Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы

ÌÎÑÊÂÀ 2015

И З Д А Т Е Л Ь С Т В О
С Т А Т У Т

КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Ответственный редактор
доктор юридических наук Г.А. Мисник

Г.А. Мисник, 
О.Л. Дубовик, 
Д.С. Железнов, 
Э.Ф. Нигматуллина, 
Л.Н. Чолтян, 
А.С. Волконитин 

УДК 347.21
ББК 67.404.12
          К 13

К 13  
Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы / 
Отв. ред. Г.А. Мисник. – М.: Статут, 2015. – 176 с.

 
ISBN 978-5-8354-1121-4 (в пер.)

Настоящая книга содержит разъяснения по вопросам, связанным 
с подготовкой и осуществлением кадастрового учета недвижимости. 
Авторы рассматривают наиболее распространенные ситуации, порождающие земельные споры, в работе приводятся обобщенный анализ 
судебной и административной практики, позиции высших судебных 
инстанций и разъяснения министерств и ведомств. Особое внимание 
уделено вопросам защиты прав граждан и юридических лиц в сфере 
кадастрового учета вновь образованных и ранее учтенных земельных 
участков.
Издание предназначено для широкого круга читателей: юристов, государственных и муниципальных служащих в сфере земельного надзора 
(контроля), студентов и аспирантов юридических, технических и сельскохозяйственных вузов, правообладателей земельных участков, землеустроителей, кадастровых инженеров.

УДК 347.21
ББК 67.404.12

ISBN 978-5-8354-1121-4
© Коллектив авторов, 2015
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2015

Оглавление

глава 1. Понятие недвижимого имущества ...................................... 5

глава 2. Образование земельных участков ..................................... 25

глава 3. Подготовка документов для кадастрового учета............... 44

глава 4. Процедура кадастрового учета ......................................... 65

глава 5. исправление технических и кадастровых ошибок ............ 92

глава 6. Правовой статус кадастрового инженера ........................109

глава 7. Кадастровая оценка земельных участков ........................124

глава 8. изменение сведений об объекте кадастрового учета 
и снятие объекта недвижимости с учета ........................................160

авторский коллектив:

О.л. Дубовик – доктор юридических наук, профессор, главный научный сотрудник Института государства и права Российской академии 
наук (гл. 3 – совместно с Г.А. Мисник, 6);

г.а. Мисник – доктор юридических наук, заведующая кафедрой 
земельного и экологического права Южно-Российского института 
управления – филиала Российской академии народного хозяйства 
и государственной службы при Президенте РФ (гл. 1, 3 – совместно 
с О.Л. Дубовик);

Д.С. Железнов – кандидат юридических наук, юрисконсульт отдела 
по сопровождению сделок с недвижимостью ООО «Воловик и Фишман» (г. Москва) (гл. 2, 5);

а.С. волконитин – преподаватель кафедры земельного и экологического права Южно-Российского института управления – филиала 
Российской академии народного хозяйства и государственной службы 
при Президенте РФ (гл. 4);

Э.Ф. нигматуллина – кандидат юридических наук, доцент кафедры 
экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского 
(Приволжского) федерального университета (гл. 7);

л.н. Чолтян – кандидат юридических наук, доцент кафедры административного и финансового права Белгородского университета 
кооперации, экономики и права (гл. 8). 

Глава 1. 

ПОнятие неДвиЖиМОгО иМущеСтва

1. вопрос.
Какие виды недвижимого имущества подлежат кадастровому учету?

Ответ.
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. 
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
1 (далее – Закон о кадастре) к видам объектов недвижимости относятся земельные 
участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного 
строительства.
Данный перечень имеет исчерпывающий характер. При этом классификация объектов недвижимости в гражданском законодательстве 
и в законодательстве о кадастровом учете недвижимого имущества 
не совпадает. Во-первых, к числу объектов кадастрового учета не 
отнесены такие виды недвижимого имущества, как морские и воздушные суда, космические корабли и участки недр (ч. 6 ст. 1 Закона 
о кадастре). Во-вторых, согласно ч. 5 ст. 1 указанного Закона государственный кадастровый учет осуществляется в отношении объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе, таких 
как земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты 
незавершенного строительства. Однако некоторые виды объектов, 
соответствующие данным критериям по своей природе, в перечень 
видов недвижимого имущества не включены ни Гражданским кодексом РФ
2 (далее – ГК РФ), ни Законом о кадастре. Так, в связи с введением в действие Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ
3 
из числа объектов недвижимости исключены леса и многолетние  
насаждения.

1 Собрание законодательства РФ (далее – СЗ РФ). 2007. № 31. Ст. 4017.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. 
№ 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. 
№ 146-ФЗ, часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 
1996. № 5. Ст. 410; 2001. № 49. Ст. 4552; 2006. № 52 (ч. I). Ст. 5496.
3 СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.

Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы

6

В целях приведения Земельного кодекса РФ
1 (далее – ЗК РФ) в соответствие с законодательством о кадастровом учете недвижимости 
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении 
изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные 
законодательные акты Российской Федерации»
2 были внесены изменения в ЗК РФ, предусматривающие исключение из перечня видов 
недвижимого имущества строений. 
К объектам недвижимости Закон о кадастре относит также подземные сооружения, допуская исключения из этого правила на основе 
федеральных законов. Однако вопрос о признании подземных сооружений самостоятельными объектами гражданских прав в гражданском 
законодательстве не решен. В литературе неоднократно отмечалось, 
что действующее законодательство «разрывает» права на поверхность 
земельных участков, права на недра и права на подземные сооружения
3. В силу того, что ст. 130 ГК РФ не относит подземные сооружения 
к числу самостоятельных объектов недвижимого имущества, указанные 
объекты следует рассматривать в качестве объектов кадастрового учета, не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав. 

2. вопрос.
Подлежат ли кадастровому учету линейные объекты (автомобильные дороги и иные виды линейных объектов)?

Ответ.
Особенности кадастрового учета отдельных типов сооружений 
(линейных и т.п.) и земельных участков, на которых расположены 
такие сооружения, учета частей этих участков могут быть установлены 
органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых 
отношений (ч. 10 ст. 25 Закона о кадастре). 
Особенности кадастрового учета линейных объектов теснейшим 
образом связаны с их гражданско-правовым статусом и режимом. 
Истоки данной проблемы лежат прежде всего в недостаточности критериев, выработанных ст. 130 ГК РФ, позволяющих отнести прямо не 
указанное в ней имущество к недвижимому. В частности, в соответст
1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // 
СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
2 СЗ РФ. 2014. № 26 (ч. I). Ст. 3377.
3 См., например: Шейнин Л.Б. Подземное хозяйство: правовое регулирование // 
Журнал российского права. 2001. № 11.

Глава 1. Понятие недвижимого имущества

вии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, 
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что 
прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, 
сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, 
при отнесении того или иного объекта к недвижимости законодатель 
предлагает руководствоваться положением, в силу которого к объектам 
недвижимости относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению 
невозможно.
Указанная правовая норма объективно не в состоянии ответить на 
вопрос, относится рассматриваемый объект к недвижимому имуществу или все же он является движимым имуществом. В сложившейся 
ситуации суды вынуждены руководствоваться внутренним убеждением 
и доказательствами, предоставленными сторонами в обоснование 
отнесения данного имущества к движимому или недвижимому.
Данный вопрос рассматривался Высшим Арбитражным Судом 
РФ при разрешении следующего судебного спора. Закрытое акционерное общество «Авангард-Сервис» обратилось в Арбитражный суд 
Белгородской области с иском к администрации г. Белгорода и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению 
федеральным имуществом по Белгородской области о признании 
права собственности на имущество – производственную площадку 
площадью 8565,4 кв. м, находящуюся по адресу: г. Белгород, ул. Промышленная.
Спорный объект создавался как открытая стоянка с твердым покрытием, рассчитанная на 100 грузовых автомобилей. Решением Арбитражного суда Белгородской области от 3 сентября 2007 г. в удовлетворении искового требования отказано. В мотивировочной части 
решения указано, что производственная площадка является самовольной постройкой, так как на момент строительства земельный участок 
государственному автотранспортному предприятию предоставлен не 
был, документы, разрешающие строительство, в материалы дела не 
представлены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного 
суда от 21 ноября 2007 г. решение суда первой инстанции отменено, 
исковое требование удовлетворено. Суд признал, что производственная 
площадка, построенная по заказу государственного автотранспортного 
предприятия, поступила в государственную собственность. В процессе 

Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы

8

приватизации право собственности на площадку перешло к открытому акционерному обществу. Истец приобрел право собственности на 
спорный объект в результате реорганизации. Критически оценивая 
вывод суда первой инстанции о самовольном характере строительства, суд апелляционной инстанции указал, что получения разрешения 
на строительство спорного объекта не требовалось, государственное 
автотранспортное предприятие обладало правом бессрочного пользования земельным участком, несмотря на отсутствие соответствующего 
документа на момент строительства.
Высший Арбитражный Суд РФ посчитал, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, поскольку арбитражная практика не относит покрытия (замощения, площадки, стоянки) к объектам недвижимого имущества
1. В определении о передаче 
дела выделены признаки объекта недвижимости, которые у покрытия 
отсутствуют, а именно наличие у объекта самостоятельных полезных 
свойств и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба 
назначению.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оставил постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда кассационной инстанции без изменения, признав спорную площадку объектом 
недвижимости
2.
Автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, 
предназначенный для движения транспортных средств и включающий 
в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной 
дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) 
и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, – 
защитные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы благоустройства дорог (ст. 3 Федерального закона от 8 ноября 
2008 г. № 257 «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности 
в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
3).
Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 декабря 2008 г. 

1 Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 сентября 2008 г. № 9626/08 по 
делу № А08-7744/06-5 // СПС «КонсультантПлюс».
2 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 декабря 2008 г. 
№ 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // СПС «КонсультантПлюс».
3 СЗ РФ. 2007. № 46. Ст. 5553.

Глава 1. Понятие недвижимого имущества

№ 9626/08 по делу № А08-7744/06-5, который рассмотрел данный 
вопрос в связи с разрешением спора о признании права собственности 
на бетонированную площадку. Позиция Суда основывается на утверждении, что покрытия (замощения, площадки, стоянки) являются 
объектами недвижимого имущества, так как имеют характеристики, 
соответствующие признакам недвижимого имущества, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. Указанные площадки являются недвижимостью 
особого рода. Признаками недвижимого имущества являются наличие 
у объекта самостоятельных полезных свойств, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
Бетонированные площадки обладают самостоятельным назначением, что позволяет их рассматривать в качестве самостоятельного 
вида недвижимого имущества.
Виды линейных объектов:
– автомобильные дороги, улицы, железные дороги (некоторые специалисты не относят к линейным объектам);
– электрические сети;
– линии связи;
– коллекторы, нефтепроводы, газопроводы, водопроводы.
Рекомендации по вопросам, связанным с подготовкой документов, 
необходимых для осуществления кадастрового учета отдельных типов 
сооружений (линейных и т.п.), порядком осуществления государственного кадастрового учета таких объектов и предоставлением сведений 
из государственного кадастра недвижимости изложены в письмах 
Минэкономразвития России:
– Письмо от 29 мая 2013 г. № 10571-ПК/Д23и
1 о порядке осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимого 
имущества (в том числе линейных сооружений), расположенных на 
территории более одного кадастрового округа;
– Письмо от 20 ноября 2013 г. № Д23и-5532
2 относительно осуществления государственного кадастрового учета автомобильных дорог;
– Письмо от 14 февраля 2014 г. № Д23и-437
3 по вопросу подготовки 
технического плана сооружения.

1 Письмо Минэкономразвития России от 29 мая 2013 г. № 10571-ПК/Д23и «О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)» // СПС «КонсультантПлюс».
2 Там же.
3 Там же.

Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы

10

3. вопрос.
Требуется ли кадастровый учет дачного, садового или огородного 
участка, если права на них возникли до введения в действие ЗК РФ?

Ответ.
Кадастровый учет указанных видов земельных участков осуществляется в порядке ст. 45 Закона о кадастре, в соответствии с которой 
сведения о ранее учтенных объектах недвижимости и содержащие 
такие сведения документы включаются в соответствующие разделы 
государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые 
установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере 
кадастровых отношений. В срок до 1 января 2013 г. органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической 
инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу Закона 
о кадастре или в переходный период его применения государственный 
технический учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, передают в органы кадастрового учета по месту 
расположения соответствующих объектов недвижимости заверенные 
уполномоченными должностными лицами органов и организаций по 
государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации копии технических паспортов соответствующих зданий, 
сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Если на день получения запроса сведения и документы о ранее 
учтенном земельном участке, сведения о котором запрашиваются, не 
включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости, орган кадастрового учета в срок не позднее пяти рабочих 
дней со дня получения органом кадастрового учета межведомственного запроса обеспечивает включение таких сведений и документов 
и предоставляет запрашиваемые сведения в установленном порядке.
Если сведения и документы о ранее учтенном объекте недвижимости 
отсутствовали в составе государственного земельного кадастра, в составе 
учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации или иной имеющейся 
в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном объекте недвижимости, данные сведения и документы 
включаются в соответствующие разделы государственного кадастра 
недвижимости при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета на основании документа, 
устанавливающего или подтверждающего право на указанный объект