ограничения прав на земельные участки. . . . . . . . . . . . . 162

 
Земельное право 
(общая часть)

4

Глава 6. Возникновение прав на земельные участки
6.1. Основания возникновения прав на земельные участки. . . . . . . . . . . 177
6.2. Документы о правах на земельные участки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
6.3. Переход права на земельный участок при переходе права 
собственности на здание, сооружение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
6.4. Сделки с земельными участками . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Глава 7. Правовое регулирование предоставления земельных участков из земель, 
находящихся в государственной или муниципальной собственности
7.1. Основания возникновения прав на земельные участки, 
предоставляемые из земель, находящихся в государственной или 
муниципальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
7.2. Условия предоставления земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
7.3. Порядок предоставления земельных участков. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

Глава 8. Изменение и прекращение прав на земельные участки
8.1. Понятие и снования изменения прав на земельные участки . . . . . . 257
8.2. Основания прекращения прав на земельные участки . . . . . . . . . . . . 271

Глава 9. Государственное управление в сфере использования и охраны земель
9.1. Система органов государственного управления в сфере  
использования и охраны земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
9.2. Государственная регистрация недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
9.3. Государственный мониторинг земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
9.4. Правовое регулирование землеустройства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
9.5. Территориальное планирование и зонирование земель . . . . . . . . . . . 314
9.6. Охрана земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
9.7. Перевод земель и земельных участков из одной категории  
в другую . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
9.8. Государственный земельный надзор и муниципальный земельный 
контроль. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347

Глава 10. Юридическая ответственность за нарушение земельного 
законодательства. Разрешение земельных споров
10.1. Административная и дисциплинарная ответственность  
за нарушение земельного законодательства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
10.2. Уголовная ответственность за нарушение земельного 
законодательства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
10.3. Возмещение вреда, причиненного земельным  
правонарушением . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
10.4. Разрешение земельных споров. Способы защиты прав  
на земельные участки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383

Нормативные правовые акты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385

Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386



Содержание

Перечень схем и таблиц
Схема 1. Способы образования земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Схема 2. Порядок образования земельных участков из земель, 
находящихся в государственной и муниципальной собственности для 
целей предоставления земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Схема 3. Схема расположения земельного участка и кадастровый  
паспорт: юридическая связь. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
Схема 4. Содержание решения об утверждении схемы расположения 
земельного участка и кадастрового паспорта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Таблица. Порядок регистрационной деятельности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

Введение

 
 
 
 
 

Становление и развитие земельного права в качестве самостоятельной отрасли права обусловлено объективной потребностью рационального использования и охраны земель, необходимостью эффективного 
управления земельным фондом Российской Федерации и приоритетного развития рынка земель. Публичная ценность земель как важнейшего средства производства и территориальной основы жизнедеятельности человека и одновременно объекта имущественных отношений 
определяют специфику регулирования данных отношений с учетом 
двойственной сущности земель.
На различных этапах развития общества изменялось отношение 
человека к вопросам правового обеспечения охраны и использования 
земель. В условиях феодализма земля рассматривалась как основное 
средство производства в сельском хозяйстве. На ранней стадии развития 
капитализма земля признавалась в качестве базиса развития промышленного производства.
В современных исторических условиях правовое значение земли 
в законодательстве и теории земельного права получило принципиально 
новую трактовку. Земля признается объектом, обладающим двойственной правовой сущностью, а именно, является важнейшим компонентом окружающей среды и одновременно объектом недвижимости. 
Двойственное социальное назначение земли обусловило необходимость 
выделения земельного права в качестве самостоятельной отрасли права.
Конституция Российской Федерации 1993 г. закрепила экономические, правовые и политические основы регулировании земельных 



Введение

отношений, предусмотрев многообразие форм собственности на земельные участки, определив совместное ведение Российской Федерации ее субъектов в регулировании земельных отношений, признав 
земли основой жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Изменения земельного законодательства на современном этапе отражают общие тенденции реформирования правовой системы в России. Пересматриваются основные положения Гражданского кодекса Российской 
Федерации и земельного законодательства. В последние годы приняты 
федеральные законы от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений 
в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные 
акты Российской Федерации» и др. Динамично развивается и земельное 
законодательство субъектов Российской Федерации. Изменениям подвержены и основные приемы судебного толкования норм земельного права, 
развивается практика их применения.
Именно поэтому издание данного учебного пособия, отражающего 
основные тенденции земельного законодательства и судебной практики 
на современном этапе, представляется важным и для студентов вузов, 
для судей, государственных и муниципальных служащих в системе 
государственного земельного надзора.
В учебной литературе земельное право традиционно рассматривается в качестве комплексной отрасли права, имеющей специальные 
цели и объект правового регулирования, основанной на сочетании 
частных и публичных методов правового регулирования. Признание 
публичной ценности земель в условиях существования их рыночного 
оборота предполагает применение специфических приемов правового 
регулирования, основанных на приоритете публичных методов.
Земельное право как учебная дисциплина включает общую, особенную и специальную части. В предлагаемой книге изложено содержание 
общей части, в которой раскрываются основные положения земельного 
права, определяются понятие, предмет, источники, система данной отрасли права, освещаются наиболее важные вопросы теории правового 
регулирования земельных отношений и практики правоприменения 
в данной сфере.
Внимание студентов при изучении данной дисциплины в первую 
очередь обращено на овладение такими навыками, как составление 
юридической документации для целей кадастрового учета, государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Не менее важными являются также навыки квалификации земельных правонарушений, исследования и толкования земельного законодательства. 

 
Земельное право 
(общая часть)

В период обучения студентам необходимо получить знания, способствующие комплексному применению норм различной отраслевой принадлежности (гражданского, уголовного, земельного и иных отраслей 
права) применительно к специфичной сфере земельных отношений.
При отборе вопросов, на которые в пособии даются краткие ответы, 
использовались программы и экзаменационные билеты юридического 
факультета Российского государственного университета правосудия. 
В учебном пособии приведены основные правовые позиции судебных 
органов, позволяющие привить навыки применения земельного законодательства при разрешении земельных споров.
Предлагаемое учебное пособие рассчитано на широкую читательскую аудиторию — студентов, преподавателей, аспирантов и практикующих юристов. Данная книга может быть использована в практике 
судебных органов при разрешении судебных споров и формировании 
обобщений судебной практики в рамках отдельных правовых направлений судебной практики, государственными служащими, осуществляющими деятельность в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета недвижимого 
имущества, государственного земельного надзора, землеустройства 
и мониторинга земель; муниципальными служащими — при осуществлении функций нормативного правового регулирования землепользования и землеустройства на территории населенных пунктов; субъектами предпринимательской деятельности при оформлении и защите прав 
на земельные участки; гражданами при приобретении и использовании 
земельных участков для потребительских целей.
В книге учтены изменения земельного законодательства, которые 
отражены по состоянию на 1 января 2017 года.

ГлаВа 1. Земельное право 
как отрасль российского права

1.1. роль земли в жизни общества. Значение земли 
как природного объекта и недвижимого имущества

Земля, понимаемая в праве как природный объект и природный ресурс, является важнейшим фактором формирования среды жизнедеятельности человека, основным средством производства и территориальной 
основой существования государства. Множественность функций земли 
определяет комплексный характер отношений, объектом которых она 
выступает. Для формирования земельного права как комплексной отрасли 
права методологическое значение (с точки зрения современного понимания задач и целей правового регулирования земельных отношений) имеет 
выявление интегрирующих и дискретных функций и свойств земель.
Интегрирующие функции земель состоят в обеспечении пространственной среды существования человечества в целом, отдельных общностей людей и жизнедеятельности каждого человека. В связи с этим 
земля становится объектом разнообразных общественных отношений 
пространственно-базисного характера, в частности, связанных с использованием земель для целей передвижения, пользования природной 
средой как естественной средой жизнедеятельности человека. Земля как 
пространственно-базисное явление характеризуется свойством естественной ограниченности. На данную особенность земель обращается 
особое внимание в связи с определением правовых режимов использования и оборота земель. Так, Е. А. Суханов отмечает, что естественная 
ограниченность земельных ресурсов становится «неизбежным препятствием для экономического развития»1. Задачи правового обеспечения 
рыночного оборота земель определяют потребность применения юридических моделей, позволяющих устанавливать вещные права нескольких 
лиц на один и тот же земельный участок, например, право собственности 
на земельный участок может быть обременено правами одновременно 
нескольких субъектов, например, арендаторов и обладателей сервитутов.

1 Суханов Е. А. Проблемы вещного права в современном российском праве // 
Журнал российского права. 2016. № 4.


Глава1.Земельноеправо
какотрасльроссийскогоправа

10

Ограниченность земельных ресурсов является объективным фактором 
развития территориальной организации земель на основе их территориального планирования, а также установления предельных размеров 
земельных участков, которые могут находиться в частной собственности 
либо предоставляться в пользование для производственных и иных целей.
Необходимость охраны земель как важнейшего компонента окружающей среды диктует установление требований рационального их использования, а следовательно, распространение на данные отношения правовых механизмов публичного регулирования, в частности, 
нормирование качества земель, ограничения гражданского оборота, 
установление публичных обязанностей обладателей имущественных 
прав на земельные участки.
Публичное регулирование земельных отношений обусловлено также 
неизбежным возрастанием антропогенного воздействия на состояние 
земель, вызванного развитием промышленного и жилищного строительства, а также ростом численности населения. По данным экологических исследований, в основных промышленных и сельскохозяйственных районах России большинство земель еще в 50–70-х гг. XX века 
пришли в экологически неудовлетворительное состояние1. О масштабах 
загрязнения земель говорят следующие цифры. По информации Росприроднадзора, за отчетный 2014 г. в Российской Федерации вследствие 
утечки при транзите нефти, газа, продуктов переработки нефти было 
нарушено 604,3 га земель, рекультивировано — 297,3 га. Изъятие земель 
из продуктивного оборота по всем категориям землеотвода, по данным 
Росреестра, составило в 2013 г. 401 405,0 тыс. га, что на 42,9 тыс. га 
больше, чем было в 2012 г., а в 2014 г. увеличилось еще на 110,7 тыс. га 
и составило 401 515,7 тыс. га2.
Охрана земель является неотъемлемым компонентом правового 
режима земель как природного ресурса и природного объекта. С учетом 
интегрирующей функции земель обеспечивается экосистемный подход 
к регулированию земельных отношений. Он проявляется в установлении публичных экологических ограничений любого субъективного 
права, объектом которого выступает земельный участок. Основу такого 
подхода составляет ст. 1 ЗК РФ, которая предусматривает в качестве 
одного из основных принципов земельного законодательства принцип 
приоритета охраны земель перед их использованием.

1 Яблоков А. В. Россия: здоровье природы и людей. М.: Галлея-Принт, 2007. С. 168.
2 Государственный доклад «О состоянии и об охране окружающей среды в 2014 году». С. 24, 25 (опубликован на сайте Министерства природных ресурсов и экологии 
Российской Федерации).


1.2.МестоизначениеземельногоправавобщейсистемеправаРоссии.
Земельноеправокаккомплекснаяотрасльроссийскогоправа

11

Дискретность функций земель проявляется в их назначении для 
удовлетворения разнообразных потребностей человека. Земля как природный ресурс является объектом использования для различных целей, 
в т. ч. для ведения сельского и лесного хозяйства, для размещения производственных и иных зданий и сооружений, пользования водоемами 
и других целей. Удовлетворение названных потребностей предполагает 
юридически обоснованное согласование различных видов пользования 
земельными ресурсами на основе установления приоритетов и ограничений, обусловленных природными свойствами земель, важнейшим 
из которых является их плодородие. Данная особенность земель также 
получила отражение в законодательстве в виде принципа дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны 
учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Земля (правовое значение) — объект правовой охраны, особенность которого 
состоит в интегрированном сочетании функций и свойств публичного и частного блага, что определяет необходимость специализации правовых норм, 
регулирующих режим использования и охраны земель и оборота земельных 
участков, в рамках земельного права как комплексной отрасли права.

Современные изменения земельного законодательства, связанные 
с регулированием оборота земель, призваны обеспечить реализацию 
задач государственной стратегии социально-экономического развития 
России, состоящих в приоритетном развитии рынка земли и недвижимости, обеспечении равной защиты права собственности на объекты 
недвижимости для всех участников рынка, а также снижении издержек 
граждан и бизнеса при оформлении прав на недвижимость1.

1.2. Место и значение земельного права в общей 
системе права россии. Земельное право как 
комплексная отрасль российского права

Трансформация отношений собственности на землю, развитие 
рыночных аграрных отношений послужили объективным фактором 
формирования принципиально новых подходов к определению места 
земельного права в общей системе права России и основ системного 

1 Концепция долгосрочного социально-экономического развития России на период 
до 2020 года. Утверждена распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 г. № 1662-р.


Глава1.Земельноеправо
какотрасльроссийскогоправа

12

построения данной отрасли права. В связи с отменой режима исключительной государственной собственности на землю и другие природные 
ресурсы, закреплением в Конституции РФ положения о многообразии 
форм собственности на природные ресурсы (п. 2 ст. 9 Конституции РФ) 
вопрос о теоретико-правовых основах сохранения прежнего значения 
земельного права в качестве самостоятельной отрасли права стал вызывать доктринальные споры.
В теории земельного права сложились два основных подхода к решению вопроса о месте земельного права в системе права и модернизации земельного права как отрасли права. В 1994 г. В. А. Дозорцевым 
было высказано мнение о то, что, поскольку «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным 
правом, основания для признания земельного права самостоятельной отраслью перестали существовать, теперь земля попала в сферу 
действия гражданского права, являясь объектом экономического 
оборота»1. Данный подход был поддержан учеными, которые настаивают на изменении предмета земельного права путем выделения 
из него земельно-имущественных отношений и включении их в сферу гражданско-правового регулирования. В развитие данной теории 
Е. А. Суханова основывает позицию о признании права собственности и иных вещных прав на землю, а также сделок с земельными 
участками частью имущественного (гражданско-правового) оборота. 
Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные 
с предельными размерами земельных участков, находящихся в частной 
собственности, обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категорий земель 
и их учетом, предусматривают последствия их нарушения (в основном 
административно-правового характера), имеют публично-правовую 
природу2. Данной позиции придерживаются и другие ведущие специалисты в сфере гражданского права. Так, Н. П. Лотникова подчеркивает, 
что «имущественные отношения по совершению сделок с земельными 
участками отвечают критериям гражданско-правового отношения 
(регулируются методом юридического равенства сторон, объектом 
является недвижимая вещь и т. д.), в связи с чем их следует отнести 

1 Дозорцев В. А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 1. С. 26.
2 Суханов Е. А. Вступительная статья // Копылов А. В. Вещные права на землю 
в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском 
праве. М., 2000. С. 4, 5; Он же. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1. С. 53.