Сборник разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по применению земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью

ÌÎÑÊÂÀ 2015

Составитель О.В. Волошин

3-е издание, расширенное

Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования
«Школа права «СТАТУТ»

СБОРНИК РАЗЪЯСНЕНИЙ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА 

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

И ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПО ПРИМЕНЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О СДЕЛКАХ 

С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

УДК 347.9
ББК 67.410
          C 23

С 23  
Сборник разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по применению
земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью / Сост. О.В. Волошин; НОУ ДО «Школа права «СТАТУТ». – 
3-е изд., расширенное. – М.: Статут, 2015. – 608 с.

ISBN 978-5-8354-1075-0 (в обл.)

В настоящий сборник включены действующие актуальные разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ (постановления Пленума 
и информационные письма Президиума) и Верховного Суда РФ (обзоры 
судебной практики), отражающие правовые позиции высших судебных 
инстанций по вопросам применения отдельных норм земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью. 
Сборник предназначен для использования в учебном процессе подготовки специалистов в области земельного права и сделок с недвижимостью. Книга будет полезна судьям, адвокатам, лицам, участвующим 
в законотворческой деятельности, научным работникам, преподавателям и аспирантам юридических вузов и факультетов, а также всем, кто 
интересуется вопросами применения законодательства.
Источником текстов постановлений Пленума ВАС РФ, информационных писем Президиума ВАС РФ, обзоров судебной практики ВС РФ, 
а также примечаний к ним является справочная правовая система 
КонсультантПлюс.

УДК 347.9
ББК 67.410
Неофициальное издание

ISBN 978-5-8354-1075-0

© О.В. Волошин, составление, 2012
© О.В. Волошин, дополнения, 2014
© ЗАО «Консультант Плюс», примечания, 2014
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2014

ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА  
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА  
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. № 73

Об Отдельных вОпрОсах практики 

применения правил ГражданскОГО кОдекса 
рОссийскОй Федерации О дОГОвОре аренды

(В ред. Постановления Пленума ВАС РФ 
от 25 января 2013 г. № 13, от 25 декабря 2013 г. № 98)

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, 
связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской 
Федерации (далее – ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего 
Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 
Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее – 
суды) следующие разъяснения. 

1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 
и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30–30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – 
ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор 
аренды в отношении государственного или муниципального имущества 
может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Постановления Пленума ВАС РФ

4

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального 
имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор 
заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное 
не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока 
договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед 
другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 
статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора 
аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года 
до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов 
для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 
статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. 

3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ 
преимущественного права на заключение договора аренды на новый 
срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя 
прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие 
государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. 
Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей 
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды 
с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

5

аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор 
отказался от заключения договора либо не принял этого предложения 
в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите 
его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, 
в течение которого арендатор может принять данное предложение, 
не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется 
с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому 
договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть 
подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного 
в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. 

4. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила 
пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения 
договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток 
подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).
В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований 
арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах 
договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, 
связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам 
следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов 
такой информации не является основанием для признания торгов недействительными. 

4.1. Применяя части 9–11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам 
надлежит учитывать следующее.
В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока 
договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, 
заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, 
он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. 

Постановления Пленума ВАС РФ

6

Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует 
руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1–4 
настоящего постановления.
(пункт 4.1 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. 
№ 13)

4.2. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения 
торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора 
о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 
Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил 
арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться 
в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений 
с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. 
В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, 
заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 
части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, 
существовавшим с момента истечения срока первоначального договора 
аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
(пункт 4.2 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. 
№ 13)

4.3. Если при заключении договора аренды на новый срок между 
сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных 
в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан 
на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате 
устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, 
определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
(пункт 4.3 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. 
№ 13) 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

7

4.4. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора 
аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному 
пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение 
года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды 
с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои 
обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона 
о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ 
потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, 
заключенному с другим лицом.
(пункт 4.4 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. 
№ 13) 

4.5. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, 
но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый 
срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона 
о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 
ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя 
заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением 
указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. 
(пункт 4.5 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. 
№ 13) 

5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы 
за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии 
приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, 
судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи 
одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять 
этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи 
является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая 
вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, 
в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность 
продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заклю

Постановления Пленума ВАС РФ

8

чения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании 
названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом 
или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит 
на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или 
соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее 
время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 
ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет 
признан недействительным, арендные отношения между сторонами 
считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной 
момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению 
арендной платы. 

6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 
настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации 
перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или 
нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, 
сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора 
аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную 
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. 
Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор 
аренды не прекратился.
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности 
субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

9

и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской 
Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего 
предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества 
не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное 
соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. 

7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии 
с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли 
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации 
перехода права собственности на землю не является плательщиком 
земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате 
этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом 
(арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы 
из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. 
Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли 
стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности 
по внесению арендной платы. 

8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору 
по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное 

Постановления Пленума ВАС РФ

10

не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если 
предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства 
по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего 
Постановления. 

9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, 
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые 
не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования 
(непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе 
с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды 
только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору 
предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или 
помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 
статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом 
обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что 
по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального 
закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой 
недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт 
ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих 
документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, 
здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может 
быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, 
пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе 
с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствую