Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

Москва
ЮСТИЦИНФОРМ
2008

Б.В. Ильин 

ЗАЩИТА ПРАВ ВЛАДЕЛЬЦЕВ 
НЕДВИЖИМОСТИ 
ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ

Издание второе, дополненное

 
Ильин Б.В. 
 
Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. — 
2-е изд., доп. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. — 480 с.

ISBN 978-5-7205-0853-1

В предлагаемой вниманию читателя книге подробно освещаются 
вопросы реконструкции недвижимости, проводимой на основании актов 
исполнительной власти. Автор рассказывает о рисках инвесторов, проводящих «реконструкцию» по инициативе властей, уделяя особое внимание 
защите прав нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости 
от незаконной реконструкции. 
Книга содержит множество примеров из судебной и арбитражной 
практики, подборку нормативных правовых актов, знание которых необходимо в деле защиты прав владельцев и арендаторов недвижимости, 
а также образцы типичных судебных решений.
Издание предназначено для владельцев недвижимости, инвесторов, 
риэлтеров, строителей, налоговиков, судей, прокуроров, адвокатов, 
а также студентов и преподавателей юридических и экономических 
вузов.

УДК 347.214.2:347.233
ББК 67.404
          И46

ISBN 978-5-7205-0853-1

И46

УДК 347.214.2:347.233
ББК 67.404

© ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2008

Предисловие

Уважаемый читатель!
Вы держите в своих руках книгу, которая впервые в современной 
России посвящена вопросам реконструкции домов и зданий, проводимой в городах нашей страны на основании решений исполнительной власти.
Вам, конечно, известно, что в Москве и Санкт-Петербурге повсеместно проводится реконструкция жилых домов и зданий по инициативе органов исполнительной власти и на основании их актов (в других городах этот процесс тоже происходит, но в меньших масштабах). 
Однако подобные акты о реконструкции не имеют ничего общего с 
понятием «реконструкция», содержащимся в федеральном законодательстве, и, издавая их, исполнительная власть не просто нарушает федеральное законодательство, не только откровенно и грубо попирает права владельцев недвижимости (собственников, нанимателей 
и арендаторов). Она, проводя реконструкцию, в сущности, преследует одну цель —  извлечение прибыли, т.е. действует как коммерческая организация и нарушает тем самым все принципы существования и деятельности исполнительной власти. Этой теме и посвящена 
настоящая книга. Из нее можно узнать, как владельцы недвижимости могут защищаться от принудительной реконструкции, проводимой на основании актов исполнительной власти.
Парадоксально, но факт: принимая акты о реконструкции, исполнительная власть не соблюдает права владельцев недвижимости, являющихся частью того народа, чьи интересы она должна представлять и 
защищать и который, согласно ст. 3 Конституции России, представляет 
собой «единственный источник власти в Российской Федерации».
Не будучи безразличным к судьбе людей, чьи права игнорируются исполнительной властью, автор поставил перед собой задачу 
помочь им. Помочь всем, кто не согласен с решением о проведении 
реконструкции его дома или иной недвижимости, кто готов отстаивать свои права, свободы и интересы, кто хочет добиться от исполнительной власти соблюдения норм закона.
Автором настоящего издания уже была написана статья под названием «Осторожно, реконструкция…»1. Но одной статьей (кото
1  Капитал и Право. 2005. № 9(14). С. 26—30.

рая к тому же, ввиду большого объема материала, была сокращена редакцией журнала) невозможно полностью раскрыть весь комплекс вопросов, связанных с незаконной реконструкцией. Поэтому 
и родилась мысль издать книгу — своеобразное обощение авторских 
лекций и семинаров о том, как защитить права владельцев недвижимости от незаконной, принудительной реконструкции. 
Книга представляет собой результат изучения и тщательного 
анализа огромного количества актов исполнительной власти (в соответствии с которыми уже реконструированы или должны быть 
реконструированы дома или здания), множества судебных решений, постановлений и иных актов судов всех уровней, а также различных публикаций. Изложенные в книге положения стали и следствием накопления большого практического опыта в ходе ведения 
дел в судах, оказания владельцам недвижимости помощи во внесудебном порядке.
Книга призвана помочь разобраться во многих вопросах, связанных с реконструкцией, осуществляемой на основании актов исполнительной власти. В то время как тысячи владельцев недвижимости 
не знают, какую недвижимость им предоставят взамен изымаемой 
у них, Вы, читатель, будете знать истинное положение вещей. Перед Вами предстанет подлинная картина того, что стоит за реконструкцией, проводимой на основании актов исполнительной власти. 
Кроме того, книга предоставляет хорошую возможность расширить 
представления о мире юридических проблем.
Написанием книги преследовалась благородная цель — помочь 
как можно большему числу владельцев недвижимости (а в какой-то 
мере и инвесторам, вкладывающим деньги в недвижимость) в защите их прав, свобод и интересов от беззакония исполнительной власти. Статьями, лекциями и семинарами можно раскрыть глаза лишь 
ограниченному числу людей, а написанием книги можно донести 
знания до многих. Но даже если эта книга поможет только одному 
человеку в защите его прав, свобод и интересов, можно с уверенностью сказать, что труд автора не пропал даром.

С наилучшими пожеланиями!
Автор

Раздел I. Реконструкция, 
осуществляемая в соответствии 
с предписаниями закона 
и реконструкция на основании актов 
исполнительной власти

Вопрос 1. Что такое «реконструкция» и чем это понятие 
определено

Представьте себе следующую ситуацию: физическое лицо (или 
организация) приобретает жилое (или нежилое) помещение в доме 
(здании), расположенном в каком-либо населенном пункте России. 
После государственной регистрации права собственности на это недвижимое имущество и его ремонта (за свой счет) счастливый приобретатель узнает, что на основании акта исполнительного органа 
власти дом (здание), в котором находится принадлежащая ему недвижимость, подлежит реконструкции.
В подобной ситуации и оказываются собственники (а вместе с 
ними наниматели и арендаторы) жилых и (или) нежилых помещений, 
когда местная исполнительная власть издает акт о реконструкции 
соответствующего дома или здания (далее — акт о реконструкции).
На первый взгляд все выглядит вполне законно и обоснованно: 
проявляя заботу о собственниках, нанимателях и арендаторах помещений, расположенных в ветхом жилищном фонде, орган исполнительной власти выносит постановление о его реконструкции.
Итак, что такое «реконструкция» и какова ее нормативная база?
В настоящее время это интересует огромное число людей: владельцев недвижимости, налоговые органы, бизнесменов и других 
лиц. Например, когда у бизнесмена есть основные средства, нуждающиеся в улучшении, ему не стоит путать капитальный ремонт 
с реконструкцией, поскольку они совершенно по-разному отражаются в бухгалтерском и налоговом учете. Так как затраты на ремонт 
можно учесть при расчете налога на прибыль сразу после того, как 
закончены работы (ст. 260 НК РФ), а реконструкция увеличива

Б.В. Ильин. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

ет балансовую стоимость основного средства и списывается через 
амортизационные отчисления (п. 2 ст. 257 НК РФ), то для бизнесмена выгоднее ремонт. Но не всегда бизнесмены (или их работники) 
понимают разницу между ремонтом и реконструкцией, а при проверке налоговые органы, проверив характер выполненных работ и 
обнаружив, что вместо капитального ремонта недвижимости была 
проведена реконструкция, доначислят налог на прибыль, налог на 
имущество и штраф. Сказанное подтверждается огромным количеством судебных споров бизнесменов с налоговыми органами, когда 
последние сочли, что выполненные работы неверно отражены в бухгалтерском учете, а значит, неправильно уплачены налоги, — в результате бизнесмены обратились в суд. 
В качестве другого примера можно упомянуть и внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких сведений, которые «не влекут за собой существенного изменения объекта» недвижимости, а также прекращения или 
перехода прав на него. К таким сведениям, в частности, относятся «изменения при незначительной реконструкции объекта» (п. 67 
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением 
Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 2192). 
Итак, очевидно, что понимание термина «реконструкция» требуется и владельцам недвижимости, не занимающимся бизнесом.
О реконструкции много писали и продолжают писать, но, к сожалению, не всегда правильно. Например, в статье Р. Дзасежева «Коктейль из ремонта и реконструкции»3 говорится, что «четких критериев, разграничивающих ремонт и реконструкцию», не существует 
и отличить их друг от друга можно с помощью «недоступного широкой общественности» документа — письма Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора от 28 апреля 
1994 г. № 18-14/63 (приложение 1; это и последующие приложения 
см. в разделе «Приложения»). По утверждению автора статьи, этого письма нет в правовых системах, а суть его состоит в том, что реконструкция приводит к изменению основных технико-экономических показателей здания или его назначения (количества и пло
2  СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

3  Дзасежев Р.  Коктейль из ремонта и реконструкции // Расчет. 2005. № 1.

Раздел I. Реконструкция, осуществляемая в соответствии с предписаниями 
закона и реконструкция на основании актов исполнительной власти

щади помещений, строительного объема и общей площади здания, 
вместимости, пропускной способности и т.д.). На письмо ссылаются и другие авторы, но все они почему-то не учитывают, что Письмо 
Главгосархстройнадзора Российской Федерации от 28 апреля 1994 г. 
№ 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение»4 не 
действует, так как было признано утратившим силу письмом Госстроя России от 7 мая 2003 г. № 19-16/475 (приложение 2). Удивительно, но даже суды при разрешении споров и рассмотрении дел 
ссылаются на это давно не действующее письмо, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июня 2005 г. 
№ Ф04-3722/2005(12155-А75-37).
До декабря 2004 г. издавалось довольно много документов, которые определяли термин «реконструкция». В частности, приказ Госстроя России от 31 декабря 1999 г. № 177 «Об утверждении методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания»6 в Приложении 1 дал следующее определение: 
«Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади 
квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения физического и морального износа». Однако сегодня данный приказ не действует, поскольку он был отменен 
приказом Госстроя России от 15 августа 2000 г. № 1817.
Особое внимание следует уделить такому документу: постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70 «О строительных 
нормах и правилах «Организация строительства»8 одобрены для при
4  Текст письма с номером 18-14/63 опубликован в ежемесячном бюллетене «Строй-информ» (№ 2 за 1999 г.), а с номером 16-14/63 — в Информационном бюллетене о проектной, нормативной и методической документации (выпуск 5, май 2001 г.). Видимо, в бюллетене «Строй-информ» допущена опечатка, 
так как в письме Госстроя России от 7 мая 2003 г. № 19-16/47 говорится о признании утратившим силу письма Госстроя России № 16-14/63.
5  Бюллетень «Строй-Информ». 2003. № 8.
6  Бюллетень Строительной Техники. 2000. № 4.
7  Там же. № 11. 

8  Там же. 2004. № 6. 

Б.В. Ильин. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

менения в качестве акта рекомендательного характера с 1 января 
2005 г. Строительные нормы и правила РФ СНиП 12-01-2004 «Организация строительства». В Приложении А (справочном) к указанным СНиПам реконструкция здания (сооружения) определена как 
комплекс «строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной 
способности и т.п.) или его назначения».
В некоторых компьютерных правовых системах — «ГАРАНТ», 
«Кодекс» и «КонсультантПлюс» — указывается, что СНиП 12-01-2004 
«Организация строительства» не действуют на том основании, что 
письмом Минюста России от 7 апреля 2005 г. № 01/2599-ВЯ постановлению Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70, утвердившему 
эти СНиПы, отказано в государственной регистрации9.
Однако утверждение о том, что СНиПы 12-01-2004 не действуют, ошибочно, и вот почему.
Согласно постановлению Правительства России от 13 августа 
1997 г. № 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных 
правовых актов федеральных органов исполнительной власти и 
их государственной регистрации»10 (далее в этом вопросе — постановление Правительства России № 1009), нормативные правовые акты федеральных органов, затрагивающие права, свободы и 
обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой 
статус организаций, имеющие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации, осуществляемой Министерством юстиции Российской Федерации, которое ведет Государственный реестр нормативных правовых актов федеральных органов 
исполнительной власти.
В соответствии с п. 1 постановления Правительства России 
№ 1009, Минюстом России были разработаны и приказом от 14 июля 
1999 г. № 21711 утверждены Разъяснения о применении Правил под
9  Подробнее см.: Ильин Б. Внимание! Правовые системы! // Корпоративный юрист. 2006. № 7.

10  СЗ РФ. 1997. № 33. Ст. 3895.
11  Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной 
власти. 1999. № 31.

Раздел I. Реконструкция, осуществляемая в соответствии с предписаниями 
закона и реконструкция на основании актов исполнительной власти

готовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (приложение 3). 
И согласно п. 15 данных Разъяснений не подлежат представлению 
на государственную регистрацию технические акты (ГОСТы, СНиПы, СанПиНы, тарифно-квалификационные справочники, формы 
статистического наблюдения и т.п.), если они не содержат норм права, а также акты рекомендательного характера.
Поскольку СНиПы 12-01-2004 состоят только из технических 
норм, не содержат норм права и «имеют рекомендательный характер», они не должны были быть представлены в Минюст России для 
государственной регистрации, и факт представления их на эту регистрацию (независимо от ее результата) не влияет на их действие. 
Следовательно, даже после отказа в государственной регистрации 
(которая для СНиП 12-01-2004 не обязательна) последние продолжают действовать как акт рекомендательного характера.
Разумеется, сказанное о действии СНиП 12-01-2004 касается и других технических актов, не содержащих норм права. К счастью, это начали понимать и работники государственных органов 
(см. письмо Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 февраля 2005 г. № КС-712; приложение 4). 
Хотя государственным служащим вообще не следовало представлять на государственную регистрацию документы, не подлежащие 
этой процедуре.
Помимо СНиП 12-01-2004, еще существуют и действуют Ведомственные строительные нормы. Во-первых, это Ведомственные 
строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и 
проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания 
зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»13. В этом документе (Справочное Приложение 1 к ВСН 58-88 (р)) 
дано такое определение: «Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, свя
12  По вопросу действия СНиП, принятых в 2003 г. и не прошедших регистрацию в Минюсте России // Бюллетень «Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве». 2005. № 2.
13  Утверждены приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 
23 ноября 1988 г. № 312 (официальное издание Госстроя России, 1999), введены в действие с 1 июля 1989 г. и применяются «независимо от ведомственной 
принадлежности и форм собственности».

Б.В. Ильин. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

занных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей 
площади здания, вместимости или пропускной способности или его 
назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг».
Во-вторых, это Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое 
СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)»14, где в терминах и определениях 
(Приложение Справочное к этим ВСН 61-89 (р)) реконструкция жилого дома определена таким образом: «…комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома 
(количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.
Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при 
наличии обоснований — частичную разборку здания, повышение 
уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме 
магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома, улучшение архитектурной выразительности здания, 
а также благоустройство прилегающей территории».
То, что Ведомственные строительные нормы 58-88 (р) и 61-89 (р) 
действуют, справедливо признается и судебной практикой (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 
21 февраля 2005 г. № А33-16224/03-С2-Ф02-5879/04-С215; приложение 5).

14  Утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. № 250 (официальное 
издание Госстроя СССР, 1989), введены в действие с 1 июля 1990 г. и распространяются на «проектирование реконструкции и капитального ремонта жилых 
домов высотой до 16 этажей включительно».

15  Официально не опубликовано.