Новое в порядке предоставления земельных участков для строительства и развития застроенных территорий

В.П. Гринев 

Новое 
в порядке 

предоставления 
земельных участков 
для строительства 
и развития застроенных 

территорий 

М О С К В А 

УДК 349.442 
ББК 67.401 
Г85 

Автор-составитель: В.П. Гринёв 
- член Союза юристов Москвы, 
автор ряда работ и публикаций по градостроительству и жилищному законодательству, в том числе «Правовое регулирование градостроительной деятельности», «Жилищное и градостроительное 
законодательство (словарь-справочник)», «Долевое строительство. 
Как защитить свои права и законные интересы», «Новое в долевом 
строительстве. /Комплексный анализ и практические рекомендации» и др. 

Гринёв В. П. 

Г85 
Новое в порядке предоставления земельных участков для 
строительства и развития застроенных-территорий. - М. : 
Ось-89, 2009.- 160 с. 

ISBN 978-5-9957-0059-3 
В настоящем издании представлены результаты комплексного анализа новых положений федерального законодательства в области предоставления земельных участков для строительства, развития застроенных территорий, а 
также регулирования правоотношений в области землеустройства, установления категорий земель, особенностей их перевода из одной категории в другую, 
градостроительного зонирования и определения видов разрешенного использования земельных участков в составе земель различных категорий'. 

Для государственных гражданских служащих органов исполнительной 
власти, руководителей и специалистов проектных и строительных организаций, предпринимателей, преподавателей, студентов, соискателей и аспирантов вузов и иных лиц, в том числе специализирующихся в области приемки и 
ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства. 

Воспроизведение в полном объеме или фрагментарно любыми способами 
текстов, опубликованных в настоящем издании, за исключением 
случаев, 
установленных Законом об авторском праве и смежных правах, допускается только с письменного согласия обладателя исключительных 
имущественных прав на произведение. Все права защищены. 

© В.П. Гринёв, 2009 

ISBN 978-5-9957-0059-3 
© Ось-89, оформление, 2009 

1 При подготовке настоящего издания использованы электронные тексты до
кументов из справочной правовой системы КонсультантПлюс. 

Содержание 

Предисловие 
. 
....6 

1. Полномочия исполнительных органов государственной 

власти и органов МСУ в области земельно-правовых 
отношений 
9 

1.1. Общие принципы землеустройства 
11 

1.1.1. Организация и порядок проведения 
землеустройства 
12 

1.1.2. Виды землеустроительной документации 
13 

1.2. Категории земель и особенности перевода земель 

из одной категории в другую 
14 

1.3. Состав и порядок подготовки документов для перевода 
земель или земельных участков в составе таких земель из 
одной категории в другую 
24 

1.4. Порядок принятия решения о переводе земель 
населенных пунктов в земли иных категорий и земель 
иных категорий в земли населенных пунктов 
28 

1.4.1. Порядок проведения публичных слушаний 
по вопросу о включении земельного участка 
в границы населенного пункта либо об исключении 
земельного участка из границ населенного пункта 
и об установлении или об изменении вида 
разрешенного использования земельного участка 
31 

1.4.1.1. Случаи отказа в принятии решения о 
включении земельного участка в границу 
населенного пункта либо об исключении 
земельного участка из границы населенного 
пункта 
34 

1.5. Земельные участки 
36 

2. Градостроительное зонирование 
45 

2.1. Виды и состав территориальных зон... 
45 

2.1.1. Жилые зоны..... 
49 

2.1.2. Общественно-деловые зоны 
.50 

2.1.3. Производственные зоны, зоны инженерной 

и транспортной инфраструктур 
51 

2.1.4. Зоны сельскохозяйственного использования 
51 

2.1.5. Зоны рекреационного назначения 
52 

3 

2.1.6. Зоны особо охраняемых территорий 
52 

2.1.7. Зоны специального назначения 
53 

2.2. Порядок установления границ территориальных зон 
53 

3. Градостроительный регламент и виды разрешенного 

использования земельных участков 
55 

3.1. Виды разрешенного использования земельных участков и 

объектов капитального строительства 
59 

3.1.1. Предельные (минимальные и (или) 

максимальные) размеры земельных участков 
и предельные параметры разрешенного 
строительства, реконструкции объектов 
капитального строительства... 
69 

3.1.1.1. Отклонение от предельных параметров 
разрешенного строительства, реконструкции 
объектов капитального строительства 
70 

3.2. Порядок предоставления разрешения на условно 
разрешенный вид использования земельного участка или 
объекта капитального строительства 
......71 

4. Порядок выбора и предоставления земельных 
участков для строительства из земель, находящихся 
в государственной или муниципальной собственности 
72 

4.1. Проведение работ по формированию земельного участка». 
74 

4.1.1. Порядок согласования местоположения 

границ земельных участков 
75 

4.1.1.1. Межевой план... 
: 
77 , 

4.2. Государственный кадастровый учет земельных участков 
78 

5. Особенности предоставления земельных участков для 
строительства без предварительного согласования мест 
размещения объектов и с предварительным 
согласованием мест их размещения 
89 

5.1. Предоставление земельных участков для строительства в 
собственность без предварительного согласования мест 
размещения объектов 
89 

5.2. Предоставление земельных участков для строительства с 
предварительным согласованием 
мест размещения объектов 
90 

6. Предоставление земельных участков 

для жилищного строительства 
92 

7. Развитие застроенных территорий 
97 

4 

7.1. Договор о развитии застроенной территории.. 
98 

7.1.1. Существенные условия договора 
99 

7.1.2. Иные существенные условия договора 
101 

8. Содержание правил землепользования 

и застройки в г. Москве . 
102 

8.1. Общая часть правил землепользования и застройки 
102 

8.2. Территориальная часть правил землепользования 

и застройки 
104 

8.2.1. Карты градостроительного зонирования 
104 

8.2.2. Градостроительные регламенты 
106 

9. Порядок организации и проведения аукционов 

по продаже земельных участков и права заключения 
договоров о развитии застроенной территории 
108 

10. Условия предоставления земельных участков 
для государственных или муниципальных нужд 
и возмещение убытков 
128 

10.1. Возмещение потерь сельскохозяйственного 
производства... 
132 

10.2. Учитываемые ограничения прав на землю 
132 

11. Порядок предоставления земельных участков 
для строительства иностранным гражданам, 
лицам без гражданства и иностранным 
юридическим лицам 
134 

Приложение. Перечень основных нормативных правовых 

актов, применяемых в вопросах градостроительной 
деятельности и регулировании землепользования 
на федеральном уровне и в городе федерального 
значения Москве 
136 

1. Конституция Российской Федерации, 

Федеральные законы, Законы 
137 

2. Указы Президента Российской Федерации, 

постановления Правительства Российской Федерации 
146 

3. Ведомственные нормативные правовые акты 
149 

4. Нормативные правовые акты города федерального 

значения Москвы как субъекта Российской Федерации 
153 

4.1. Законы 
153 

4.2. Постановления 
153 

4.3. Распоряжения 
158 

4.4. Приказы и другие нормативные правовые акты 
159 

5 

Предисловие 

В условиях бурного развития строительной отрасли как одного 
из факторов решения в том числе и жилищных проблем особую 
актуальность приобретает вопрос предоставления земельных участков для строительства и развития застроенных территорий. 

Общеизвестный факт, что неинформированность субъектов земельно-правовых отношений о действующих нормах и правилах 
порождает не только затягивание решение этого вопроса, но и является источником процветания антиобщественных явлений. 

В этой связи на первый план выходит знание норм земельного 
права и в первую очередь новых положений в области землеустройства, понимания категорирования земель и особенностей процедуры перевода земель или земельных участков в составе таких 
земель из одной категории в другую, видов и состава территориальных зон, а также видов разрешенного использования земельных 
участков, которых на сегодняшний день установлено 16. Отдельного внимания заслуживает понимание вопроса выбора и предоставления земельных участков для строительства, в том числе и 
жилищного, порядка развития застроенных территорий, организации и проведения аукционов по продаже земельных участков и 
права заключения договоров о развитии застроенных территорий. 

На сегодняшний день все эти вопросы регламентируются достаточно большим количеством законов и подзаконных актов. Одним из основных, конечно, является Градостроительный кодекс 
Российской Федерации - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. 
№ 190-ФЗ (далее - ГСК РФ), действующий в редакции уже 18 федеральных законов1, каждым из которых в него было внесено достаточно большое количество изменений, коснувшихся практически всех направлений землепользования и застройки. 

Из других нормативных правовых актов хотелось бы привлечь 
внимание читателя к Федеральному закону от 22 июля 2008 г. 

1 В ред. Федеральных Законов от 22.07.2005 № 117-ФЗ, от 31.12.2005 № 199ФЗ, от 31.12.2005 № 210-ФЗ, от 03.06.2006 № 73-Ф3, от 27.07.2006 № 143-Ф3, 
OT04.12.2006 №201-ФЗ, ОТ 18.12.2006 №232-Ф3, от 29.12.2006 №258-ФЗ, 
от 10.05.2007 №69-ФЗ, от 24.07.2007 №215-ФЗ, от 30.10.2007 № 240-ФЗ, 
от 08.11.2007 № 257-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-Ф3, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, 
от 16.05.2008 № 75-ФЗ, от 14.07.2008 №118-ФЗ, от 22.07.2008 № 148-ФЗ, от 
23.07.2008 № 160-ФЗ). 

6 

№ 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные 
акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», а также к таким документам, как постановление 
Правительства РФ от 3 апреля 2008 года № 234 «Об обеспечении 
жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности», постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 года № 505 «О порядке принятия 
федеральными органами исполнительной власти решений о даче 
согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов капитального строительства», приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 года № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», 
приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30 октября 2007 г. № 370 «Об утверждении 
перечня документов, прилагаемых к Заявлению о приобретении 
прав на земельный участок, который находится в государственной 
или муниципальной собственности и на котором расположены 
здания, строения, сооружения», приказ Минрегиона России от 9 
июля 2007 года № 62 «Об утверждении критериев отнесения проектной документации к типовой проектной документации, а также 
к модифицированной типовой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и 
безопасности объектов капитального строительства», приказ Роснедвижимости от 29 июня 2007 № П/0152 «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных 
пунктов». 

Более полный перечень документов помещен в приложении к 
настоящему изданию, представляющему собой результат комплексного анализа практически всех норм действующего законодательства в области земельно-правовых отношений. 

В случае, если читатель сочтет необходимым получить информацию по вопросам, связанным со строительством на уже приобретенных земельных участках в частности таким, как проведение 
инженерных изысканий, градостроительного и 
архитектурностроительного проектирования, сметного нормирования и экспертизы проектной документации, а также получения разрешительной 
документации для строительства, информационного обеспечения 

7 

градостроительной деятельности с использованием сети «Интернет» и проведения публичных слушаний, то он сможет ее получить в книгах, изданных в данной серии, таких как: 

• 
НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ПРОВЕДЕНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ, АРХИТЕКТУРНОСТРОИТЕЛЬНОГО 
ПРОЕКТИРОВАНИЯ, 
СМЕТНОГО 
НОРМИРОВАНИЯ И ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ; 

• 
НОВОЕ В ПОРЯДКЕ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ 
ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА; 

• 
НОВОЕ В ПОРЯДКЕ ИНФОРМАЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ- ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С 
ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СЕТИ «ИНТЕРНЕТ» И ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ; 

• 
НОВОЕ В ПОРЯДКЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ. 

Следует отметить, что данные книги явились своеобразным 
продолжением работы автора над темой правового регулирования 
градостроительной деятельности. 

Это связано с тем, что с даты выхода в свет первого издания 
книги «Правовое регулирование градостроительной деятельности»', подготовленной на основе комплексного анализа Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. и других нормативных правовых актов (по состоянию на 05.05.05), прошло более 
трех лет и, по мнению автора, оказалось целесообразным не столько подготовить дополненное и переработанное издание, сколько 
изложить материал по отдельным направлениям градостроительной деятельности с использованием действующей по состоянию на 
08.08.2008 г. нормативно-правовой базы. 

Следует отметить, что каждая из книг имеет право и на самостоятельное существование. 

Составитель будет признателен и благодарен всем, кто сочтет 
возможным высказать свои пожелания и замечания по структуре и 
содержанию изложенного материала. 

1 Правовое регулирование градостроительной деятельности/В.П. Гринёв. М.: ГроссМедиа, 2006. - 448 с. - ISB№ 5-476-00222-7 (подписано в печать 
31.10.2005 г.). Стереотипное издание с тремя приложениями, вместо девяти было 
подписано в печать 07.П.2007 г. - ISB№ 978-5-476-00586-5. 

8 

1. Полномочия исполнительных органов 
государственной власти и органов МСУ 
в области земельно-правовых отношений 

При оформлений договорно-правовых отношений при приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение 
договора аренды такого земельного участка в качестве продавца 
выступают исполнительный орган государственной власти или орган МСУ, осуществляющие предоставление земельных участков в 
пределах их полномочий, предусмотренных статьей 29 Земельного 
кодекса РФ1. 

С целью системного представления о содержании этих полномочий как в интересах их сравнения, так и понимания общих и 
особенных черт, а также для наглядности они сведены в единую 
таблицу (таблицу 1) с сохранением нумерации частей соответствующих статей Земельного кодекса РФ. 

Т а б л и ц а 1 

Полномочия исполнительных органов государственной власти 
и органов МСУ в области земельно-правовых отношений2 

Полномочия РФ3 
Полномочия 
субъектов РФ4 
Полномочия 
органов МСУ5 

1. Установление основ 
федеральной политики 
в области регулирования земельных отношений 

1. Разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах 
субъектов РФ 

1. Разработка и реализация местных 
программ использования и охраны земель 

1 Часть 2 ст. 38 Земельного кодекса. 
2 

В соответствии с ч. 7. ст. 30 Земельного кодекса решение исполнительного 
органа государственной власти или органа МСУ о предоставлении земельного 
участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: 1) государственной регистрации права постоянного 
(бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное 
(бессрочное) пользование; 2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при 
предоставлении земельного участка в собственность; 3) заключения договора 
аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при 
передаче земельного участка в аренду. 

3 Статья 9 Земельного кодекса. 
4 Статья 10 Земельного кодекса. 
5 Статья 11 Земельного кодекса. 

9 

Полномочия РФ 
Полномочия 
еу6ъе1Сгов РФ 

Полномочия 
органов МСУ 

2. Установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, 
арендаторов земельных 
участков, а также ограничений оборотоспособности земельных 
участков 

• 

3. Государственное 
управление в области 
осуществления 
мониторинга земель, 
государственного земельного контроля, землеустройства и ведения 
государственного земельного кадастра 

2. Управление и 
распоряжение земельными участками, находящимися 
в собственности 
субъектов РФ 

2. Установление 
с учетом требований 
законодательства 
РФ правил землепользования и застройки территорий 
городских и сельских поселений, 
территорий других 
муниципальных образований 

4. Установление порядка резервирования земель, изъятия земельных участков, в том 
числе путем выкупа, 
для государственных 
и муниципальных 
нужд 
5. Резервирование земель, изъятие земельных участков, в том 
числе путем выкупа, 
для нужд РФ 

3. Резервирование, 
изъятие, в том числе путем выкупа, 
земель для нужд 
субъектов РФ 

3. Резервирование 
земель, изъятие, 
в том числе путем 
выкупа, земельных 
участков для муниципальных нужд 

6. Разработка и реализация федеральных программ использования и 
охраны земель 

10