Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика : в 3 ч. Ч. 2. Организационно-технический модуль системы сервейинга в строительстве

СЕРВЕЙИНГ И ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ                                    
ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ:                                        
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

В трех частях

Научный редактор П.Г. Грабовый

Часть 2
Организационно-технический модуль 
системы сервейинга в строительстве

Москва 2017

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 
СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТБиблиотека научных разработок и проектов МГСУ

2-е издание (электронное)

УДК 338(–21)
ББК
65.22
C32

СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
кандидат технических наук, профессор А. П. Дубяга, зав. кафедрой экспертизы и управления недвижимостью Юго-западного государственного университета (г. Курск); 
доктор технических наук, профессор С. А. Болотин, зав. кафедрой организации строительства 
Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом МГСУ

Авторы части 2: В. А. Харитонов (введение, главы 2—3, заключение);
В. Ф. Касьянов, В. А. Харитонов, В. Я. Мищенко, Л. В. Кригер, А. С. Танкеев (глава 1);
А. И. Солунский (глава 4); Н. А. Сканави, В. А. Харитонов (глава 5);
В. А Харитонов, Л. В. Кригер, А. С. Танкеев (глава 6); Б. Б. Хрусталев,
В. Н. Горбунов, А. И. Гурко, В. А. Харитонов (глава 7)
C32
Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория, 
практика [Электронный ресурс] : Ч. 2. Организационно-технический модуль 
системы сервейинга в строительстве : монография (в 3 ч.) / В. А. Харитонов 
[и др.] ; науч. ред. П. Г. Грабов; М-во образования и науки Рос. Федерации, 
Моск. гос. строит. ун-т. — 2-е изд. (эл.). — Электрон. текстовые дан. (1 файл pdf : 
472 с.). — М. : Изд-во МИСИ–МГСУ, 2017. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — Систем. требования: Adobe Reader XI либо 
Adobe Digital Editions 4.5 ; экран 10".

ISBN 978-5-7264-1675-5 
ISBN 978-5-7264-1676-2 (Ч. 2)
В трилогию «Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: 
теория и практика» вошли: ч. 1. Управленческий модуль системы сервейинга и 
его развитие; ч. 2. Организационно-технический модуль системы сервейинга в 
строительстве; ч. 3. Эксплуатационный модуль системы сервейинга и развитие 
недвижимости. Организационно-технический модуль сервейинга предполагает 
развитие селитебного образования, выражающееся в качественном и количественном изменении как отдельных элементов, так и всего инженерно-строительного фонда в целом, преобразовании его структуры и состава в соответствии 
с современными требованиями. Обобщены результаты исследований, выполненных коллективом авторов, по проблемам развития в России сервейинга и 
профессионального девелопмента недвижимости с позиций экономики, организации управления строительством и эксплуатации зданий. Для инженеров (сервейеров) — специалистов по недвижимости.
УДК 338(–21) 
ББК 65.22

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Сервейинг и 
профессиональный девелопмент недвижимости: теория, практика : монография 
(в 3 ч.) / В. А. Харитонов [и др.] ; науч. ред. П. Г. ; М-во образования и науки 
Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. — М. : Изд-во МИСИ–МГСУ, 2012-2013. — 
(Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — ISBN 978-5-7264-0636-7.

  Ч. 2. Организационно-технический модуль системы сервейинга в строительстве— 2012.  — 472 с. — ISBN 978-5-7264-0667-1.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных техническими средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать от нарушителя 
возмещения убытков или выплаты компенсации.

ISBN 978-5-7264-1675-5ISBN 978-5-7264-1676-2 (Ч.2)

©  Национальный исследовательский Московский 
государственный строительный университет, 2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................................5

Глава 1. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ 
РЕКОНСТРУКЦИИ И ОБНОВЛЕНИЯ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ ........................8
1.1.  Роль реконструкции в решении сложившихся проблем 
города ..........................................................................................................................8
1.2.  Основы территориально-пространственного развития
города .......................................................................................................................34

Глава 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ, ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА 
СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ .............................................................64
2.1. Методы обследования и оценка состояния строительных 
объектов и окружающей среды ................................................................64
2.2. Оценка состояния строительных конструкций после 
огневого воздействия .....................................................................................97
2.3. Экологические изыскания ......................................................................... 113
2.4. Сводная оценка состояния объекта обследования в составе 
проекта реконструкции и обновления городской  среды ...... 126

Глава 3. АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ В СОСТАВЕ 
ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ ................................................................................................ 129
3.1.  Архитектурные приемы и разработки, используемые 
при реконструкции объектов городской застройки.................. 129
3.2. Формирование подземного пространства в условиях 
городской застройки .................................................................................... 152
3.3.  Использование подземного пространства для гаражей 
и объектов городской инфраструктуры ........................................... 169
3.4. Сочетание развития наземных и подземных строительных 
объектов .............................................................................................................. 174

Глава 4. ИНЖИНИРИНГ В СТРОИТЕЛЬНОМ ДЕЛЕ ................................................... 178
4.1. Проектный инжиниринг ............................................................................ 178
4.2. Инжиниринг в организации строительного производства ... 228

Глава 5. ВИДЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ И ИХ НАЗНАЧЕНИЕ ............. 267
5.1. Общие сведения .............................................................................................. 267
5.2. Природные материалы различного назначения ......................... 269
5.3. Вяжущие материалы .................................................................................... 276
5.4. Материалы на основе вяжущих веществ .......................................... 299
5.5. Материалы различного назначения, получаемые спеканием
и плавлением минерального сырья .................................................... 318
5.6. Изоляционные и отделочные материалы ........................................ 333
5.7. Композиционные материалы .................................................................. 357
5.8. Нанотехнологии в производстве строительных материалов
и изделий ............................................................................................................ 360

Глава 6. ЭСТЕТИКА И БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ ЗАСТРОЙКИ ....... 369
6.1. Организующие факторы в проектировании городской
среды ..................................................................................................................... 370
6.2. Особенности восприятия объектов городской среды .............. 374
6.3.  Благоустройство и экология городских кварталов, 
магистралей, улиц,  площадей и пешеходных дорог .................. 381

Глава 7. ЭКОНОМИКА СТРОИТЕЛЬСТВА ........................................................................ 397
7.1. Строительная отрасль, состояние и особенности развития . 397
7.2. Участники капитального строительства 
и их экономические взаимоотношения ............................................ 410
7.3. Задачи функционирования и развития строительного 
комплекса ........................................................................................................... 420
7.4. Основные фазы развития строительного комплекса ............... 423
7.5. Основные модели управления материальными потоками
в инвестиционно-строительном комплексе ................................... 428
7.6. Виды производственных процессов
в строительстве ............................................................................................... 432
7.7. Формирование эффективности деятельности предприятий 
строительного комплекса на основе интегральных 
параметров ......................................................................................................... 433
7.8. Варианты развития предприятий строительного 
комплекса ........................................................................................................... 439
7.9. Основные показатели развития строительных 
предприятий ..................................................................................................... 446

ЗАКЛЮЧЕНИЕ .............................................................................................................................. 467

Библиографический список ................................................................................................. 469

ВВЕДЕНИЕ

Городская территория формировалась на протяжении многих веков. На сегодняшний день она представляет собой организационную 
структуру, состоящую из производственных, административных и 
жилых зданий, систем жизнеобеспечения, транспортных развязок, 
инженерных коммуникаций, зеленых насаждений и других объектов 
городского хозяйства.
Рост стоимости земли в крупных городах стал стимулировать проектирование повышенной этажности, а с увеличением высоты строительного объекта стали возрастать проблемы обеспечения безопасности и жизнеобеспечения. В этих условиях возникла необходимость 
автоматизации систем управления, принимающих на себя функции 
оперативного реагирования на изменения режимов работы большого количества технических устройств, обеспечивающих нормальную 
эксплуатацию зданий, сооружений или комплекса объектов. С технической точки зрения путь решения этих проблем состоит в разработке системы, которую условно назвали «Интеллектуальная система 
эксплуатации строительного объекта», состоящая из совокупности четырех основных подсистем: 1) распределения энергоресурсов;
2) технологических; 3) безопасности; 4) мультирума.
В ближайшие годы основной тенденцией в инновационном строительстве станет проектирование зданий, в которых функциональность и комфортность сочетались бы с энергоэффективностью и экологичностью в самом общем виде.
 Одной из центральных проблем энергосбережения в строительной сфере является повышение энергоэффективности основных инженерно-строительных систем жизнеобеспечения населения и производственных процессов всех без исключения отраслей народного 
хозяйства.
Ввиду специфических климатических условий территории России 
предметом первостепенной заботы в больших городах является протяженность тепловых и газовых сетей, воздушных высоковольтных и 
кабельных линий, которые в пределах городской территории порой 
достигают сотен и тысяч километров. 
Другим базовым условием нормального функционирования городов является наличие современной сети дорог, обеспечивающих 
удобное и доступное для горожан транспортное обслуживание, включая подземные и надземные сооружения для безопасного перемещения граждан и скоростного движения всех видов транспорта. 
Для улучшения транспортного движения создаются новые радиальные и кольцевые дороги для объезда центральных зон городов. 
Они сопровождаются автотранспортным сервисом (АЗС, кемпинги, 
придорожные гостиницы, гаражи-стоянки для временного и посто

янного хранения автомобилей и дорожной техники и т.д.), с размещением дорожно-эксплуатационных и других служб с постами специализированных участков безопасности дорожного движения.
В процессе реконструкции дорожной сети при необходимости могут эффективно использоваться существующие железнодорожные 
пути с применением подвижного состава типа «наземный метрополитен» с оборудованием пересадочных станций с учетом максимального приближения пассажиропотоков к другим видам транспорта.
Важное место в городском хозяйстве имеет нормальная работа 
систем водоснабжения и канализации с обязательным обеспечением необходимых  требований к качеству питьевой воды и уровню 
очистки сточных вод. Должна быть снижена уязвимость источников 
водоснабжения от техногенных воздействий, решены вопросы санитарной очистки города с организацией работы мусоросжигающих и 
утилизирующих заводов, установок для таяния снега, убираемого с 
городских дорог, и организованы предприятия для переработки биологических отходов.
Жилой и производственный фонд на территории существующей 
застройки модернизируется и реконструируется в соответствии с 
современными требованиями за счет перепланировки помещений, 
улучшения качества санитарной техники, устройства мансард и лифтов, повышения этажности, улучшения теплофизических характеристик ограждающих конструкций. Специальной темой в структуре обновления городской застройки следует рассматривать инженерные 
решения по освоению подземных пространств для строительства гаражей, складских помещений, пешеходных переходов, магазинов и т.д. 
Практика показала, что целесообразна комплексная реконструкция архитектурно-художественной среды центра города, рассматривающая его как историческое наследие, которое надо сохранять. В 
облике реконструируемого квартала или района должно быть сохранено своеобразие застройки исторического центра города.
Большое значение в современной реконструкции имеет сохранение историко-архитектурного наследия, бережное отношение к 
охранным зонам памятников (отдельных зданий и сооружений, усадебных комплексов, памятников садово-паркового искусства, храмов, 
храмовых комплексов и т.д.).
Необходимо осуществлять цветовое решение улиц как единых ансамблей, обеспечивая световое и цветовое разнообразие (включая 
подсветку архитектурных доминант в вечернее и ночное время) в качестве эстетического воздействия и формирования хорошего настроения и самочувствия горожан.
При разработке планов стратегии развития города целесообразно 
учитывать новые инженерные технологии, в том числе локализацию 
источников водоснабжения и канализации, внедрение водо- и энер

госберегающих решений как на производственных объектах, так и в 
жилых комплексах.
Из-за высокой плотности застройки центральных городских районов особого внимания требует решение проблемы их экологического 
состояния с учетом природно-ресурсного потенциала этих территорий и целесообразного зонирования.
При зонировании городской территории необходимо рассматривать три основные схемы: функциональную, строительную и ландшафтную, которые позволяют выбирать рациональный режим развития конкретных частей города, объем строительной деятельности 
с учетом задач сохранения природно-рекреационных территорий.
Производственные зоны в сложившихся районах застройки следует рассматривать как первоочередные и главные объекты реконструкции, так как именно они являются самыми неэффективно используемыми потенциальными ресурсами муниципалитета и, кроме 
того, экологически опасными территориями. Сокращение площади 
производственных зон позволяет дополнительно выделять территории для озеленения, создания мест отдыха и расширения транспортного строительства.
Для успешного выполнения строительных программ необходимо 
тщательно и квалифицированно подготавливать и планомерно осуществлять инвестиционную программу, работая с заказчиками и с источниками финансирования всех уровней.
Реализация планов реконструкции и обновление сложившейся застройки городов должна решаться как системная задача, включающая:
  координацию архитектурно-строительных разработок и выполнение эффективной структурной, производственной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, развитие приоритетных направлений и сфер городского хозяйства и инфраструктуры 
на перспективный период;
  обеспечение учета, регистрации, оценки и эффективного использования городского имущества, включая земельные участки и 
иные объекты недвижимости;
  организацию взаимодействия городских органов управления с 
субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, 
биржами, страховыми обществами и др.) в вопросах, касающихся объектов недвижимости, находящихся как в частной, так и общественной 
собственности;
  привлечение инвестиций в жилищное строительство за счет 
продаж жилья, объектов незавершенного строительства, прав аренды земли, частных инвестиций и т.д.;
  создание и развитие инвестиционно-заемной системы и ипотечного кредитования с выпуском городских облигационных жилищных 
займов и т.п. 

Г л а в а 1 
ТЕХНИКОЭКОНОМИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ
УСЛОВИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ И ОБНОВЛЕНИЯ
ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ

1.1. Роль реконструкции
в решении сложившихся проблем города

1.1.1. РГородская среда является сложнейшим организмом, находящимся в постоянном развитии и непрерывном изменении. Каждая эпоха 
и сложившаяся социальная среда формируют свои представления и 
принципы оптимального состояния и дальнейшего развития городского организма, выделяя приоритетные направления поиска, на 
базе результатов которых складываются модели и проекты дальнейшего развития.
Одна из важнейших задач современности — сохранение исторически сложившейся структуры городской среды с учетом рационального переустройства, модернизации и совершенствования ее эстетического восприятия с учетом экономических и социальных требований.
Концепция развития любой городской среды должна содействовать функционированию и совершенствованию экономического сектора, связанного с рациональным использованием земель, рынком 
недвижимости, формированием транспортной инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства; созданию рабочих мест на территории застройки; улучшению эстетического восприятия и экологических условий среды обитания. В территориальном прогнозировании 
и планировании городской структуры должны решаться вопросы 
формирования благоприятных условий обитания и жизнедеятельности населения.
В планах развития населенных пунктов должны быть определены 
и решены следующие основные задачи:
  установлены зоны функционального назначения и определены 
ограничения на использование территорий для осуществления социальной и экономической деятельности;
  определены границы населенного пункта (городская черта);

 разработаны предложения по совершенствованию и развитию 
планировочной структуры;
  установлены параметры развития и модернизации инженерной, транспортной, производственной и социальной инфраструктур 
во взаимосвязи с развитием федеральной, региональной, районной и 
внутригородской структур;
  даны предложения по установлению границ размещения объектов городской деятельности особого регулирования;
  выделены объекты охраны памятников истории и культуры;
  установлены границы зон особо охраняемых природных территорий;
  предложены экономические и технические меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и мероприятия по созданию объектов гражданской обороны;
  разработаны предложения по выделению территорий резерва 
для развития городской среды;
  сформулированы мероприятия по сохранению объектов историко-культурного и природного наследия;
  установлены первоочередные мероприятия по реализации экономических и социальных объектов в составе городской среды (проектно-изыскательские работы, подготовка рабочей документации и т.д.);
  разработаны мероприятия по благоустройству территорий и 
улучшению экологической обстановки.
В современных условиях сложившегося состояния городской среды особенное значение приобретает роль реконструкции и технического обновления гражданского и промышленного фонда страны, 
так как современный этап развития градостроительства характеризуется все возрастающими темпами роста и обновления исторически 
сформировавшейся территории в большинстве существующих городов и поселений.
Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают 
острый дефицит в земельных участках, пригодных для использования под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке территорий. 
В последний период городские территории крупных городов выросли в несколько раз. При этом темпы роста городов в среднем в 
2...2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. 

В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в том числе за счет повышения 
эффективности использования ранее освоенных земель в пределах 
существующих границ поселений.

1.1.2. ККонцепция градостроительной доктрины предполагает замещение или дополнение политики сдерживания стратегией развития города, в том числе в агломерации, следующими действиями:
  функциональным размежеванием территорий (интегрированной планировкой города и районов застройки);
  планами застройки свободных земель на окраинах (инвестиционно-строительной активностью на территории города);
  внутренней экспансией (реконструкцией города в пределах освоенных территорий);
  квалифицированным учетом и содержанием памятников культуры и архитектуры (организацией системы реставрации, технической и функциональной модернизации зданий и сооружений, разработкой службы эксплуатации);
  сокращением загрязнений (комплексными мероприятиями оздоровления городской среды);
  ликвидацией монополии некоторых строительных систем, что 
должно обеспечить разнообразие архитектурных форм и активное 
сосуществование различных технологий строительства;
  лимитированным потреблением ресурсов (ориентацией на сберегающие технологии, новые долговечные и экономичные конструкции и материалы). 
Отказ от избыточного территориального разрастания городов в 
пользу их активной реконструкции должен создать предпосылки для 
движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, крупных зданий, совмещающих 
разные функции, в активном использовании подземного пространства. Это развивает и обогащает функциональный подход к объектам 
строительства, возвращает городской среде интегральное качество.
Задачи реконструкций городских поселений в XXI в. должны воплотиться в перестройку районов массовой жилой застройки прошедших 
периодов. Регенерация путем модернизации или замены должна повысить социальный статус обветшавших и ставших непрестижными 
районов, избавить города от появления новых трущоб; умножить раз