Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация

Продажа недвижимости:
общая характеристика,
форма, государственная
регистрация

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий 
статей 549558 Гражданского 
кодекса Российской Федерации

ÌÎÑÊÂÀ 2010

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ 

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

Ê 15-ëåòèþ âñòóïëåíèÿ â ñèëó ÷àñòè ïåðâîé 
Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè

УДК 341 
ББК 67.404
Серия основана в 2008 году
          П 78

П 78
   Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2010. – 159 с.  (Комментарии к
Гражданскому кодексу Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0655-5 (в обл.)

Настоящее издание является очередной книгой в серии постатейных комментариев к отдельным положениям
Гражданского кодекса Российской Федерации.
В комментарии рассматриваются вопросы, связанные
с куплей-продажей недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ).
Наряду с характеристикой договора (предметом договора, правами на земельный участок, ценой и т.д.) особое
место отведено государственной регистрации прав, возникающих из договора купли-продажи, поскольку в
марте 2010 г. вступают в силу поправки в Закон о регистрации.
Издание предназначено для студентов, аспирантов и
преподавателей юридических вузов, судей, адвокатов, сотрудников Росреестра, а также риэлторов, сотрудников
юридических служб, организаций, лиц, обладающих либо
желающих приобрести жилые помещения, земельные участки или другую недвижимость.

ISBN 978-5-8354-0655-5
УДК 341
ББК 67.404

© Коллектив авторов, 2010
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2010

Авторы комментария

3

Авторы комментария

Авторы комментария

ГОНГАЛО Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной
юридической академии, директор Уральского филиала
Российской школы частного права, доктор юридических
наук, профессор – ст. 549.

КРАШЕНИННИКОВ Павел Владимирович, председатель
Комитета Государственной Думы Федерального Собрания
Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук – вступ. слово, ст. 550, 551, 558.

МИРОНОВ Илья Борисович, руководитель аппарата
Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук – ст. 556, 557.

РУЗАКОВА Ольга Александровна, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому,
уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук – ст. 554, 555.

ЧУБАРОВ Вадим Витальевич, директор Центра арбитража и посредничества Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, доктор юридических наук – ст. 552.

Продажа недвижимости

4

Вступительное слово

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Вопросам гражданского оборота недвижимости в серии
комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее – ГК РФ, ГК) были посвящены книги о вещных правах на землю (комментарии к гл. 17
«Право собственности и другие вещные права на землю»), о
вещных правах на жилье (комментарии к гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»).
Особенностям недвижимого имущества как объекту гражданских прав посвящены комментарии к отдельным статьям гл. 6
ГК РФ (комментарии к подразд. 3 «Объекты гражданских
прав»), форме и регистрации сделок с недвижимостью –
комментарии к отдельным статьям гл. 9 «Сделки».
В настоящем издании содержатся комментарии к § 7 гл. 30
части второй ГК РФ, в котором определяются особенности
совершения договора продажи недвижимого имущества,
его существенные условия, форма, особенности передачи
недвижимого имущества, государственная регистрация
прав. Особенности регистрации купли-продажи земельных
участков отражены также в Земельном кодексе Российской
Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1. Так, ст. 37
ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

Вступительное слово

5

быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного
участка и ограничениях его использования.
В связи с тем что предприятие представляет собой не
столько объект недвижимого имущества, сколько особый,
сложный объект гражданских прав, объединяющий не
только недвижимое имущество, но также движимые вещи,
имущественные права, долги, средства индивидуализации,
в настоящих комментариях не рассматривается специфика
продажи предприятия, предусмотренная в § 8 гл. 30 ГК РФ.
Параграф 7 гл. 30 включает девять статей (с 549-й
по 558-ю, при этом ст. 553 утратила силу), посвященных
– понятию и заключению договора (ст. 549–551);
– правовому режиму земельных участков, на которых
расположен объект недвижимого имущества (ст. 552);
– существенным условиям и порядку исполнения договора продажи недвижимости (ст. 554–557);
– особому виду договора продажи жилых помещений
(ст. 558).
В числе изменений, вносимых в нормы рассматриваемого параграфа, необходимо выделить следующие.
Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным
кодексом Российской Федерации»1 уточнил правовой режим земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, передаваемые по договору
купли-продажи. Данным Законом была признана утра
                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.

Продажа недвижимости

6

тившей силу ст. 553 ГК РФ, которая определяла права на
недвижимость при продаже земельного участка, причем
отдельно от расположенных на нем здания, строения или
иных объектов недвижимого имущества. В настоящее время права на земельные участки в основном определяются
ЗК РФ. Так, переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение устанавливает ст. 35, согласно которой при переходе
права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу
оно приобретает право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, на тех
же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Переход права на земельный участок при отчуждении
находящихся на нем зданий или сооружений регулируется
также ст. 273 части первой ГК РФ.
Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»1 изменил п. 3 ст. 551, предусмотрев возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию судебного приставаисполнителя в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 66 Федерального закона
от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»2 судебный пристав-исполнитель обращается в

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2007. № 41. Ст. 4845.
2 Там же. Ст. 4849.

Вступительное слово

7

регистрирующий орган для проведения государственной
регистрации прав собственности взыскателя на имущество,
иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:
1) требование государственной регистрации содержится
в судебном акте;
2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3) взыскатель по предложению судебного приставаисполнителя оставил за собой нереализованное имущество
или имущественное право должника.
Кроме того, из п. 3 ст. 551 ГК РФ были исключены положения о возмещении убытков стороной, необоснованно
уклоняющейся от государственной регистрации перехода
права собственности, что, однако, не освобождает такую
сторону от ответственности. В соответствии с п. 4 ст. 165
ГК РФ в случаях, предусмотренных п. 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные
задержкой в совершении или регистрации сделки. Это общая норма, которая применяется ко всем сделкам, требующим государственной регистрации, в том числе к договорам продажи недвижимости.
9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации», направленный на обеспечение функционирования единой учетно-регистрационной системы, созданной в соответствии с
указами Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г.
№ 724 «Вопросы системы и структуры федеральных орга

Продажа недвижимости

8

нов исполнительной власти»1 и от 25 декабря 2008 г. № 1847
«О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»2. Названный Закон хотя и не вносит
изменений в Гражданский кодекс РФ, однако имеет важное значение при заключении договоров продажи недвижимости, в частности этот Закон предоставляет возможность направления заявления о регистрации прав и необходимых документов почтовым отправлением (при этом
подлинность подписи заявителя или его представителя
должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке), получения открытых, общедоступных сведений кадастра и реестра прав посредством обеспечения доступа к
разделам официального сайта Росреестра в сети «Интернет», также посредством электронной почты с использованием средств электронной цифровой подписи. Сведения
кадастра и реестра могут предоставляться независимо от
места расположения объекта недвижимости, также становится возможным представление одновременно заявления
о государственной регистрации прав и заявления о государственном кадастровом учете и отменяется требование
о представлении кадастрового паспорта объекта недвижимости для целей государственной регистрации прав. Данный Закон вступает в силу с 1 марта 2010 г., за исключением отдельных положений.
Нормы комментируемого параграфа корреспондируют
с другими нормативными правовыми актами, определяющими особенности правового режима в целом и продажи
недвижимого имущества, в частности ЗК РФ, гл. 17 части
первой ГК РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г.

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2008. № 20. Ст. 2290.
2 Там же. № 52 (ч. 1). Ст. 6366.

Вступительное слово

9

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2, от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3, от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок
с ними»4, от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости»5 и др.
Несмотря на то что в комментируемом параграфе всего
девять статей, относительно некоторых из них были поданы жалобы в Конституционный Суд РФ на предмет проверки их соответствия Конституции РФ. Так, в определе-
нии Конституционного Суда РФ от 21 октября 2008 г.
№ 800-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы
гражданина Петровских Виталия Константиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 551 и
статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации»6, рассматривались названные нормы в связи с тем,
что они лишают покупателя права получать арендные платежи с момента передачи ему недвижимого имущества.
Как отметил Конституционный Суд РФ, «оспариваемые
заявителем нормы, устанавливающие круг лиц, обладающих правом сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК
Российской Федерации), и особенности правового положения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества до момента регистрации перехода права на это

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
3 Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
4 Собрание законодательства РФ. 2009. № 11. Ст. 1260.
5 Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
6 СПС «КонсультантПлюс».