Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения

Право собственности
на жилые помещения

Договор найма
жилого помещения

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий 
глав 18 и 35 Гражданского кодекса
Российской Федерации
 

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ 

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

ÌÎÑÊÂÀ 2009

УДК 347
ББК 67.404
Серия основана в 2008 году
          П 68

П 68

АВТОРЫ:
Б.М. Гонгало – ст. 293, 671 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 687–688;
П.В. Крашенинников – вступ. слово, ст. 288–292; 293,
671 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 672–686.

     Право собственности на жилые помещения. Договор
найма жилого помещения: Постатейный комментарий
глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,
2009. – 189 с. (Комментарии к Гражданскому кодексу
Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0591-6 (в обл.)
Настоящее издание является очередной книгой в серии постатейных комментариев к отдельным главам
Гражданского кодекса Российской Федерации, приуроченной к завершению кодификации в России, содержит
комментарии глав 18 и 35 Кодекса, подготовленные с учетом изменений в законодательстве и судебной практике
на 1 июля 2009 г.
В работе анализируются акты гражданского, жилищного, семейного законодательства, судебная практика.
Издание предназначено для студентов, аспирантов и
преподавателей вузов, судей, адвокатов, сотрудников органов местного самоуправления и органов жилищно-коммунального хозяйства, граждан – собственников и нанимателей жилых помещений.

ISBN 978-5-8354-0591-6
УДК 347
ББК 67.404

© Коллектив авторов, 2009
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2009

Вступительное слово

3

Вступительное слово

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Развитие и кодификация гражданского законодательства невозможны вне рамок взаимодействия с жилищным,
семейным законодательством. Кодификация гражданского
законодательства не ограничивается Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ)1. Продуктами
совместного взаимодействия гражданского и жилищного
законодательства являются, с одной стороны, гл. 18 и 35
ГК РФ, с другой – Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Кодификация гражданского законодательства (до 1 января 1995 г.) не предусматривала специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения.
Объяснить это можно разными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась
в государственной собственности. Помещения данного
фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся
в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем гл. 28 (наем жилых помещений)
Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.2, а впоследствии –

                                                              
1 Медведев Д.А. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации:
вопросы кодификации // Кодификация российского частного права /
Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 28.
2 Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст.  407.

Постатейный комментарий к гл. 18 и 35 ГК РФ

4

Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.1 и Жилищным кодексом РСФСР
1983 г.2

В настоящее время гл. 18 «Право собственности на жилые помещения» и 35 «Договор найма жилого помещения»
ГК РФ взаимно дополняют друг друга и действуют в системе
с актами жилищного законодательства. Вместе с тем эти
главы расположены не только в разных разделах – II «Право
собственности и другие вещные права» и IV «Отдельные виды
обязательств», – но и в разных частях Кодекса: 18-я – в первой и 35-я – во второй соответственно. Между тем, как
видно не только из названия глав, их объединяет объект,
по поводу которого складываются гражданские правоотношения – жилые помещения. В первом случае – в статике, во втором – в динамике.
Жилье испокон веков было одной из главных жизненно
необходимых ценностей человека. О нем мечтали, ради
обладания им тяжело трудились, а порой и шли на правонарушения. «Жилищный вопрос» был одним из самых животрепещущих как в жизни, так и в литературе, в том числе
и юридической.
Особую остроту этот вопрос приобрел в советское время, когда возможности использования жилья были сильно
сужены. Подавляющее большинство жилых помещений
находилось в государственной или общественной собственности и передавалось гражданам в порядке очереди по
договору найма. Причем рассчитывать на «постановку в
очередь» на жилье могли только «нуждающиеся» граждане,
а критерии «нуждаемости» были довольно жесткими. На
                                                              
1 Ведомости ВС СССР. 1981. № 26. Ст.  834.
2 Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст.  883.

Вступительное слово

5

пример, молодая семья, проживавшая вместе с родителями
в квартире, площадь которой хотя бы на один квадратный
метр превышала норму постановки на учет, практически
не имела никаких перспектив получить собственное жилье.
Только отдельные жилые дома могли принадлежать гражданам на праве частной собственности. Но и здесь были существенные ограничения как по площади – не более 60 квадратных метров, так и по количеству – не более одного.
Такая ситуация сама по себе порождала многочисленные
злоупотребления со стороны должностных лиц и неправовые действия со стороны граждан. Многочисленные обещания властей обеспечить всех граждан достойным жильем к такому-то сроку воспринимались как откровенное
вранье и вызывали лишь горькую усмешку.
Не случайно одним из первых шагов на пути восстановления рыночных отношений в нашей стране стало введение в действие Закона Союза ССР «О собственности в
СССР»1 1 марта 1990 г. С этой даты ситуация стала быстро
меняться, причем не столько с количественной, сколько с
качественной  стороны – у граждан появилась возможность самостоятельно решать жилищный вопрос.
Приватизация, строительство, наделение правом собственности членов жилищно-строительных кооперативов,
вторичный рынок сделали свое дело: в России появился
оборот жилых помещений, или рынок жилья.
Обязанность законодателя – установить цивилизованные правила игры в любой сфере жизни граждан, в том
числе и владение, пользование и распоряжение жилыми
помещениями, чему во многом и посвящены гл. 18 и 35 ГК
РФ. Безусловно, есть еще и Жилищный кодекс РФ, от
                                                              
1 Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. № 11. Ст. 164.

Постатейный комментарий к гл. 18 и 35 ГК РФ

6

дельные нормы уходящего в историю Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и
некоторые другие нормативные правовые акты.
Глава 18 ГК РФ посвящена правам и обязанностям собственников жилых помещений, членов их семей, возможностям объединиться в товарищество собственников жилья, бремени собственности и ответственности собственников за незаконное использование жилых помещений.
Глава была введена в действие вместе с частью первой ГК
РФ 1 января 1995 г. и за свой 15-летний период изменялась
трижды. Первый раз – Федеральным  законом от 15 мая
2001 г. № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в
Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации»»1 (в ст. 292 Кодекса внесены комплексные поправки, направленные на создание дополнительных условий для законодательного обеспечения прав
граждан Российской Федерации в сфере жилищных отношений; данный Закон вступил в силу 21 мая 2001 г.). Второй раз в связи с принятием Жилищного кодекса РФ –
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»2 (были внесены две поправки в ст. 292 Кодекса; Федеральный закон вступил в силу
1 января 2005 г.). Третий раз – Федеральным законом от
24 апреля 2008 г. № 49-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в
связи с принятием Федерального закона «Об опеке и попе
                                                              
1 Российская газета. 2001. 31 мая.
2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст.  39.

Вступительное слово

7

чительстве»1 (одна поправка была внесена также в ст. 292
ГК РФ; Федеральный закон вступил в силу 1 сентября
2008 г.).
Глава 35 ГК РФ посвящена правам, обязанностям и ответственности, возникающим из договоров коммерческого
и социального найма. Глава была введена в действие вместе с частью второй ГК РФ 1 марта 1996 г. Изменение внесено Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации»2 (внесено четыре поправки; Федеральный закон вступил в силу 13 января 2005 г.).
Предлагаемый постатейный комментарий посвящен
анализу гл. 18 и 35 ГК РФ в системе с законодательными и
иными актами как России, так и ее субъектов с учетом судебной практики. Анализируется также юридическая литература по данным вопросам.

П.В. Крашенинников

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. Ст. 1756.
2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

8

Статья 288
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

ГЛАВА 18
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением
в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания
граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов
его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками
для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом
помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

1. По мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению

Статья 288

9

правом собственности членов жилищных и жилищностроительных кооперативов, выплативших паевые взносы,
значительное число российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.
До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило,
с одной стороны, к дублированию, с другой – к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы
в данной сфере.
На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в
ряде законодательных актов, принятых в последние годы,
в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным
правам на жилые помещения. Действовавшие до введения
в действие части первой ГК РФ законы «О собственности
в СССР» и «О собственности в РСФСР»1, содержавшие
наряду с другими нормы о праве собственности на жилые
помещения, применялись в течение небольшого отрезка
времени и по существу по многим аспектам выполнили
роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и
законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики»2 и «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»3, которые до настоящего времени оставались
в числе важных актов.

                                                              
1 Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст.  416.
2 Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 3. Ст.  99.
3 Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст.  959.