Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В.П. Грииев

Участие граждан и юридических лиц
в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости

(Пракmическое пособие)

Москва
2005

УДК 347.453.8
ББК 67.404.1
Г 85

Автор:
Грннев В.П. Старший научный сотрудник,
Руководитель Проекта
«Куркино»l (2001-2004 п.) ЗАО «Комстар»
Редактор:
Кулаков В.В. Кандидат юридических
наук, доцент кафедры
«Гражданское
право» Российской
Академии Правосудия
Рецензенты:
В.А. Коган Первый заместитель
Генерального
директора
Государственного
унитарного
предприятия
«Управление
экспериментальной
застройки
микрорайонов»
Правительства
Москвы
С.В. Крючков- Генеральный
директор 000 «Техстрой Девелопмент»

Г85 ГривевВ.П. Ред. Кулаков В.В. Участие граждан и юридических лиц в долевом
строительстве
многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости:
Практическое
пособие. М.: 2005. - 56 с.

ISBN 5-8137-0143-5

В настоящем
издании автором проведен комплексный
анализ действующего российского
законодательства
и правовых отнощений,
связанных
с привлечением
денежных средств граждан и юридических
лиц для долевого строительства
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Особое внимание в работе уделено вопросам возникновения
у участников
долевого строительства
права собственности
на
объекты долевого строительства,
гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Практический
интерес представляет приведенная
типовая форма договора об участии граждан в долевом строительстве
многоквартирных
домов (данная форма апробирована и при меняется на практике)
и нормативные
правовые акты.
Для руководителей
и специалистов
строительных
организаций,
индивидуальных
предпринимателей,
занимающихся
привлечением
денежных
средств для долевого
строительства объектов недвижимости,
студентов, других практических
работников и
иных граждан, интересующих операциями
по инвестированию
средств в строительство недвижимости.

© В.П. Гринев, 2005

ISBN 5-8137-0143-5

J Куркино - Экспериментальный
жилой район г. Москвы

2

Содержание

Введение
.4

1.
Понятие договора участия граждан и юридических
лиц в долевом
строительстве
многоквартирных домов и ИНЫХ 06ьектов недвижимости
5
1.1. Сущность и форма договора
8
1.2. Стороны по договору
9

2.
Содержание
договора
1О
2.1. Существенные условия договора
10
2.1.1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства
11
2.1.1.1. Санкция за нарушение срока передачи застройщиком
объекта долевого строительства участнику
долевого строительства
11
2.1.2. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
12
2.1.2.1. Санкция за нарушение срока внесения платежей
13
2.1.3. Гарантии качества, предусмотренные договором
13
2.1.3.1.Санкции за нарушение требований к качеству объекта
13
2.2. Иные условия договора
14
2.2.1. Передача объекта долевого строительства
16
2.2.2. Уступка прав требований по договору
17
2.2.3. Односторонний отказ от исполнения договора
17
2.2.4. Исполнение обязательств по договору
18
2.2.5. Обеспечение исполнения обязательств по договору
19
2.2.6. Наследование прав и обязанностей по договору
21

3.
Проектная
декларация
21

4.
Государственная
регистрация
26
4.1. Государственная регистрация права собственности
на объекты долевого строительства
26
4.1.1. Государственная регистрация права собственности
на объекты незавершенного строительства
27
4.2. Государственная регистрация договора и уступки прав требований
по договору
28

Приложения
29
Приложение N21. Перечень документов, представляемых Застройщиком
участнику долевого строительства
29
Приложение N22. Информация о застройщике
30
Приложение N23. Информация о проекте строительства
31
Приложение N24. Типовая форма договора об участии граждан в долевом
строительстве многоквартирных домов
32
Приложение N25. Федеральный закон от зо декабря 2004 года
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» N2214-ФЗ
.43

3

Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве ...

Введение

Участие граждан и юридических
лиц в долевом
строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
до принятия
30 декабря
2004 года Федерального
закона .NQ214-ФЗ2 действующим
гражданским законодательством
не регулировалось.
В силу этого отношения
строительных
организаций
и участников долевого строительства
строились без четко определенных
правом норм. Зачастую правоустанавливаюшие
документы между соответствующими
субъектами правоотношений
в основном учитывали интересы только строительных
организаций.
Вышеупомянутый
Федеральный
Закон призван урегулировать не только
отношения,
связанные
с привлечением
денежных
средств для долевого
строительства
на основе договоров
между застройшиками
и гражданами
и
юридическими
лицами, но и с возникновением
у участников долевого строительства права собственности.
Кроме того, принятый
Закон
J
устанавливает
гарантии зашиты участников договорных отношений
прав, законных интересов и имущества.
Следует отметить, что вступающий
в силу 1апреля 2005 года принципиально новый нормативный
правовой акт не только призван выстроить правоотношения
между застройщиками
и участниками
долевого строительства, но и породить дальнейшее
совершенствование
финансово-кредитного
сектора экономики
и принятие ряда новых подзаконных
актов.
Впервые в российской
правотворческой
деятельности
на уровне федерального законодательства,
единым законом
введена обязанность
застройщика, независимо от его организационно-правовой
формы, не только иметь
в собственности
или на праве аренды земельный
участок и разрешение
на
строительство,
но самое главное - еще до заключения
договора с первым
участником долевого строительства
подготовить
и опубликовать
в соответствующие сроки проектную декларацию,
включающую в себя информацию
не только о своей организации,
но и о проекте строительства.
Безусловно,
эффективность
принятого Федерального
Закона' можно будет оценить только на основе анализа
правоприменительной
практики
по
договорам об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве
многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости.

2 Федеральный
закон «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»
N.1215-ФЗ
Приведен в Приложении
М5 к
данной работе (вступает в силу с О1.04.2005
г.).
'Там же

4 Федеральный
закон «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости
и о внесении
изменений
в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»
NQ215-ФЗ

4

ПОН>lmие договора участия
граждан
и юридических
;IUЦ в долево.~ ...

1. Понятие договора участия граждан
и юридических
лиц
в долевом строительстве
многоквартирных
домов
и иных объектов недвижимости

в соответствии
с действующим
Гражданским
кодексом
рф5 договором
признается соглашение двух или нескольких
лиц об установлении,
изменении или прекращении
гражданских
прав и обязанностей.
договор, заключаемый гражданами и юридическими лицами о долевом Сl1)Оительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать
основным документом, регулируюшим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.
Договор участия граждан и юридических лиц вдолевом строительстве характеризуется, прежде всего, как юридический факт, относящийся к правомерным
действиям, направленным на достижение определенного правового результата
(установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).
Принципиальная
схема организации
строительства
предполагает
последовательное прохождение трех этапов: изыскательские
работы - проектные
работы - собс'Гвенно строительство('.
В ходе первого этапа про водится сбор информации
об условиях будушего
строительства и будущей деятельности
намеченного
к постройке объекта'.
Этот этап завершается
передачей Застройщику
резулыатов
инженерногеологических,
топографо-геодезических,
гидрометеорологических,
инженерно-изыскательских
и других работ, СООТlзетствуюшихматериалов в виде
технических обмеров, заключений
и др.
В ходе второго этапа составляются
проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой
проекта.
Третий
этап представляет
собой
возведение
объекта
в соответствии
с
проектом и сметой.
Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских
работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает техникоэкономическое обоснование вместе с рабочей документаuией' либо также основанный на технико-экономическом
обосновании технический проект (его дета
'Ст. 420 ГК РФ. Гражданский
кодекс Российской
Федерации,
далее ГК РФ (части первая, вторая и третья) (с юм. и доп. от 20 февраля,
12 августа 1996 г., 24 октября
1997 г., 8 июля, 17 декабря
1999 г., 16 апреля,
15 мая, 26 ноября 200 I Г., 21 марта, 14, 26
ноября 2002 Г., 10 января,
26 марта, ] I ноября,
23 декабря 2003 Г., 29 июня, 29 июля
2004 Г, 29 декабря,
30 декабря 2004 Г.. )
" Брагинский
М.И., Витрянский
В.В. - Договорное
право. Книга третья. Договоры о выполнении
работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с .. 151.

7 Басин Ю.Г. Проект. Строительство.
Закон. М., 1989. С.51
8 В случаях, когда речь идет о технологически
несложных объектах, в том числе
тех, которые строятся по проектам массового и повторного применения,
допускается
возможность
разработки
непосредственно
на основе
утвержденных
(одобренных)
обоснований
инвестиций
в строительстве либо градостроительной
документации
рабочего проекта или рабочей документации
(СНиП
II "01-95).

5

Участие граждан и юридических
лиц в долевом строительстве
...

лизация содержится в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготаRllиваетсяархитектурный проект, который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации'.
Все, о чем шла речь, в такой же мере относится
и к изыскательским
работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое
обоснование строительства
объекта, определяя,
что и где следует строить.
В этой связи законодатель
возложил на того, кто выступает в роли застройшика,
последствия
ненадлежашего
составления
технической
документации и выполнения
работ с недостатками,
включая обнаруженные
в ходе
строительства,
а также в процессе эксплуатации
созданного
на основе проектно-технической
документации
объекта
lO
•
Что касается договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулируют экономические отношения по выполнению работ. Иными словами, долевое строительство относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не чтолибо дать, а что-либо сделать, Т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы напраRllено на достижение определенного результата, имеюшеro
конкретное
вешественное
и обособленное
от исполнителя
выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан.
Отмеченный
признак сближает договор участия в долевом строительстве
с договором подряда и купли-продажи.
Вдоговоре подряда, как и при куплепродаже, должник передает Вl:ЩЬ в собственность
кредитора, однако договор
подряда, хотя и может предусматривать передачу веши как результата выполненной работы в собственность
заказчика, направлен на ИЗГОТОRllениевеши,
определяемой
в момент заключения договора родовыми признаками.
Напротив,
предмет договора купли-продажи
уже на этот момент может
быть индивидуально-определенным.
Кроме того, подрядчик обязан передать
не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. Таким
образом, договор участия в долевом строительстве охватывает отношения не
только товарного обращения,
но и производства
материальных благ.11

Таким образом, конститутивные
признаки
обязательства,
устанаRllиваемого договором участия в долевом строительстве,
таковы:
•
одна сторона
по договору
(Застройщик)
выполняет
работу с целью
удовлетворения
тех или иных индивидуальных
запросов и требований другой стороны;
•
Застройщик
обязуется выполнить определенную
работу, результатом
которой
ЯRllяется создание
новой
вещи многоквартирного
дома
или иного объекта недвижимости;

9 ФЗ РФ от 17 ноября 1995 г. {<Обархитектурной
деятельности
в Российской Федерации,>.

10 П. 2 СТ.761 ГК Рф

11 Гражданский
кодекс Российской
Федерации.
Часть вторая. Текст, комм., алф.предм. указ.!!
Под ред. Козырь а.М.,
Маковскогол.л.,
Хохлова с.л.
М., 1996. С. 512.

6