Аукционы: подготовка, проведение, судебные споры

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2010

М. Ю. МЕДВЕДЕВ, А. М. НАСОНОВ

 АУКЦИОНЫ: 

ПРОВЕДЕНИЕ, УЧАСТИЕ, 

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ

Справочник инвестора 

Издание второе, переработанное 
и дополненное

Медведев, М. Ю.
Аукционы: проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М. Ю. Медведев, А. М. Насонов. — 2-е изд. перераб. и доп. — М.: 
Юстиц информ, 2010. —  224 с. — (Серия «Деловая библиотека»).

ISBN 978-5-7205-0995-8.

В практическом пособии рассматриваются правила и условия проведения торгов и участия в них, судебный порядок признания торгов 
недействительными, особые условия продажи некоторых видов имущества, а также отдельные спорные вопросы судебной практики. Исчерпывающий пакет образцов документов тематически распределен 
по главам. Справочник содержит нормативный материал и наиболее 
интересные судебные акты, относящиеся к институту открытых торгов.
Книга адресована как организаторам торгов и собственникам продаваемого на торгах имущества (которые в большинстве случаев не совпадают в одном лице), так и лицам, заинтересованным в покупке на 
торгах того или иного имущества, а также практикующим юристам.

УДК 347.9
ББК 67.410
          Н42

Н42

УДК 347.9
ББК 67.410

АВТОРЫ:
Медведев, М. Ю. кандидат юридических наук, адвокат Московской палаты адвокатов, специалист по арбитражному, гражданскому, уголовному 
процессу.
Насонов А. М. кандидат юридических наук, специалист по гражданскому 
праву (банкротства).
Медведев М. Ю.: гл. 1, 2, 6—8, приложения.
Насонов А. М.: гл. 3—5.

ISBN 978-5-7205-0995-8
© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2010

Предисловие

Данный справочник создан как практическое пособие для участия 
в аукционах. Книга рассматривает правила и условия проведения 
торгов и участия в них, судебный порядок признания торгов недействительными, особые условия продажи некоторых видов имущества, 
а также отдельные спорные вопросы судебной практики. Книга 
адресована как организаторам торгов и собственникам продаваемого 
на торгах имущества (которые в большинстве случаев не совпадают 
в одном лице), так и лицам, заинтересованным в покупке на торгах 
того или иного имущества.
Надеемся, что справочник позволит читателю составить реальное 
представление о процедуре торгов, а также с максимальной эффективностью применять соответствующие правовые нормы в своей 
практической деятельности.
Авторы выражают глубокую признательность господину Онищенко А.А., генеральному директору специализированной организации 
ООО «Фирма А.В.», за практическую помощь в подготовке этого 
справочника.

Глава 1 
ТОРГИ КАК СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ 
ИМУЩЕСТВА

Вы торгуйтесь, говорите настоящую цену!
Н.В. Гоголь

Участие в аукционе — мероприятие, связанное с совершением 
юридических действий, которые направлены на получение высокой 
прибыли, при наличии значительной доли коммерческого риска.
В России торги можно условно разделить на пять разновидностей.
1. Продажа кредитором имущества, находящегося в залоге, по согласованию с должником.
Во избежание потери времени и судебных издержек, связанных 
с обращением взыскания на предмет залога, кредитор вправе с согласия заемщика реализовать заложенное имущество.
В последнее время данная тема наиболее актуальна в отношении 
квартир граждан, находящихся в залоге у банков, так называемых 
ипотечных квартир1.
Здесь следует отметить, что цена, по которой заложенная квартира выставляется на публичные торги во внесудебном порядке, 
определяется решением не банка, а собственника квартиры, т.е. 
заемщика-должника.
Можно предположить, что при дальнейшем длительном падении 
рынка жилой недвижимости банки и заемщики будут вынуждены 
продавать квартиры по цене рынка, и даже ниже, заведомо зная, что 
от такой продажи денег поступит меньше, чем должен незадачливый 
ипотечник2.
В случае если кредитор сам остро нуждается в оборотных денежных средствах, не исключены дисконты при продаже таких «дефолтных» квартир значительно ниже их рыночной цены.

1  На день выхода данного справочника в средствах массовой информации 
озвучена цифра: 15 тыс. граждан, которые оказались не в состоянии осуществлять выплаты по ипотечным кредитам.
2  Будем надеяться, с введением в будущем в действие законодательных 
норм о личном банкротстве, остаток долга, проценты и, возможно, даже долги, 
пени и штрафы по налогам будут прощаться должнику, от которого отвернулась 
фортуна. Сейчас же мы имеем то, что имеем.

Глава 1. Торги как способ приобретения имущества

При этом в условиях падающего рынка до того момента, когда 
рынок недвижимого имущества достигнет равновесия, т.е. ожидаемого всеми инвесторами «дна» — залогодержателю будет все труднее 
продавать залоговое имущество вне рыночных механизмов. Таким 
рыночным механизмом мы видим аукционы1.
2. Торги по продаже имущества в рамках исполнительного производства.
При отказе должника платить кредиторы, действуя в рамках исполнительного производства и в установленном законом порядке, 
выстраиваются в очередь, надеясь в перспективе получить причитающееся, вырученное судебным приставом-исполнителем при 
продаже имущества должника. Реализация арестованного имущества 
достаточно часто производится путем проведения торгов. Торги по заявке судебного пристава-исполнителя проводят специализированные 
организации, аккредитованные в установленном законом порядке.
В данном случае торги — институт гражданского права, который 
используется в рамках административных правоотношений, складывающихся в сфере исполнительного производства.
Недвижимость является малоликвидным товаром, хотя все в нем 
нуждаются. Требуется много времени на поиск покупателя/продавца, 
на сбор и проверку документов, на переговоры с другой стороной 
сделки, на регистрацию перехода прав.
Исполнительное же производство ставит реализатора имущества 
в жесткие временные рамки — два месяца с момента получения имущества. Кроме того, в условиях экономической рецессии реализатору 
не выгодно затягивать продажи, а хорошие и стабильные комиссии 
он может получить только на высоких на оборотах продаж.
В таких условиях грамотный и неленивый инвестор с одной такой сделки по недвижимости может получить прибыль (или сбережение денежных 
средств), равную или превышающую его годовую заработную плату.

1 По последним данным журнала «Недвижимость и цены», Сбербанк создает 
специальную структуру для реализации залогов — Российский аукционный дом 
(РАД). Соучредителями выступают Фонд имущества Санкт-Петербурга (33%), 
ООО «Русский ювелир» (33%) и Гильдия управляющих и девелоперов (1%). 
Сбербанк планирует продавать на аукционах РАДа активы, заложенные ему по 
кредитам, а также недвижимость компаний-банкротов. При этом представители 
Сбербанка подчеркивают, что «дефолтные ипотечные квартиры через площадку 
реализовывать не будут.

Медведев М. Ю., Насонов А. М.
 Аукционы: проведение, участие, судебные споры

3. Торги в ходе внешнего управления и конкурсного производства.
В отношении должника законом предусмотрена процедура 
банкротства. При этом на таких стадиях банкротства, как внешнее 
управление и конкурсное производство арбитражный управляющий вправе продавать имущество должника путем проведения 
торгов в целях восстановления его платежеспособности либо 
ликвидации и удовлетворения требований кредиторов. В этом 
случае собственник имущества в силу объективных причин в 
принудительном порядке уступает свое право на распоряжение 
имуществом арбитражному управляющему, который за услуги по 
реализации имущества получает вознаграждение. Арбитражный 
управляющий вправе производить реализацию как лично, выступая 
организатором торгов, так и путем привлечения на возмездной 
основе специализированной организации. Специализированная 
организация не может быть заинтересованным лицом в отношении 
должника либо арбитражного управляющего. Имущество должника, не проданное на первых торгах, выставляется для продажи на 
повторные торги либо реализуется на основании договора куплипродажи без проведения торгов.
Имущество, ограниченное в обороте, реализуется арбитражным 
управляющим либо по его поручению — на закрытых торгах1.
4. Продажа на торгах государственного и муниципального имущества и предоставляемых государством льгот: акций приватизируемых 
предприятий, объектов незавершенного строительства, квот на вылов 
рыбы и др.
Следует заметить, что пакеты акций приватизируемых предприятий реализуются, как правило, путем проведения не открытых 
торгов, а конкурса, когда победителем торгов становится лицо, 
предложившее лучшие условия.
5. Иные экзотические виды аукционов:
Продажа объектов незавершенного строительства (Федеральный 
закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов 
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые 
законодательные акты Российской Федерации»),

1  В закрытых торгах принимают участие лица, которые в соответствии с 
федеральным законом могут иметь в собственности или ином вещном праве 
указанное имущество.

Глава 1. Торги как способ приобретения имущества

реализация на торгах антиквариата и иного эксклюзивного имущества по инициативе собственника или законного владельца (Федеральный закон «О ломбардах»),
объектов культурного наследия (Федеральный закон «Об объектах 
культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»),
земельных участков особого правового статуса (федеральные законы 
«О морских портах Российской Федерации и о внесении изменений в 
отдельные законодательные акты Российской Федерации», «Об особых 
экономических зонах в Российской Федерации»)
и некоторые другие случаи.
Торги по продаже антиквариата широко распространены за 
рубежом, в России подобные торги до сего дня официально, в установленном законом порядке, не проводились.
В этом случае собственник имущества вправе сам выступать организатором торгов или добровольно уступить свое право на распоряжение имуществом третьему лицу (специализированной организации), которое за свои 
услуги по организации и проведению торгов получает вознаграждение.
Если собственник поручает организацию и проведение торгов 
третьему лицу, то он вправе, если это допускается регламентом 
торгов, давать третьему лицу указания, например, относительно 
минимальной цены продажи.
Полагаем, что все пять категорий торгов имеют следующие общие 
признаки:
торги являются гражданско-правовой процедурой, направленной 
на заключение договора в будущем. Участие в торгах создает для 
сторон гражданские права и обязанности;
договор, заключенный между победителем торгов и собственником имущества либо обладателем имущественного права по 
результатам состоявшихся торгов, выступает как самостоятельная 
гражданско-правовая сделка;
отчуждение имущества либо имущественного права происходит 
с намерением продавца получить за реализованное имущество либо 
имущественное право наибольшую (рыночную) цену;
торги проводятся в установленном законом порядке и могут быть 
признаны недействительными только судом по иску заинтересованного лица в случае нарушения указанного порядка.

Медведев М. Ю., Насонов А. М.
 Аукционы: проведение, участие, судебные споры

Приложение 1

Сообщение о проведении аукциона

ООО «Агентство Ризолит» проводит открытый аукцион
№ 
лота
Двухкомнатная квартира по адресу: г. Москва, 
ул. Фестивальная, д. 44

Площадь (кв. м)
Эт.
Начальная 
цена

Дата 
аукц.
Время 
аукц.
общ.
жил.
кух.

1
Квартира 122
44,1
27,8
5,7
4
250 000
3 апреля 
2009 г.

1100

Форма и сроки платежа: полная (наличная или безналичная) 
оплата в течение 5 дней со дня проведения аукциона.
Место приема заявок и проведения аукциона:
125117, Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 8/7, 
офис «Агентства Ризолит».
Время приема заявок: ежедневно с 1100 до 1300, кроме субботы, 
воскресенья и праздничных дней.
Документы, необходимые для участия в аукционе:
Заявка на участие в аукционе; платежное поручение с отметкой 
банка об исполнении, подтверждающее внесение претендентом 
установленной суммы задатка; копии учредительных документов, 
заверенные нотариально, — для юридических лиц, копию паспорта — для физических лиц.
Размер и срок внесения задатка:
Задаток в размере 10% от начальной цены объекта перечисляется на депозитный счет Отдела службы судебных приставов 
по ЮАО г. Москвы д/с № 40302810038110000013 в Донском отделении № 7813 Сбербанка России г. Москвы, БИК 044525342, 
к/с № 30101810800000000342, ИНН 7703074217.
Задаток должен поступить на указанный счет до начала проведения аукциона.
Победителем признается лицо, предложившее максимальную 
цену.
Справки по телефону: 156-43-94.

Глава 2 
ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ, 
ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ПОРЯДКУ 
ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ, И ОПАСНОСТИ, 
ПОДСТЕРЕГАЮЩИЕ ИХ УЧАСТНИКОВ

По правилам аукциона торга, — звонко 
заявил аукционист, — лицо, отказывающееся 
уплатить полную сумму за купленный им 
предмет, должно покинуть зал. Торг на стулья 
отменяется.
И. Ильф, Е. Петров «Двенадцать стульев»

Потенциальному участнику торгов, прежде чем принять решение об участии в них, следует убедиться в первую очередь в том, что 
продаваемое на торгах имущество не находится в спорных правоотношениях, а если имущество выставлено на торги в порядке исполнительного производства, то необходимо получить у организатора 
торгов исчерпывающую информацию по всем имеющимся жалобам 
должника и взыскателя на действия и постановления лица, осуществляющего взыскание. Поскольку удовлетворение жалобы, поданной, 
например, на постановление о передаче имущества специализированной организации для продажи на торгах, может повлечь в будущем 
признание торгов и их результатов недействительными.
Организатор торгов должен иметь у себя оригиналы (либо заверенные в установленном порядке копии) правоустанавливающих 
документов, определяющих существо, индивидуальные признаки 
и собственника реализуемого имущества; в случае привлечения 
специалиста (оценочной комиссии) для оценки действительности 
и ликвидности имущества либо имущественного права — его отчет 
об оценке; поручение на продажу имущества на торгах; иные документы, имеющие значение для реализации указанного в объявлении 
имущества.
Участнику торгов следует также ознакомиться с регламентом 
назначенных торгов и со всеми документами, характеризующими 
выставленное на торги имущество.

Медведев М. Ю., Насонов А. М.
 Аукционы: проведение, участие, судебные споры

Необходимо также проверить полномочия лица, проводящего 
торги. Организатором торгов может быть собственник имущества 
либо специализированная организация. Организация действует на 
основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени либо от своего имени. 
Особенно тщательно нужно изучать полномочия немногочисленных 
организаций, проводящих торги имущества.
Организатор торгов осуществляет следующие действия:
назначает дату, время и место проведения торгов;
публикует извещение о проведении торгов;
организует прием финансовых средств от участников торгов и их 
возврат, а также предоставляет возможность ознакомления с предметом торгов;
проводит торги в соответствии с установленной процедурой;
оформляет права победителя торгов, подписывает с ним имеющий 
силу договора протокол о результатах торгов;
производит в установленном порядке перечисление средств, вырученных по результатам торгов.
Организатором торгов должна быть соблюдена временная дельта, 
согласно которой торги могут проводиться не ранее 30 дней со дня 
публикации в средствах массовой информации объявления о предстоящих торгах, а в случае продажи имущества в рамках исполнительного производства к этому условию прибавляется требование 
провести торги не позднее 60 дней со дня получения от должностного 
лица, осуществляющего взыскание по исполнительному производству, заявки на продажу имущества на публичных торгах.
Объявление о торгах должно соответствовать установленным законом обязательным требованиям, в частности содержать следующие 
сведения:
дата, время и место проведения торгов;
описание предмета торгов, сведения о разбивке его на льготы;
форма торгов;
начальная цена продажи по каждому лоту;
критерий определения победителя торгов;
порядок оформления участия в торгах, конечный срок приема 
заявок и других документов на участие в торгах;
сумма задатка и порядок его внесения;