Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика : в 3 ч. Ч. 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие

Библиотека научных разработок и проектов МГСУ

СЕРВЕЙИНГ И ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ
ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ:
ТЕОРИЯ, ПРАКТИКА

В трех частях

Научный редактор П. Г. Грабовый

Часть 1 
Управленческий модуль системы сервейинга 
и его развитие

Москва 2017 

М И Н И С Т Е Р С Т В О  О Б РА З О В А Н И Я  И  Н А У К И 
Р О С С И Й С К О Й  Ф Е Д Е РА Ц И И

Ф Г Б О У  В П О  « М О С К О В С К И Й  Г О С УД А Р С Т В Е Н Н Ы Й 
С Т Р О И Т Е Л Ь Н Ы Й  У Н И В Е Р С И Т Е Т »

2-е издание (электронное)

УДК 338( –21)
ББК 65.22
  С32

Авторы части 1: П. Г. Грабовый (предисловие, гл. 2—4); 
Т. Ю. Овсянникова (гл. 1, разд. 1.1, 1.2); О. О. Егорычев (гл. 1, разд. 1.3—1.5); 
И. П. Маликова (гл. 1, разд. 1.6, 1,7); З. К. Химишев (гл. 1, разд. 1.8); 
Д. Н. Капырин (гл. 1, разд. 1.9); С. Н. Попельнюхов (гл. 2—4); 
В.В. Бредихин (гл. 2—4); Г. М. Загидуллина (гл. 5); Е. А. Солнцев (гл. 5)

ISBN 978-5-7264-1675-5 
ISBN 978-5-7264-1780-6  (ч. 1)

Монография «Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория и 
практика» состоит из: ч.  1. Управленческий модуль системы сервейинга и его разви-тие; ч.  2. 
Организационно-технический модуль системы сервейинга в строительстве; ч.  3. Эксплуатационный модуль системы сервейинга и развитие недвижимости.

Освещены вопросы создания и управления объектов недвижимости, в том числе реконструкции, переустройства, эксплуатации зданий и сооружений в условиях сложившейся 
инфраструктуры городов и поселений. Изложены тенденции развития селитебной территории 
с учётом социально-экономических условий развития общества. Представлен современный 
взгляд на архитектурный облик жилых кварталов и отдельных зданий, а также объектов на 
территории промышленной зоны, на условия комфорта, удобства проживания и работы, на 
социальные и экономические требования, на уровень обустройства квартир и благоустройство городской территории. Содержатся материалы по вопросам инвестиционной политики, 
экономики и управления в области строительного производства. Обобщены результаты 
исследований, выполненных коллективом авторов по проблемам развития в России 
сервейинга и профессионального девелопмента недвижимости с позиций экономики, 
организации управления строительством и эксплуатации зданий. Комплексно и системно 
изложена концепция сервейинга применительно к отечественному опыту строительства и 
управлению объектами недвижимости во взаимосвязи с профессиональным девелопментом 
недвижимости как основы эффективного воспроизводства всех типов недвижимости. 

Для инженеров (сервейеров) — специалистов по недвижимости.
УДК 338(–21)
ББК 65.22

СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
кандидат технических наук, профессор А. П. Дубяга, зав. кафедрой экспертизы и управления недвижимостью Юго-западного государственного университета (г. Курск); 
доктор технических наук, профессор С. А. Болотин, зав. кафедрой организации строительства 
Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом МГСУ

C32
Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, 
практика [Электронный ресурс] : Ч. 1. Управленческий  модуль системы сервей инга и его развитие : монография (в 3 ч.) / П. Г. Грабовый   [и др.] ; науч. ред. 
П. Г. Грабовый ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. 
— 2-е изд. (эл.). — Электрон. текстовые дан. (1 файл pdf : 265 с.). — М. : Изд-во 
МИСИ–МГСУ, 2017. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ 
МГСУ). — Систем. требования: Adobe Reader XI либо Adobe Digital Editions 
4.5 ; экран 10".

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать от нарушителя 
возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1675-5
ISBN 978-5-7264-1780-6 (Ч. 1)

©  Национальный исследовательский Московский 
государственный строительный университет, 2012

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Сервейинг и 
профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика : мо нография 
(в 3 ч.) / П. Г. Грабовый  [и др.] ; науч. ред. П. Г. Грабовый ; М-во образования и науки 
Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. — М. : Изд-во МИСИ–МГСУ, 2012-2013. — 
(Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — ISBN 978-5-7264-0636-7.
   Ч. 1. Управленческий модуль системы сервейинга и его развитие. — 2012. — 264 с. 
— ISBN 978-5-7264-0637-4.

Оглавление

ПРЕДИСЛОВИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Глава 1.  ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ КОНЦЕПЦИИ СЕРВЕЙИНГА 
В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.1. Определение управления недвижимостью  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2. Сущность концепции сервейинга и обзор ее исторического 
         развития. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.3. Концепция сервейинга в России: предпосылки, развитие, 
         формы организации и функциональные модели сервейинговой
          деятельности  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.4. Антикризисный сервейинг территорий: развитие 
         конкурентоспособных территориально-воспроизводственных
         систем в строительстве . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.5. Руководство управлением недвижимостью. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
1.6. Управляющие недвижимостью. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.7. Главные цели управления недвижимостью  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.8. Модели деятельности по управлению недвижимостью. . . . . . . . . . 48
1.9. Подходы к управлению  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Глава 2. ЗАДАЧИ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.1. Главная задача . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.2. Задачи пользователя  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2.3. Задачи владельца  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
2.3.1. Задачи владения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2.3.2. Задачи по уходу за недвижимостью. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
2.3.3. Задачи профилактики и текущего ремонта. . . . . . . . . . . . . .60
2.3.4. Услуги, предлагаемые пользователям  . . . . . . . . . . . . . . . . . .60
2.4. Задачи застройщика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
2.5. Задачи официальных органов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
2.6. Развитие аудита сервейинга и девелопмента  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
2.7. Недвижимое имущество как объект гражданских прав  . . . . . . . . . 78

Глава 3.  ПРИМЕРЫ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ РАБОТ В УПРАВЛЕНИИ 
НЕДВИЖИМОСТЬЮ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
3.1. Жилой дом с квартирами в собственности жильцов  . . . . . . . . . . . . 85
3.2. Крупный собственник социального жилья  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
3.3. Крупный торговый концерн как пользователь и владелец 
         объектов недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.4. Предприятие, предлагающее услуги по уходу, текущему 
         ремонту и сервисной поддержке. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
3.5. Квалиметрическая оценка потенциала недвижимости 
         в системах сервейинга и девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

Глава 4.  ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ: 
КОНЦЕПЦИЯ ОРГАНИЗАЦИИ, ПРОБЛЕМЫ И РАЗВИТИЕ . . . . . . . . . .114
4.1. Профессиональный девелопмент недвижимости как новая 
         концепция организации инвестиционного процесса  . . . . . . . . . .114
4.2. Девелопмент коммерческой недвижимости  . . . . . . . . . . . . . . . . . .144
4.3. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях 
         при комплексном освоении территорий  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .154
4.4. Конкурентоспособность и территориальный маркетинг 
         в девелопменте жилой застройки: анализ и прогнозы  . . . . . . . . .166
4.5. Девелопмент эксплуатации малоэтажной жилой застройки 
         и его организационно-экономическая оптимизация  . . . . . . . . . . 174
4.6. Девелопмент ремонтно-восстановительных работ: 
         повышение надежности основных форм и методов 
         управления недвижимостью  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .182

Глава 5. ДЕВЕЛОПМЕНТ И СЕРВЕЙИНГ В УПРАВЛЕНИИ РЕГИОНАЛЬНЫМИ 
СТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПЛЕКСАМИ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .201
5.1. Сервейинг как система экспертиз развития строительного 
         комплекса на основе управления ситуационными зонами 
         предприятий  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .201
5.2. Развитие механизма управления строительством и повышение
         роли строительного комплекса в региональном 
         воспроизводственном процессе. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .217
5.3. Моделирование эффективного развития инвестиционно         строительных комплексов в нестабильных условиях  . . . . . . . . . .237
5.4. Оптимизация надежности территориальных рынков 
         недвижимости при формировании и развитии единого 
         государственного кадастра недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . .248
5.5. Управление территориями на основе маркетинга 
         сельскохозяйственных земель  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .254

Библиографический список  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .260

ПРЕДИСЛОВИЕ

В условиях кризисных трансформаций современной экономики 
в качестве основного глобального индикатора мониторинга ее эффективности выступает уровень воспроизводства объектов недвижимости и территориальных земельно-имущественных комплексов недвижимости как ключевых элементов национального богатства страны. 
Так, например, жилой фонд в развитых странах составляет в среднем 
от 20 до 45 % воспроизводимого национального богатства страны. 
А если рассмотреть все типы объектов недвижимости, в том числе 
в рамках разнообразных земельно-имущественных хозяйственных 
комплексов, то этот показатель составит не менее 70—80 %.
В этой связи важнейшая актуальная народнохозяйственная задача — эффективное управление воспроизводственными процессами 
объектов недвижимости в строительстве на основе современных экономических концепций, к которым можно отнести сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. 
Монография представляет собой современную научно-прак тическую трактовку данных инновационных концепций в области экономики, организации и управления объектами недвижимости в процессе воспроизводства. 
Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью» 
в России впервые была открыта Московским государственным строительным университетом. В международной практике данная специальность носит название «сервейер». Родина этой профессии — Великобритания (1523 г.), где в одном из изданий профессия сервейер 
упоминается в связи со строительством и эксплуатацией зданий. Сегодня профессия охватывает более широкий спектр направлений, 
связанных с воспроизводством и профессиональным управлением 
объектами недвижимости на всех этапах жизненного цикла. Востребованность данной специальности достаточно велика для всех отраслей национальной экономики.
В последнее время данная специальность стала ведущей в области 
управления проектами недвижимости и включает все этапы воспроизводства: предпроектное концептуальное обоснование; изыскания, 
проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию; управление и 
эксплуатацию объектов недвижимости, а также постадийную систему 
комплексных экспертиз и инспектирования строительства. Уникаль

ность специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», 
обусловленная изучением дисциплин технического и правового характера в строительных, экономических, управленческих и экологических областях знаний, способствовала тому, что сегодня она открыта в 69 отечественных и 10 зарубежных вузах (Белоруссия, Украина, 
Вьетнам, Киргизия и пр.). 
В связи с возрастающими потребностями строительного и жилищ но-коммунального комплексов национальной экономики в специалистах, владеющих основами современных методов организаций 
строительства объектов недвижимости, развития территорий сложившейся застройки, а также управления жильем и объектами городской 
инженерной инфраструктуры, в рамках специальности образованы 
следующие специализации: 
•   девелопмент и управление коммерческой недвижимостью; 
•   организация и управление жилищно-коммунальным комплексом; 
•   реконструкция и обновление сложившейся застройки. 
В практику образовательного процесса также введена возможность 
получения студентами дополнительных углубленных знаний по дисциплинам «Оценка недвижимости и бизнеса», «Судебная строительнотехническая экспертиза проектов» и «Деловой и профессиональный 
английский язык».
Актуальность эффективного управления всеми воспроизводственными процессами недвижимости на основе современных концепций 
сервейинга и девелопмента как элемента антикризисного инновационного менеджмента во всех сферах экономики страны предопределила значимость и востребованность научно-практического рассмотрения в настоящем издании всех вопросов, связанных с данными 
проблемами. 

Глава 1 
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ КОНЦЕПЦИИ СЕРВЕЙИНГА 
В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Определение управления недвижимостью

Под управлением недвижимостью (УН) понимается управленческая 
деятельность в сфере недвижимости, включающая постановку целей 
и определение задач планирования, организацию, исполнение и контроль за решением, а также последующий анализ пути их достижения.
Такого рода управленческая деятельность по своей природе является многосторонней, согласовывающей цели и задачи владельцев, 
пользователей, обслуживающих фирм и прочих лиц, так или иначе 
связанных с недвижимостью.

1.2. Сущность концепции сервейинга 
и обзор ее исторического развития

Современное слово «сервейинг» произошло от английского слова 
survey, которое широко используется в различных областях знаний и 
имеет множество значений. Так, в естественных науках термин survey 
обозначает комплексное исследование, изучение; обследование (медицина); обзор; рецензия. В общественных науках это слово используется 
как анкетирование, опрос, интервьюирование; оценка, инспектирование, обозрение, анализ, оценка рисков (экономика); в технических — 
экспертиза; межевание, землемерные работы (геодезия); полевое исследование, съемка (топография); геологическая разведка (геология); 
осмотр и т. д.
В наиболее распространенном понимании сервейинг определяет 
область знаний, связанных с измерениями на земле: это наука и техника точного определения в пространстве местоположения точек на 
поверхности земли, измерения расстояний и углов между ними. Эти 
данные используются при определении границ владений собственников недвижимости, при составлении карт, разработке планов территорий и застройки. 
Например, международное Общество истории сервейинга и измерений (International Institution for the History of Surveying and 

Measurement) признает, что понятия «сервейинг» и «измерения» охватывают очень широкий круг вопросов. При этом термин «сервейинг» 
определяется этой организацией как понятие, имеющее отношение 
к сбору данных, связанных с описанием характеристик земной поверхности и представлением их, как правило, в виде карт, планов 
или цифровых моделей1. Таким образом, понятие «сервейинг» может 
иметь отношение как к небольшому земельному участку под домом, 
так и ко всей поверхности земли.
Близко к этому пониманию определяет сервейинг Американский 
конгресс сервейинга и картографии (American Congress on Surveying 
& Mapping — ACSM2): это наука и искусство выполнения всех необходимых измерений для определения или установления относительного 
местоположения точек и природных или искусственных элементов 
над, на или под поверхностью земли и изображение их в удобной для 
использования форме.
Первые технологии сервейинга были хорошо известны и широко 
использовались еще в Древнем мире (около 5000 лет назад), поскольку земля как главное благо и богатство требовала измерений, формальных описаний, определения границ и координат. 
В Европе сервейинг как самостоятельный вид профессиональной 
деятельности получил широкое распространение в Средние века. 
С развитием промышленного производства, ростом городов, появлением новых и многообразных объектов недвижимости перечень 
функций профессиональных сервейеров расширялся, охватывая все 
новые области знаний и практической деятельности: от землеустроительных, геодезических работ и картографии до инспектирования, 
комплексной экспертизы, оценки и управления объектами недвижимости. Эволюционировало и понятие «сервейинг» (рис. 1.1), становясь более емким и всеохватывающим.
Можно считать, что сервейинг как вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости в современном понимании вобрал 
в себя целый ряд специализаций (рис. 1.2).
Сервейеры как профессиональные участники рынка недвижимости выполняют функции по сбору, обработке и предоставлению информации о земле и других объектах недвижимости, планированию 
пространственного развития городов и населенных пунктов, подго
1 См.: International Institution for the History of Surveying and Measurement [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.fig.net/hsm/guide.htm 
2 American Congress on Surveying & Mapping [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.acsm.net

Рис. 1.1. Эволюция понятия «сервейинг»

Рис. 1.2. Современное понимание сервейинга как профессиональной деятельности 
на рынке недвижимости

товке и внедрению проектов развития недвижимости, определению 
стоимости проектов и оценке объектов недвижимости, управлению 
объектами недвижимости, инспектированию и комплексной технической, правовой, управленческой и финансово-экономической экспертизе. Таким образом, деятельность сервейеров осуществляется на 
всех этапах жизненного цикла недвижимости, что обеспечивает системный подход к недвижимости как объекту управления (табл. 1.1). 

Таблица 1.1
Осуществление сервейинговых услуг на разных фазах жизненного цикла 
объектов недвижимости

Сервейинговые 
услуги

Фазы жизненного цикла объекта недвижимости

Проектирование
Строительство
Эксплуатация
Реновация
Ликвидация

Землеустройство, 
межевое дело

Геологические изыскания

Геодезия, инженерные 
изыскания

Экологическая экспертиза

Сметное дело

Управление проектом

Планирование и девелопмент

Техническая экспертиза

Оценка объекта 

Финансово-эко но ми ческая экспертиза объекта
Правовая экспертиза 
объекта

Развитие различных видов профессиональной деятельности, связанных с объектами недвижимости, потребовало некоторого механизма координации и стандартизации деятельности специалистовсервейеров. Возникла необходимость в создании различных форм 
профессиональных объединений. Одним из таких объединений стало