Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный)

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2010

М. И. Петров

КОММЕНТАРИЙ
К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ

от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ

«ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ 
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО 
НАЗНАЧЕНИЯ»

(в ред. федеральных законов от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ, 
от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-ФЗ,
от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. № 10-ФЗ,
от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. № 11-ФЗ,
от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ, от 13 декабря 2008 г. № 250-ФЗ,
от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ, от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ)

(постатейный)

С учетом новейших подзаконных актов 
и судебной практики

Петров, М. И.
 
Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ 
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный) / 
М. И. Петров — М. :  Юстицинформ, 2010. — 240 с. — (Серия «Комментарий 
специалиста»).

ISBN 978-5-7205-1063-3.

Комментарий к Федеральному Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятому в соответствии с Земельным кодексом РФ и направленному на регулирование отношений, связанных с 
владением, пользованием и распоряжением земельными участками из 
земель сельскохозяйственного назначения, их предоставлением из государственной и муниципальной собственности, оборотом земельных 
участков и долей в праве общей собственности на них.
Актуальность настоящего Федерального закона обусловлена необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно 
хозяйствующим субъектам и привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России.
Комментируемый Закон преследует цель в максимальной степени 
распространить на использование и оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства и, по сути, устанавливает систему ограничений 
и особенностей этих правил. Последние, в свою очередь, обусловлены 
как приоритетом и особой ролью сельскохозяйственных земель, так и 
спецификой сложившихся правоотношений на них.
Издание предназначено для работников агропромышленного комплекса, юристов организаций, предприятий, а также для широкого круга читателей.

УДК 349.412(094.072)
ББК 67.407
          П29

ISBN 978-5-7205-1063-3

П29

УДК 349.412(094.072)
ББК 67.407

© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2010

КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ

от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ

«ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО 
НАЗНАЧЕНИЯ» 

(в ред. федеральных законов от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ, 
от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-ФЗ,
от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. № 10-ФЗ,
от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. № 11-ФЗ,
от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ, от 13 декабря 2008 г. № 250-ФЗ,
от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ, от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ)

Принят Государственной Думой 26 июня 2002 г.
Одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 г.

Глава I
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, 
связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными 
участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает 
правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков 
и долей в праве общей собственности на земельные участки из 
земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом 
совершения которых является возникновение или прекращение прав 
на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения 
и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель 
сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, 
находящихся в государственной или муниципальной собственности, а 
также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на 
земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного 
назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного 
строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, 
садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные 
участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот 

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом 
Российской Федерации.
2. Правовое регулирование отношений в области оборота 
земельных участков и долей в праве общей собственности на 
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения 
осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным 
кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом 
Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими 
федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии 
с ними иными нормативными правовыми актами Российской 
Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности 
одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации 
или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, 
за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой 
собственности на земельный участок, находящийся в долевой 
собственности, либо использующих этот земельный участок 
сельскохозяйственной организации или гражданина — члена 
крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в 
праве общей собственности на земельный участок из земель 
сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой 
доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных 
участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным 
гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, 
а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале 
которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, 
лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной 
или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, 
установленном настоящим Федеральным законом, Земельным 
кодексом Российской Федерации и иными федеральными 
законами. Приватизация указанных земельных участков, 
расположенных на территории субъекта Российской Федерации, 

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

осуществляется с момента, установленного законом субъекта 
Российской Федерации.
Приватизации не подлежат находящиеся в государственной 
или муниципальной собственности земельные участки из земель 
сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами 
в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
5. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных 
нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.
6. К отношениям, возникающим при использовании земельных 
участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в 
части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

1. Действующим Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), составляющим 
основу современного российского земельного законодательства, все земли 
в Российской Федерации по своему целевому назначению поделены на 
семь категорий. Исчерпывающий перечень последних представлен 
в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Правовой режим земель определяется исходя из их 
принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования 
в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок 
проведения которого устанавливаются федеральными законами и 
требованиями специальных федеральных законов. Подобным образом на 
уровне основополагающего в регулировании земельных правоотношений 
нормативного акта были созданы формальные предпосылки для 
принятия комментируемого Закона.
Будучи включенным в систему земельного законодательства, 
настоящий Федеральный закон является актом, содержащим 
нормы специального действия, положения которых применяются 
исключительно при регулировании общественных отношений, 
предметом которых являются земли сельскохозяйственного 
назначения. Особый характер норм комментируемого Закона по 
отношению к положениям ЗК РФ и иным нормативным актам в 
области земельного права выражается в установлении процедуры 
оборота земель сельскохозяйственного назначения. Большинство 
его норм носит бланкетный характер, применение которых должно 
осуществляться в совокупности с положениями материального 

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

законодательства. Роль последнего в данном случае отводится 
Земельному кодексу РФ — основополагающему, базовому акту 
земельного законодательства.
В силу названных причин в конструкции рассматриваемого документа 
отсутствуют традиционные для отечественных законодательных актов 
положения, раскрывающие содержание терминов, используемых в 
тексте закона. Однако, объединенные в наименовании Федерального 
закона термином «земли сельскохозяйственного назначения», они, 
являясь частью предмета его правового регулирования, также подлежат 
раскрытию.
Землями сельскохозяйственного назначения в соответствии со 
ст. 77 ЗК РФ признаются земли за чертой поселений, предоставленные 
для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для 
этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения 
выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые 
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными 
насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель 
от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных 
и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, 
строениями, сооружениями, используемыми для производства, 
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной 
продукции. В составе земель сельскохозяйственного назначения 
особое значение имеют сельскохозяйственные угодья (пашни, 
сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними 
насаждениями (садами, виноградниками и другими)). Они обладают 
приоритетом в использовании и подлежат особой охране.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться 
для ведения сельскохозяйственного производства, создания 
защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных 
и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. 
Порядок использования земель сельскохозяйственного назначения 
устанавливается настоящим Законом. 
Ограничив предмет правового регулирования последнего 
рамками оборота сельскохозяйственного назначения, законодатель 
в свободной форме представил его как отношения, связанные с 
владением, пользованием и распоряжением земельным участком 
соответствующей категории, предоставлением земельных участков 

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в 
государственной или муниципальной собственности, а также изъятием 
их в государственную или муниципальную собственность. Составной 
частью оборота земель сельскохозяйственного назначения наряду 
с представленными могут выступать и иные юридически значимые 
действия, влекущие за собой установление правил и ограничений, 
применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей 
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного 
назначения и к сделкам, результатом совершения которых является 
возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель 
сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности 
на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, по смыслу комментируемой статьи оборот 
земель сельскохозяйственного назначения образуют имущественные 
отношения и связанные с ними отношения собственности, 
базовые принципы правового регулирования которых заложены 
в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) и принятых в исполнение 
его положений иных нормативных правовых актах. Не оспаривая 
приоритет ГК РФ в регулировании указанных правоотношений, 
законодатель, принимая во внимание специфику такого имущества, 
как земля, оговаривает особенности его гражданского оборота. 
Вместе с тем в случае возникновения коллизии правового 
регулирования преимущественным применением пользуются нормы 
комментируемого Закона, которые в отличие от сходных положений 
иных нормативных актов, являются нормами прямого действия.
Представленный в п. 1 комментируемой статьи перечень отношений, входящих в сферу действия настоящего Федерального закона, 
носит ограниченный характер. Однако благодаря особенностям используемой в процессе принятия документа законодательной конструкции это не ограничивает возможностей участников соответствующих правоотношений выбора, совершаемых ими юридически 
значимых действий, направленных на возникновение, изменение и 
прекращение прав и обязанностей.
В силу прямой законодательной оговорки исключением из сферы 
правового регулирования настоящего Закона являются отношения, 
связанные с оборотом земельных участков, предоставленных гражданам из земель сельскохозяйственного назначения для индивидуально

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

го жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, 
сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. В настоящее время их правовое регулирование также осуществляется федеральными 
законами от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»1, от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»2, от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ «О племенном животноводстве»3.
Выведение из сферы действия настоящего Закона названных земельных участков, хотя формально и включенных ЗК РФ в состав 
земель сельскохозяйственного назначения, сделано исключительно 
из практических соображений. Осуществление сельскохозяйственной деятельности для личных целей отдельными гражданами или их 
объединениями, а равно возведение в указанных целях на принадлежащих им земельных участках, строений, зданий или иных сооружений фактически ограничивают их использование для нужд общества 
и государства. Кроме того, рассматривая данное исключение относительно общего числа участников правоотношений, можно отметить, что законодатель основной акцент делает на индивидуальном 
использовании земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения. Буквальный анализ абз. 1 п. 1 комментируемой статьи позволяет отметить, что отношения, включенные в оборот 
земель сельскохозяйственного назначения, охватывают нескольких 
участников, обладающих общими правами на земельный участок.
2. Пунктом 2 комментируемой статьи в общем виде определена 
система нормативных правовых актов, составляющих основу правового 
регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. 
Рассматриваемой нормой представлены основные источники, 
структура и содержание актов, ее формирующих. Построение системы 
законодательства РФ об обороте земель сельскохозяйственного 
назначения обусловлено строгой иерархичностью и соподчинением. 
Традиционно в ее основу были положены отдельные конституционные 

1  СЗ РФ. — 2003. — № 28. — Ст. 2881.
2  СЗ РФ. — 1998. — № 16. — Ст. 1801.

3  СЗ РФ. — 1995. — № 32. — Ст. 3199.

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

положения, гарантирующие права граждан, их объединений на землю 
и свободу обращения с ней, а также нормы базовых актов, которыми 
для рассматриваемых правоотношений являются ЗК РФ и ГК РФ.
Приоритетное значение Конституции РФ состоит в том, что она как акт 
высшей юридической силы составляет нормативную базу всего текущего 
законодательства. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, 
не должны противоречить ей. Среди норм Конституции РФ большое 
значение применительно к обороту земель сельскохозяйственного 
назначения имеют положения, провозглашающие землю в качестве 
основы жизни и деятельности народов, проживающих в Российской 
Федерации, а также декларирующие возможность ее нахождения в 
частной, государственной, муниципальной и иных видах собственности 
(ст. 9 Конституции РФ). Анализ приведенных конституционных 
принципов позволяет отметить, что во-первых, особая роль земли, которая 
отводится ей в деле обеспечения социального благосостояния, требует 
формирования надежного института ее охраны и гарантий правовой 
защиты прав собственников и иных лиц, в чьем владении, пользовании 
или распоряжении находятся земельные участки. Во-вторых, в процессе 
формирования допустимых форм собственности на землю приоритет 
над остальными отводится частной собственности. Более того, право 
граждан и их объединений иметь землю в частной собственности 
является самостоятельной конституционно-правовой нормой (п. 1 ст. 36 
Конституции РФ), определяющей смысл, содержание и применение 
законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления. Владение, пользование и распоряжение землей и 
другими природными ресурсами осуществляются их собственниками 
свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает 
прав и законных интересов иных лиц.
В вопросах правового регулирования владения, пользования и 
распоряжения землей Конституцией РФ установлен паритет между 
федеральным и региональным законодательством с отнесением их к 
совместному ведению федерального центра и регионов (подп. «в» п. 1 
ст. 72 Конституции РФ). Вместе с тем отдельные конституционные 
положения свидетельствуют о преимуществе федерального 
законодательства, и в первую очередь в вопросах федеральной 
государственной собственности и управления ею (п. 3 ст. 36, подп. «д» 
ст. 71 Конституции РФ).

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Вторым по значимости в иерархии норм, составляющих основу 
правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в тексте комментируемой статьи представлен Земельный 
кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Последний является основным кодифицированным актом, направленным на регулирование отношений по использованию, охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих 
на соответствующей территории (земельные отношения) (п. 1 ст. 2 
ЗК РФ). Земельный кодекс РФ содержит основные дефиниции правового регулирования земельных отношений исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном 
хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как 
о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных 
прав на землю; определяет принципы деления земель по целевому 
назначению на категории, от принадлежности к которым устанавливается правовой режим разрешенного использования в соответствии 
с зонированием территорий и требованиями законодательства; разграничивает формы собственности на землю, устанавливая для каждой из них общие принципы и порядок такого разграничения, и т.д.
В силу особенностей собственной правовой конструкции Земельный 
кодекс РФ по отношению к большинству общественных отношений, 
объектом которых выступают земельные участки, является нормативным 
актом общего действия. В силу прямой законодательной оговорки 
земли сельскохозяйственного назначения используются с учетом 
установленного для них в соответствии с зонированием территорий 
целевого назначения, общие принципы и порядок проведения которого 
определены федеральными законами и требованиями специальных 
федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Далее законодатель отмечает, что 
имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению 
земельными участками, а также по совершению сделок с ними 
регулируются гражданским законодательством.
В отечественной правовой системе гражданское законодательство 
представлено в первую очередь нормами Гражданского кодекса РФ. 
Применительно к отношениям, составляющим предмет правового