Оценка стоимости бизнеса

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 
 
РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ 
УНИВЕРСИТЕТ «РИНХ» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Стратан Д.И., Семененко О.В. 
 
 
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 
 
 
Учебное пособие 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ростов-на-Дону 
2006 

УДК 658.1 (075) 
С 83 
 
Стратан Д.И., Семененко О.В.  
Оценка стоимости бизнеса : учебное пособие / Ростовский государственный экономический университет «РИНХ». — Ростов н/Д, 2007. 
– 224 с. — ISBN 5-7972-1053-3 
 
 
Учебное пособие предназначено для студентов специальностей 
«Экономика и управление на предприятии (по отраслям)», «Антикризисное управление», «Национальная экономика» изучающих в рамках 
государственного образовательного стандарта дисциплины: «Оценка 
стоимости предприятия «бизнеса» и «Теория и практика оценочной деятельности».  
Учебное пособие содержит теоретические аспекты оценочной деятельности, особенности функционирования оценки на территории РФ, 
принципы, методы и основные подходы к оценке бизнеса, а так же элементов имущественного комплекса: земля, здания и сооружения, машины и оборудование, нематериальные активы.  
 
Рецензенты: 
Гунина Е.Н., к.э.н. доцент кафедры антикризисного и корпоративного управления 
Суржиков М.А., к.э.н. доцент кафедры финансово-экономического 
инжиниринга 
 
 
 
Утверждено в качестве учебного пособия Редакционно-издательским советом университета. 
 
 
УДК 658.1 (075) 
С 83 
 
 
 
ISBN 5-7972-1053-3  
 
© Стратан Д.И., Семененко О.В., 2006 
 
 
 
 
 
 
© РГЭУ «РИНХ», 2006 
С 83 

СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ И ПОНЯТИЯ 
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ...............................................................5 
1.1. Определение субъектов, объектов, принципы оценки,  
 система информации в оценке...........................................................5 
1.2. Стандарты оценочной деятельности:  
 международные стандарты оценки, 
 российские стандарты оценки .........................................................10 
1.3. Формы регулирования оценочной деятельности 
 на территории РФ: лицензирование оценки, стандарты оценки, 
 саморегулируемые организации......................................................12 
1.4. Стандарты стоимости: стоимость в обмене,  
 стоимость в использовании, рыночная стоимость,  
 различные другие виды стоимости .................................................18 
1.5. Регламент проведения оценки (по этапам),  
 содержание отчета об оценке, нормативно-правовое 
 регулирование оценки ......................................................................20 
1.6. Методы оценки — краткое рассмотрение затратного,  
 рыночного и доходного подходов...................................................42 
1.7. Временная оценка денежных потоков.............................................45 
 
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА БИЗНЕСА.................................................................50 
2.1. Доходный подход к оценке предприятий .......................................50 
2.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков ......................50 
2.1.3. Метод капитализации дохода .................................................70 
2.2. Затратный подход к оценке предприятий .......................................82 
2.2.1. Метод чистых активов предприятия 
 (метод скорректированной балансовой стоимости).............85 
2.2.2. Метод ликвидационной стоимости ........................................88 
2.2.3. Метод восстановительной стоимости  
          (стоимости замещения) ...........................................................89 
2.3. Сравнительный (рыночный) подход................................................90 
2.3.1. Метод рынка капитала.............................................................93 
2.3.2. Метод сделок............................................................................99 
2.3.3. Метод отраслевых коэффициентов ........................................99 
 

ГЛАВА 3. ОЦЕНКА ЭЛЕМЕНТОВ ИМУЩЕСТВЕННОГО 
КОМПЛЕКСА ........................................................................ 101 
3.1. Оценка недвижимости (зданий, сооружений,  
       земельных участков)....................................................................... 101 
3.1.1.Применение доходного подхода к оценке недвижимости.. 101 
3.1.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости................ 107 
3.1.3. Применение затратного подхода к оценке недвижимости 109 
3.2. Оценка движимого имущества: машины и оборудование, 
       транспортные средства................................................................... 119 
3.2.1. Цели и порядок проведения оценки машин, 
 оборудования и транспортных средств............................... 119 
3.2.2. Доходный подход к оценке машин, оборудования 
 и транспортных средств........................................................ 131 
3.2.3. Сравнительный (рыночный) подход к оценке машин 
 и оборудования, транспортных средств.............................. 133 
3.2.4. Затратный подход к оценке машин, оборудования 
 и транспортных средств........................................................ 135 
3.3. Оценка нематериальных активов .................................................. 136 
3.3.1. Доходный подход в оценке нематериальных активов ....... 138 
3.3.2. Затратный подход к оценке нематериальных активов ....... 143 
3.3.3. Сравнительный (рыночный) подход.................................... 145 
3.3.4. Комбинированный метод...................................................... 146 
 
ГЛАВА 4. ОЦЕНКА КРЕДИТНО-ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ . 155 
4.1. Понятие оценки кредитно-финансовых институтов.................... 155 
4.2. Оценка страховых компаний ......................................................... 187 
 

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ И ПОНЯТИЯ  
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 
 
 
1.1.Определение субъектов, объектов, принципы оценки,  
система информации в оценке 
 
В законе «Об оценочной деятельности в РФ»* дано определение 
оценочной деятельности. Под ней понимаются действия субъектов 
оценочной деятельности, направленные на установление в отношении 
объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость 
определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект 
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей 
необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 
Субъектами оценочной деятельности выступают:  
• Оценщики 
- физические лица (индивидуальные предприниматели); 
- юридические лица (консалтинговые фирмы, аудиторские фирмы, оценочные фирмы). Консалтинговые и аудиторские фирмы могут 
оказывать оценочные услуги при наличии в штате не менее одного 
работника, имеющего документ о высшем образовании в области 
оценки. 
• Заказчики — потребители оценочных услуг: 
- государство; 
- инвесторы; 
- страховщики; 
- кредиторы; 
- акционеры. 
Данным законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка, статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. 
Объектами оценки могут выступать: 
• Недвижимость: 
                                                 
* Федеральный закон от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.3 

- здания и сооружения; 
- земельные участки. 
• Земельные участки: 
- земельные участки городов; 
- земельные участки вне территории города; 
- земельные участки под промышленными объектами; 
- земли сельскохозяйственного назначения; 
- земли лесного фонда. 
• Нематериальные активы и интеллектуальная собственность; 
• Движимое имущество: 
- воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, 
космические объекты; 
- машины и оборудование хозяйственно-бытового и производственного назначения; 
- Ценные бумаги. 
• Предприятие: 
- предприятие как имущественный комплекс; 
- действующее предприятие (бизнес). 
• Имущественные права: 
- право собственности; 
- право хозяйственного владения имуществом; 
- право оперативного управления имуществом; 
- право пожизненно наследуемого владения; 
- право ограниченного пользования объектом недвижимости 
(сервитут); 
- право постоянного пользования. 
• Инвестиционные проекты, бизнес-планы; 
• Материальные вещи — ювелирные изделия, антиквариат. 
Основанием для проведения оценки является договор между 
оценщиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно 
рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Законом 
установлен ряд требований к оценщику, среди которых: 
- наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной 
деятельности; 
- своевременное составление в письменной форме и передача 
заказчику отчета об оценке объекта; 

-  неразглашение конфиденциальной информации, полученной 
от заказчика; 
- независимость оценщика, т. е. отсутствие у оценщика в отношении объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. 
Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес 
в объекте оценки; 
- наличие договора о страховании гражданской ответственности 
оценщика и др. 
Должностные обязанности оценщика: 
- устанавливает рыночную или иную стоимость; 
- выявляет потребности в услугах по оценке объектов оценки; 
- устанавливает деловые контакты и ведет переговоры с клиентами; 
- заключает и оформляет договор о проведении оценки; 
- составляет отчет о выполненной работе; 
- отражает в отчете исходные данные и содержание использованных методов для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта; 
- обеспечивает сохранность составленного отчета об оценке; 
- консультирует заказчика о существующем законодательстве об 
оценочной деятельности. 
Проведение оценки объектов является обязательным в случае: 
− продажи, аренды, залога государственного или муниципального имущества; 
− передачи в доверительное управление (траст) государственного или муниципального имущества; 
− приватизации государственного или муниципального имущества; 
− перекупки долговых обязательств, связанных с объектами 
оценки, принадлежащих государству или муниципальному образованию; 
− оплаты дополнительно выпущенных акций акционерного общества неденежными средствами на сумму, превышающую 200кратный минимальный размер заработной платы; 
− внесения государственного и муниципального имущества в 
качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; 
− национализации имущества; 

− выкупа имущества у собственников для государственных или 
муниципальных нужд; 
− возникновения спора о стоимости объекта оценки: при исчислении налогооблагаемой базы; при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц; 
− составления брачных контрактов и раздела имущества разводящихся супругов. 
Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях, например с целью отражения в отчетности; купли-продажи, мены, иного отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; 
аренды, доверительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, дарения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; 
выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных споров; передачи прав собственности; переуступки долговых 
обязательств; внесения имущества в уставный капитал; определения 
доли имущественных прав; передачи в доверительное управление; 
инвестиционного проектирования; коммерческой концессии; возмещения ущерба; составления брачного контракта и др. 
 
Система информации в оценке 
 
Важной технологической стадией оценочной деятельности является сбор необходимой для нее информации. Любая информация, используемая в оценке, должна быть достоверной, точной и соответствующей целям оценки. По отношению к объектам оценки выделяют 
информацию внутреннюю и внутреннюю. 
К внешней информации относятся: 
• уровень инфляции; 
• темпы роста ВВП; 
• обменный курс валют; 
• процентные ставки; 
• уровень конкуренции в отрасли; 
• информация о состоянии финансового рынка; 
• демографическая карта; 
• среднеотраслевые нормативы; 
• данные по сопоставимым компаниям. 
Источниками внешней информации являются: 
• программы правительства и прогнозы; 
• нормативно-правовая база; 

• периодическая экономическая печать; 
• информационные отраслевые бюллетени; 
• данные Росстатагентства; 
• данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия; 
• бизнес-планы; 
• личные контакты. 
Особенность оцениваемого объекта характеризует внутренняя 
информация. Она включает: 
• бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, приложения к ним и пояснительную записку (за последние 3-5 лет); 
• аудиторское заключение, подтверждающее достоверность бухгалтерской отчетности; 
• копии договоров купли (продажи, аренды, акционирования и 
др.); 
• бизнес-план. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Рис. 1.1. Система необходимой информации в оценке 
 
 
Внешняя информация 
Источники информации 
объект оценки
цель оценки
Внутренняя информация 
Аналитические расчеты 
Нормализация бухгалтерской отчетности 
• Корректировка единовременных расходов, не связанных с производственной 
деятельностью 
• Корректировка метода учета запасов 
• Корректировка начисления износа 
Трансформация бухгалтерской отчетности в 
соответствии с международными стандартами 
Информационная корректировка отчетности 

1.2. Стандарты оценочной деятельности:  
международные стандарты оценки, российские стандарты оценки 
 
Различают национальные и международные стандарты оценочной деятельности. 
К международным стандартам оценки относятся: 
− Стандарты Королевского института оценки (Великобритания); 
− Европейские стандарты оценки недвижимости (TEGoVA); 
− Единые стандарты профессиональной оценки (США, Канада, 
Мексика); 
− Стандарты международного комитета по стандартам оценки 
имущества (МСО или IVSC). 
 
Международные стандарты оценки (МСО) 
• Общие понятия и принципы оценки; 
• Кодекс поведения; 
• Типы имущества (недвижимое имущество, движимое имущество, бизнесы, финансовые интересы); 
• МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки; 
• МСО-2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости; 
• Применения международной оценки (ПМО): ПМО 1. Оценка 
стоимости для финансовой отчетности; ПМО 2.Оценка стоимости для 
целей кредитования; 
• Международные руководства по оценке (МРО): МРО 1. Недвижимое имущество; 
МРО 2. Оценка для лизинговых интересов; 
МРО 3. Оценка машин и оборудования; 
МРО 4. Нематериальные активы; 
МРО 5. Оценка на основе концепции действующего предприятия; 
МРО 6. Оценка стоимости бизнеса; 
МРО 7. Оценка при наличии опасных и токсичных веществ; 
МРО 8. Затраты на замещение с учетом износа. 
 Международные стандарты оценки (МСО) разработаны Международным комитетом по стандартам оценки МКСО (International 
Valuation Standard Committee — IVSC). МКСО образован в 1981 г., состоит из представителей профессиональных национальных организаций оценщиков. Страны-члены комитета: Австралия, Бельгия, Брази