Аудитор, 2007, №12


Телефон: Факс: e-mail:

Журнал эар я Комитете!

Гславянское июссе, 8,

Письма и материалы

459-1317
489*1377

http:tfrussmsg.ru ; •
ЗАО Издательство «Русский журнал», 2007
При перепечатка я цитирован осыпка на журнал «Аудитор» обязательна
Формат 60хЭ4Л’        ■
Бумага офсетная N* 1 ; *'.
Усп. Лвч. л. 7,44
Тираж! 100 ыса.

в каталогах
Агентвтаа «Роспечать»: полугодовой- 72977, %;
годовой-81153
«Почта России» - 24554

Учредитель*.' -X коллектив редакции журнала
    • ** г -       . 
Еле«ПЬпЬед?-ч\.'-'
Корректор
Татьяна Двебик ' .1 ’ *

В номере

В Федеральном собрании

Е.Е. Смирнов Рынок доступного жилья в России-2007................ 3

Учёт и отчётность

Е.Ю. Воронова Учёт затрат: функциональный и традиционный подходы. 11

Рейтинг

В.В. Ханферян
Юридические компании России: результаты первого исследования рынка.............. 15

Проблемы налогообложения

Е.Л. Веденина
Нюансы определения категории транспортного средства для целей налогообложения........................   26
Е.Л. Пантелеева
Налогообложение компенсации на приобретение педагогической литературы.......................... 33
Ю.М. Лермонтов
Особенности учёта НДС при переходе с общей системы налогообложения на упрощённую...... 37
В.В. Петрунин
Особенности налогообложения в особых экономических зонах Российской Федерации.. 41

Диагностика и прогнозирование

И.С. Велиева «Три кита» банковской надёжности................... 49

Вопросы-ответы
Налогообложение: актуальные вопросы................ 52

Управление финансами

А.Г. Саркисянц Взаимные фонды в современном мире.................. 55

Информация
Курсы валют........................................ 64

      Редакционный совет:
      В едя пин Виталий Иванович, ректор РЭ А им. Г В. Плеханове, профессор, ллм.
      Ливвмюский Юрий Александрович, директор Н/ФИ Академии бюджета и казначейства Микрямв РФ, профессор, д.ж н.
      Кашин Владимир Анатольевич, заместитель генерального директора ГНИИ РНС. профессор, да н.
      Крикунов Андрей Васильевич, заместитель директора Д епартамента регупироеамгя государственного финансового контроля аудиторское деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина РФ, да н.
      Пашковский Владимир Семенович, заведующий отделом Денежного обращения, кредитам финанооеьм рынков нифи Академии бюджета и казначейства Минфина РФ, профессор, д-жи.
      Скобара Вячеслав Владимирович, директор Северо-Запад ного территориального тнстигута профессиональных бухгалтеров, профессор, лжн

      Редакционная коллегия:
      Гуськов Сергей Викторович, главным редактор, председатель редколлегии, к.» н.
      Аврашков Лев Яковлевич,
      профессор 83ФЭИ, д.э.н
      Гутцайт Евгений Михельевич, ведущий научный сотрудник НИФИ Академии бюджета и казначейства Минфина РФ, д ж ч.
      Заварихин Николай Михайлович, профессор экономического факультета МГУ. д ж.н.
      Л ысенский Олег Васильевич, генеральный директор Издательства -Русский журнал      Павлов Евгений Всеволодович, председатель Комитета по качеству Института профессиональных аудиторов
      Смирнов Евгений Евгеньевич,
      парламентский корреспондент
      Саркисянц Артос Георгиевич, директор Департамента корпоративного бизнеса Банка -Гпобэкс- ил
      Ялбулганов Александр Алибиевич. п рофеосор Государственного университета -Высшей школы экономики, д ю.н.
                        « « •
      Просим извинить за невозможность рецензировать и возвращать присланные материалы

      Мнение редакции журнала не всегда совладает сточкой зрения авторов

      Ответственное! ь за достоверность фактов несут авторы публикуемых материалов

      Редакция оставляет за собой право менять заголовки, сокращать тексты статей и вносить необходимую стилистическую правку без согласования с авторами

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ





                Рынок доступного жилья в России-2007





     > Е.Е. Смирнов, парламентский корреспондент


   Объективная статистика, как и многочисленные аналитические исследования, убедительно свидетельствуют о том, что цены на жилье в нашей стране остаются малодоступными для большинства граждан. Судя по всему, данная ситуация не скоро изменится к лучшему, т.к. спрос на жилье стабильно увеличивается, а соответствующего ему роста предложения пока не происходит. Это подтвердила и работа «круглого стола» на тему «О реализации и совершенствовании законодательства, направленного на обеспечение массового строительства жилья и ускорение преобразований в жилищно-коммунальной сфере», который прошел 8 ноября в Государственной Думе под председательством главы Комитета ГД по промышленности, строительству и наукоемким технологиям МЛ. Шаккума.



            Почему цены растут быстрее, чем квадратные метры


  Сегодня нас не могут не удручать показатели так называемого коэффициента доступности жилья - соотношения рыночной стоимости «средней» квартиры и годового дохода «средней» семьи. Этот коэффициент в 2006 г. составил 4,7, т.е. стоимость стандартной квартиры равна почти пятилетнему доходу семьи.
  Но ведь человеку надо еще и есть, и пить, и за проезд заплатить. А потому, конечно, ближе к реалиям жизни тот показатель коэффициента доступности жилья, в котором стоимость жилья соотносится с доходами за вычетом прожиточного минимума. А он еще более удручающий. В соответствии с ним среднестатистической семье в России на квартиру надо копить около восьми лет.
  Впрочем, речь идет, как говорится, о средней температуре по палате, т.е. в расчет принимаются как очень богатые люди, которым под силу покупать дворцы, так и очень бедные, зарплата которых не дотягивает даже до прожиточного минимума.
  Между тем примерно шесть из десяти российских семей, уверяют социологи, заявляют о том, что нуждаются в улучшении жилищных условий. Это недавно подтвердил и первый вице-премьер Дмитрий Медведев, признав, что в стране около половины жи

лья плохо приспособлено для жизни. Причем, по его словам, самая тяжелая ситуация сложилась в небольших городах: там строится меньше жилья, а имеющийся жилищный фонд хуже, чем в крупных городах.
  Еще одна сложность, с которой государству приходится иметь дело при решении жилищной проблемы, заключается в том, что для решения этой острейшей проблемы приходится использовать рыночные механизмы. И не секрет, что государство ведет постоянно борьбу за то, чтобы строительный рынок был цивилизованным, чтобы можно было ограничить извлечение бизнесом сверхприбыли в условиях отчетливого дефицита жилья, чтобы темпы возведения новостроек и их качество росли, а цены — снижались. Борьба эта проходит, похоже, с переменным успехом.
  А вообще-то, если судить по прессе, близкой к правительственным кругам, наиболее серьезными негативными моментами в плане решения жилищной проблемы на сегодняшний день эксперты называют следующие:
  ■    продолжающие действовать внеэкономические механизмы конкуренции между строительными компаниями при распределении подрядов и землеотводов (хотя механизм проведения аукционов вроде бы выстроен);

АУДИТОР № 12, 2007

3

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ

  ■    сложившийся и усугубляющийся диктат крупных домостроительных компаний на локальных рынках;
  ■    неготовность муниципальных властей участвовать в градостроительном планировании и в инженерной подготовке территорий (механизмы воздействия в законодательстве есть, но работают пока плохо);
  ■    дефицит стройматериалов.


            Правовая основа есть. Надо двигаться дальше...


  Как отмечалось на «круглом столе», правовой основой обеспечения массового строительства жилья и ускорения преобразований в жилищно-коммунальной сфере являются пакет из 27 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, принятых в конце 2004 г., а также законы, принятые в их развитие.
  На основе указанного пакета законов в 2005 г. разработан приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Организационно-финансовым механизмом реализации проекта стала утвержденная Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 новая редакция федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.
  Новые правовые условия, многократное увеличение объемов бюджетного финансирования создали основу для формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания. И в силу этого в 2006—2007 гг. в нашей стране заметно выросли темпы жилищного строительства. В частности, за январь—сентябрь 2007 г. построено 375,9 тыс. квартир общей площадью 34 млн м², что на 31% больше, чем за тот же период 2006 г. В результате реализации нового законодательства, повышения доходов населения доля семей, которые могут за счет собственных и заемных средств приобрести квартиру, в период с 2004-го по 2006 г. увеличилась с 9 до 19%.
  Ожидаемый в 2007 г. объем ввода жилья составит свыше 60 млн м², т.е. превысит запланированный показатель (56,3 млн м²), предусмотренный национальным проектом по жилью. В 2006 г. уровень обеспеченности

населения жильем составил в среднем 20,9 м² на одного человека, а ввод жилья — 0,32 м² на одного человека в год. Однако для достижения темпов строительства, позволяющих в обозримые сроки решить жилищную проблему, необходимо выйти на ввод жилья из расчета 1 м² на человека в год, т.е. увеличить объемы строительства практически в три раза.
   Нельзя не обращать внимания и на другое обстоятельство. В 2006 г. объем построенного жилья увеличился на 15%, а цены на жилье возросли на 40—50%. Эта тенденция сохранилась и в текущем году. Таким образом, рост предложения не сопровождается пока даже снижением темпов роста цен на жилье. По мнению участников «круглого стола», это происходит по той причине, что рынок строительства жилья сегодня предельно монополизирован. Этим же объясняется и то, что в структуре вводимого жилья преобладает жилье высоких ценовых категорий.
   Участники «круглого стола» пришли к выводу, что важнейшим условием достижения целей приоритетного национального проекта является увеличение объемов жилищного строительства. По их мнению, необходимо открыть доступ на рынок строительства жилья организациям малого и среднего бизнеса, что будет способствовать возникновению реальных конкурентных цен, учитывая, что административных, «теневых» механизмов влияния на рынок у малых и средних предприятий нет.
   Организации малого и среднего бизнеса могут устойчиво работать в сегменте дешевого жилья, малоэтажного и индивидуального строительства, обеспечивая себе конкурентные преимущества за счет снижения цен на продаваемое жилье, использования более гибкой сбытовой политики. И это бы стало благом для многих миллионов россиян.
   Особенно перспективно для организаций малого и среднего бизнеса строительство по типовым проектам. При таком подходе к делу удешевляется стоимость проектирования и строительства. На типовой серии можно существенно сократить сроки получения разрешительной документации. Если застройщик

4

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ

из числа малых и средних организаций будет строить типовое жилье и поэтому получать более быстрые согласования, то даже при небольшой норме прибыли за счет быстрого оборота он создаст серьезную конкуренцию крупным компаниям. Результатом станет естественная сегментация рынка: крупные организации будут вынуждены либо сосредоточиться в большей мере на элитном жилищном фонде, либо снижать цены на прочих сегментах рынка.
  Участники «круглого стола», в числе которых были депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации, представители органов исполнительной власти, руководители производственных и научных организаций, пришли к выводу, что для привлечения на рынок значительного числа игроков из малого бизнеса требуется создать доступные схемы кредитования данной категории застройщиков, как правило, ограниченных в размерах собственных средств и не обладающих достаточным залоговым обеспечением.
  В настоящее время высказывается много предложений по поставкам технологических линий, обеспечивающих серийное производство изделий и комплектов для массового малоэтажного строительства на базе типовых проектов. Это во многом также ниша малого и среднего бизнеса. Но для успеха дела следует решить вопрос субсидирования лизинговых платежей и кредитования организаций для пополнения оборотных средств на период запуска производства.
  По мнению участников «круглого стола», для расширения круга платежеспособных покупателей следует активно стимулировать развитие жилищно-строительной кооперации (ЖСК). Для ЖСК целью строительства является не извлечение прибыли, а решение жилищных проблем членов кооператива. В силу этого цена жилья, застраиваемого кооперативом, изначально ниже общепринятой, т.к. ее уровень является определяющим фактором для указанного объединения средств физических лиц.
  Весьма обнадеживает то обстоятельство, что в последние годы наметился существен

ный рост индивидуального жилищного строительства, его доля достигла 40% годового ввода жилья. С целью развития малоэтажного строительства Государственной Думой принят в первом чтении законопроект о развитии малоэтажной жилищной застройки. В ходе подготовки этого документа ко второму чтению предусматривается доработать его по следующим направлениям:
   ■   урегулировать вопросы создания кооперативов малоэтажного жилья при содействии органов власти;
   ■   урегулировать вопросы управления территорией малоэтажной жилищной застройки;              .
   ■   установить особенности предоставления земельных участков;
   ■   предусмотреть формы и способы участия органов власти и местного самоуправления в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктур, в разработке и утверждении проектов планировки и межевания территорий для указанных земельных участков.
   В ходе работы участники «круглого стола» выразили озабоченность тем, что заложенные в федеральной целевой программе «Жилище» на 2002—2010 гг. организационнофинансовые механизмы государственной поддержки жилищного строительства действуют неэффективно. Достаточно указать хотя бы на тот факт, что за 2006—2007 гг. не востребованы субсидии на сумму около 5 млрд, рублей по процентным платежам по кредитам, полученным на цели оснащения земельных участков коммунальной инфраструктурой. Государственными гарантиями Российской Федерации по заимствованиям на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой субъекты Российской Федерации практически не воспользовались.
   Механизм государственной поддержки, заложенный в программе, сегодня не работает. Дотационные субъекты Российской Федерации не могут воспользоваться гарантиями, т.к. не обладают достаточным залоговым обеспечением, а субъекты-доноры могут привлечь кредитные ресурсы без гарантий Российской Федерации.

АУДИТОР № 12, 2007

5

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ

  По мнению участников «круглого стола», государственная поддержка по федеральной целевой программе «Жилище», направленная на увеличение предложения на рынке жилья, должна осуществляться в виде прямого кредитования органов местного самоуправления.

В интересах устранения дефицита земельных участков под жилищное строительство
  На «круглом столе» было обращено внимание на то, что в настоящее время рост объемов жилищного строительства сдерживается отсутствием свободных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, а также наличием административных барьеров, затягивающих сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства. Именно поэтому можно считать, что для парламента страны совершенствование законодательства Российской Федерации, регулирующего процедуру предоставления земельных участков под жилищное строительство, — одна из первоочередных задач общенационального значения.
  Следует иметь в виду, что Государственной Думой в течение 2007 г. был принят ряд законов, направленных на преодоление бюрократических барьеров, упрощение процедур, сопровождающих предоставление земельных участков под строительство, вовлечение в оборот новых земель.
  В настоящее время продолжается работа по внесению изменений в законодательство Российской Федерации, направленная на создание условий для вовлечения в хозяйственный оборот в целях жилищного строительства земельных участков, которые, по сути, лежат мертвым грузом. Ведь несмотря на то, что законодательством предусмотрен ряд мер, направленных на использование в целях жилищного строительства земельных участков, которые находятся в федеральной собственности, вопрос вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных земельных участков по-прежнему не решен.
  Следует исходить из того, что в настоящее время возможности для выявления сво

бодных земельных участков для строительства жилья существуют. Речь идет, в частности, о земельных участках, которые неэффективно используются различными федеральными организациями. В связи с этим необходимо законодательно урегулировать упрощенный механизм использования таких земельных участков для целей жилищного строительства, установив критерии неиспользования земельных участков для федеральных нужд, случаи передачи земельных участков в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.
   Как отмечалось на «круглом столе», требует совершенствования и общая процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. В частности, необходимо в законодательном порядке:
   ■   установить перечень случаев, в которых земельные участки предоставляются для строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов), в том числе бесплатно;  .
   ■   определить ограниченный перечень случаев, в которых осуществляется выбор земельных участков для строительства;
   ■   установить упрощенный порядок предоставления земельных участков по заявлениям граждан не только для индивидуального, но и для малоэтажного жилищного строительства (например, строительство 2— 4 гражданами одного дома блокированной застройки), а также упрощенный порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства некоммерческим объединениям граждан (например, ЖСК);
   ■   устранить необоснованные ограничения в обороте земельных участков, которые могут быть предоставлены в собственность для строительства;
   ■   установить возможность подготовки заинтересованными лицами документации по планировке территории, необходимой для выставления земельного участка на аукцион в целях жилищного строительства,

6

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ

предусмотрев механизм возврата вложенных средств за счет средств победителя такого аукциона.
  Участники «круглого стола» также отметили необходимость дальнейшего совершенствования законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности. В частности, они предложили учесть в законодательстве следующее:
  ■    предусмотреть возможность соответствующих органов принимать решение о развитии застроенной территории, на которой находятся любые объекты, снос или реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
  ■    четко определить органы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство на земельных участках, для которых градостроительный регламент не устанавливается или на которые градостроительный регламент не распространяется (земли лесного фонда, особо охраняемые природные территории, земли водного фонда и др.);
  ■    в целях пресечения самовольного строительства установить, что проверку наличия разрешения на строительство, а также соблюдение требований градостроительных и технических регламентов при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов, при которых не осуществляется государственный строительный надзор, проводит орган местного самоуправления. В случае выявления факта нарушения информация об этом направляется в органы государственного строительного надзора, которые привлекают нарушителей к административной ответственности;
  ■    ввести обязанность размещать в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности сведения о сформированных незастроенных земельных участках;
  ■    определить соотношение реконструкции, капитального ремонта и реставрации объектов культурного наследия в целях обеспечения проведения государственной экспертизы проектной документации.

  Кроме того, участники «круглого стола» отметили, что увеличение объемов жилищного строительства по-прежнему существенно сдерживается отсутствием утвержденных генеральных планов городов* и иных документов территориального планирования.


            На государство надейся, но и сам не плошай


  Конечно, хорошо, что государство не сняло с себя обязанности предоставлять социальное жилье тем гражданам, которые не имеют возможности приобретать квартиры методом элементарной покупки. Хорошо и то, что в этом вопросе оно не отказалось от общепринятых мировых стандартов. А стандарты эти довольно высоки. В недавно выпущенных Европейской Экономической Комиссией ООН «Рекомендациях по социальному жилью» роль государства сформулирована так: «Основная задача жилищной политики состоит в обеспечении всего населения страны адекватно оборудованными жилыми помещениями приемлемого размера, нормального качества, по разумной стоимости и в нормально функционирующей окружающей среде».
  В этой непростой ситуации становится все более популярной идея объединить усилия государства и самих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вариантов такого взаимодействия немало. Более чем в 20 регионах апробированы самые различные модели. Это и бюджетное субсидирование банковской процентной ставки, и потребительские кооперативы, и выдача субсидий на строительство (приобретение) жилья, и выпуск муниципальных жилищных облигаций, и многое другое.
  Интересную идею сотрудничества государства, кредитных организаций и граждан выдвинула Ассоциация региональных банков России. По словам ее президента, заместителя председателя Комитета Государственной Думы по кредитным организациям и финансовым рынкам А.Г. Аксакова, для того

      * В настоящее время в России насчитывается 1108 городов. Разработка генеральных планов завершена либо интенсивно осуществляется только в 100 из числа крупных и лишь в четверти от общего количества малых и средних городов.

АУДИТОР № 12, 2007

7

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ

чтобы избежать социального иждивенчества, важно в интересах решения жилищной проблемы наряду с госсредствами вовлекать в дело и средства населения, используя давно и хорошо апробированный во многих странах метод жилищных накоплений, осуществляемый с участием кредитных организаций. При этом для разных групп населения соотношение государственной поддержки и собственных средств может быть различным. Стандартный размер премии в системе жилищных накоплений может составлять 4— 5%, но для бюджетников, многодетных семей, незащищенных слоев населения он может быть на порядок больше и составлять 30—50%. Иными словами, на 2 рубля, накопленных на покупку жилья, гражданин будет получать 1 рубль от государства.
  Ассоциация региональных банков России предлагает типовую региональную программу по созданию системы банковских жилищных накоплений.
  Основной целью программы является резкое увеличение числа граждан, вовлеченных в ипотечные программы. Это достигается за счет того, что первой фазой ипотечной программы становится, по сути, фаза накопления, когда граждане открывают в банках специальные накопительные счета целевого использования. По завершении фазы накопления (через 2—7 лет) гражданин получает назад средства депозита и имеет право получить от банка ипотечный кредит (кредитная фаза). В программах малоэтажного строительства продолжительность фазы накопления может совпадать с периодом подготовки и освоения земельного участка.
  А почему бы, спрашивается, не использовать схему общепринятой сегодня у нас ипотеки?
  Ассоциация исходит из того, что увлечение обычными на сегодняшний день ипотечными программами в условиях отставания предложения на рынке жилья и медленного развертывания новых строительных мощностей чревато увеличением разрыва между платежеспособным спросом и рыночным предложением жилья, что неминуемо приведет к резкому росту стоимости жилья.

  К тому же действительно массовой ипотека может стать при соблюдении двух условий: во-первых, при устранении дисбаланса между стоимостью квартиры (дома) и средним уровнем доходов населения (средней заработной платой), а во-вторых, при создании эффективного канала рефинансирования предоставляющих ипотечные кредиты банков, обеспечивающего им источники долгосрочных пассивов.
  На взгляд А.Г. Аксакова, сложно прогнозировать скорое позитивное изменение обоих названных факторов, действие которых в настоящее время резко ограничивает доступность ипотечных программ. Это, в свою очередь, порождает скептическое отношение населения к планам и проектам власти, заявляющей о многочисленных (и вместе с тем построенных на однотипных экономических схемах) проектах и программах обеспечения населения жильем.
  Доля населения, участвующего в названных (ипотечных, бюджетных) программах, пока, по разным данным, не превышает 5—9%.
  В сложившихся социально-экономических условиях остро встает задача максимально широкого вовлечения средств населения в реализацию жилищных программ при одновременном формирования отложенного спроса на жилье (жилую недвижимость) со стороны граждан.
  Решение указанных задач в значительной мере обеспечивается внедрением именно регионального механизма жилищных накоплений, предложенного Ассоциацией региональных банков России.

Время собирать деньги для жилья
  Принципы построения региональной программы жилищных накоплений, о которой идет речь, таковы.
  1.   Все банки, допущенные в систему страхования вкладов физических лиц и заключившие договор с администрацией субъекта Федерации на участие в региональной системе жилищных накоплений, должны получить возможность заключать с гражданами договоры жилищного накопительного вклада.
  2.   По завершении фазы накопления участник программы либо получает от банка

-----------------------------
8

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ

ипотечный кредит (накопленная сумма идет в зачет первого взноса на приобретение квартиры по схеме ипотечного кредитования), либо использует накопленные средства плюс кредит на сопоставимую сумму для приобретения квартиры (дома) в собственность, либо использует накопленные средства для улучшения жилищных условий.
  3.   После завершения фазы накопления банк обязан вернуть вкладчику сумму вклада и проценты, а также предоставить ему кредит, существенные условия которого оговариваются в момент заключения договора жилищного накопительного вклада.
  4.   Программа жилищных накоплений должна получить поддержу со стороны субъекта Федерации в форме выплаты премии из бюджета, частичного (полного) гарантирования возврата кредита банку, а также накоплений вкладчика в случае банкротства банка.
  5.   С учетом прогнозируемого Правительством РФ общего снижения процентных ставок в течение 3—5 лет можно предусмотреть выдачу кредитов участникам программы (через три года) по ставке 6—8% годовых. Данные обязательства могли бы взять на себя банки — участники программы, при этом их процентный риск может быть хеджирован (застрахован) администрацией субъекта Федерации. Условия хеджирования могут, например, устанавливать, что, в случае если рыночная процентная ставка на момент предоставления кредита окажется выше договорной, бюджет субъекта Федерации принимает на себя обязательства по субсидированию процентной разницы.
  6.   На федеральном уровне поддержка программы могла бы выражаться в принятии соответствующих поправок в законодательство. Жилищно-накопительный вклад следует сделать безотзывным и застрахованным на 1 млн руб.
  По мнению А.Г. Аксакова, региональный механизм жилищных накоплений решает следующие задачи:
  ■    значительно возрастает доля сбережений населения, замедляются темпы инфляции;

   ■   снижается текущий спрос на рынке жилья, создаются предпосылки для стабилизации ценовой ситуации;
   ■   накапливаемый финансовым сектором инвестиционный ресурс используется в целях ускоренного развития строительного сектора;
   ■   искореняются иждивенческие настроения, основанные на ожидании предоставления бесплатной квартиры или беспроцентного кредита (без каких-либо усилий либо целенаправленных действий со стороны гражданина).
   Изюминкой региональной программы жилищных накоплений должны стать ее массовость и наличие поддержки со стороны субъектов Федерации. Наиболее распространенной формой бюджетной поддержки является ежегодная выплата премии вкладчику (лицу, участвующему в программе жилищных накоплений) из средств бюджета субъекта Федерации.


            На повестке дня - малоэтажное жилищное строительство


   Типовая региональная программа малоэтажного жилищного строительства, разработанная Ассоциацией региональных банков России, призвана решить следующие задачи:
   ■   частично смягчить ситуацию на рынке жилья, порожденную непрозрачной процедурой предоставления земельных участков и получения разрешений на строительство в крупных городах (административная рента), а также монопольным (доминирующим) положением крупнейших предприятий строительного комплекса; устранить «диктат цен» со стороны крупных предприятий стройиндустрии (застройщиков и производителей стройматериалов);
   ■   позитивно воздействовать на ценообразование на рынке жилья за счет обеспечения более низкой стоимости квадратного метра в секторе малоэтажного строительства и общего увеличения предложения;
   ■   расширить географию жилищного строительства (включение в программу наряду с пригородами региональных центров малых городов и сельских поселений);


АУДИТОР № 12, 2007

9

В ФЕДЕРАЛЬНОМ СОБРАНИИ

  ■    сформировать современную организационно-управленческую структуру в сфере ЖКХ (на основе изначального разделения функций заказчика, частного инвестора, финансового посредника (банка, привлекающего средства граждан и осуществляющего кредитование проекта), застройщика, собственника и управляющей компании);
  ■    оказать поддержку предприятиям субъекта Федерации, производящим сборные (типовые) конструкции;
  ■    активизировать создание новых рабочих мест и повышение уровня занятости (прежде всего мужского населения), в том числе в малых городах и на селе;
  ■    обеспечить создание материальной и организационной основы для формирования среднего класса и востребованной этой социальной группой жилищной (коммунальной) инфраструктуры (здоровое социальное окружение по месту жительства, однородность социальной структуры новых поселков, новые формы общежития).
  В среднесрочной перспективе обеспечение населения индивидуальными (одно-, двух- и четырехквартирными) домами создает предпосылки для увеличение рождаемости (американский пример «бэби-бум» в 50—60-х гг. XX в. в США) и тем самым «работает» на решение демографических задач, обозначенных Президентом РФ.

Объединяя идеи коммерческого найма и молодёжных таунхаузов
  Еще одной программой, которая сейчас разрабатывается ассоциацией, является программа строительства молодежных таунхаузов, предназначенных для сдачи внаем молодым семьям.
  Основой федеральных программ обеспечения жильем молодых семей является концепция приобретения жилья в собственность благодаря бюджетной поддержке и средствам ипотечного кредита. Участниками таких программ могут стать молодые семьи, накопившие 30% стоимости жилья. Однако доля молодых семей, располагающих такими накоплениями, не слишком велика.

  Поэтому предлагается реализовать проект, связанный с частичным субсидированием арендной платы для семей, которые нанимают жилье по договору коммерческого найма.
  В целях максимальной корреспонденции с федеральной программой (обеспечения жильем) требования к молодым семьям, участвующим в региональной программе субсидирования арендной платы, могут быть максимально приближены к требованиям, предъявляемым федеральной программой «Обеспечение жильем молодых семей».
  Основная цель региональной программы — поддержка нанимающих жилье молодых семей с детьми за счет субсидирования арендной платы в случаях, если молодая семья снимает жилье по договору коммерческого найма.
  Вторичные задачи сводятся к повышению прозрачности оформления договорных отношений между нанимателями и арендаторами жилья, к стимулированию частных инвесторов к вложению средств в проекты строительства коммерческого жилья (предназначенного для сдачи в коммерческий наем).
  В ассоциации полагают, что размер субсидии должен исчисляться таким образом, чтобы затраты семьи на аренду жилья не превышали 20% совокупного дохода семьи. При наличие второго, третьего ребенка этот процент может понижаться.
  Государственная поддержка нанимающих жилье молодых семей могла бы стимулировать частные инвестиции в строительство жилья. Инициаторами подобных проектов могут выступать как девелоперские компании, так и крупнейшие предприятия, испытывающие потребности в привлечении специалистов.
  Проект строительства коммерческого жилья (для целей сдачи собственником в коммерческий наем) приобретает особую значимость на тех территориях, где предполагается высокая мобильность населения (например, в связи с реализацией инвестпроектов).
  Другой возможностью является адаптация концепции коммерческого жилья для

10