Оценка собственности

АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 
 
РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  
УНИВЕРСИТЕТ (РИНХ) 
 
ФИНАНСОВЫЙ ФАКУЛЬТЕТ 
 
КАФЕДРА ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ИНЖИНИРИНГА 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Черкашина Т.А. 
 
ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ 
 
 
Практикум 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ростов-на-Дону 
2009 

УДК 658.1(075) 
Ч 48 
 
Черкашина, Т.А. 
Ч 48  
Оценка собственности : практикум / Т.А. Черкашина ; Ростовский государственный экономический университет (РИНХ). – Ростов н/Д, 
2009. – 140 с. 
ISBN 978-5-7972-1457-1 
 
Практикум составлен на основании Государственного образовательного 
стандарта высшего профессионального образования по специальности «Финансы и кредит», утвержденного Минобразования России 17 марта 2000 г. (№ гос. 
рег. 180 эк/сп) и включает программу систематического курса «Оценка собственности»; сценарии семинарских или практических занятий; списки учебной и 
научной литературы; контрольные вопросы (вопросы для самоконтроля); тесты 
на знание для текущего и промежуточного контроля; темы рефератов и докладов; задачи по ключевым темам; вопросы к экзамену; приложение. 
Предложенная структура позволит студентам освоить теорию и практику 
оценки различных объектов собственности: недвижимости (здания, сооружения, 
земельные участки), движимого имущества (оборудование, машины, транспортные средства), интеллектуальной собственности, предприятий как имущественных комплексов и как бизнеса, инвестиционных проектов в условиях развития 
рыночных отношений. 
Настоящее издание призвано помочь студентам разобраться в наиболее 
важных проблемах стоимостной экспертизы; лучше организовать самостоятельную работу, подготовку к семинарским и практическим занятиям; получить навыки научно-исследовательской деятельности. 
Книга предназначена для студентов дневного отделения высших учебных 
заведений, изучающих дисциплину «Оценка собственности» по специальности 
«Финансы и кредит» всех специализаций, может быть полезна магистрам, аспирантам, слушателям программ профессиональной подготовки оценщиков. 
УДК 658.1(075) 
 
 
Рецензенты : д.э.н., доцент Иванченко И.С. 
к.э.н. Гриценко А.И. 
 
Утверждено в качестве учебного пособия 
редакционно-издательским советом РГЭУ (РИНХ) 
 
ISBN 978-5-7972-1457-1 
© Ростовский государственный 
экономический университет 
(РИНХ), 2009. 
© Черкашина Т.А., 2009. 

ОГЛАВЛЕНИЕ 
Введение ............................................................................................................... 4 
Программа дисциплины  «Оценка собственности» ......................................... 6 
Распределение часов по курсу «Оценка собственности» для студентов 
дневного отделения  специальности  «Финансы и кредит».......................... 13 
Семинарские и практические занятия ............................................................. 14 
Тема 1. Правовое обеспечение оценки собственности .............................. 14 
Тема 2. Международные и российские стандарты оценки ....................... 22 
Тема 3. Методологические основы оценки собственности ....................... 28 
Тема 4. Информационное обеспечение оценки собственности ................ 35 
Тема 5. Инструменты оценки собственности. Временная оценка 
денежных потоков ......................................................................................... 41 
Тема 6. Доходный подход к оценке  собственности. Метод 
дисконтирования ............................................................................................ 48 
Тема 7. Доходный подход  к оценке собственности.  Метод 
капитализации ................................................................................................ 56 
Тема 9. Затратный подход к оценке собственности ................................... 67 
Тема 10. Оценка предприятий в целях инвестирования  (практические 
занятия) ........................................................................................................... 76 
Тема 11. Оценка кредитно-финансовых институтов  (семинарское 
занятие) ........................................................................................................... 82 
Самостоятельная работа: методические рекомендации студентам по 
оформлению реферата ...................................................................................... 89 
Примерный список вопросов для сдачи  экзамена по курсу «Оценка 
собственности» .................................................................................................. 92 
Приложения ....................................................................................................... 97 
Приложение 1. Источники информации в системе Интернет для целей 
оценки (WEB-сайты) ..................................................................................... 97 
Приложение 2. Основные уравнения ......................................................... 100 
Приложение 3. Список сокращений .......................................................... 103 
Приложение 4. Федеральный закон российской федерации  «Об 
оценочной деятельности в российской федерации» ................................ 104 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 
Экономист по специальности «Финансы и кредит» должен быть подготовлен к профессиональной работе в государственных органах федерального, регионального и муниципального уровня; банках, биржах, финансовых и страховых компаниях, инвестиционных фондах, экономических службах предприятий и организаций всех форм собственности, на 
должностях, требующих высшего экономического образования, согласно 
квалификационному справочнику должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденному Постановлением Минтруда России от 21 августа 1998 г. №37. 
Специальность «Финансы и кредит» дает комплекс знаний в области: 
государственных и муниципальных финансов, банковского и страхового 
дела, денежного обращения, финансового менеджмента, рынка ценных 
бумаг, налогов и налогообложения и оценки собственности.  
Специальность «Финансы и кредит» предполагает изучение:  
¾ процессов формирования и исполнения бюджетов разных уровней;  
¾ механизма управления государственным долгом;  
¾ функционирования внебюджетных фондов;  
¾ порядка планирования, учета и отчетности на предприятиях, в 
организациях, учреждениях;  
¾ организации и управления денежными потоками предприятий, 
инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов; 
¾ особенностей организации финансов предприятий и организаций;  
¾ банковского и страхового дела; 
¾ рынка ценных бумаг и 
¾ стоимостной (финансовой) экспертизы различных объектов собственности. 
Основная образовательная программа экономиста по специальности 
«Финансы и кредит» предусматривает изучение студентом следующих 
циклов дисциплин и итоговую государственную аттестацию: 
− цикл ГСЭ Общие гуманитарные и социально-экономические дисциплины (иностранный язык, отечественная история, политология, правоведение, социология, экономическая теория и др.); 
− цикл ЕН общие математические и естественнонаучные дисциплины (математика, эконометрика, информационные системы в 
экономике и др.); 
− цикл ОПД общепрофессиональные дисциплины (экономика организации (предприятия), менеджмент, маркетинг, бухгалтерский 
учет, экономический анализ и др.); 
− цикл СД специальные дисциплины (финансы; денежное обращение, кредит, банки; финансы организаций (предприятий), финан

совый менеджмент, страхование, рынок ценных бумаг, инвестиции и др.). 
В рамках специальности «Финансы и кредит» выделяют следующие 
виды специализации – «Государственные и муниципальные финансы», 
«Финансовый менеджмент», «Банковское дело», «Рынок ценных бумаг», 
«Оценка собственности». 
Дисциплина «Оценка собственности» соответствует требованиям к 
обязательному минимуму содержания основной образовательной программы (ООП) подготовки экономиста по специальности «Финансы и 
кредит», относится к циклу ГСЭ – Общие гуманитарные и социальноэкономические дисциплины и является базовой для специализации 
«Оценка собственности». 
Оценочная деятельность активно развивается в России. Все операции 
и сделки с имуществом требуют знание рыночной стоимости объекта собственности. Поэтому постоянно возникает необходимость в финансовой 
оценке: при купле–продаже, аренде, кредитовании, страховании имущества, инвестировании в собственность, переоценке основных фондов, слиянии и поглощении предприятий, исчислении налогооблагаемой базы.  
Целью изучения дисциплины «Оценка собственности» является получение углубленного профессионального образования, позволяющего выпускнику обладать компетенциями в области оценки различных объектов 
собственности, участвующих в гражданском обороте.  
Задачей курса является рассмотрение основных подходов (затратного, доходного и сравнительного) к оценке собственности, изучение последних достижений теории и практики оценки, полученных в странах с 
развитой рыночной экономикой. На основе отечественного и зарубежного 
опыта оценки студенты могут самостоятельно решать практические задачи, встречающиеся в сложный период становления и развития рыночной 
экономики в России. 
Дисциплина «Оценка собственности» базируется на теории стоимости денег во времени и функциях сложного процента, финансовом анализе. 
Поэтому курс непосредственно связан с такими дисциплинами как «Математика», «Эконометрика», «Информационные системы в экономике», 
«Статистика», «Экономический анализ», «Бухгалтерский учет», «Экономика организации (предприятия)», «Правоведение», «Рынок ценных бумаг», «Инвестиции», «Финансовый менеджмент», «Налоги и налогообложение» и др. 

ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ  
«ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ» 
ВВЕДЕНИЕ 
Предмет курса «Оценка собственности», его цель, задачи, связь с 
циклами гуманитарных и социально-экономических, математических и естественнонаучных, общепрофессиональных и специальных дисциплин. 
Значение курса для экономического образования специалиста. Логика и содержание курса. 
 
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ 
Тема 1. Правовое обеспечение  оценки собственности 
Место оценки объектов и прав собственности в современной рыночной экономике. Оценка собственности как необходимый элемент рыночной инфраструктуры. Основные этапы становления профессиональной 
оценки за рубежом. История развития оценочной деятельности в России.  
Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости имущества. Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – основа всей системы законодательных и правовых нормативных 
документов, регулирующих оценку стоимости имущества.  
Понятие «оценка». Объекты оценки: недвижимое имущество, движимое имущество, имущественные права, нематериальные активы и интеллектуальная собственность, предприятия, бизнес, инвестиционные 
проекты.  
Субъекты оценки. Права и обязанности оценщика. Страхование гражданской ответственности оценщика. Государственное регулирование и 
саморегулирование оценочной деятельности.  
Международные, европейские и российские стандарты оценки.  
Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC). 
Международные стандарты оценки (МСО): 
МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки. 
МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. 
МСО 3. Составление отчета об оценке. 
Международные применения оценки (МПО): 
МПО 1. Оценка для целей финансовой отчетности. 
МПО 2. Оценка для целей кредитования. 
Международные руководства (МР): 
МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества. 
МР 2. Оценка стоимости прав аренды. 
МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования. 
МР 4. Оценка стоимости неосязаемых (нематериальных ) активов. 
МР 5. Оценка стоимости движимого имущества. 

МР 6. Оценка стоимости бизнеса. 
МР 7. Оценка при наличии опасных и токсичных веществ. 
МР 8. Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ). 
МР 9. Анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) для оценок на рыночной и нерыночной основах.  
МР 10. Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества. 
МР 11. Экспертиза оценок стоимости. 
МР 12. Оценка стоимости специализированного торгового имущества. 
МР 13. Массовая оценка для налогообложения имущества. 
МР 14. Оценка стоимости объектов имущества в добывающих отраслях. 
Европейские стандарты оценки: стандарты, руководства и приложения. 
Национальные системы стандартов оценки. 
Российские стандарты по оценке собственности: федеральные стандарты оценки (ФСО). 
ФСО №1: Общие понятия оценки, подходы и требования  к проведению оценки.  
ФСО №2: Цель оценки и виды стоимости  
ФСО №3: Требования к отчету об оценке.  
Методические рекомендации и технические задания государственных органов власти определения рыночной стоимости. 
Стандарты и правила оценки саморегулируемых организаций оценщиков.  
 
Тема 2. Методологические основы оценки собственности 
Основные понятия, используемые в оценке собственности. Различия 
между стоимостью, издержками (затратами) и ценой. Классификация 
стоимостей: стоимость обмена и стоимость использования. Стоимость обмена: рыночная, ликвидационная (упорядоченная ликвидационная, принудительная ликвидационная и ликвидационная стоимость прекращения существования активов). Стоимость использования: инвестиционная, кадастровая (для целей налогообложения). 
Цели оценки. Необходимость и обязательность проведения стоимостной экспертизы. Направления использования независимой стоимостной 
экспертизы: при осуществлении сделок с изменением прав собственности 
(купля – продажа, сдача в аренду, внесение в оплату уставного капитала, 
дарение, наследование); при выдаче и получении кредитов под залог имущества; при страховании имущества; для целей переоценки основных 
фондов предприятий; слиянии, присоединении, при выделении, разделении и преобразовании предприятий; при проведении инвентаризации и постановке неучтенного имущества на баланс; при банкротстве предприятий: 
при принятии решений о санации или ликвидации предприятий; для принятия управленческих решений; в судебных спорах. 

Принципы оценки: теория и практика. Принципы, основанные на 
представлениях покупателя (пользователя): ожидание (предвидение будущих доходов), замещение, полезность. Принципы, основанные на представлениях продавца (производителя): остаточная продуктивность, предельная производительность, сбалансированность, вклад, оптимальное 
разделение имущественных прав (разделение). Принципы, связанные с 
рыночной средой: спрос и предложение, изменение, соответствие, степень 
конкурентной борьбы. Принцип наиболее эффективного использования 
(НЭИ). 
Факторы, влияющие на оценку различных объектов собственности. 
Основные этапы процедуры оценки. Основные подходы к определению рыночной стоимости и методы оценки собственности. 
Отчет об оценке объекта.  
Согласование результатов оценки стоимости объекта оценки, полученных различными методами. 
 
Тема 3. Информационное обеспечение оценки собственности 
Система необходимой информации. Внешняя и внутренняя информация. Макроэкономические, отраслевые, региональные данные. Особенности маркетинговых исследований, проводимых при оценке объектов и 
прав собственности. Информация, представляемая собственником. Физические и экономические характеристики объекта оценки и аналогов. Ценовая информация. Подготовка финансовой информации. Нормализация и 
трансформация финансовой отчетности. 
 
Тема 4. Инструменты оценки собственности. 
Временная оценка денежных потоков 
Понятие денежного потока. Денежный поток, генерируемый собственным капиталом. Денежный поток, генерируемый инвестиционным капиталом. Номинальный и реальный денежный поток. 
Стоимость денег во времени. Основной закон финансов. Накопление 
и дисконтирование. Накопление с точки зрения использованного математического механизма. Простое и сложное начисление процентов. Антисипативное и декурсивное начисление. Периоды накоплений. 
Использование стандартных функций сложного процента для расчета денежных потоков в оценке собственности. Будущая стоимость за период. Аннуитет. Фактор фонда возмещения. Текущая стоимость единицы 
(реверсии). Ставка дисконта. Текущая стоимость единичного аннуитета. 
Обычный и авансовый аннуитет. Фактор Инвуда. Метод «депозитной 
книжки». Взнос за амортизацию единицы.  
Взаимосвязь  между различными функциями сложного процента. 
Выполнение вычислений с помощью таблиц функций сложного процента. 
 

РАЗДЕЛ 2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ 
Тема 5. Доходный подход к оценке собственности 
Экономическое содержание доходного подхода. Принципы оценки 
применяемые в доходном подходе. Стандарты стоимости доходного подхода. Методы доходного подхода: общее, различия, условия применения. 
Метод дисконтирования будущих доходов. Определение показателя 
дохода. Определение денежного потока – CF (-CF – Cash-Flow). Модели 
(виды) денежного потока. Основные этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков.  
Определение ставки дисконта: модель Гордона, модель оценки капитальных активов – CAPM (CAPM – Сapital АЗset Рricing Мodel), модель 
кумулятивного построения, модель средневзвешенной стоимости капитала – WACC (WACC – Weighted Аverage Сost of Сapital). Расчет денежного 
потока в прогнозный и постпрогнозный периоды. Определение итоговой 
величины рыночной стоимости собственности (предприятия) методом 
дисконтированных денежных потоков. 
Метод капитализации будущих доходов. Выбор показателя дохода. 
Прогнозирование потенциального валового дохода. Оценка потерь от недогруженности объекта и неуплаты платежей. Определение действительного валового дохода. Расходы по эксплуатации предприятия: условнопостоянные, условно-переменные, резервы. Определение чистого операционного дохода. Прогнозирование чистого операционного дохода. Взаимосвязь между пессимистическим, реальным и оптимистическим прогнозами. 
Способы расчета капитализируемого дохода: среднеарифметический, 
средневзвешенный, трендовый.  
Определение общего коэффициента капитализации. Методы расчета 
коэффициента капитализации. Метод «рыночной выжимки». Метод Ринга. 
Метод Инвуда. Метод Хоскольда. Метод инвестиционной группы. Метод 
связанных инвестиций. 
 
Тема 6. Сравнительный подход к оценке собственности 
Экономическое содержание сравнительного подхода. Необходимые 
условия и сфера применения. Принципы оценки собственности, применяемые в сравнительном подходе. Единицы сравнения. Элементы сравнения. 
Виды поправок, вносимых в цену аналога. Методы внесения поправок. Методы расчета поправок. Достоинства и недостатки сравнительного подхода.  
Основные методы сравнительного подхода к оценке недвижимости. 
Метод сравнительного анализа продаж. Метод соотнесения цены и дохода. 
Метод валового рентного мультипликатора. 
Методы сравнительного подхода к оценке предприятия (бизнеса). 
Метод отраслевых коэффициентов. Условия применения. Источники 
данных. 

Метод рынка капитала. Экономическое содержание метода. Алгоритм метода. Выбор сопоставимых предприятий. Сегментирование рынка. 
Критерии 
отбора 
аналогов: 
отраслевая 
принадлежность 
продукции/деятельности, структура капитала, стадия жизненного цикла деятельности, финансовые характеристики. Денежные и процентные поправки. 
Способы расчета и методы внесения поправок. Финансовый анализ и сопоставление. Сравнительный анализ финансовых отчетов и финансовых 
коэффициентов сопоставимых предприятий. Коэффициенты финансовой 
устойчивости, платежеспособности (структуры капитала), ликвидности, 
деловой активности (оборачиваемости), рентабельности.  
Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов: цена/прибыль; 
цена/дивиденды; цена/денежный поток; цена/выручка от реализации; цена/объем реализации; цена/балансовая стоимость. Методика расчета мультипликаторов, условия применения. Определение рыночной стоимости 
предприятия методом рынка капитала. 
Метод сделок. Экономическое содержание метода. Условия применения. Основные этапы процесса оценки методом сделок. Необходимая информация о сделках и проверка ее достоверности. Выбор единиц сравнения. 
Оценка неконтрольного пакета акций для открытого акционерного общества 
методом сделок: скидки на неконтрольный характер. Оценка неконтрольного 
пакета акций для закрытого акционерного общества методом сделок: скидки 
на неконтрольный характер и недостаточную ликвидность. Выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта методом сделок. 
 
Тема 7. Затратный подход к оценке собственности 
Экономическое содержание затратного подхода. Область применения и ограничения затратного подхода. Принципы оценки, применяемые в 
затратном подходе: замещения, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав, наилучшего и наиболее эффективного использования. 
Методы оценки затратного подхода: определение стоимости строительства нового сопоставимого предприятия (метод замещения), метод 
чистых активов, метод ликвидационной стоимости предприятия. Этапы 
оценки. Стоимость и затраты. Затраты воспроизводства и затраты замещения.  
Расчет стоимости строительства типичного сооружения. Методы определения стоимости строительства: ресурсный (индексный), базисный, 
сравнительной единицы. Источники информации о затратах. 
Определение рыночной стоимости полных прав собственности (или 
прав долгосрочной аренды) в отношении земельного участка. Методы 
оценки земельного участка. 
Понятие износа в оценке. Классификация износа. Виды физического, 
функционального и внешнего (экономического) износа. Способы расчета