Рынок жилищных инвестиций: теория и методология

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации 
 
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение 
высшего образования 
«Томский государственный архитектурно-строительный университет» 
 
 
 
 
 
 
Т.Ю. Овсянникова, О.В. Рабцевич, И.В. Югова 
 
 
 
 
РЫНОК ЖИЛИЩНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ:  
ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ 
 
 
 
Монография 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Томск 
Издательство ТГАСУ 
2024 

УДК 332.83: 332.85 
ББК 65.31 
О 345 
 
Овсянникова, Т.Ю. 
О 345 
Рынок жилищных инвестиций: теория и методология : монография / Т.Ю. Овсянникова, О.В. Рабцевич, И.В. Югова. – Томск : Изд-во
Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2024. – 252 с. – Текст : непосредственный. 
ISBN 978-5-6051704-0-2 
 
В монографии представлены результаты комплексного исследования широкого круга 
вопросов, связанных с жилищными инвестициями как основой расширенного воспроизводства жилищного фонда и развитием рынка жилищных инвестиций. Представлены новые теоретические положения жилищной экономики и новый методологический аппарат исследования, развивающие теорию рынков и теорию инвестирования применительно к рынку жилищных инвестиций. 
Раскрыты сущность и особенности жилищных инвестиций, показана их роль в экономическом развитии. На основе статистического анализа, авторских расчетов и экспертных 
оценок показаны динамика и структура жилищных инвестиций, представлены компаративные 
межстрановые и межрегиональные сопоставления, выявлены пространственные и структурные диспропорции в развитии жилищной сферы. Обоснован мультипликативный эффект жилищных инвестиций, предложена методика его оценки и выполнены расчеты мультипликативного влияния жилищных инвестиций на экономическое развитие территорий. Представлены авторские методики и выполнены оценки спроса на рынке жилищных инвестиций. 
Показаны особенности формирования конкурентной среды рынка жилищных инвестиций, 
предложена авторская методика и выполнены оценки конкурентной среды с учетом влияния 
экономических субъектов на смежные рынки. Обоснована значимость государственной жилищной политики и выявлены основные направления и механизмы государственного регулирования рынка жилищных инвестиций. 
Монография будет полезна широкому кругу исследователей, изучающих теорию 
и методологию жилищной экономики, практикующим специалистам, работающим в жилищной сфере или в органах публичной власти, а также аспирантам и студентам, изучающим жилищную экономику. 
УДК 332.83: 332.85 
ББК 65.31 
Рецензенты: 
И.Е. Никулина, докт. экон. наук, профессор отделения управления 
бизнесом и инновациями Бизнес-школы Национального исследовательского Томского политехнического университета; 
К.Э. Филюшина, докт. экон. наук, доцент, начальник Учебно-методического управления Томского государственного архитектурно-строительного университета. 
 
 
ISBN 978-5-6051704-0-2 
© Томский государственный 
   архитектурно-строительный 
   университет, 2024 
© Овсянникова Т.Ю., Рабцевич О.В.,  
   Югова И.В., 2024 

ОГЛАВЛЕНИЕ 
Введение ..................................................................................................... 5 
1. Жилищные инвестиции ...................................................................... 7 
1.1. Жилищные инвестиции: сущность, особенности и функции ...... 7 
1.2. Классификация жилищных инвестиций...................................... 20 
1.3. Оценка динамики и структуры жилищных инвестиций ............ 27 
2. Оценка роли жилищных инвестиций в экономике ..................... 47 
2.1. Значение жилищных инвестиций для развития экономики ...... 47 
2.2. Оценка мультипликативного влияния жилищных  
инвестиций на развитие урбанизированных территорий ................. 52 
2.2.1. Города как реципиенты жилищных инвестиций .............. 52 
2.2.2. Вклад городов в развитие глобальной  
и национальных экономик ............................................................ 55 
2.2.3. Методические подходы к оценке  
мультипликативности жилищных инвестиций .......................... 60 
2.3. Методика оценки влияния жилищных инвестиций  
на развитие экономики города ............................................................ 63 
3. Рынок жилищных инвестиций ........................................................ 82 
3.1. Основы функционирования рынка жилищных инвестиций  
и его особенности ................................................................................. 82 
3.2. Оценка диспропорций на рынке жилищных инвестиций.......... 88 
3.3. Оценка спроса на рынке жилищных инвестиций  
и потребности населения в жилье ..................................................... 102 
4. Конкурентная среда на рынке жилищных инвестиций ........... 135 
4.1. Особенности формирования конкурентной среды рынка 
жилищных инвестиций ...................................................................... 135 
4.2. Методические подходы к оценке конкурентной среды  
на рынке жилищных инвестиций ...................................................... 146 
4.3. Оценка конкурентной среды рынка жилищных  
инвестиций на основе существующих подходов ............................ 164 
4.4. Обоснование авторского подхода к оценке конкурентной  
среды на рынке жилищных инвестиций с учётом смежных  
рынков ................................................................................................. 172 
4.5. Методика оценки конкурентной среды рынка жилищных 
инвестиций с учётом влияния строительных организаций  
на смежные рынки .............................................................................. 178 

5. Государственное регулирование рынка жилищных  
инвестиций ............................................................................................. 187 
5.1. Роль и направления государственного регулирования  
рынка жилищных инвестиций ........................................................... 187 
5.2. Государственное регулирования конкурентной среды  
рынка жилищных инвестиций ........................................................... 202 
5.3. Государственная политика в сфере реновации  
жилищного фонда ............................................................................... 212 
Заключение ............................................................................................ 219 
Библиографический список ............................................................... 228 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 
Жилищная экономика как система научных знаний о жилищных 
отношениях в процессе производства, распределения, обмена, реновации и использования жилища является одним из наиболее динамично 
развивающихся направлений современной экономической науки. Методологическая основа жилищной экономики сформировалась на базе 
фундаментальных экономических учений, научных достижений в области отраслевой и региональной экономики, урбанистики, социологии 
и экологии. 
Несмотря на многочисленные исследования отечественных и зарубежных авторов в рамках жилищной экономики, следует отметить, 
что работ, посвященных комплексному исследованию жилищных инвестиций и охватывающих различные теоретические и практические 
вопросы – от выявления сущности понятий «жилищные инвестиции» 
и «рынок жилищных инвестиций» до оценки оборота рынка, его основных параметров и разработки механизмов государственного регулирования рынка, – достаточно мало. 
Жилищные инвестиции играют чрезвычайно важную роль и оказывают значительное влияние на состояние национальных и глобальной экономик. При этом, как показывает экономическая теория и практика, жилищные инвестиции могут стать не только драйверами развития экономики, но и источниками нарастания кризисных процессов. 
Это можно увидеть, исследуя истоки недавних глобальных экономических кризисов. 
Вышеизложенное подтверждает значимость и актуальность исследования жилищных инвестиций и рынка жилищных инвестиций как 
специфической подсистемы национальной экономики. 
В данной монографии представлены результаты многолетних исследований авторов, выполняемых в рамках жилищной экономики. 
Объектом исследования являются жилищные инвестиции как основа 
воспроизводственных процессов в жилищной сфере, а предметом исследования – экономические отношения между экономическими субъектами, складывающиеся на рынке жилищных инвестиций. 
Авторами предпринята попытка комплексного исследования широкого круга вопросов, связанных с жилищными инвестициями, вклю

Рынок жилищных инвестиций: теория и методология 
6 
чая осмысление сущности и особенностей жилищных инвестиций, их 
типологизацию, оценку роли инвестиций в жилища как драйвера экономического роста национальных, региональных и городских экономик, 
выявление особенностей функционирования и развития рынка жилищных инвестиций, анализ факторов формирования спроса, предложения 
и конкурентной среды рынка в процессе осуществления жилищных инвестиций. На основе глубокого статистического анализа отечественных 
и зарубежных статистических данных, авторских расчетов и экспертных оценок в работе показаны динамика и структура жилищных инвестиций, выполнены компаративные межстрановые и межрегиональные 
сопоставления. Показана неоднородность в пространственном распределении жилищных инвестиций и диспропорции в сложившейся структуре инвестирования в жилищной сфере. 
В работе представлены не только новые теоретические положения жилищной экономики, развивающие теорию рынков и теорию инвестирования, но и предлагается новый методологический аппарат исследования применительно к рынку жилищных инвестиций. Авторами 
обоснован мультипликативный эффект жилищных инвестиций, предложена методика его оценки и выполнены расчеты мультипликативного влияния жилищных инвестиций на экономическое развитие территорий. Сформулированы теоретические основы функционирования 
рынка жилищных инвестиций, представлены авторские методики и выполнены оценки спроса на рынке жилищных инвестиций. Показаны 
особенности формирования конкурентной среды рынка жилищных инвестиций, предложена методика и выполнены оценки конкурентной 
среды с учетом влияния экономических субъектов на смежные рынки. 
Обоснована значимость государственной жилищной политики и выявлены основные направления и механизмы государственного регулирования рынка жилищных инвестиций. 
Монография, по мнению авторов, будет полезна широкому кругу 
исследователей, изучающих теорию и методологию жилищной экономики, а также практикующим специалистам, работающим в жилищной 
сфере или в органах публичной власти. 
 

1. ЖИЛИЩНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ 
1.1. Жилищные инвестиции:  
сущность, особенности и функции 
Жилищные инвестиции – важнейшая экономическая категория 
и ключевой показатель развития экономики, характеризующий не только 
эффективность функционирования жилищной сферы, но и уровень развития национальных и региональных экономик в целом. Жилищные инвестиции обеспечивают реализацию права человека на жилище и являются фактором национального благополучия в странах с различными экономическими системами. Жилищные инвестиции вносят значительный 
вклад в валовый внутренний продукт, решая при этом важнейшую социально-экономическую проблему – обеспечение населения качественными 
жилищными условиями. 
Интерес к исследованию жилищной сферы наблюдается на разных этапах общественного развития, поскольку ею обеспечивается удовлетворение одной из базовых потребностей человека – потребности 
в жилище. Жилище обеспечивает все процессы жизнедеятельности человека, выступает средством защиты от влияния внешней среды, отражается на физиологическом и психологическом здоровье индивидуума 
[179]. Еще в городах Древнего мира осуществлялось регулирование отношений в жилищной сфере. В Римской империи были созданы зачатки 
квартирного законодательства, касающиеся параметров жилищного 
строительства и регулирования цен на жильё в Риме. В Средневековье 
осуществлялось регулирование жилищного строительства в городах, 
а также уделялось внимание обеспечению жильём нуждающегося населения, что было в ведении церковной либо светской власти [93]. Но 
наибольший интерес к жилищной сфере и финансированию жилища 
проявился в середине XIX – начале XX в. в эпоху индустриализации, 
когда необходимость обеспечения жильём рабочих привела к возникновению жилищной проблемы и обострению жилищного вопроса. Это 
нашло отражение в трудах учёных того времени: К. Маркса, Ф. Энгельса, Т. Веблена [86], М. Вебера [85], Г. Спенсера и др. [154]. Исследователи начинают рассматривать жилище не только как «насущное 
жизненное средство», поскольку оно удовлетворяет потребности, «ко

Рынок жилищных инвестиций: теория и методология 
8 
торые обязательно должны быть удовлетворены» [158], но и как актив, 
приносящий прибавочную стоимость, или как часть общественного 
или личного богатства – то есть как объект инвестирования. Так, 
К. Маркс пишет, что «…дом, функционируя как помещение для работы, есть основная часть производительного капитала; функционируя 
в качестве жилого дома, он вовсе не имеет формы капитала, а является 
просто жилым домом. …Составляя, однако, элемент общественного богатства, по отношению к которому весь капитал представляет собой 
только часть» [157]. 
Развитие теории жилищной экономики и жилищных инвестиций 
происходило параллельно с институциональными изменениями во всех 
странах. Эта эволюция прослежена в работе канадского ученого 
G. Arku [6], который на основе глубокого библиографического анализа 
показал, как постепенно менялись воззрения исследователей на жилищный сектор – от представления о нем как о ресурсопоглощающем, 
непроизводительном секторе, являющемся частью обременительной 
для бизнеса и государства социальной политики, до понимания того, 
что этот сектор следует рассматривать как источник дохода, инвестиций и как необходимый компонент национальных стратегий развития. 
Основываясь на работах G. Arku [4], H. Liu, Y. Park and S. Zheng 
[41], а также на библиографическом анализе зарубежной и отечественной 
научной литературы, выполненном непосредственно авторами данного 
исследования, в экономической науке можно выделить три основные позиции по оценке роли жилищных инвестиций в экономике (рис. 1.1). 
Представители первой позиции полностью отрицают значимость 
жилищных инвестиций в экономическом развитии, оценивая жилищную 
сферу как «бездонную яму», затраты на развитие которой представляют 
собой пустую трату экономических ресурсов, не создающих прибавочной стоимости. Вложения в жилищную сферу авторами данной позиции 
представляются как обременение производительных отраслей экономики, как некоторые «социальные накладные» на доходы бизнеса. 
Значительная часть ученых занимает нейтральную позицию, полагая, что жилищное строительство нужно для обеспечения рабочих 
жильем, что жилищные инвестиции нужны экономике лишь в той мере, 
в какой они способствуют росту производительности труда в других 
отраслях производства и обеспечивают некоторую социальную ста

1. Жилищные инвестиции 
9 
бильность. Этой позиции придерживались некоторые представители 
советской экономической науки, рассматривающие жилищное строительство как второстепенный вид деятельности, обслуживающий промышленное строительство, а жилищный фонд – как неизбежное бремя 
промышленных предприятий. На этом была основана градостроительная доктрина социалистического народорасселения, согласно которой 
города начинали возводиться с создания производственных фондов, 
а уже во вторую (а иногда и в последнюю) очередь строилось жилье как 
средство прикрепления работников к производству. 
 
 
 
Рис. 1.1. Систематизация научных воззрений на роль жилищных инвестиций в национальной или региональной экономике 
 
Представители третьей научной позиции, к каковым причисляют 
себя и авторы данной работы, не только признают, но и подчеркивают 
чрезвычайно важную роль жилищных инвестиций как драйвера экономического развития территорий, стимулирующего рост национального 
и личного богатства. Жилищные инвестиции, по мнению многих ученых, вносят значительный вклад в национальное богатство, могут способствовать росту внутреннего валового продукта даже больше, чем 
некоторые другие инвестиции. Библиографический анализ показывает, 
что в современной экономической науке третья позиция, основанная на 
Позиция отрицания  
значимости жилищных 
инвестиций 
 
 
Позиция признания  
значимости жилищных 
инвестиций 
 
Нейтральная позиция 
Непроизводительные  
инвестиции 
Пустая трата ограниченных ресурсов 
Деньги в «бездонную 
яму» 
Социальные накладные 
Важны, но не более  
других сфер экономики 
Нужны, если способствуют росту производительности труда 
Необходимое дополнение 
к промышленному  
развитию 
Продуктивные  
инвестиции,  
способствуют  
экономическому росту 
Могут стать источником 
доходов 
Стимулируют занятость 
населения 
Оказывают влияние на 
экономические циклы 

Рынок жилищных инвестиций: теория и методология 
10 
признании чрезвычайно важной роли жилищной сферы и жилищных 
инвестиций в экономическом развитии, становится доминирующей, 
и это приводит к росту количества исследователей в разных странах, 
изучающих вопросы жилищной экономики. 
В современной жилищной экономике сформировалось несколько 
направлений научных исследований. Систематизация научной проблематики, исследуемой в рамках жилищной экономики с различных теоретико-методологических позиций, представлена в табл. 1.1. 
 
Таблица 1.1 
Научная проблематика, исследуемая в рамках жилищной экономики 
Теоретический  
и методологический базис 
Научная  
проблематика 
Исследователи 
Теория общественного воспроизводства 
Исследование воспроизводственного процесса 
в жилищной сфере, проблем развития и повышения эффективности жилищного строительства, 
реконструкции, ремонта 
и эксплуатации жилья, 
жилищного хозяйства 
И. Абанкина, С.А. Ананских, 
А.Н. Асаул, Т.Д. Белкина, 
Е.М. Блех, В.В. Бузырев, 
Т.Г. Зайнуллина, К.В. Кияненко, 
Н.Ф. Костецкий, О.В. Котова, 
В.В. Кутузов, И.Г. Лукманова, 
Т.Ю. Овсянникова, Е.Б. Смирнов, В.А. Смирнова, Л.М. Руди, 
В.С. Чекалин и др. 
Теория рынков 
Исследование рынка жилья, его отдельных сегментов, механизмов формирования спроса, предложения и цен на рынке 
жилой недвижимости, 
доступности жилья для 
потребителей 
О.Э. Бессонова, О.В. Грушина, 
А.Н. Кириллова, А.Н. Ларионов, 
Ю.В. Ларионова, Л.Ю. Руди, 
И.А. Саенко, Г.М. Стерник, 
R. Struyk, С.Р. Хачатрян, 
В.В. Черняк, В.З. Черняк, 
G. Bramley, J. Corgel, N. Gurran, 
N. Kutty, H. Smith, M. Stone и др. 
Региональная 
и пространственная экономика 
Исследование развития 
региональных жилищных комплексов, анализ 
неоднородности регионального развития жилищной сферы 
А.Н. Асаул, Л.О. Залкинд, 
Н.Н. Ноздрина, П.А. Ореховский, О.С. Пчелинцев и др.