Земельное право современной России
Земельное право современной России: анализ учебного пособия Крассова
В учебном пособии О.И. Крассова "Земельное право современной России" представлен всесторонний анализ современного земельного законодательства, уделяющий особое внимание вопросам категорий земель, их переводу и территориальному зонированию. Книга охватывает широкий спектр вопросов, связанных с правовым регулированием земельных отношений, и предназначена для студентов, преподавателей, работников законодательных и исполнительных органов власти, судов, прокуратуры, а также всех, кто интересуется вопросами земельного права.
Понятие и предмет земельного права
Земельное право регулирует имущественные и организационные отношения, связанные с использованием и охраной земли. Земля рассматривается как природный объект и ресурс, выполняющий две важнейшие функции: средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-операционного базиса. Земельные отношения охватывают широкий спектр общественных отношений по поводу использования и охраны земли и связанных с нею объектов природного и искусственного происхождения. Предметом регулирования земельного права являются земельные отношения, включающие отношения собственности на землю, иных прав на земельные участки, оборотоспособности земельных участков и другие. Земельное право сочетает в себе элементы императивного и диспозитивного методов правового регулирования, что обусловлено спецификой земельных отношений.
Правовой режим земель
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Основным способом определения правового режима земель является деление земель на категории по целевому назначению. Выделяются семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Территориальное зонирование является дополнительным способом определения правового режима земель, особенно в пределах земель поселений. Разрешенное использование земельного участка также является элементом правового режима земель, определяемым в результате территориального зонирования.
Право собственности на землю
Право собственности на землю может быть государственной (федеральной, субъектов РФ, муниципальной) и частной. Право государственной собственности на землю возникает с момента государственной регистрации права собственности. Федеральной собственностью являются земли лесного фонда, земли особо охраняемых природных территорий федерального значения, земли водного фонда, земли обороны и безопасности, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения, земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации, а также земли запаса.
Право частной собственности на землю возникает по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. К ним относятся договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения и иные действия граждан и юридических лиц. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных установленных особо территориях Российской Федерации.
Оборот земельных участков
Оборотоспособность земельных участков представляет собой возможность распоряжаться ими. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Основными видами сделок с земельными участками являются договор купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением. Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор мены земельных участков также заключается в письменной форме. Договор дарения земельного участка также должен быть заключен в письменной форме.
Права на землю лиц – несобственников
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, могут обладать вещными (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут) и обязательственными (аренда, безвозмездное срочное пользование) правами на землю. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть приобретено только гражданами. Аренда земельного участка является одним из наиболее распространенных способов использования земли лицами, не являющимися собственниками.
Ограничения прав лиц, использующих земельные участки
Права лиц, использующих земельные участки, могут быть ограничены по основаниям, предусмотренным земельным законодательством. К ограничениям прав на землю относятся особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах, особые условия охраны окружающей среды, условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка, иные ограничения использования земельных участков.
Плата за землю
Плата за землю взимается в форме земельного налога и арендной платы. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.
Управление в сфере использования и охраны земель
Управление в сфере использования и охраны земель представляет собой деятельность органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, направленную на обеспечение эффективного и рационального использования земель, повышение плодородия почв и организацию их охраны. К функциям управления относятся государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними, государственный земельный кадастр, территориальное планирование использования и охраны земель, изъятие земель, землеустройство, мониторинг земель и государственный контроль за их использованием и охраной.
Правовая охрана земель
Правовая охрана земель направлена на обеспечение сохранения благоприятного состояния земель и других природных объектов. Охрана земель обеспечивается в процессе их хозяйственного использования.
Ответственность за нарушения земельного законодательства
За нарушение земельного законодательства предусмотрена гражданско-правовая, административная, уголовная и дисциплинарная ответственность. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
О.И. Крассов Земельное право современной России Москва Инфра-М; Юр. Норма 2015
О.И. Крассов Земельное право современной России Учебное пособие Москва Инфра-М; Юр. Норма; Znanium.com 2015
УДК 347.235(075.8) ББК 67.407я73 К78 Крассов, О.И. Земельное право современной России: учебное пособие / О.И. Крассов. – М.: Инфра-М; Znanium.com, 2015. – 624 с. ISBN 978-5-16-102932-9 (online) Анализируется новейшее земельное законодательство. Особое внимание уделено вопросам подразделения земель на категории, переводу их из одной категории в другую и территориальному зонированию. Подробно освещаются вопросы правового регулирования отношений собственности на землю (государственной, муниципальной и частной) и совершения сделок с земельными участками, а также прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, ограничения прав на землю. Подробно раскрывается содержание государственного управления в сфере использования и охраны земель. Приводится характеристика правовых мер по охране земель и применению ответственности за нарушения земельного законодательства. Для студентов и преподавателей высших учебных заведений, работников законодательных и исполнительных органов власти, судов, прокуратуры, а также всех тех, кто интересуется вопросами земельного права. ISBN 978-5-16-102932-9 (online) © О.И. Крассов, 2003, 2015
ОГЛАВЛЕНИЕ Принятые сокращения .......................................................................... 7 Предисловие ........................................................................................... 8 Понятие земельного права......................... 10 § 1. Имущественные и организационные отношения, регулируемые земельным правом ................................................ § 2. Методы правового регулирования земельных отношений § 3. Понятие и система земельного п р ав а................................. § 4. Земельное право и гражданское право .............................. Глава 2 Сущность правового режима земель .............................. § 1. Понятие и содержание правового режима земель § 2. Деление земель на категории по целевому назначению — основной способ определения их правового режима . . . § 3. Коллизии и неопределенность правового режима некоторых категорий и видов земель........................................... § 4. Порядок перевода земель из одной категории в другую . § 5. Территориальное зонирование — дополнительный способ определения правового режима зем ель.............................. Глава 3 Право собственности на землю .......................................................... 89 § 1. «Формы» права собственности на землю .............................. 89 § 2. Право государственной собственности на зем лю .................. 91 § 3. Право федеральной собственности на землю ....................... 94 § 4. Право собственности на землю субъектов Российской Федерации ...................................................................................... 103 § 5. Право муниципальной собственности на землю .................. 106 36 36 46 57 76 81 10 16 20 26 3
Земельное право современной России § 6. Распоряжение публичной собственностью путем предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам .............................................................................. ПО § 7. Право частной собственности на землю ............................ 148 § 8. Основания приобретения права частной собственности на землю........................................................................................ 152 § 9. Права и обязанности собственников земельных участков . . 179 § 10. Основания прекращения права частной собственности на землю........................................................................................ 192 Глава 4 Правовое регулирование оборота земельных участков.................... 204 § 1. Оборотоспособность земельных участков .............................. 204 § 2. Договор купли-продажи земельного участка......................... 208 § 3. Договор мены земельного участка ........................................... 215 § 4. Договор дарения земельного участка ...................................... 218 § 5. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением . 223 § 6. Договор доверительного управления земельным участком . . 229 § 7. Договор залога (ипотеки) земельного участка ...................... 236 § 8. Наследование земельного участка............................................. 262 § 9. Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения........................................... 274 Глава 5 Права на землю лиц — несобственников земельных участков . . . 293 § 1. Виды прав на землю лиц — несобственников земельных участков ................................................................................. 293 § 2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком......................................................................... 295 § 3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком........................................................................................... 302 § 4. Аренда земельного участка ....................................................... 305 § 5. Сервитут ........................................................................................ 313 § 6. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком........................................................................................... 325 § 7. Основания приобретения прав на земельные участки лицами, не являющимися их собственниками ......................... 331 § 8. Основания прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками ........................................ 334 Глава 6 Ограничения прав лиц, использующих земельные участки............ 342 § 1. Правовая природа ограничений прав на зем лю .................... 342
Оглавление 5 § 2. Ограничения праи лиц по использованию земельных участков на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения...................................................................................... 346 § 3. Ограничения прав лиц, использующих земельные участки, в связи с установлением режима земель особо охраняемых природных территорий и объектов................... 396 § 4. Ограничения прав лиц, использующих земельные участки на землях водного фонда ........................................... 406 Глава 7 Правовое регулирование платы за землю........................................... 410 § 1. Формы платы за землю. Плательщики земельного налога и арендной платы за землю........................................... 410 § 2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога............... 415 § 3. Порядок установления рыночной и кадастровой стоимости земельного участка .......................................................... 420 Глава 8 Управление в сфере использования и охраны земель....................... 441 § I. Понятие и содержание управления в сфере использования и охраны земель ............................................................... 441 § 2. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с н и м и ............................................................. 445 § 3. Государственный земельный кадастр ...................................... 474 § 4. Территориальное планирование использования и охраны зем ель............................................................................ 485 § 5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд .................................................................. 515 § 6. Землеустройство............................................................................ 535 § 7. Государственный мониторинг зем ель...................................... 551 § 8. Контроль в сфере использования и охраны земель ............. 552 § 9. Система органов управления в сфере использования и охраны зем ель...................... 563 I Глава 9 | Правовая охрана земель ....................................................................... 578 § 1. Понятие правовой охраны земель ........................................... 578 § 2. Правовая охрана земель в процессе их использования . . . . 582
Земельное право современной России § 3. Особые меры по восстановлению земель: мелиорация, рекультивация и консервация зем ель...................................... 586 § 4. Правовая охрана земель от вредных физических, химических и биологических воздействий ...................................... 590 § 5. Правовой режим земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению ........................................... 603 Глава 10 Ответственность за нарушения земельного законодательства . . . . 608 § 1. Понятие земельного правонарушения...................................... 608 § 2. Гражданско-правовая ответственность за нарушения земельного законодательства ..................................................... 609 § 3. Административная ответственность за нарушения земельного законодательства.................................................................. 615 § 4. Дисциплинарная ответственность за нарушения земельного законодательства ..................................................... 619 § 5. Уголовная ответственность за нарушения земельного законодательства............................................................................ 620
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ БВС (РСФСР, РФ) — Бюллетень Верховного Суда (РСФСР, РФ) Б МД — Бюллетень международных договоров БН А — Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти ВВС (СССР, РСФСР, РФ) — Ведомости Верховного Совета (РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ) В ВАС — Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации В КС — Вестник Конституционного Суда Российской Федерации ВК РФ ГК РФ ЗК РФ КоАП РФ — Водный кодекс Российской Федерации — Гражданский кодекс Российской Федерации — Земельный кодекс Российской Федерации — Кодекс РФ об административных правонарушениях ЛК РФ РВ РГ САПП — Лесной кодекс Российской Федерации — Российские вести — Российская газета — Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации СП (СССР, РСФСР) СУ РСФСР ТК РФ УК РФ — Собрание постановлений Правительства (СССР, РСФСР) — Собрание уложений РСФСР — Трудовой кодекс Российской Федерации — Уголовный кодекс Российской Федерации 7
П освящ ает ся 250-лет ию М ГУ им. М.В. Лом оносова ПРЕДИСЛОВИЕ 28 сентября 2001 г.1 Государственная Дума Федерального Собрания приняла долгожданный Земельный кодекс Российской Федерации2, который был введен в действие с 30 октября 2001 г. Принятие Земельного кодекса РФ не прошло незамеченным. Это событие вызвало острые дискуссии в среде юристов, в средствах массовой информации и обществе в целом. Достаточно вспомнить манифестации около здания Государственной Думы и бурную реакцию самих депутатов при принятии Кодекса. Наверное, ни один законодательный акт, принятый за последнее десятилетие, не вызвал столько споров, как Земельный кодекс. Это неудивительно, учитывая ту огромную экономическую роль, какую земля играет в жизни людей. На законодательном уровне наконец в определенной степени восполнен правовой пробел, существовавший в обширной сфере регулирования столь важных для общества отношений, какими являются земельные отношения. И данный факт, безусловно, положительный. Вступление в силу нового Земельного кодекса РФ явилось окончанием продолжительного периода относительного “затишья” в литературе по земельному праву. Вслед за этим появилось большое число комментариев и других публикаций, в которых разъясняются правовые нормы нового земельного законодательства. Конечно, это явление нельзя не приветствовать, поскольку новый Кодекс требуется осмыслить, понять, в чем суть его положений. Учитывая весьма “своеобразную” логику 1 В тексте проекта Земельного кодекса РФ, принятого Государственной Думой в третьем чтении 20 сентября 2001 г., в гл. 16 были пропущены три статьи, что выяснилось только тогда, когда Кодекс поступил в Совет Федерации. В связи с этим возникла необходимость повторного принятия проекта 28 сентября 2001 г. РГ. 2001. 29 сент. 2СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. 8
Предисловие 9 и юридическую технику, примененную законодателем в Земельном кодексе, в некоторых случаях сделать это непросто. Принятие нового Земельного кодекса РФ является началом принципиально нового этапа развития земельного права в России. Земельный кодекс РФ заложил достаточно прочную основу для формирования новой отрасли права — права недвижимости. Этот вывод базируется не на искусственно сконструированной модели, а на объективно существующих тенденциях и закономерностях развития нашего законодательства, на соответствующих правовых нормах. Отличительной чертой современного земельного законодательства является то, что уровень правового регулирования земельных отношений в нашей стране стал хотя бы в какой-то степени сравним с тем, который достигнут в развитых странах. Настало время переосмысления традиционных представлений о сущности земельного права и дальнейшего его развития как права недвижимости. Задача настоящей работы заключается в том, чтобы системно изложить основные положения нового земельного законодательства и рассмотреть некоторые теоретические представления, сформировавшиеся в течение десятилетий в такой науке, как земельное право.