Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик

А. С. Игнатенко, Т. Н. Михайлова

Рынок недвижимости:
специфичность 
потребительских 
характеристик

| ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ ДЕЛО |

МОСКВА | 2016

УДК .
ББК .
    И 

Игнатенко, А. С., Михайлова Т. Н.
И 26 
   Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик / А. С. Игнатенко, Т. Н. Михайлова. — М.: Издательский дом 
«Дело» РАНХиГС. 2016. — 44 с. — (Научные доклады: экономика).

ISBN 978-5-7749-1115-8

Работа посвящена анализу рынка аренды офисной недвижимости в г. Москве. Исследуется влияние специфичности — меры дифференциации объекта в пространстве характеристик — на рыночную 
ставку аренды и на срок экспозиции объекта. Эконометрические 
оценки показывают, что арендаторы специфичных объектов на 
рынке аренды офисов Москвы имеют преимущество перед арендодателями в переговорной силе. При этом преимущество арендатора 
в случае качественных специфичных объектов выражается в способности диктовать умеренные цены, но срок экспозиции таких объектов короче. В случае некачественных объектов арендодатель вынужден экспонировать объекты дольше, чтобы получить сравнимую 
с конкурентами цену.

УДК .
ББК .

ISBN 978-5-7749-1115-8

© ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства  
и государственной службы при Президенте Российской Федерации», 2016

С

Введение  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .5

1. Обзор литературы: специфичность объекта 
в моделях цены и экспозиции .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .9

Модели цены  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .9
Модели цены с учетом переговорной силы сторон сделки  . 10
Модели экспозиции  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 12
Мера специфичности объекта  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 13

2. Методология.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 15

Гедонические цены  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 15
Специфичность и цена объекта  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 16
Асимметричная специфичность.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 18
Длительность экспозиции и специфичность  .  .  .  .  .  .  .  .  . 20

3. Описание базы данных   .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 22

4. Результаты  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 24

Специфичность офисной недвижимости в Москве.  .  .  .  .  . 25
Продолжительность экспозиции объекта 
и специфичность.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 33

Заключение.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 41

Библиография  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 43

В

Рынок недвижимости предоставляет классический пример дифференцированного товара. 
Каждый объект недвижимости — дом, квартира, 
земля или объект коммерческого назначения — 
обладает рядом характеристик. Хотя подобные 
объекты недвижимости в глазах покупателя (или 
арендатора) являются конкурентами, совокупность характеристик объекта, как правило, уникальна. Таким образом, владелец объекта недвижимости, как продавец дифференцированного 
продукта, теоретически может иметь некоторую 
степень рыночной власти. В этой работе мы на 
примере рынка офисной недвижимости Москвы 
изучаем, как дифференциация объектов по характеристикам влияет на рыночную цену аренды 
и на продолжительность экспозиции объектов.
В теории дифференцированных продуктов рыночная сила продавца растет при росте степени 
горизонтальной продуктовой дифференциации, 
при прочих равных. Таким образом, объект, находящийся в пространстве потребительских характеристик далеко от типичных объектов, должен, 
при прочих равных, продаваться с большей наценкой из-за большей рыночной силы продавца.
Однако в реальности сильная продуктовая дифференциация может также и уменьшить количество потенциальных покупателей, так как плотность покупателей неравномерно распределена